Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench - Adjudicating Officer Proceedings under Sections 38/40/63 read with Rule 24 28- Complaint No.: PA—NCR44/0/689i8/202 Ashwini Versus La Residentia Developers Private Limited Order Sheet Date: 04.06.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was presented. When called, the complainant himself appeared. Learned advocate Ms. Leena appeared for the opposite party. The complainant informed that the opposite party has not yet given possession of the unit and has neither executed nor registered the transfer deed. The opposite party sought time to file its reply. In the complaint of the Honourable [?] Bench, after hearing as per rules, the following orders were passed on 34.07.2022:- 4. The opposite party is directed to ensure that it completes all facilities of the complainant's flat as per the agreement, gives possession along with O.C./C.C. by 34.03.2022, and gets the registry done as per rules after receiving the payable stamp duty.

2. The opposite party shall ensure that it pays the complainant, on the amount deposited by the complainant, delay interest at the rate of '4टा,ए+ [?] percent, for the period from 07.07.2049 until the date of receipt of O.C./C.C. or the date of offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted against the final payable amount. If the interest amount exceeds the amount payable, it shall be refunded to the complainant. Keeping in view the force majeure period, interest shall not be calculated for the project delay from 25.03:2020 to 25.09.2020. Also, if the complainant has any overdues (Over Dues) during this period, interest for this period shall not be payable on them. 3. The opposite party is directed that, as per Section 2 (0)0) of the RERA Act, 20I6, if after RERA became applicable any interest rate is charged by the promoter from the allottee on default, the same rate shall be paid to the allottee when the promoter defaults. Accordingly, the complainant shall also pay interest on delayed payment at the rate of MCLR+H percent. If any amount has been taken from the allottee for delay after RERA became applicable at a rate higher than this, the delayed-period interest amount shall also be calculated at that same rate.

4. The opposite party is directed to pay the pre-EMI to the complainant, as per the MoU dated 09.06.2045 signed by both parties, until the date of offer of possession. If any instalment has not been paid earlier, its adjustment shall be ensured at the time of offering possession. 5. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 and other relevant provisions. 6. If the opposite party does not comply with this order, the complainant shall have the right to get the order implemented through the RERA Authority. As the opposite party did not comply with the order dated 34.07.2022, the complainant filed an application for implementation of the [?] order under Section 63. In the above complaint, the Honourable Bench-04 (formerly Bench-0A), on 30.07.2024, passed the following order under Section 63:-

Considering the facts stated and all the circumstances, if the opposite party does not complete all facilities of the unit as per agreement by 34-42-2024 and does not give physical possession of the unit, and does not upload to the RERA portal the notice of physical possession after settling the final account, as per the order dated 3i-0i-2022, then after 3:—-42-2024 the applicant/complainant shall inform the Secretary, RERA, through a notarised affidavit on Rs. ॥0,//- non-judicial [?] paper, that the opposite party has not given physical possession of the unit. Thereafter, as per paragraph 2 and paragraph 4 of the order dated 33-04-2022 passed by the RERA Bench under [?], the Secretary shall issue recovery certificates for the delayed-period interest and pre-EMI amount payable by the opposite party, after which the file shall be referred to the Honourable Adjudicating Officer for proceedings regarding physical possession of the unit under the powers contained in Rule 24 of the Authority's Rules. If the Honourable Adjudicating Officer, during Rule 24 proceedings, finds that the opposite party/promoter is not ensuring time-bound compliance with the order under [?], dated 34-0:-2022, then in such case the Honourable Adjudicating Officer may refer the case back to the Bench for proceedings under Section 63 of the RERA Act.

Thereafter, since possession of the unit was not given to the complainant during proceedings under Sections 38/40/63, the file was referred to this Bench for Rule 24 proceedings, as per the order dated 30.07.2024 passed by the Honourable Bench-0[?] (formerly Bench-0A). The file was presented before this Court today for the first time for hearing under Rule 24. The opposite party is directed to ensure that, in compliance with the order of the Honourable RERA Bench, it sends to the complainant within 45 days a possession offer letter with valid O.C./C.C., including demand for outstanding dues (if any), and uploads it on the RERA portal. On payment of outstanding dues by the complainant, the opposite party shall ensure that it gives physical possession of the unit to the complainant and executes the registry of the allotted unit. If the complainant has any objection, he may file it. Both parties may file their written replies and calculation sheets. The file shall appear for further hearing on 20.08.2025. R. P. Singh (Adjudicating Officer) Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40/63 सपठित नियम-24 28-शिकायत PA—NCR44/0/689i8/202 अशिवनी बनाम ला रेजिडेंटिया डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 04.06.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री लीना उपस्थित हुई। ह शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करने हेतु समय चाहा गया। vend शिकायत में माननीय theory द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 34.07.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:-- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ. सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें |

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.07.2049 से ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में '४टा,ए+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03:2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। SR 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2 (०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है. तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एम.ओ.यू. दिनाकित 09.06.2045 के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता को करें तथा यदि कोई पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है, तो उसका समायोजन कब्जा ऑफर करते समय करना सुनिश्चित wr!

5... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा want | विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 34.07.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत var आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया war) उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-04 (पूर्व पीठ--04ए) द्वारा दिनांक 30.07.2024 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:-

वर्णित तथ्यों ud. समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा दिनांक 34-42-2024 तक प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्धानुसार पूर्ण कर, यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश, दिनांक 3i-0i-2022 के अनुसार अंतिम Horsey सैटेल कर रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 3:—-42-2024 के बाद प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा रु॥0,//- के नॉन जुडिशियल wera पेपर पर नोटरी (Notarised) शपथ-पत्र के माध्यम से सचिव, रेरा को विपक्षी द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध न कराने की जानकारी दी जायेगी, dead सचिव, रेरा पीठ द्वारा ast के अर्न्तग्त पारित आंदेश, दिनांक 33-04-2022 के प्रस्तर-02 एवं प्रस्तर-04 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज एवं प्री-ई.एम.आई. की धनराशि हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें, जिसके उपरान्त यह पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम 24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु, मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाये। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत ames, दिनांक 34-0:-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं।

तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,/40 /63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने के कारण मा. पीठ-0॥ (पूर्व पीठ-0ए) द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.07.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली आज नियम-24 की सुनवाई हेतु प्रथम बार इस न्यायालय के समक्ष पेश हुई। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी. /सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 45 दिनों के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। उभयपक्ष अपना-अपना लिखित जवाब एवं गणना शीट दाखिल कर सकते हैं। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 20.08.2025 को पेश हो। आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण