उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-2 आदेश अन्तर्गत धारा-34 पीठासीन अधिकारी : डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण | आवंटित यूनिट | शिकायतकर्ता द्वारा संख्या संख्या भुगतान की गई धनराशि ] सटारा44/078862/2022 | राहुल कुमार /+१ 6003 रु0 42,64,85 /— बनाम जेकेजी HME प्राएलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह वाद संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना JKG PALM COURT एप्र&80- में यूनिट GET AI-G003 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा wo 42,64,85/— विपक्षी को भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, बैंक स्टेटमेंट व जमा धनराशि की रसीद की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित किया गया कि विपक्षी ने शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या vi-sioos आवंटित किया था जिसके सापेक्ष दिनांक 22.0:20I9 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी को 4 शा वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को दिनांक 40.07. 2049 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया था। विपक्षी ने दिनांक ॥2.4.2024 को BO 4,50,409 / भुगतान करने के लिए पत्र जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता ने न तो धनराशि भुगतान किया और न ही यूनिट का कब्जा लिया है। शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि भुगतान करके यूनिट का कब्जा प्राप्त करें।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु dea बिन्दु dea इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता ने आवंटित यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त है तथा दिनांक 40.07.209 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से यह विदित है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.04.2049 को आवंटित यूनिट के सम्बंध में आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के प्रस्तर संख्या 40 में कब्जा दिये जाने की तिथि अंकित नहीं है। मात्र यह अंकित है कि परियोजना शीघ्र पूर्ण कर ली जाएगी। जहां पर आवंटन पत्र में कब्जा दिये जाने की तिथि अंकित न हो तो इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 Ms. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors 4 स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-:

Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to था. irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं कराया जा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीज़नेवल समयावधि इस कार्य हेतु 3 वर्ष की अवधि अवधारित की जानी होगी। प्रस्तुत प्रकरण में दिनांक 22.04.2009 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया। उक्त तथ्यों के आधार पर आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि 22.04.209 से 3 वर्ष अर्थात जनवरी 2022 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है जिस कारण वह विलम्ब का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Waa माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल 4 —— उम्केनडा ,/नराशि .पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.4020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटरं के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" : यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wear 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८,२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी mcir+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। WW की धारा-2(<७)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

जहाँ तक wifis-i9 महामारी के सम्बंध में wooo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दें दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का ब्याज आंकलन नहीं किया 5 a जाएगा और न हीं शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। WEIR बिन्दु संख्या- Prana किया जाता है। उपरोक्त fg का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता के आवंटित यूनिट को अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं व ओ.सी/सी.सी के साथ अगस्त 2023 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Herd | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.02.2022 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा घनराशि Go 42,64,8i5/ पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा ANS अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार ern कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। I \n-e~ ee द ७ ७ २०२३ (sto दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर