उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR44/0i/88473/2022 अर्चना सिंघल एवं जितेन्द्र सिंघल बनाम आई.आई.टी.एल-निम्बस द एक्सप्रेस पार्क व्यू प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना The Express Park View II-Low Rise Apartments में यूनिट संख्या-&-303 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 24,35,000/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 9,02,258 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना 08 वर्ष से विलम्बित है तथा परियोजना में निर्माण कार्य वर्तमान समय में भी जारी है। विपक्षी द्वारा vera परियोजना से सम्बंधित सक्षम प्राधिकरण से समस्त एन.ओ.सी भी प्राप्त नहीं किये गये हैं। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र का निष्पादन न होने के कारण निरस्तीकरण पत्र दिनांक 06.02.2044 को भेजा गया, परन्तु उभयपक्ष के मध्य अनुबन्ध पत्र का निष्पादन दिनांक 22.2.2024 को किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 20.0.2044 को 4,00,000,//-रूपये की धनराशि प्राप्त की गयी, जिसकी रसीद संख्या-4777 है तथा वर्तमान समय में यदि यूनिट निरस्त कर दी गयी है, तो विपक्षी को अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। Page Ch गा की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, अहस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि वर्तमान समय शिकायत रेरा प्राधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्‍योंकि प्रश्नगत परियोजना The Express Park View IJ-Low Rise Apartments में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट बुक नहीं करायी गयी है तथा विपक्षी द्वारा आवासीय परियोजना, जोकि दिनांक 34.03.2024 से प्रारम्भ की गयी है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 09.07.2074 को पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है तथा परियोजना को जनवरी, 20:7 में रेजिडेंशियल वेलफेयर एसोसिएशन को सौंपा जा चुका है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा योजित शिकायत रेरा प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार के अन्तर्गत नहीं आती है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा उक्त शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 निस्तारण बिन्दु ten- इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना 08 वर्ष से विलम्बित है तथा परियोजना में निर्माण कार्य वर्तमान समय में भी जारी है। विपक्षी द्वारा vera परियोजना से सम्बंधित सक्षम प्राधिकरण से समस्त एन.ओ.सी भी प्राप्त नहीं किये गये है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र का निष्पादन न होने के कारण निरस्तीकरण पत्र दिनांक 06.02. 2044 को भेजा गया, परन्तु उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 22.42.2024 को किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 20.40. 2044 को 4,00,000/-रूपये की धनराशि प्राप्त की गयी, जिसकी रसीद संख्या-4777 है तथा वर्तमान समय में यदि यूनिट निरस्त कर दी गयी है। अतः he Page 2 |... शिकायतकर्ता द्वार प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जां एवं विलम्बित अवधि व द्वारा प्रश्गगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि वर्तमान समय शिकायत रेरा प्राधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्योंकि प्रश्नगत परियोजना The Express Park View II- Low Rise Apartments में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट बुक नहीं करायी गयी है तथा विपक्षी द्वारा आवासीय परियोजना जोकि दिनांक 34.03.2024 से प्रारम्भ की गयी है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 09.07.2044 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है तथा परियोजना को जनवरी 20:7 में रेजिडेंशियल वेलफेयर एसोसिएशन को सौपा जा चुका है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा योजित शिकायत रेरा प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार के अन्तर्गत नहीं आती है।

पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष जो अनुबन्ध पत्र की प्रति पीठ के समक्ष उपलब्ध करायी गयी है, उस पर शिकायतकर्ता एवं सह-आवंटी द्वारा हस्ताक्षर किये गये है, परन्तु विपक्षी द्वारा हस्ताक्षर नहीं किये गये है। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना में शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं आते है, क्योंकि उभयपक्ष द्वारा अनुबन्ध पत्र का निष्पादन नहीं किया गया है एवं न ही प्रश्नगत परियोजना में शिकायतकर्ता को यूनिट आवंटित की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से यह स्पष्ट है कि यूनिट संख्या-»-303 के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में रसीदें जारी की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से यूनिट संख्या-«-303 के मद में धनराशि प्राप्त की गयी है, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को हस्ताक्षर किये जाने हेतु अनुबन्ध पत्र की प्रति उपलब्ध करायी गयी है, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध पत्र हस्ताक्षरित करते हुए विपक्षी को भेजा गया है। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट के सम्बन्ध में समय से भुगतान नहीं किये जाने के कारण दिनांक 06.42.2044 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया है। ऐसी दशा में सर्वप्रथम उभयपक्षों के मध्य रेरा के प्राविधानों के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है। इस सम्बन्ध में रेरा अधिनियम, 206 की धारा-43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि :- 3. No deposit or advance to be taken by Promoter without fiorst entering into agreement for sale.- Page 3 a

() A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. (2) The agreement for sale referred to in sub-section (l) shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed.

