उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर444 / 04 / 89069 / 2022 अजीत सिंह राणा निवासी:- म.न.244, प्रथम तल, सेक्टर 46 पंचकुला हरियाणा बनाम एपीवी रिएलटी लिमिटेड पता-- 502, सचदेवा कारपोरेट टॉवर, प्लाट न. 47, कडकडडूमा कम्युनिटी सेंटर दिल्‍ली-92 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री योगेश गोयल, प्रतिनिधि, सीए प्रतिवादी :- श्री सर्वजीत सिंह,अधिवक्ता परिवाद : ५रिव।दी अजीत सिंह राणा निवासी:- म.न.244, प्रथम तल, सेक्टर 46 पंचकुला हरियाणा के द्वारा प्रतिवादी एपीवी रिएलटी लिमिटेड के विरूद्ध wr अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत प्रस्तुत परिवाद संख्या- एनसीआर।44 / 04 / 89069 / 2022 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य: परिवादी द्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. लिखित अभिकथन 2. आवंटन पत्र 3. जमा धनराशि की रसीद Page प्रतिवादी की ओर से निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये 4. प्रतिवादपत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी संचालित परियोजना Ajnara Homes (Phase-2 Tower N & O) गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या 0-2205 आरक्षित कराई गयी, जिसके var में परिवादी ने प्रतिवादी को wo 25,68,824 //-भुगतान किया गया। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया। परिवादी की ओर से प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि “that the respondent has already

collected a handsome amount from the complainant ( more than 90% of total cost of the flat) but the possession of the flat is yet to be given by the respondent with occupancy and completion certificate. There is a delay of around 97 months from the committed time. The respondent was demanding interst @8% per annum of delayed payment of installment however not paying any interest to complainant on the total amount paid to the respondent. The respondent had sent the letter on 25.02.2043 for extension of Possession period due to force majeure. But no such force majeure conditions were existing at that time. That the respondent had put pressure on the complainant by issuing demand letter dated 25.04.209 demanding interest @ 8% amounting to Rs 4,34,846/- and without giving any interest-on the delay possession and also without adhering to the provision of the Rera Act 206. That the respondent had send final calculation on request on 22.2.2020 demanding club charges Rs 20,060/- without having completed the club. LL Page 2 Prayer : a- Respondent should be ordered to execute conveyance deed and handed over the legal and valid possession of flat as early as possible in favor of complainant. b- Interest on account of use of money without investing in the project by the respondent, should be paid by the respondent from the date of receipt of payment to date of possession.

c- Respondent should be restrained from collection of amount in the name of increase in area and also removal of excess charges in the name of club charges, maintenance and Pratikar. d- Respondent should be penalized for violation of various provisions of RERA Act 2046. e- In the common interest respondent should be ordered to form society of allottes as per provisions of Section 4 of RERA Act, 206 immediately so the right of the allottee could be protected. f- ॥ the common interest forensic audit of the respondent should be ordered by the authority to verify the utilization/mis utilization of funds collected in the name of this project’ प्रतिवादी _ द्वार प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया हैकि That it is further pertinent to mention here that due to the outbreak of Covid-9 in the Country Hon'ble UPRERA vide its notification dated 06.06.2020 had allowed the extension of six months for completing the projects. That it is extremely pertinent to mention here that structure work in the said tower along with fitting and fixture work of the said unit/flat is going on and the respondent company envisages to handover the possession of the unit to the complainant by June 2022. That, it is also pertinent to mention herein that the construction work in the said project had further got delayed because of the order dated .0.203 passed by the Hon'ble National Green Tribunal restraining all the builders in Gautam Budh Nagar from extracting any

quantity of underground water for the purposes of construction. Page 3 In October to December 2049, the construction work of the said project remained suspended due the order/directions passed by the Environment Pollution Authority for National Capital Region through its letter dated 0..209 and also by the Hon'ble Supreme Court through its order dated 04.44.2049 and 09.42.2049 i.e cumulatively their orders/directions to stop construction activities remained in force from 04.44.209 till 09-2-2029 i.e. for 39 clear days. It is very pertinent to mention here that that respondent company is striving hard to complete the construction and hand over the units to the allotted customers, but unfortunately, Covid-9 spread over in the world including our country and due to outbreak of Covid-29 in the country and in order to prevent the outbreak of the same the Government of India had passed the directions/orders for immediate adoption of measures to ensure social distancing in order to prevent the transmission of the virus and in the light of announcement dated 24.03.2020 by Hon'ble Prime Minister of India declaring three week nationwide lockdown and further extended time to time.

