U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddha Nagar Hearing Bench - Adjudicating Officer, Proceedings under Section 38/40/63 read with Rule-24 44-Complaint [?]—NCR I44/0/8797/2022 Bhupendra Singh Chauhan and Malti Devi v. Patel Advance JV Order-Sheet Date: 08.04.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. Upon call, learned counsel Mr. Manu Lakhotia appeared on behalf of the complainant. Respondent absent. Adjournment application has been filed by the respondent through e-mail. It was informed by the complainant that possession of the unit has not been handed over yet by the respondent, nor has deed of transfer been executed and registered. The complaint was filed by the complainant under Section 34. In the complaint in question, following hearing as per rules, the Hon'ble Bench-3 passed the following orders on dated 30.05.2022: - (a) The respondent shall ensure providing possession of the original unit allotted to the complainants with O.C./C.C. (or) four non-encumbrance / completion certificates by December, 2022.

(b) The respondent shall evaluate interest for the delayed period from the date of handover of possession in the said table until 30.04.2046 at the interest rate specified in the signed agreement / allotment letter, and from dated 07.05.20I6 until receipt of O.C./C.C. or final non-objection certificate or offer of possession, whichever is later, penal interest / penal interest shall be paid by the promoter to the complainants at the rate of MCLR + %. The respondent, adjusting this amount of interest / penalty in the final payable amount at the time of handover of possession, shall pay the remaining balance to the complainants, and if zero period falls between the date of allotment and date of possession, delayed period shall be calculated by adjusting that period after the date of possession. (c) If any payment remains to be made by the complainants, the complainants shall pay the balance amount to the respondent. If amount has been paid with delay by the complainants, in that situation the respondent is entitled to receive delayed period interest under Section 2(za)(i) of the RERA Act, but interest shall not be payable by the complainants at a rate exceeding MCLR+%.

(d) In view of the lockdown in the country for prevention and control of COVID-19, delay interest shall not be calculated for the period from dated 24.03.2020 to dated 30.09.2020 regarding non-payment on time by the complainant, and treating the period from dated 34.05.2044 to 26.4.20i5 during which stay was imposed on construction work by Greater Noida Development Authority as zero period. Due to non-compliance of the said order by the respondent, an application was filed by the complainant for execution of the said order. Thereafter, in the complaint, the Hon'ble Bench-02 (formerly Bench-04) passed the following order under Section 63 on dated 24.4.2024: - Therefore, in view of the above described facts and all circumstances, the file is referred for hearing before the Hon'ble Adjudicating Officer on dated 47.02.2025 for proceedings of physical possession of the unit under powers vested in Rule-24. Secretary, U.P. RERA, take action as per rules to issue recovery certificate for delayed period interest payable by the respondent, adjusting the Force Majeure period in accordance with paragraphs (b) and (d) of the order dated 30.05.2022 passed under Section 34 in the case in question, and ensure making the file available to the Hon'ble Adjudicating Officer before the hearing date 47.02.2025.

If during proceedings under Rule-24 the Hon'ble Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order dated 30.05.2022 passed under Section 34 is not being ensured, in such event the Hon'ble Adjudicating Officer may refer the case back to the Bench for proceedings under Section 63 of the RERA Act. Thereafter, during proceedings under Section 38/40/63, due to failure to provide possession of the unit to the complainant and execute registry of the unit, according to dated 24.4.2024 by the Hon'ble Bench-02 (formerly Bench-04), the file was sent to this Bench for proceedings under Rule-24. The file was listed before this Bench for first hearing on dated 47.02.2025, but the file was not received by this Bench, because it was summoned by the Secretary, RERA for issuing recovery certificate, due to which hearing could not take place in the present case on dated 47.02.2025. The file has been received by this Bench for the first time today.