उपरोक्तानुसार से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमिन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के t0 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम संदाय अथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और उक्त विक्रय करार को तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी का दायित्व है कि वह यदि यूनिट की कुल कीमत की io प्रतिशत से ज्यादा की धनराशि लेता है, तो निश्चित रूप से अनुबन्ध निष्पादित करेगा और यदि नहीं कराता है, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दंडनीय होगा। अभिलेखों से विदित है कि विपक्षी ERI WT अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है, यह विपक्षी का उत्तरदायित्व था कि वह ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता से 40 प्रतिशत से अधिक की धनराशि प्राप्त नहीं करते। अत: यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से यूनिट के सम्बन्ध में धनराशि प्राप्त की गयी है, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा अनुबन्ध पत्र का निष्पादन नहीं किया गया है, जोकि रेरा अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन है। इसके अतिरिक्त यूनिट निरस्त किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 06.02.2044 को पत्र प्रेषित कर प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया Cb Page 4

गया था, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा दिनांक 20.:0.2074 को शिकायतकर्ता से यूनिट संख्या-»-303 के मद में 4,00,000 //-रूपये की धनराशि प्राप्त की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा wa यूनिट के निरस्तीकरण को खारिज कर दिया गया है। यदि विपक्षी यूनिट निरस्त किये जाने की स्थिति को बरकरार रखते तो ऐसे में वह शिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष 4,00,000 / - रुपये की धनराशि प्राप्त नहीं करते। ऐसे में शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में आता है, जोकि निम्नवत्‌ प्राविधानित है :- (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; उक्त परिभाषा के अन्तर्गत विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष जमा धनराशि प्राप्त की गयी है, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का अवैधानिक निरस्तीकरण किया गया है एवं न ही शिकायतकर्ता की जमा धनराशि अभी तक वापस की गयी है और शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु इच्छुक है। अतः विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया को विपक्षी द्वारा स्वयं यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त कर रसीद जारी कर यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया को खारिज कर दिया गया है, जिस कारण यूनिट निरस्तीकरण मान्य नहीं है।

ऐसे में विपक्षी यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में अनुबन्ध पत्र का निष्पादन कर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त करते हुए कब्जा हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित करना सुनिश्चित करें। RI एक्ट की धारा ia (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- Page 5 Ch (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु Wea प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में स्वयं हस्ताक्षरित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.42.2040 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिस पर विपक्षी द्वारा हस्ताक्षर नहीं किये गये हैं, जिससे यह स्पष्ट है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध पत्र का निष्पादन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि ,00,000/-— रुपये की प्रथम रसीद संख्या-00032 दिनांकित 23.03.2040 पत्रावली पर दाखिल की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष दिनांक 23.03.2040 को धनराशि प्राप्त की गयी है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 मैसर्स फार्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर-45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: 5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the Ov Page 6

refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के ऑब्जर्वेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र को निष्पादन कराये जाने हेतु विपक्षी को किये गये प्रथम भुगतान किये जाने की तिथि 23.03.2040 से 3 वर्ष अर्थात दिनांक 22.03.2043 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 22.03.203 होती है। यह उल्लेखनीय है कि विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान करने में हुए विलम्ब के लिए MCLR+ प्रतिशत की दर से अधिक ब्याज वसूल नहीं कर सकता। यदि विपक्षी द्वारा ब्याज की गणना MCLR+ प्रतिशत से दर अधिक की जाती है तो उसे MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज की गणना कर नया मांग पत्र जारी करना होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23.03.2043 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 // 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page ae bh

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Page 8 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक आवंटन /अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन/अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन/अनुबन्ध में विलम्ब के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 दिनांक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। RT एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को Page 9 ८५५ |. EAS (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) रु 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नकक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें WRK 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना zara प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48-65 विविध, ie के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.| Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless Page 0

there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. RW अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स avr की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। wager बिन्दु den-7 निस्तारित किया जाता है। हैं :- = उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 60 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 23.03.2043 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने के पश्चात्‌ कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। Page 2 as 3. पक्षकारों को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिनों के अन्दर उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8—3—48-65 विविध /ie के दिनांक 47.40.2048 को जारी किये गये “Ware टू सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 4. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+! प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। en | oo“

सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a EEE Page 2 a PaO 0 3 |