उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या-एन.सी.आर444 /04 / 68689 / 2024 संदीप गर्ग बनाम क्लाउड 9 प्रोजेक्ट्स प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fog जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 6,000 9 PROJECTS PRIVATE LIMITED 4 यूनिट-502, टॉवरु-32, बुक किया गया en, जिसके लिए उनके द्वारा समय पर किश्तों के आधार पर रुपये 67,99,956,/- का भुगतान किया*गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं चल रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन, aay पत्र, We प्लॉन, खाता विवरण, बैक ऋण अभिलेख की छायप्रतियां दाखिल की गयी हैं। __ विपक्षी की ओर से कौई लिखित अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये है व न ही सुनवाई के दौरान कोई उपस्थित हुआ। विपक्षी के विरूद्ध दिनांक 06.42. 42. 2024 को उपस्थिति हेतु नोटिस जारी की गयी परन्तु कोई उपस्थित नहीं हुआ, जिसके फलस्वरूप एक पक्षिय कार्यवाही किये जाने के आदेश दिये जाते है। शिकायतकर्ता के cet को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :-- 4. ” क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु Yo 4

शिकायतकर्ता का कहना है कि यूनिट का कब्जा जून 2043 में प्राप्त होना था परन्तु विपक्षी द्वारा मार्च 206 में यूनिट का प्रस्ताव भेजा गया। विपक्षी द्वारा यूनिट के मद में अवैधानिक धनराशि की मांग की जा रही है, परन्तु रजिस्ट्री निष्पादित कराने की कोई समय अवधि सुचित नहीं की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित कराने का भी अनुरोध किया गया है। शिकक्न्यतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि परियोजना में अभी तक कोई निमार्ण कार्य नहीं किया गया है, जब कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 45 जून 2040 को निष्पादित हुआ जिसके अनुसार 39 माह में यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने का आशवासन दिया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवटन पत्र दिनांक 45 जून 20:0 दाखिल किया है जिसके अवलोकन से Ra है कि यूनिट का कब्जा 39 माह में दिया जाना था। जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 45.09. 203 में उपलब्ध कराना था, परन्तु 9 वर्ष से अधिक समय अवधि के पश्चात भी उपलब्ध नहीं कराया गया है। ऐसे में यह न्यायोचित होगा कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | Cu Page 2 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the projéct, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." _ oa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण - | 47.

Page 3 (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wae 92 Gi) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India = +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of reveiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४टाए+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सीं.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध , 46 के द्वारा मॉडल Wit के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- . 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, = however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को a Page 5

दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है। « उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 46.09.2043 से दिनांक 30.04.2046 तक आवंटन के अनुसार प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04. 05.206 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। कोविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 204 6 के धारा 2 (ai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। इस आदेश का sed भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, La

20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के, अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति पत्रावली पर उपलब्ध कराये। दिनांक :- 37 /04 / 2022 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण