U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench - Adjudicating Officer, Proceedings under Section-38 / 40 //63 read with Rule-24 44-Complaint WEAT—NCR 44/0/87992/2022 Rajeev Chauhan Versus Patel Advance JV Order-Sheet Date: 25.06.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was presented. On call, learned counsel Ms. Pinki Shah appeared on behalf of the complainant. Learned counsel Ms. Muskan appeared on behalf of the respondent. Both parties were heard and the file was perused. It was informed by the complainant that possession of the unit has not been given by the respondent till now, nor has the deed been executed and registered. The complaint was instituted by the complainant under Section-34. In the complaint in question, after hearing as per rules, the Hon'ble Bench-3 passed the following order on date 30.05.2022:- (a) The respondent shall ensure to provide possession of the original unit allotted to the complainants with O.C./C.C. (or) completion certificate by December, 2022.

(b) The respondent shall pay to the complainants penal interest at the rate of MCLR+i% from date 0.05.20I6 until the date of receipt of O.C. / C.C. or final completion certificate or offer of possession, whichever is later, in respect of the delayed period; interest from the date of handing over possession according to the said table up to 30.04.20:6 being payable at the interest rate specified in the executed agreement / allotment letter. This amount of interest / penalty shall be adjusted by the respondent in the final amount payable at the time of handing over possession and the remaining amount shall be paid by the respondent to the complainants, and if the zero period time limit falls between the date of allotment and the date of handing over possession, the delayed period shall be calculated by adjusting that time limit after the date of handing over possession. (c) If any amount remains to be paid by the complainants, the complainants shall pay the outstanding amount to the respondent. In case any amount has been paid belatedly by the complainants, in that situation the respondent is entitled to receive delayed period interest under Section 2 (zai) of the RERA Act, but interest payable by the complainants shall not exceed the rate of MCLR+% .

(d) In view of the lockdown in the country for prevention and control of Covid-19, the period from date 24.03.2020 to date 30.09. 2020 regarding non-payment on time by the complainant, and the period from date 34.05.2044 to 26.44.2045 of the ban on construction work imposed by Greater Noida Development Authority, shall be treated as zero period and delayed interest shall not be calculated for the said period. Due to non-compliance of the order dated 30.05.2022 by the respondent, an application was filed by the complainant under Section-38,/40,/63 for execution of the said order. Thereafter, in the complaint, the Hon'ble Bench-02 (formerly Bench-01) passed the following order under Section-63 on date 27.4.2024: Therefore, in view of the facts and all circumstances stated above, under the powers vested in Rule-24, the file is referred for hearing before the Hon'ble Adjudicating Officer on date 47.02.2025 for proceedings of physical possession of the unit. The Secretary, U.P. RERA shall ensure that in accordance with paragraphs-(b) and (d) of the order dated 30.05.2022 passed in the matter in question under Section-34, after adjusting the force majeure period, proceedings as per rules are taken before the hearing date 47.02.2025 to issue a recovery certificate for the amount of delayed period interest payable by the respondent, and make the file available to the Hon'ble Adjudicating Officer prior to the hearing date.

If during the proceedings under Rule-24 the Hon'ble Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order dated 30.05.2022 passed under Section-31 is not being ensured, then in that case the Hon'ble Adjudicating Officer may refer the matter in question back to the Bench for proceedings under Section 63 of the RERA Act. Thereafter, during the proceedings under Section-38 /40 / 63, due to failure to provide possession of the unit to the complainant and failure to execute registry of the unit, the file was sent to this Bench for proceedings under Rule-24 by the Hon'ble Bench-02 (formerly Bench-01) as per date 24.44.2024. The file was not available before this Bench on date 47.02.2025 and 08.04.2025, because it had been summoned by the Secretary, RERA for issuing recovery certificate. The file was presented for hearing before this Bench under Rule-24 for the first time.

The respondent is directed to ensure sending offer of possession along with valid O.C.//C.C. including demand of outstanding dues (if any) to the complainant within one month in compliance with the order of the Hon'ble RERA Bench. Upon payment of outstanding dues by the complainant, the respondent shall ensure handing over possession of the unit and executing registry in favour of the complainant. If the complainant has any objection, he may file his objection. Both parties are directed to ensure uploading their respective replies along with calculation sheets on the RERA portal and physically filing them in the RERA office. The file be put up for further hearing on the fixed date 23.09.2025. (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40 //63 सपठित नियम-24 44-शिकायत WEAT—NCR 44/0/87992/2022 राजीव चौहान बनाम ued एडवांस जेवी आदेश-पत्र दिनांक: 25.06.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्‍्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री पिन्‍्की शाह उपस्थित हुई | विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मुस्कान उपस्थित हुई। . उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही seer विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत अपनी शिकायत योजित की गई। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-3, द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 30.05.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- (क) प्रतिवादी वादीगण को आवंटित मूल इकाई का कब्जा ओ.सी/सी. (अथवा) चार अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ दिसम्बर ,2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज का मूल्यांकन उक्त तालिका के अनुशार आधिपत्य दिए जाने की तिथि से 30.04.20:6 तक हत्ताक्षारित अनुबंध / आवंटन पत्र में अंकित ब्याज दर से देय होगा तथा दिनांक 0.05.20I6 से ओ.सी /सी.सी अथवा अंतिम अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त की तिथि होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद - में हो तक MCLR+i% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / काश interest प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान किया जाएगा।

प्रतिवादी द्वारा ब्याज / दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान की जाएगी एवं यदि जीरो पीरीयड की समय सीमा आवंटन की तिथि से अधिपत्य दिए जाने की तिथि के मध्य आती है तो उस समय सीमा को कब्जा दिए जाने की तिथि के उपरांत समायोजित करते हुए विलंबित अवधि की गणना की जाएगी । Ee (ग) वादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें] वादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में ter अधिनियम की धारा 2 (zai) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादीगण द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) wlfas-t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने के सम्बंध में एवं दिनांक 34.05.2044 से 26.44.2045 तक ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पर लगाई गई रोक की समय सीमा को जीरो पीरीअड मानते हुए विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 30.05.2022 का अनुपालन न करने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत var आदेश के निष्पादन हेतु प्रार्था-पत्र दाखिल किया war) तदोपरान्त शिकायत में मा. पीठ-02 (पूर्व में पीठ-04) द्वारा दिनांक 27.4.2024 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:-

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 47.02.2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रश्नगत. प्रकरण में धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.05.2022 के प्रस्तर-ख एवं घ के अनुसार फोर्स मैज्योर की अवधिक को समायोजित करते हुए सुनवाई की तिथि 47.02.2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं fe asi के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.05.2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रश्नगंत प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40 / 63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराने व यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित न कराये जाने के कारण माननीय पीठ-02 (पूर्व में पीठ-04) द्वारा दिनांक 24.44.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को भेजी गई। पत्रावली दिनांक 47.02.2025 एवं 08. 04.2025 को इस पीठ के समक्ष उपलब्ध नहीं थी, क्‍योंकि श्रीमान सचिव, रेरा द्वारा वसूली

प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु तलब की गई थी। पत्रावली प्रथम बार नियम-24 के अन्तर्गत इस पीठ के समक्ष सुनवाई हेतु पेश हुई। ह विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.//सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को एक माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का कब्जा देते हुए रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। उभयपक्षों को निर्देशित किया जाता है कि वे अपना-अपना जवाब गणना शीट सहित रेरा पोर्टल पर अपलोड एवं भौतिक रूप से रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु नियत तिथि 23.09:2025 को पेश हो। (न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण