Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Bench-2 Present: Shri Balvinder Kumar, Member Serial No. | Complaint No. | Complainant | Unit No. | Amount Rs. 1. | Itara44/0/68433/202 | Suraj Kumar Tiwari | 04042 | 32,77,500/- 2. | NCRI44/0/68964/202 | Shri Sharad Gupta | 07086 | 32,80,474/- Versus A.T.S. Realty Pvt. Ltd. Along with complainant Suraj Kumar Tiwari, another complainant has filed a suit against the opposite party. The facts of these two complaints are the same and they rest on the same evidence. Both complaints relate to the 'ATS ALLURE' project. They are therefore being disposed of by a single decision. Complaint NCRI44/0/68433/202] of Suraj Kumar Tiwari shall remain the lead case. The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant's case is that the complainant booked unit number 04042 in Tower-4 of the opposite party's project 'ATS ALLURE', and paid Rs. 32,77,500/- from time to time in instalments. The complainant says the opposite party was to complete the project and hand over possession, but has not yet handed over possession. The complainant has therefore requested that possession and interest for the delayed period be granted against the opposite party.

In support of the complainant's statement, photocopies were filed of the booking form, the allotment letter dated 4 9.08.2044, receipts of the amounts deposited, and other documents. In its reply, the opposite party stated that the terms and conditions regarding handing over possession are set out in clause 7.2 of the allotment letter. It said the project was delayed owing to various force majeure circumstances, and that construction work was obstructed by the pandemic referred to as 'aifas—i9' [?], which caused the delay. The opposite party says the complainant's complaint is premature. Further, during the hearing before the Bench on 07.06.2024, the opposite party stated that its project is complete and that it had applied for the O.C. (occupancy certificate) in February 2020. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of the pleadings of the parties, the following issues were framed for consideration: 4. Whether the opposite party's project was delayed due to force majeure events? If so, what is its effect? 2. Whether the complainant is entitled to possession and interest for the delayed period? Disposal of issue 4 Issue No. 4 has been framed to determine whether the project was in fact delayed due to force majeure events. This issue has been framed on the opposite party's allegations, and the burden of proving it lies on the opposite party.

= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। ॥ पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट सं० | धनराशि रु. /- | i. इटारा44/0/68433/202 | सुरज कुमार तिवारी | 04042 32,77,500/- 2. NCRI44/0/68964/202 श्री शरद गुप्ता 07086 32,80,474/- बनाम ए.टी.एस रियलटी प्रा० लि० शिकायतकर्ता सुरज कुमार तिवारी के साथ or अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें "ATS ALLURE" परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत to NCRI44/0/68433/202] सुरज कुमार तिवारी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा ud विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "ATS ALLURE" के टॉवर-4 में यूनिट संख्या- 04042 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,77,500/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी AY नहीं दिया wear) अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फॉर्म, आवंटन पत्र दिनांक 4 9.08.2044, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि आवंटन पत्र के प्रस्तर-7.2 में कब्जे दिये जाने के सम्बन्ध में नियम एवं शर्तों का उल्लेख है। परियोजना विभिन्‍न फोर्स मैज्योर परिस्थितियों के कारण विलम्ब्ति हुयी साथ ही विपक्षी का कहना है कि परियोनजा का निर्माण कार्य aifas—i9 महामारी के कारण बाधित रहा, जिस कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। विपक्षी का कहना है कि शिकयतकर्ता की शिकायत प्री-मैच्योर है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष ' सुनवाई के दौरान दिनांक 07.06.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया कि उनकी परियोजना पूर्ण है एवं ओ.सी के लिए फरवरी 2020 में आवदेन किया जा चुका है। उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु सं? 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना में विलम्ब माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाए गये प्रतिबन्ध के कारण हुआ। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना के कार्यों में विलम्ब हुआ और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है, जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था |

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 207 "बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ara" में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माने जाने का कथन किया गया है। वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर दिनांक 23.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की श्रेणी में माना जाना dv उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु wo 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि उनकी परियोजना पूर्ण है एवं ओ.सी के लिए फरवरी 2020 में आवदेन किया जा चुका है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 49.08.204 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ सं0-7 के प्रस्तर-7.2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 42 माह एवं 3 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। ऐसे में आवंटन-पत्र / अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त आवंटन-पत्र दिनांक 49.08. (20i4 को उभयफफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया ar) ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 49.05.2048 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 20.05.20i8 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया " की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है a "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or QV

2 of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gal के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा fics के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 92 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of

terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire dy money paid by the Allottee under any head Page 5 whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। vat प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा... ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब "A Page 6 i का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी ' नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

Page 7 इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिय। on | तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते a आदेश 4, fauelt को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिद्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2024 तक पूर्णता हेतु चारों प्रमाण-पत्र अथवा ओ.सी. / सी. सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 2005.20i8 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश हर Page 8

लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योरको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(2४)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥/८,7+ प्रतिशत है। 4... विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करे। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का Veo भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Pla (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :-46 / 07 / 2024 Page 9

Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Bench-2 Present: Shri Balvinder Kumar, Member Serial No. | Complaint No. | Complainant | Unit No. | Amount Rs. 1. | Itara44/0/68433/202 | Suraj Kumar Tiwari | 04042 | 32,77,500/- 2. | NCRI44/0/68964/202 | Shri Sharad Gupta | 07086 | 32,80,474/- Versus A.T.S. Realty Pvt. Ltd. Along with complainant Suraj Kumar Tiwari, another complainant has filed a suit against the opposite party. The facts of these two complaints are the same and they rest on the same evidence. Both complaints relate to the 'ATS ALLURE' project. They are therefore being disposed of by a single decision. Complaint NCRI44/0/68433/202] of Suraj Kumar Tiwari shall remain the lead case. The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant's case is that the complainant booked unit number 04042 in Tower-4 of the opposite party's project 'ATS ALLURE', and paid Rs. 32,77,500/- from time to time in instalments. The complainant says the opposite party was to complete the project and hand over possession, but has not yet handed over possession. The complainant has therefore requested that possession and interest for the delayed period be granted against the opposite party.

In support of the complainant's statement, photocopies were filed of the booking form, the allotment letter dated 4 9.08.2044, receipts of the amounts deposited, and other documents. In its reply, the opposite party stated that the terms and conditions regarding handing over possession are set out in clause 7.2 of the allotment letter. It said the project was delayed owing to various force majeure circumstances, and that construction work was obstructed by the pandemic referred to as 'aifas—i9' [?], which caused the delay. The opposite party says the complainant's complaint is premature. Further, during the hearing before the Bench on 07.06.2024, the opposite party stated that its project is complete and that it had applied for the O.C. (occupancy certificate) in February 2020. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of the pleadings of the parties, the following issues were framed for consideration: 4. Whether the opposite party's project was delayed due to force majeure events? If so, what is its effect? 2. Whether the complainant is entitled to possession and interest for the delayed period? Disposal of issue 4 Issue No. 4 has been framed to determine whether the project was in fact delayed due to force majeure events. This issue has been framed on the opposite party's allegations, and the burden of proving it lies on the opposite party.

= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। ॥ पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट सं० | धनराशि रु. /- | i. इटारा44/0/68433/202 | सुरज कुमार तिवारी | 04042 32,77,500/- 2. NCRI44/0/68964/202 श्री शरद गुप्ता 07086 32,80,474/- बनाम ए.टी.एस रियलटी प्रा० लि० शिकायतकर्ता सुरज कुमार तिवारी के साथ or अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें "ATS ALLURE" परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत to NCRI44/0/68433/202] सुरज कुमार तिवारी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा ud विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "ATS ALLURE" के टॉवर-4 में यूनिट संख्या- 04042 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,77,500/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी AY नहीं दिया wear) अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फॉर्म, आवंटन पत्र दिनांक 4 9.08.2044, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि आवंटन पत्र के प्रस्तर-7.2 में कब्जे दिये जाने के सम्बन्ध में नियम एवं शर्तों का उल्लेख है। परियोजना विभिन्‍न फोर्स मैज्योर परिस्थितियों के कारण विलम्ब्ति हुयी साथ ही विपक्षी का कहना है कि परियोनजा का निर्माण कार्य aifas—i9 महामारी के कारण बाधित रहा, जिस कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। विपक्षी का कहना है कि शिकयतकर्ता की शिकायत प्री-मैच्योर है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष ' सुनवाई के दौरान दिनांक 07.06.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया कि उनकी परियोजना पूर्ण है एवं ओ.सी के लिए फरवरी 2020 में आवदेन किया जा चुका है। उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु सं? 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना में विलम्ब माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाए गये प्रतिबन्ध के कारण हुआ। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना के कार्यों में विलम्ब हुआ और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है, जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था |

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 207 "बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ara" में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माने जाने का कथन किया गया है। वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर दिनांक 23.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की श्रेणी में माना जाना dv उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु wo 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि उनकी परियोजना पूर्ण है एवं ओ.सी के लिए फरवरी 2020 में आवदेन किया जा चुका है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 49.08.204 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ सं0-7 के प्रस्तर-7.2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 42 माह एवं 3 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। ऐसे में आवंटन-पत्र / अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त आवंटन-पत्र दिनांक 49.08. (20i4 को उभयफफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया ar) ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 49.05.2048 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 20.05.20i8 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया " की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है a "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or QV

2 of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gal के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा fics के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 92 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of

terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire dy money paid by the Allottee under any head Page 5 whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। vat प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा... ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब "A Page 6 i का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी ' नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

Page 7 इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिय। on | तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते a आदेश 4, fauelt को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिद्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2024 तक पूर्णता हेतु चारों प्रमाण-पत्र अथवा ओ.सी. / सी. सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 2005.20i8 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश हर Page 8

लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योरको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(2४)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥/८,7+ प्रतिशत है। 4... विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करे। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का Veo भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Pla (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :-46 / 07 / 2024 Page 9