U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-3 Order passed under Section-34 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 Present:- Dr. Deepak Swaroop Saxena, Member Complaint No.: 02054502025 Complainant: Manoj Kumar Sharma Unit No.: 8044 Amount deposited as per receipt available on file: Rs. 40,67,55/- (40.6755/) Date of allotment: 2707205 Date of handing over possession: 42 months + 3 months grace period, that is, April 2049 Relief sought: Prayer has been made for handing over possession of the unit and interest for the delayed period. v. ATS Realty Pvt. Ltd. This complaint has been instituted by the complainant against the respondent for delivery of possession of the unit and interest for the delayed period. According to the office report dated 05.06.2024, in the present matter no document relating to Section-8 or fund disbursement or NCLT has been made available by any party on the RERA portal or on the record. In brief, the complainant states that in the project ATS ALLURE operated by the respondent, unit number 8044 mentioned in the table was booked, against which an amount of Rs. 40,67,55/- mentioned in the table was paid by the complainant to the respondent.

It has been mentioned by the complainant on the complaint page that on date 26.05.2045, 4437 sq. ft. was booked in Tower 8 in the project of the respondent, in respect of which an allotment letter was executed on date 27.07.2045. Hundred percent amount has already been paid by the complainant to the respondent. Possession was to be handed over by the respondent by the period stipulated in clause 7.2 of the allotment letter, April 2049, but the respondent has failed to deliver possession within the stipulated period. The respondent has obtained the OC in March 2022, and an offer of possession was sent by the respondent on date 4.04.2022. Therefore, the complainant has prayed for delivery of possession of the unit and interest for the delayed period. In support of his statement, photocopies of the allotment letter and statement of account have been filed by the complainant. The details of the amount paid by the complainant to the respondent are as follows:- Sl. No. | Description | Date | Amount paid (Rs.) 1 | Customer ledger issued by the respondent | 07.02.2023 | Rs. 40,67,56/-

Filing a reply on behalf of the respondent, it has been stated that the complainant has alleged that the respondent has breached contractual obligations, due to which the jurisdiction to dispose of this lies with the civil court. Thus, the case should be dismissed. The Authority does not have jurisdiction to adjudicate the allegations leveled by the complainant, in support of which reference has been made to the judgment passed by the Haryana Appellate Tribunal, Chandigarh in Appeal [?] /20i8 Sameer Mahawar v. MG Housing Pvt. Ltd. The present matter has been filed by the complainant on false facts to harass the respondent. Payment of amount has also not been made on time by the complainant. The complainant filed cases before different benches of the Authority which have been dismissed. The respondent was committed to handing over possession of the unit to the complainant within the time period, but construction work in the project was disrupted due to force majeure. It is wrong to say that delay was caused on the part of the respondent; rather, payment of amount was not made on time on the part of the complainant. In support of the written objection, photocopies of the offer of possession dated 30.03.2022, 47.04.2022, reminder letters, and occupancy certificate dated 30.03.2022 have been filed by the respondent.

Arguments of both parties were heard and the file was perused, on the basis of which the following questions were framed:- 1. Whether the project was delayed due to force majeure? 2. Whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period? If yes, then what will be the rate of interest? Disposal of Question No. 1: Question No. 1 has been framed to the effect whether the project was delayed due to force majeure events. This issue has been framed on the assertions of the respondent, the burden of proving which lies on the respondent. It has been mentioned in the written reply on behalf of the respondent that construction work was stopped due to NGT, orders of the Hon'ble Supreme Court, and the Covid-19 pandemic. In the written reply, reference has been made by the respondent to the order passed by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 43029/7985 M.C. Mehta v. Union of India. In reference to the above, it is necessary to mention that the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 940/2047 "Bikram Chatterjee and others v. Union of India and others", at page number 234 and paragraph 440, has defined force majeure as follows:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

From the above definition of force majeure, it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other natural calamity has occurred. In the case at hand, no situation other than the Covid-19 pandemic has arisen. With regard to the Covid-19 pandemic, on date 06.06. 2020, due to the effect of Covid-19 (Corona Virus Disease), an additional period of 6 months from date 25.03.2020, that is, up to date 25.09.2020, was granted by the U.P. RERA Authority for completing all projects, and this additional period shall be considered due to force majeure events. Keeping this in view, for the delay occurring in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020, no interest shall be given by the promoter to the allottees, nor shall any delayed interest be charged from the complainant. Keeping in view the above facts and the order of the Hon'ble Supreme Court, the respondent is not entitled to get the benefit of force majeure on any ground other than Covid-19. Accordingly, Question No. 1 is disposed of. Disposal of Question No. 2: Question No. 2 has been framed to the effect whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period? If yes, then what will be the rate of interest?

