30 U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-.04A Order under Sections 38 / 40 / 63 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint WST—NCRI44/0/68964/202 Shri Sharad Gupta Versus A.T.S. Realty Pvt. Ltd. In this case the file was reserved for order on 25.08.2022. Both parties were directed to file their written arguments by 40.09.2022, but neither party has filed any written arguments. The arguments of both parties were heard and the file was perused. It is evident from the file that the opposite party has not complied with the earlier order dated 76.07.2024. The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure the speedy disposal of disputes. To achieve this objective, the Authority has been given responsibilities and powers under the RERA Act. Section 34(2) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 4 describes the functions of the Authority. Section 34(9) contains the following provision: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

Under the provisions of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 d, the Authority has been empowered to impose penalty or interest, under this Act and the rules and regulations made thereunder, where the promoter violates the obligations cast upon it. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows:

30 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाईपीठ-.04ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत WST—NCRI44/0/68964/202 श्री शरद गुप्ता बनाम ए.टी.एस रियल्टी प्रा.लि. FEATS प्रकरण में दिनांक 25.08.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित किया गया। उभयपक्ष को दिनांक 40.09.2022 तक अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे, परन्तु उभय पक्ष द्वारा कोई लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। ' उभयपक्षों के तकों को सुना गया व*पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 76.07.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है। ग भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34 (2) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(9)में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 d प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन or बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन Mar या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः-

"38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (0) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any ore *. or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्गगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 09.09.20204 को किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30.09.202 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नही करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 08.40.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.0.202स्‍0 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। "५

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस निर्गत की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत अंतिम सुनवाई दिनांक 25.08.2022 को की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह विदित है कि समुचित अवसर देने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा पूर्व F ons के अन्तर्गत पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते हुए, नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव को निर्देशित किया जाता है कि यदि दिनांक 34.40.2022 तक पूर्व आदेशानुसार अनुपालन कर आख्या रेरा कम्पलेन्ट to पर अपलोड नहीं की जाती तो वे प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 46.07.2024 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज का वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें और रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। दिनांक :-3० /० /2022 पा | Fo ०१. w (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) Bo प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

30 U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-.04A Order under Sections 38 / 40 / 63 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint WST—NCRI44/0/68964/202 Shri Sharad Gupta Versus A.T.S. Realty Pvt. Ltd. In this case the file was reserved for order on 25.08.2022. Both parties were directed to file their written arguments by 40.09.2022, but neither party has filed any written arguments. The arguments of both parties were heard and the file was perused. It is evident from the file that the opposite party has not complied with the earlier order dated 76.07.2024. The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure the speedy disposal of disputes. To achieve this objective, the Authority has been given responsibilities and powers under the RERA Act. Section 34(2) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 4 describes the functions of the Authority. Section 34(9) contains the following provision: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

Under the provisions of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 d, the Authority has been empowered to impose penalty or interest, under this Act and the rules and regulations made thereunder, where the promoter violates the obligations cast upon it. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows:

30 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाईपीठ-.04ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत WST—NCRI44/0/68964/202 श्री शरद गुप्ता बनाम ए.टी.एस रियल्टी प्रा.लि. FEATS प्रकरण में दिनांक 25.08.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित किया गया। उभयपक्ष को दिनांक 40.09.2022 तक अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे, परन्तु उभय पक्ष द्वारा कोई लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। ' उभयपक्षों के तकों को सुना गया व*पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 76.07.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है। ग भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34 (2) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(9)में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 d प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन or बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन Mar या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः-

"38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (0) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any ore *. or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्गगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 09.09.20204 को किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30.09.202 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नही करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 08.40.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.0.202स्‍0 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। "५

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस निर्गत की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत अंतिम सुनवाई दिनांक 25.08.2022 को की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह विदित है कि समुचित अवसर देने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा पूर्व F ons के अन्तर्गत पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते हुए, नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव को निर्देशित किया जाता है कि यदि दिनांक 34.40.2022 तक पूर्व आदेशानुसार अनुपालन कर आख्या रेरा कम्पलेन्ट to पर अपलोड नहीं की जाती तो वे प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 46.07.2024 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज का वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें और रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। दिनांक :-3० /० /2022 पा | Fo ०१. w (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) Bo प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण