U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Hearing Bench-3 Order under Section-38/ under Section-38 / 40 ,/63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint No. : NCR44 / 02 / 405426 / 2023 D Sonika Sharma and D V Ravi Shankar Versus A.T.S. Realty Pvt. Ltd. In the matter in question, the file was reserved for orders. From the perusal of the file, it is known that the Bench passed the following order in the matter under Section-34 of the RERA Act on date 24.09.2023:- 1. The respondent is ordered to ensure completing all amenities as per agreement and giving possession along with O.C./C.C. by 30 November 2023 of the unit allotted to the complainants and execute registry as per rules after receiving payable stamp duty.

2. The respondent shall ensure to pay interest at MCLR+ percent to the lead complainant on the deposited amount of Rs. 33,83,679/- from date 04.09.2049 till the date of O.C./C.C. or offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted in the amount to be paid as final payment. If the interest amount exceeds the payable amount, it shall be refunded to the complainant as per rules. Keeping in view the force majeure period, interest shall not be calculated for delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. Also, if there are any overdue amounts (Over Dues) of the complainant, no interest for this period shall be payable thereon as well. In the cases of other complainants, interest shall be calculated on the amount shown against each complainant after the date of possession shown in the said table in accordance with the allotment letter/agreement. 3. The respondent is directed that as per Section 2(za)(i) of the RERA Act, 20i6, if after commencement of RERA any interest rate is charged by the promoter upon default of the allottee, interest at the same rate shall also be given to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on delayed payment, interest shall also be payable by the complainant at the interest rate of MCLR+ percent. If any amount has been charged from the allottee for delay after commencement of RERA at a higher rate, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate.

A copy of this order be placed on each of the concerned files. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. If compliance of this order is not done by the respondent, the complainants may get the order executed through the RERA Authority. The order be uploaded on the portal. The respondent did not comply with the order dated 24.09.2023 passed by the Bench under Section-34 of the RERA Act, wherefore the complainant submitted an application on date 47.03.2024 for execution of the order in the matter in question, upon which RERA Deputy Secretary issued a notice on date 28.03.2024 directing the respondent to submit a compliance report by date 45.04.2024 after complying with the said order, but no compliance report was submitted by the respondent. Thereafter, issuing a show cause notice on date 02.05.2024, the Deputy Secretary directed the respondent to submit a compliance report along with explanation by date 20.05.2024 after complying with the said order, but no compliance report was submitted on behalf of the respondent. After issuance of notice under Section-38/40,/63 by the Authority, hearings were conducted by the Bench on date 24.0.2024 and 22.04.2025.

Opportunity was provided to the respondent to file compliance report, but upon failure of the respondent to file compliance report, the opportunity of the respondent to file compliance report was closed by the Bench on date 22.04.2025. Thereafter, opportunity was sought by the respondent to file written arguments within one week, which was granted by the Bench, but written arguments were not filed by the respondent. From the above, it is clear that no such evidence has been produced on record on behalf of the respondent to show that the respondent complied with the order by the stipulated period 30 November 2023 in accordance with the order dated 24.09.2023 passed by the Bench under Section 34 of the RERA Act. The primary object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be expeditiously resolved. To accomplish this object, obligations and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(g) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206. Section-34(8) contains the following provision:- "'34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

Under the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that, if obligations cast upon the promoter are contravened, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:- '"38. (6) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate A uthority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

In Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if a promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose penalty on the promoter up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter. Section-63 is as follows:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions it is clear that under the RERA Act, the Authority has been empowered to execute its orders under Section-40 in case of non-compliance of orders by the promoter and impose penalty on the promoter under Section-63. The Authority can undertake both proceedings simultaneously. From the above analysis and facts, it is clear that the respondent has not complied with serial numbers "1 and 2" of the order dated 24.09.2023 passed by the Bench.

Keeping in view the above facts, under the powers vested in Rule-24 of the RERA Rules 2046, the file is referred for hearing before the Adjudicating Officer on date 05.06.2025 for proceedings of physical possession and registry of the unit in accordance with serial number 1 of the order dated 24.09.2023. Secretary, U.P. RERA shall ensure taking action as per rules for issuing recovery certificate for delayed period interest on the deposited amount as per serial number "2" of the order dated 24.09.2023 passed under Section-34, and making the file available to the Adjudicating Officer prior to the hearing date 05.06.2025. If during proceedings under Rule 24 the Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order dated 24.09.2023 under Section-31 is not being ensured by the respondent / promoter, in such situation the Adjudicating Officer may refer the matter back to the Bench for taking action under Section 63 of the RERA Act. The order be uploaded on the portal. 525 - 707 (Dr. Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddha Nagar

somo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38/ की धारा-38 / 40 ,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : Waeieie44 / 02 / 405426 / 2023 डी सोनिका शर्मा व डी वी रवि शंकर बनाम ए.टी.एस. रियलटी प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा Ww अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 24.09.2023 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये Tr l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 नवम्बर 2023 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.09.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 33,83,679,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप उक्त तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से प्रत्येक शिकायतकर्ता के सम्मुख अंकित धनराशि पर ब्याज की गणना की जायेगी। _——S है| विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा Azad अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की mea के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.09.2023 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 47.03.2024 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 28.03.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 45.04.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन BARAT WIT करें, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 02.05.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.05.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। —— ee 2 प्राधिकरण द्वारा धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 24.0.2024 एवं 22.04.2025 को सुनवाई की गयी। विपक्षी को अनुपालन आख्या दाखिल किये जाने का अवसर प्रदान किया गया परन्तु परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल न करने पर पीठ द्वारा दिनांक 22.04. 2025 को विपक्षी का अनुपालन आख्या दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्वात्‌ विपक्षी द्वारा एक सप्ताह में लिखित बहस दाखिल किये जाने का अवसर चाहा गया जो पीठ द्वारा प्रदान किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा रेर अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 24.09.2023 के अनुसार निर्धारित अवधि 30 नवम्बर 2023 तक आदेश का अनुपालन कर दिया हो। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण के क॒त्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "'34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धांरा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः- '"38. (6) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon or 3 the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate A uthority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह sooty है कि धारा-40 भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि WaT विनियामक a 4

प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.09.2023 के क्रम संख्या (॥ व 2" का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 24.09.2023 के क्रम संख्या ॥ के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनि्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 05.06.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्ररेरा, दिनांक 24.09.2023 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “2” के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 05.06.2025 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें|

यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-3 दिनांक 24.09.2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेश अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। gp ला ee . — 5२5 - ७०७ - २७ 2> (gio dum ९4रूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 5