उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय | भुगतान की गयी | धनराशि रु0 | BO 35,68,700 / - | रु० 23,98,737 /— BO 3372,000/- | रु0 34,00,000/— | BO 36,87,30 /— रु0 34,00,248 / — | रु0 33,86,63 /— | | रु0० 45,00,000 / — BO 34,00,40/— गौतमबुद्धनगर पीठ-3 | कम शिकायत संख्या | पक्षकार नाम आवंटन तिथि,/ | यूनिट a | संख्या अनुबंध तिथि संख्या | 4 | एनसीआर।44 /ot / 68574 / 2024 | दुर्गा प्रसाद गुप्ता 43.02.2049 B5-803 2 | waefisiei44 /05 / 56955 /202 | प्रियंका शम 28.02.2074 B-205 3 | wivfisieiaa 707 /68805 /202i | संजय कुमार वम 48.03.20i9 B5-803 4 waxiaiei44 /0 /6878: / 2024 | विद्यानंद झा 76.03.209 B5-804 5 | withaireraa 707 7 68795 7 202) | मनीष @are=——S—S~=~«i02-03.2079 Ss 504 | 6 | waeilaneia4 /07 /68690 /202 | शैलेष कुमार ख 5.03.209 B5-303 7 | werefisie44 /04 / 68678 / 2024 | अंनत कुमार 48.03.209.._ | #उ-704 ~~ 8. एनसीआराबब 704 / 68679 / 2024 ig प्रताप सिंह 46.03.209 B-503 9. weearer44 / 03/77206 /202 | मोनिता कौल 3.08.20I3 | #2-403. बनाम wal बिल्डवेल प्रोजेक्ट्स प्राएलि0 पता- डी-53 ओखला फेज-4 नई दिल्‍ली पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री अमन कर्मवीर भाटी, अधिवक्ता प्रतिवादी :- अनुपस्थित परिवाद :- परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी किया जा रहा है। शिकायतें RUDRA PALACE HEIGHTS से सम्बंधित है। अतः wa सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण प्रतिवादी dd

अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये ग किये गये है- की ००० = गया। . आवेदन फार्म अनुबंध पत्र . त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र . ईमेल की प्रति प्रतिवदी की ओर कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या आरक्षित कराई गई थी जिसके एवज में परिवादीगण ने प्रतिवादी को उक्त तालिका में अंकित धनराशि भुगतान किया। परिवादीगण ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। पीठ द्वारा प्रतिवादी को उपस्थित व ॒प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करने हेतु कई अवसर प्रदान किये गये परन्तु प्रतिवादी उपस्थित नहीं हुआ तत्पश्चात्‌ प्रतिवादी को उपस्थित हेतु सार्वजानिक नोटिस भी प्रकाशित कराई गयी थी, जो पत्रावली पर संलग्न है। अतः प्रतिवादी के विरूद्ध एकपक्षीय (७७०००) कार्यवाही किये जाने के आदेश दिये गये। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद्‌ के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- Page 2 बिन्दु dens: क्‍या परियोजना विलम्बित है और परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के परिशीलन से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार क्रम संख्या 2 को फरवरी 2048 में तथा शेष परिवादीगण को दिसम्बर 2049 में इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था परन्तु अभी तक

परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। रेरा पोर्टल पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या में यह अंकित है कि: Inspection Officer's Observations :- The project have total 44 towers in which tower number 4 is proposed on the club block, project is divided into A and B block in block in block A tower Al A2 A3 A4 are constructed and in Block B tower 8 82 83 84 85 B6 are constructed. In block A that is four towers are at good stage of construction as work of fire fighting lift flooring common area plaster etc has been completed about 70 percent in these towers. work related to construction in block B that is in six towers is pending at large amount as only structure work of these towers has been completed till date rest any work like plumbing flooring common area lift paint staircase railings balcony railing door frame fire fighting etc is yet to be started. It has been observed during site inspection that about 70 labours are working and project work is in progress. Extension not applied in UP RERA but work is in progress at site. approx 35-40 percent work in entire project has been completed till now. QPR has not been updated on UP RERA portal. रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिसम्बर 20r9 4 समाप्त हो चुकी है जिसके उपरांत प्रतिवादी की ओर से पंजीकरण समय विस्तार नहीं कराया गया और न ही रेरा अधिनियम में निहित प्राविधान का पालन किया गया। जाने चूंकि परिवादीगण द्वारा इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया परन्तु प्रतिवादी की whl Page 3

से इकाई का अधिपत्य दिये जाने का कोई तिथि या प्रस्ताव नहीं दिया गया। इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है, जिस कारण परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is ”

handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक A यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 ,//2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 4 "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20/6, The Respondent Purchaser could not have any further grievance afier April 20/6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent ~ Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking POSSCSS. jon." उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में sea शिकायतकर्ता मात्र ओी. / सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी ert |

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /#पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wR 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within dV forty-five days of receiving the termination notice:" ee eee ee eae Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- |7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा »महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक /विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्र के अवलोकन से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार क्रम संख्या 2 को me Page 6 2048 में तथा शेष परिवादीगण को दिसम्बर 20:9 में इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। चूंकि परिवादी की ओर से इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया परन्तु प्रतिवादी की ओर से इस सम्बंध में कोई प्रस्ताव व तिथि उपलब्ध नहीं कराया गय

तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ प्रतिवादी के विरूद्ध एकपक्षीय (Ex-parte) कार्यवाही करते हुये परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं न्यायसंगत होगा। (क) (ख) आदेश प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित मूल इकाई का अधिपत्य (physical possession) आवंटन पत्र में निहित मूलभूत सुविधाओं के साथ व ओ.सी /सी.सी के साथ मार्च 2022 तक उपलब्ध करायें | प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज आवंटन पत्र में इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि के उपरांत से ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद मे हो, तक MCLRH% की दर से ब्याज देय होगा। ब्याज की ge धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा शेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत जिन परिवादीगण द्वारा इकाई आरक्षित कराई गयी उस सम्बंध में प्रतिवादी नियमानुसार प्री-ईएमआई धनराशि परिवादी को भुगतान करना सुनिश्चित करें। यहां यह ‘Page vi स्पष्ट किया जाता है कि प्री-ईएमआई धनराशि भुगतान किये जाने के अवधि में ब्याज दर की गणना नहीं की जाएगी। (a) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज ८३+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

(ड) परिवादीगण द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर प्रस्तुत किया जाए। दिनांक : [7-0 | ै0«₹ Sere सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8