॒ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-02 आदेश अन्तर्गत ARI-34 उपस्थिति:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCR44/0i/87778/2022 अशोक कामार गुप्ता बनाम इंटेलेक्ट प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Victory One 0००५ में यूनिट संख्या- K 903 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 42,49,600,/- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 45,08,950,/- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.06.20:8 को प्रेषित किया गया था। विपक्षी द्वारा दिनांक 20.4.2024 को यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु नोटिस प्रेषित किया गया था और विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.06.20i8 की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 29.0.20:6, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित t5.06.2022 दाखिल किया गया है जिसमें उनके द्वारा अंकित किया गया है कि उनकी परियोजना Victory One Central में कुल ॥4 टावर्स है, जिनमें से विपक्षी द्वारा 08 टावरों को पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्र को प्राप्त करते हुए ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता की यूनिट टावर- K में है, जोकि उक्त 08 टावरों में से एक है। शिकायतकर्ता को यूनिट de-i903 टॉवर- ४ में आवंटित की गयी थी, जिसके लिए अनुबंध दिनांक 29.04.2046 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा जनवरी 209 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य अक्टूबर तथा नवम्बर 2049 में माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये निर्माण कार्य पर प्रतिबंध के कारण एवं wfas-i9 के कारण बाधित रहा है। am — 2 शिकायतकर्ता को दिनांक 25.06.208 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं. किया गया है, जिसके उपरान्त दिनांक 07.09.2049 को पुनः पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी की परियोजना डीम्ड ओ.सी की श्रेणी में है। अतः विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाये कि वह 60 दिनों के अन्दर यूनिट का कब्जा प्राप्त करना सुनिश्चित we | विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 29.0:.20:6 की प्रति, ओसी हेतु आवेदन पत्र, वांछित प्रमाण पत्र की प्रति, नोटिस दिनांक 20.44.2024 की प्रति, पूर्ण भुगतान प्रमाण पत्र की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन की प्रति आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- l. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या प्रश्नगत परियोजना Ss ayes की श्रेणी के अन्तर्गत है अथवा नहीं? . क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की gar दर होगी ? ive) निस्तारण बिन्दु dene बिन्दु dei इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य aifas—t9, Ho एन.जी.टी. के द्वारा विभिन्‍न अवधियों लगाये गये प्रतिबंध के कारण भी विलम्बित रहा है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. e= — 3 उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या--2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या प्रश्नगत परियोजना डीम्ड aes की श्रेणी के अन्तर्गत है अथवा नही ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया कि परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है और दिनांक 25.04.2047 को सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। अतः विपक्षी द्वारा आवेदन किये ओ.सी /सी.सी. को डीम्ड एप्रूव्ड की श्रेणी में माना जाये। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत शिकायत आवासीय परियोजना से सम्बन्धित है एवं रेरा प्राधिकरण को आवासीय परियोजना के सम्बन्ध में सुनवाई का क्षेत्राधिकर प्राप्त है, जिसके सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की धारा-2(०) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ है :-

(e) "apartment" whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, ae 4 profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified; उक्त धारा के अवलोकन से विदित है कि रेरा प्राधिकरण को आवासीय परियोजना से सम्बन्धित प्रकरण की सुनवाई का क्षेत्राधिकार है। ged परियोजना के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ओ.सी./सी.सी हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 25.04.20i7 को आवेदन किया जा चुका है और प्राधिकरण द्वारा लगाये गयी आपत्ति को भी दिनांक 34.04.2020 से पूर्व पूर्ण करते हुए प्रपत्र दाखिल किये जा चुके है, परन्तु वर्तमान समय में भी सम्बंधित प्राधिकरण द्वारा विपक्षी कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी प्रदान नहीं किया गया है। जहाँ तक प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. /सी.सी प्रदान नहीं किये जाने का प्रश्न है उक्त के सम्बन्ध में Go yo ada प्लानिंग एवं डेवलपमेंट एक्ट 4973 की धारा-45(५) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत है :-

45-A Completion Certificate:-() Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section 3, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the Authority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority. (2) No person shall occupy or permit to be occupied any commercial building or use are permit to be used such building or part thereof affected building or work until- completion certificate has been issued by the Authority, or Authority has failed for three months after the receipt of notice of completion to intimate its refusal of grant of the said certificate. var अधिनियम की धारा के अवलोकन से विदित है कि यदि सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. /सी.सी. हेतु आवेदन किये जाने के 3 माह के अंतर्गत यदि सम्प्रवर्तत के आवेदन पर यदि कोई अनुमोदन प्रदान नहीं किया जाता है और न ही सम्प्रवर्तकत के उक्त आवेदन पर कोई आपत्ति व्यक्त नहीं की जाती है, तो ऐसी स्थिति में समप्रवर्तक के उक्त आवेदन को (डीम्ड Wyss) माना जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। rn 5

gered परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,//सी.सी हेतु विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2047 को आवेदन किया जा चुका है और प्राधिकरण द्वारा लगाये गयी आपत्ति को भी दिनांक 34.0.2020 से पूर्व पूर्ण करते हुए प्रपत्र दाखिल किये जा चुके है, परन्तु वर्तमान समय में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओी./सी.सी प्रदान नही किया गया है। ऐसी स्थिति में रेरा कार्यालय आंदेश दिनांक 46.09.20:9 का उल्लेख किया जाना भी महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत: हैः- उ0प्र0 ada प्लानिंग एवं डेवलपमेंट एक्ट के चैप्टर-४, धारा-45 (0) में प्राविधान है कि 5-A Completion एल्नीगल्बरॉ०-(7) Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section ३3, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the A uthority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority. प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण

पत्र (विद्युत आपूर्ति, इलेक्ट्रीकल एवं लिफ्ट सेफ्टी सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सेफ्टी सर्टिफिकेट) एवं सक्षम प्राधिकरण को ai. ured किये जाने हेतु आवेदन की प्रतिलिपि दिनांक 25.04.2047 दाखिल की गयी है। साथ ही प्राधिकरण द्वारा लगायी गयी आपत्ति को भी पूर्ण करते हुए पत्र दिनांक 37.07.2020 भी दाखिल किया गया है। प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 37.07.2020 के उपरान्त से न ही ओ.सी./सी.सी प्रदान किया गया है और न ही विपक्षी के उक्त आवेदन को निरस्त किया। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना दिनांक 34.04.2020 से 3 माह अर्थात्‌ दिनांक 34.04.2020 से Ss WES) की श्रेणी के अंतर्गत माना जाना उचित है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Prema किया जाता है। ८ निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.06 2048 को प्रेषित किया गया था। विपक्षी द्वारा दिनांक 20..2024 को यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु नोटिस प्रेषित किया गया था और विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 6 दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि परियोजना डीम्ड ओी की श्रेणी में है। अतः विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाये कि वह 60 दिनों के अन्दर यूनिट का कब्जा प्राप्त करना सुनिश्चित करें|

पत्रावली पर उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांकित 29.04.2046 के प्रस्तर-45 4 के अनुसार यूनिट का कब्जा 24 माह एवं 06 माह की aque अवधि के साथ अर्थात्‌ दिनांक 29.07.208 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है । जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील xo 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Teeny माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि-- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 29.07.208 से ओ.सी /सी.सी Se एम्रब्ड दिनांकित 34.04.2020/ अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without y ee — ot 7 prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए adel को १४८7२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। 8 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर जुलाई 2023 तक oe एप्रब्ड ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 29.07.20i8 से Ses एप्रब्ड ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर धटा॥र+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का secre भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। esl Drm __, 3 ae os Slo दीपक स्वरूप सक्सेना (सदस्य) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Lo