It would further not out of place to mention here that due to outbreak of Second wave of covid-29 and in order to prevent the outbreak of the same the government of india has passed the direction/orders for immediate stoppage of every work and restrictions for movements of citizens of country from one place to another due to which there was scarcity of labour and raw material and the site remain closed from April 2024 to Second June of 2024. प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया जो निम्नवत्‌ है:- WP 2737 of 2047 titled-Neelkamal Realtors Suburban Pvt Ltd & Ors Vs Union of India & ors, Page 4 WP (Civil Misc) No 37443 of 2044 titled as Gajraj and ors Vs State of UP, CA no 4506 of 2045 arising out of SLP (C) No 30969 of 2044 titled as Savitri Devi Vs State of Uttar pradesh & Ors, Civil Appeal No 744/2047 Chitra Sharma & Ors Vs Union of India &. उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये बिन्दु demi: क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है ? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 26.05.20 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई

का अधिपत्य दिसग्बर 2043 तथा 6 गाह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जून 204 तक प्राप्त होना था परन्तु परिवादी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा विलम्ब के सम्बंध मे फोर्स मैज्योर व एनजीटी के आदेश का संदर्भ प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया है। प्रतिवादी द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य जून 2022 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। प्रतिवादी परियोजना विलम्ब के सम्बंध में जो तर्क प्रस्तुत किया गया उसके समर्थन में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। यहां यह Page 5 स्पष्ट करना न्‍्यायसंगत होगा कि यदि परियोजना में हुये विलम्ब होने का कोई स्पष्ट कारण होता तो प्रतिवादी उसके समर्थन में अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत करता, मात्र प्रतिवादपत्र में फोर्स मैज्योर का कारण अंकित कर देने से उसका लाभ प्राप्त नहीं कर सकता | इस सम्बंध में इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 flea चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया a

7747, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20/4-75, The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 2075 in Savitri Devi v. State of U.P. (20/5) 7 SCC 27, There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2077 to 2075 cannot be treated as a moratorium Period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the Jarmers' agitation ete. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 207 से वर्ष 205 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wer आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया SS णष ष न अब Page 6 और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र wes की बात है, वह Perm है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 20:4 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. sat फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित रही और उसका दायित्य प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : परिवादी आवंटन पत्र में अंकित तिथि पर इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ जिस कारण परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने a अधिकारी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 7 "Section 724(4/(2) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw Jrom the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है |

इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50 ,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should clase on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance afier April 20/6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र at Page 8 सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू राग्मदा (विनियगन एवं विकारा) अधिगियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:--

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7 2 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be pald by the Promoter to the Allottee within forty-five days af it hecaming due यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: o- 7024/230/208-प०प्रशाह-()/978-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 Page 9

के प्रस्तर-6 में कोविड--49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03.2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने,/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता. आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03.2020 रो 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तदनुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत॒ की जाती है। विश्लेषण :-- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 26.05.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 2043 तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जून 2044 तक प्राप्त होना था परन्तु परिवादी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा विलम्ब के सम्बंध मे फोर्स मैज्योर व एनजीटी के आदेश का संदर्भ प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया है। प्रतिवादी द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य जून 2022 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा । प्रतिवादी द्वारा मांग की गयी शुल्क के सम्बंध में यह स्पष्ट किया जाना उचित होगा कि हस्ताक्षारित आवंटन /अनुबंध पत्र में SS अल Page 0 निहित मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में अंकित दर से ही शुल्क प्राप्त

करने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त यदि कोई अन्य सुविधा प्रदान की जाती है तो वह नियमानुसार देय होगी। परिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि प्रतिवादी ने वर्ष 2049 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया परन्तु अप्रैल 2022 में परियोजना स्थलीय निरीक्षण आख्या से स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण नहीं है। प्रतिवादी द्वारा अवैध शुल्क की मांग 48 प्रतिशत ब्याज दर से की जा रही है। प्रतिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गयाकि कोई भी 48 प्रतिशत ब्याज दर से धनराशि की मांग नहीं की जा रही है। परिवादी को अगस्त 2022 तक इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा जो भी शुल्क लिया जा रहा है वह अनुबंध के अनुसार ही लिया जा रहा है। प्रतिवादी द्वारा यह मौखिक रूप से कथन किया गया कि परिवादी को अगस्त 2022 तक इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। उक्त परियोजना का स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 42.04. 2022 का. अवलोकन किया गया जिसमें यह अंकित है कि टॉवर-'ओ” में स्ट्रक्चर, ब्रिक, प्लास्टर का कार्य पूर्ण है शेष कार्य 70 प्रतिशत पूर्ण किया जा चुका है। इस टॉवर में लिफ्ट इन्सटाल नहीं है लेकिन ढांचा पूर्ण है। नैसर्गिक न्याय के Red के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि \" are दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 2 आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ. सी,/सी.सी के साथ अगस्त 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

(ख) प्रतिवादी परिवादी को विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 07.07.2074 से 30.04.206 तक अनुबंध में अंकित ब्याज दर देय होगा उसके उपरांत दिनांक o2.0520:6 से ओ.सी/ सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक ucir+ HAT दर से दण्ड ब्याज / penal interest प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याण MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि *छ७७छछछछछछछछछऋऋऋऋऋऋऋऋऋन्‍ःऋऋ चर रससससस७+ न ननॉजॉज >> मल Page 2 दिनांकः- इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवदी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर

( भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अपलोड किया जाये। Page 3