The complainant states that a unit was booked in the project operated by the respondent, after which in respect of the said unit, an allotment letter dated 27.07.2045 (2707205 / 27.07.2045) was executed between both parties. According to the allotment letter, possession of the unit was to be received with 42 months and 3 months grace period, that is, up to April 2049 (209), but till now possession of the unit has not been received by the complainant. The respondent states that the project was delayed due to force majeure. It is also stated by the respondent that the complainant filed cases before different benches which have been dismissed, but no copy of any such order passed by the bench has been filed by the respondent in this regard. According to the documents available on the file, it is also clear that the project is complete and the respondent has received the occupancy certificate on date 30.03.2022, and after issuing offer of possession (wherein obtaining of OC on date 30.03.2022 is recorded) in favour of the complainant on date 30.03.2022 and 44.04.2022, several reminder letters were sent to the complainant for taking possession, copies whereof are available on the file.

In this manner, delay of more than 5 years has been caused by the respondent in handing over possession of the unit, but prayer has been made by the complainant for delivery of possession of the unit and interest for the delayed period, due to which the complainant is entitled to receive possession of the unit and interest for the delayed period. So far as the question up to what period interest should be granted is concerned, in this regard in Civil Appeal No. 6649-50 // 208 "Supertech Limited v. Rajni Goyal", it has been held by the Hon'ble Supreme Court that:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." According to the above legal proposition, the complainant shall be entitled to receive delayed interest up to the date of OC/CC or offer of possession, whichever is later.

So far as the question of liability of interest is concerned, in the case of "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others v. Union of India", it has been held by the Hon'ble Bombay High Court that:- "Section 18(1)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it." Under this, in accordance with the agreement entered into between promoter and buyer, interest on delay and principal amount shall be payable, because the said amount has been utilized by the promoters.

So far as the question of the applicable rate of interest is concerned, under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Uttar Pradesh Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, oo8 (7.0.20:8) were notified by the State Government. In paragraph 9 of the draft sale/lease deed provided as an annexure therein, promoter's default (Events of default) is defined, wherein in paragraph 9.2(i), in the event of the promoter becoming a defaulter, it is provided for the allottee that:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 1% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice."

The very same rate is also determined in paragraph 9.3(i) in the event of default by the allottees. Keeping the said provision in view, it appears just and proper to grant interest for the delayed period to the allottee at the interest rate of MCLR+ 1%. It is also clarified that if any amount of the complainant is overdue, the respondent can also receive interest thereon only at the rate of MCLR+ 1%. In Section-2(za)(i) of RERA as well, this very definition of interest has been given. On the basis of the above facts and precedents, the complainant is entitled to receive possession of the unit and interest for the delayed period. Accordingly, Question No. 2 is disposed of. Disposing of the above questions, the following order is passed. ORDER The respondent is directed that after receiving the remaining payable amount from the complainant, they ensure handing over possession with OC/CC to the complainant of the allotted unit by completing all amenities as per the agreement by 31 August 2024, and after receiving the payable registry fees, execute registry as per rules.

The respondent ensure paying interest at MCLR+ 1% to the complainant on the amount deposited by the complainant, Rs. 40,67,55/- (Rs. Forty lakh sixty-seven thousand one hundred [?]), from date 04.05.2049 up to the date of OC/CC or offer of possession, whichever is later. This amount of interest shall be adjusted in the final amount to be paid. If the amount of interest exceeds the payable amount, it shall be refunded to the complainant as per rules. Keeping the force majeure period in view, interest shall not be calculated for the delay occurring in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. Also, if there are any overdues of the complainant, interest shall not be payable for this period on that as well. The respondent is directed that according to Section 2(za)(i) of the RERA Act, 2046, if any rate of interest is charged by the promoter upon default of the allottee after RERA came into force, interest shall be given to the allottee at the same rate upon default by the promoter as well. Therefore, on delayed payment by the complainant, interest shall be payable at the interest rate of MCLR+ 1%. If any amount has been charged from the allottee for delay after RERA came into force at a higher rate than this, the amount of interest for the delayed period shall also be calculated at the same rate.

Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 (o0i6). If compliance of this order is not made by the respondent, the complainant may get the order executed through the RERA Authority. The order be uploaded on the portal. ase oe 0c (Dr. Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddha Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 ह भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- So दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या | | यूनिट | पत्रावली पर आवंटन की | कब्जा दिये वांछित ष न0 | उपलब्ध रसीद के | तिथि जाने की तिथि अनुसार जमा धनराशि रु0 पटराबबा02054502025 | मनोज कुमार शर्मा | 8044 | WO 40.6755/ | 2707205 | 42माह+3 [यूनिटका i माह अनुग्रह कब्जा व अवधि के साथ | विलम्बित अवधि अर्थात अप्रैल का ब्याज 2049 दिलाये जाने का ॥॒ अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस रिएलटी प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 05.06.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा ware फण्ड डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा रेरा पोर्टल पर या पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में wat तालिका में अंकित यूनिट संख्या 8044 बुक कराई गई थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को तालिका में अंकित धनराशि wo 40,67,55/ का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में दिनांक 26.05.2045 को टॉवर 8 में 4437 वर्गफिट बुक करायी गयी थी जिसके सम्बंध मे दिनांक 27.07.2045 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को शत प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के क्लाज 7.2 में निर्धारित अवधि अप्रैल 2049

तक कब्जा दिया जाना था परन्तु विपक्षी निर्धारित अवधि में कब्जा देने में असफल SS. ह॥ रहा है। विपक्षी को मार्च 2022 में ओ.सी प्राप्त हो चुका है तथा विपक्षी द्वारा दिनांक 4.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन भेजा गया। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र व स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) विपक्षी द्वारा जारी कस्टमर | 07.02.2023 BO 40,67,56 / लेजर विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने यह आरोप लगाया है कि विपक्षी ने अनुबंधात्मक दायित्व (Contractual Obligation) का उल्लंघन किया है जिस कारण इसका निस्तारण किये जाने का क्षेत्राधिकार सिविल कोर्ट का है। इस प्रकार वाद को निरस्त किया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा लगाये गये आरोप का निस्तारण करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को नहीं है, जिसके समर्थन में हरियाणा अपीलीय न्यायालय चण्डीगण द्वारा अपील wee /20i8 समीर महावर बनाम एमजी हाउसिंग प्राएलि0 में पारित निर्णय का संदर्भ अंकित किया है। वर्तमान प्रकरण शिकायतकर्ता ने गलत तथ्यों पर विपक्षी को परेशान किये जाने हेतु दायर किया है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भी भुगतान नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण की af पीठों में वाद दायर किये जो निरस्त किये जा चुके है। विपक्षी शिकायतकर्ता को समय अवधि के अन्दर यूनिट का कब्जा दिये जाने के लिए वचनबद्ध था परन्तु फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बाधित हुआ है।

यह कहना गलत है कि विपक्षी की ओर से विलम्ब किया गया है बल्कि शिकायतकर्ता की ओर से समय से धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में ऑफर ऑफ पजेशन 30.03.2022, 47.04.2022, अनुस्मारक पत्र, एवं अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। — 2 उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न संख्या-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी. टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029/7985 एम.सी मेहता बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/ 2047 “faa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स ARR वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में aifis—i9 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि 3 ताज. फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त wat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य

आवंटन पत्र दिनांक 27.07.20I5 को निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 3 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात अप्रैल 209 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी का यह भी कथन है कि शिकायतकर्ता ने भिन्‍न भिन्‍न पीठों में वाद दायर किये है जो निरस्त हो चुके हैं परन्तु विपक्षी द्वारा इस सम्बंध में पीठ द्वारा पारित ऐसे किसी आदेश की प्रति दाखिल नहीं की गई है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह भी स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो चुका है तथा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 30.03.2022 एवं 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन( जिसमें दिनांक 30.03.2022 को ओ.सी प्राप्त होना अंकित है) जारी करने के उपरांत शिकायतकर्ता को कब्जा लेने हेतु कई अनुस्मारक पत्र भेजे गये जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 5 वर्षों से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 // 208 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full

Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. : उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ॥९७॥० ! 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay 5

interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. i अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/ पटटा के लिए करार) नियमावली oo8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ sfc की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों 6s एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करके, शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 34 अगस्त 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय TT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Here |

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि GO 40,67,55/ (SO चालीस लाख सडसठ हजार एक सौ Ge) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा A MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 7. इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, o0i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

ase oe 0c (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना मै. सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर