उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की aI-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य i है| शिकायत संख्या क्ाकायतकर्ता | यूनिट न० | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन पत्र | कब्जा दिये. | वांछित अनुतोष ह रसीद के अनुसार जमा | की तिथि | जाने की तिथि स0 घनराशि रु0 Ss | T. एटरा440270559/2023 | संदीप सेठ. | H-55 | WO 2,3,47,45 / 2.0920I6 | 36 माह तथा | यूनिट का 6 माह अनुग्रह | कब्जा व अवधि के साथ | विलम्बित अवधि अर्थात मार्च का ब्याज 2020 दिलाये जाने का अनुरोध किया | गया है। बनाम

एटीएस ड्रीमजोन प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 42.07.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा erate फण्ड डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS BOUQUET में उक्त तालिका में अंकित यूनिट संख्या d-t55 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष विपक्षी को तालिका में अंकित धनराशि Go 2,73,44,445 / का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने दिनांक 08.08.2046 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या बी-455 के लिए आवेदन किया था जिसके क्रम में दिनांक 24.09.206 में आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा मार्च 2020 में प्राप्त होना था परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना की कुल कीमत के सापेक्ष os प्रतिशत धनराशि प्राप्त करने के उपरांत भी यूनिट का भौतिक कब्जा निर्धारित अवधि में उपलब्ध नहीं कराया गया है। यूनिट का कब्जा निर्धारित अवधि में उपलब्ध न कराया जाना अनुबंध के शर्तों व रेरा अधिनियम की धारा 48(t) के प्राविधानों का उल्लंघन है छा

विपक्षी द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 46.06.2024 को प्राप्त किया जा चुका है परन्तु परियोजना में मूलभूत सुविधायें अभी पूर्ण नहीं है। सक्षम प्राधिकरण द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी को आवंटित भूमि का लैण्ड लीज एग्रीमेंट दिनांक 07.06.2022 को निरस्त कर दी गयी है। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि से 30 माह बाद दिनांक 6. 06.2024 को यूनिट का अंतिम कब्जा पत्र बिना विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित किये हुए प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा भूनसम्पदा अधिनियम और विकास (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 के क्लाज 9.2 के अनुसार विपक्षी को भुगतान की जाने वाली शेष धनराशि wo 5,68,798 / को Withheld किया है क्योंकि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता ने अनुबंधानुसार समस्त सुविधाओं के साथ यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र व कस्टमर लेजर की छाया प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गईं धनराशि संख्या (रु0) विपक्षी द्वारा जारी कस्टमर लेजर | 24.7.2022 रु0 4,43,4,445 /

Aud) को और से जवाब दाखिल करते हुए यह उलिलखित किया गया है कि शिकायतकर्ता की शिकायत प्री-मैच्योर है क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध पत्र की शर्तों का अनुपालन नहीं किया गया है और यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का समय से भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनकी परियोजना पूर्ण है तथा उन्हें परियोजना एटीएस बुकेट के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया है और उनके द्वारा आवंटियों को कब्जा लिये जाने व रजिस्ट्री कराये जाने के लिए सूचित किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन पत्र दिनांक 08.08.2046 के माध्यम से विपक्षी की परियोजना में यूनिट हेतु आवेदन किया गया जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता को परियोजना में यूनिट संख्या d-i55 आवंटित की गयी। शिकायतकर्ता को wo 7,99,773/का भुगतान किये जाने हेतु कई अनुस्मरण पत्र Ss 2

भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा सभी अनुस्मरण पत्रों को अनदेखा किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कोविड-49 महामारी व माननीय उच्च न्यायालय तथा एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबंध के कारण विपक्षी को परियोजना पूर्ण किये जाने के लिए 6 माह का समय विस्तार दिया गया था जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 46.06.2024 को अधिभोग प्रमाण पत्र के साथ कब्जा उपलब्ध कराया जाना प्रारम्भ कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना करने के पश्चात शिकायतकर्ता को बकाया धनराशि का भुगतान. किये जाने हेतु अनुस्मरण पत्र दिनांक 40.04.2023, १4. 03.2023, 45.06.2022, 43.09.2022, 03..2022, 07.40.2022, 03.08.202 व 6.07. 2024 को भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा सभी अनुस्मरण पत्रों की अनदेखी की गयी है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा जून 2024 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है तथा उनकी परियोजना में बहुत से आवंटियों द्वारा अपने यूनिट का कब्जा प्राप्त कर रजिस्ट्री करायी जा चुकी है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुचित लाभ पाने के उद्देश्य से वर्तमान शिकायत योजित की गयी है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान परिवाद पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने तथा वर्तमान प्रकरण में उचित आदेश पारित किये जाने तथा शिकायतकर्ता पर BO 75,000 / का अर्थदण्ड लगाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ?

निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न संख्या-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी. टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व Hifas—t9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 207 "बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 740 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है।

कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न eat निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 24.09.206 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात मार्च 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी का कहना है कि awifas—i9 महामारी व माननीय एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि उन्हें अधिभोग प्रमाण पत्र 46 जून 202 में प्राप्त हो गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 6.06.2024 को प्राप्त हो चुका है तथा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 46.06.20200 को ऑफर ऑफ पजेशन (जिसमें दिनांक 6.06.2024 को ओ-सी प्राप्त होना अंकित है) जारी किया गया है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में af से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। ऐसी स्थिति में रेरा अधिनियम की ata(t) में यह प्राविधानित है कि :- "Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, (a)in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this i behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed". इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस मांग सकते है अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज यूपी wer अधिनियम की INI-78 में वर्णित प्राविधानों के अनुसार प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि--

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section I8(l)(b) lays down that if the promoter fails to

complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such

time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20ie के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ला फज्क--- 7 “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४०१२+]प प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। tr की धारा-2(2०)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। TEGAN प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश Lue को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी शिकार्यतकर्ता को दिनांक 02.04.2020 से ait #सीसी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 4,3,44,445/ पर शक प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम न्गच्लछ- 8

भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देयं होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी: दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (fafa और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ee ि-नलम०5 Va छत. २००१ (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर