उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ--2 आदेश अन्तर्गत धारा-3 उपस्थिति :- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | यूनिट a0 | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | कब्जा दिये जाने की io रसीद के अनुसार तिथि तिथि जमा धनराशि रु0 T. | एलरावका०्2ा0555/2023 | सुलालिता शर्मा [7-6-324 | रु0 4,00,08,242 04.03.20i7 | 48 माह अर्थात म 2024 बनाम एसोटेक रिलएटी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Assotech Business Cresterra में यूनिट WeN-T-6-32 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा wo ,00,08,22 //- विपक्षी को भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने पृथक रूप से लिखित में विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट निरस्तीकरण वापस लेने, यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने, एश्योर्ड रिटर्न जुलाई 209 से ऑफर ऑफ पजेशन तक, विलम्बित अवधि का ब्याज व विधिक खर्च के रूप में Bo 2,50,000 / प्रतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है। SO ्स-- शिकायतकर्ता ने अपने परिवाद के समर्थन में यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.42.2022, स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट, एमओयू व आवंटन पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति में यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने तथ्यों को छिपाते हुये यह परिवाद दाखिल किया है। शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 04.03.2047 को यूनिट संख्या 324 एरिया 2300 वर्गफिट आवंटित किया गया। परियोजना में कुल 6 टॉवर है। यूनिट की कुल कीमत GO 4,25,26,346 है। विपक्षी ने यह अंकित किया है कि आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 48 माह में शिकायतकर्ता को कब्जा दिया जाना था। यूनिट के सम्बंध में आवंटन पत्र दिनांक 07.03.20:7 को निष्पादित हुआ है। शिकायतकर्ता इस तथ्य से सहमत नहीं है कि उसे सम्पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होने की तिथि तक मासिक Rea धनराशि प्राप्त नहीं किया है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को निवेश की गई धनराशि पर रु0 32,56,352 ,//-भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता के पक्ष में Bo 8,47,669 // का क्रेडिट नोट दिनांक 48.44.2049 को जारी किया है। alfas—i9 महामारी के कारण देश में हुए लॉक डाउन से रिएल एस्टेट व आर्थिक स्थिति प्रभावित हुई है। विपक्षी ने दिनांक 30.06.2022 को कम्पीलिशन सर्टीफिकेट प्राप्त किया है तथा दिनांक 04.07.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया है जिसकी प्रति संलग्नक “के” व “एल” है। शिकायतकर्ता ने नन्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत संख्या एडीजे / एनसीआर444 ,// 07 /9754/ 2022 विपक्षी के विरूद्ध योजित किया है। सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता ने समझौता अनुबंध दिनांक 05.08.2022 के अन्तर्गत विपक्षी से रु० 6 लाख प्राप्त करने का स्वीकार किया है। न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी

के आदेशानुसार शिकायतकर्ता ने दिनांक 22.42.2022 को धनराशि वापस किया और समझौता अनुबंध को अवैध घोषित किया गया। शिकायतकर्ता ने न्यायनिर्णायक अधिकारी के पीठ से संस्थित परिवाद को वापस लिया। विपक्षी ने शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र दिनांक 24.44.2022 को मांग पत्र व रजिस्ट्री कराये जाने हेतु आवश्यक प्रपत्र दाखिल किये जाने हेतु पत्र जारी किया जो एनेक्चर-एन है। शिकायतकर्ता की ओर से कोई जवाब न आने पर दिनांक 30.4.2022 को प्री-कैंसिलेशन नोटिस धनराशि भुगतान किये जाने का अवसर देते हुये भेजा गया जिसकी प्रति संलग्नक -ओ है। नोटिस के उपरांत भी शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि भुगतान न किये जाने पर दिनांक 44.42.2022 को यूनिट निरस्त कर दी गई है। यूपी रेरा प्राधिकरण द्वारा परिवाद संख्या एनसीआर444 /09 / 8330 /202' ओम प्रकाश सेठी बनाम एसोटेक प्राएलि0 में दिनांक 44.06.2022 आदेश पारित किया गया है कि एश्योर्ड रिर्टन से सम्बन्धित धनराशि भुगतान किये जाने का प्रकरण रेरा के प्रोव्यू में नहीं है। अतः विपक्षी ने परिवाद को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र के समर्थन में आवेदन फार्म, आवंटन पत्र, एम ओ यू, पत्र, नोटिफिकेशन दिनांक +4.03.2020, आफिस आर्डर , कम्पीलिशन सर्टिफिकेट दिनांक 30.06.2022, ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 04.07.2022, डिमांड लेटर दिनांक 24.44.2022, प्री-कैंसिलेशन पत्र दिनांक 30.44.2022 व कैंसिलेशन पत्र दिनांक 44.42.2022 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न प्रश्न विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3 a2

2. क्या विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 प्रश्न संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील We-940 /20:7 “faa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी की परिस्थिति उत्पन्न हुई है जिस कारण विपक्षी gifas—i9 के सम्बंध में फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। कोविड--49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को @lfts—t9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी

परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार प्रश्न We निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र दिनांक 24.44.2022 जारी किया गया जिस पर शिकायतकर्ता की ओर से कोई जवाब न आने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 30.4.2022 को प्री-कैंसिलेशन नोटिस दिया गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि भुगतान न किये जाने पर आवंटित यूनिट दिनांक 44.2.2022 को निरस्त कर दी गई है। पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्ष के मध्य दिनांक 04.03.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 48 माह अर्थात मार्च 2024 तक दिया जाना था। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.06.2022 को प्राप्त हुआ है जबकि शिकायतकर्ता को मार्च 2024 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था। वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष आवंटित की गई यूनिट की कुल कीमत रु0 7,9443:6/-8 जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता ने wo 4,00,08,242,//-भुगतान कर दिया है। इस प्रकार शिकायतकर्ता को मात्र wo 49,44,3:6/—3Ta किया जाना शेष है।

उपरोक्त तथ्यो से स्पष्ट है कि परियोजना करीब १ वर्ष विलम्बित रही है क्योंकि शिकायतकर्ता को मार्च 202 में कब्जा प्राप्त होना था और विपक्षी को जून 2022 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ है जिस कारण विपक्षी द्वारा यूनिट दिसम्बर 2022 में निरस्त किया जाना वैधानिक नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-3 प्रश्न संख्या- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को मार्च .2024 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। इस मध्य विपक्षी ने दिसम्बर 2022 में शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट को निरस्त कर दी गई है जो अवैधानिक है जिसका निस्तारण प्रश्न संख्या 2 में किया जा चुका है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.06.2022 को प्राप्त हो चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206

when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the 7 — जज)... allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the

payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के wae 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- =a "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I feet की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। was रिटर्न प्राप्त करने के सम्बंध में रेगा अधिनियम में कोई प्राविधान नहीं है जिस कारण शिकायतकर्ता एश्योर्ड रिर्टन प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। जहां तक शिकायतकर्ता द्वारा vit ufagf (compensation) चाहा गया है। इस सम्बंध में प्रतिपूर्ति Compensation) का क्षेत्राधिकार Rr अधिनियम की धारा 7 अन्तर्गत न्‍्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating 00०९) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। — 2 उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की मूल यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुये अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 नवम्बर 2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री He |

विपक्षी शिकायतकर्ता को विनांक 07.04.202 से shai /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 7,00,08,2i2/0% MCLR+H प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2०)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय १0 बा oe होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —$ yr 55,09. 2023 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a a