The respondent is directed to ensure sending offer of possession letter along with valid O.C. / C.C., including demand for outstanding dues (if any), to the complainant within one month in compliance with the order of the Hon'ble RERA Bench. Upon payment of outstanding dues by the complainant, the respondent shall provide possession of the unit while executing registry in favour of the complainant. If the complainant has any objection, he may file his objection. Both parties are directed to ensure uploading their respective replies along with calculation sheets on the RERA portal and filing physically in the RERA office. The file be put up on the scheduled date 25.06.2025 for next hearing. R. P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 सपठित नियम-24 44-शिकायत PM—NCR I44/0/8797/2022 भूपेन्द्र सिंह चौहान और मालती देवी बनाम पटेल एडवांस जेवी आदेश-पत्र दिनांक: 08.04.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मनु लखोटिया उपस्थित हुए। विपक्षी अनुपस्थित | विपक्षी द्वारा स्थगन प्रार्थना-पत्र ई-मेल के माध्यम से दाखिल किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही eee ew निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत अपनी शिकायत योजित की गई। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-3, द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 30.05.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- ह (क) प्रतिवादी वादीगण को आवंटित मूल इकाई का कब्जा ओ.सी/सी. (अथवा) चार अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ दिसम्बर ,2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) wad विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज का मूल्यांकन उक्त तालिका के अनुशार आधिपत्य दिए जाने की तिथि से 30.04.2046 तक हस्ताक्षारित अनुबंध / आवंटन पत्र में अंकित ब्याज दर से देय होगा तथा दिनांक 07.05.20I6 से ओ.सी/सी.सी अथवा अंतिम अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त की तिथि होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो तक MCLR +% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड SVT penal interest प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान किया जाएगा।

प्रतिवादी द्वारा ब्याज / दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान की जाएगी एवं यदि जीरो पीरीयड की समय सीमा आवंटन की तिथि से अधिपत्य दिए जाने की तिथि के मध्य आती है तो उस समय सीमा को कब्जा दिए जाने की तिथि के उपरांत समायोजित करते हुए विलंबित अवधि की गणना की जाएगी | — * (ग) वादीगण द्वारा यदि कोई धनरांशि का भुगतान करना शेष है तो वादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेरा अधिनियम की धारा 2 (zai) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादीगण द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) alfasio की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने के सम्बंध में एवं दिनांक 34.05.2044 से 26.4.20i5 तक ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पर लगाई गई रोक की समय सीमा को जीरो पीरीअड मानते हुए विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। विपक्षी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन न करने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा उक्त आदेश के निष्पादन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। तदोपरान्त शिकायत में मा. पीठ-02 (पूर्व में पीठ--04) द्वारा दिनांक 24.4.2024 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:-

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट' के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 47.02.2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रश्नगत प्रकरण में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.05.2022 .के प्रस्तर-ख एवं घ के अनुसार फोर्स मैज्योर की अवधिक को समायोजित करते हुए सुनवाई की तिथि 47.02.2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.05.2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रश्नगत प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराने व यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित न कराये जाने के कारण माननीय पीठ-02 (पूर्व में पीठ-04) द्वारा दिनांक 24.4.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को भेजी गई। पत्रावली दिनांक 47.02.2025 को प्रथम सुनवाई हेतु इस पीठ के समक्ष सूचिबद्ध थी, परन्तु पत्रावली इस पीठ को प्राप्त नहीं हुई थी, क्योंकि श्रीमान सचिव, रेरा द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु तलब की गई ‘=

थी, जिस कारण दिनांक 47.02.2025 को प्रस्तुत प्रकरण में सुनवाई नहीं हो पाई। पत्रावली आज इस पीठ को प्रथम बार प्राप्त हुई है। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,/सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को एक माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का कब्जा देते हुए रजिस्ट्री निष्पादित करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। उभयपक्षों को निर्देशित किया जाता है कि वे अपना-अपना जवाब गणना शीट सहित रेरा पोर्टल पर अपलोड एवं भौतिक रूप से रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चितः करें। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु नियत तिथि 25.06.2025 को पेश हो। हि आएं पी सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण