उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 कम शिकायत संख्या eat ॥ नाम आवंटन / | af भुगतान की गयी संख्या अनुबंध पत्र | संख्या | धनराशि Bo 4 एनसीआर44 / 04 / 68534 / 2024 | अनिल कुमार सिंह 7-72-2048 | BS-028 | ¥0 ऋछछ5879- विश्वास 2... | एनसीआर।44,/04 / 68435 /202 | अनिल कुमार सिंह 47-42-208 | BS-029 | 80 कक्ड्छजार5 विश्वास eed परिवादी बनाम एस्टेरोइड weed होम्स प्रा.लि. पता- एच-475 सेक्टर 63 नोएडा ७७ ie प्रतिवादी ——> पीठासीन — ary प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- wa प्रतिवादी :- श्री हर्षित बत्रा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं तथा शिकायत परियोजना GALAXY-DIAM! है। अत: उक्त wh परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से [कक तगौतमबुद्धनगर से सम्बंधित इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादीगण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है।- 4. आवेदन फार्म Page ७6 909 जव ७० एफ ०७ . चेक की प्रति . आवंटन पत्र . जमा की गयी धनराशि की रसीदें . होम लोन से सम्बन्धित अभिलेख . त्रिपक्षीय अनुबंधपत्र दिनांक 48.42.2048 लिखित अभिकथन . ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 24.08.2020 . Rede aim एकाउंट 40. a द्वारा जारी अनापत्ति प्रमाण पत्र 44. प्रतिउत्तर पत्र 42. लिखित बहस प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- i. 2. 3. प्रतिवाद पत्र आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 05.02.2020 आवंटन पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरणः- (क)

संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना GALAXY DIAMOND PLAZA गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या आरक्षित कराई गयी जिसके एवज में परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान किया गया परिवादीगण की ओर से प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि प्रतिवादी कम्पनी के अधिकृत प्रतिनिधि श्री विपुल त्यागी के माध्यम से var इकाई आरक्षित कराई गयी थी। अधिकृत प्रतिनिधि श्री विपुल त्यागी ने आश्वासन दिया कि प्रतिवादी को सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा आवश्यक प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। उक्त इकाई के सम्बंध में दिनांक 47.42.2048 का आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। प्रतिवादी ने Page 2 आवंटन पत्र में अंकित एरिया 232 वर्गफिट था परन्तु बाद में एरिया कम करके 499 वर्गफिट कर दिया गया। इस सम्बंध में परिवादी द्वारा कम्पनी के वाइस प्रेसिडेन्ट व प्रबन्धक निदेशक को पत्र प्रेषित किया गया परन्तु उनके द्वारा इस विषय पर कोई संज्ञान न लेते हुए कोई जवाब नहीं दिया गया, पत्र की प्रति संलग्नक-5 के रूप में है। परिवादी की ओर से मुख्य कार्यापालक अधिकारी ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण के समक्ष शिकायत पत्र दिनांक 29.07. 20i9 को प्रेषित किया गया जिसके क्रम में अनुस्मारक दिनांक 09. 09.20i9 व १2.02.2020 प्रेषित किया गया जिसकी प्रति संलग्नक-7 के रूप में है।

परिवादी की ओर से यह भी अंकित किया गया कि प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.08.2020 को ऑफर ऑफ पजेशन मांग पत्र के साथ जारी किया गया जिसमें रख-रखाव शुल्क, मीटर चार्ज व पॉवर बैकअप की धनराशि बिना टैक्स के व 33 वर्गफिट एरिया जो कम किया गया था उस धनराशि को समायोजित न करते हुये जारी किया गया जो संलग्नक-8 के रूप में है, जिसके उपरांत परिवादी द्वारा दिनांक 23.09.2020 व 24.09.2020 को मांग पत्र के अनुसार धनराशि भुगतान कर दिया गया जिसको प्रतिवादी द्वारा स्वीकार करके रसीद जारी किया गया। परिवादी की ओर से घटाये गये एरिया के एवज में धनराशि मय ब्याज व मकान किराया 35 wo प्रतिवर्ग फिट की दर से दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया है कि "That the respondent, after having completed the construction, had offered the offer of possession to the complainants on 24-08-2020. the respondent had asked the Page 3 complainants to take the possession of the unit after clearing the pending dues and submission of certain documents, both of which have not been done till date.

That till date, the complainants have not cleared the pending dues by making the full and final and have not obtained the NO dues Certificate which is pre-requisite for taking possession of the unit. That the complainants are in violation of Section 29(0) of the Act by not taking the possession of the unit in compliance to the Occupancy Certificate and the Offer of Possession, Hence the complainants are bound to provide the delay charges to the respondent from the date of offer of possession. In a similar case, Nandlal Aggarwal Vs JMD HRERA Gurugram Bench complaint No 56/20i9 where the OC was dated 25-07-20i7, the offer of possession was dated 3.0.207 and the physical possession of the unit was taken on 02.02.208, the HRERA Authority observed the allottee liable for delaying in taking possession after the offer of possession had been given and that no one can take advantage of his own fault.

That it is submitted that the super built up area of the project is, as has always been 232, Sqft-total area of the said shop/commercial space which will be sub leased, as mentioned herein the property known as Super Built up area. That the Application from mentions the same as the saleable area, which in itself includes the total balcony area, however, the agreement shows a bifurcation of the various areas of the unit, as is required to ensure bonafide practices on part of the respondent. That it is matter of the Trite law that saleable area/super built-up area includes the total balcony area, which, amounts to 232 sqft in both the application from the agreement, as was also obsereved in Commissioner of Income Tax vs Hermes Developers (27-- 204-BOMHC) MANU/MH/2500/204 that super built up area Ce el Page 4 (ग) includes common areas, stair cases and also balcony. The correct Super built up area is 99 sqft + 33 sqft (balcony area). That after the execution of the Agreement, the Flooring Specifications was removed only after taking consent of the complainants and an understanding consensus ad idem between the parties. that the same is prima facie evident from a perusal oa Annexure B attached the Agreement. After taking consent of the complainants, their counter signature to verify the removal of the clause was taken against the clause itself marking the consent for removal of the cluase per se, apart from the verification and

affirmation of the entire agreement as a whole. The Greater Noida Development Authority had taken cognizance of the complainants, complaint dated 29-07-209 and served a notice dated 22.04.2020 on the respondent, to which the respondent rightly replied vide letter dated 26.02.2020. It is, therefore, prayed that the hon'ble Authority may very kindly be pleased to dismiss the complaint with heavy costs payable to the respondent and also direct the complainants to pay the charges for delay in taking possession. परिवादीगण द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवादपत्र के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुये कम एरिया के एवज जमा धनराशि को मय ब्याज के साथ वापरा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या ॥: क्या प्रतिवादी द्वारा आवंटित इकाई का क्षेत्रफल कम किया जाना वैधानिक है? Page 5 बिन्द संख्या 2: क्या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज वापस प्राप्त करने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3: क्या परियोजना विलम्बित है और परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण बिन्दु संख्या vara पर उपलब्ध आवंटन पत्र का अवलोकन किया जिससे यह विदित है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 47.42.2048 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र में Super Built up Area 99 Sqft & Super Built up Area 229 Saft अंकित है। परिवादीगण की ओर से प्रस्तुत प्रतिउत्तर में यह अंकित किया गया कि आवंटित इकाई का क्षेत्रफल 33 sqft सुपर एरिया कम होने तथा कारपेट एरिया के सम्बंध में 322 व 4.59 sqft प्रतिवादी द्वारा कम कर दिया गया। प्रतिवादी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परिवादीगण की ओर से मनगढंत कहानी प्रस्तुत की जा रही है तथा भारतीय साक्ष्य अधिनियम 4872 की धारा ioi के अन्तर्गत तथ्य को सिद्ध करने का भार परिवादी पर है जिसके समर्थन में शक्ति सिंह बनाम मैसर्स बेस्टेक इण्डिया प्राएलि0, हरियाणा रेरा का संदर्भ प्रस्तुत किया गया। प्रतिवादी की ओर से यह भी प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया कि 33 Sqft अतिरिक्त बॉलकनी एरिया है जिसके सम्बंध में आवटन पत्र में अंकित है और परिवादीगण द्वारा उस पर हस्ताक्षर भी किया गया है। रेरा अधिनियम की धारा 2k में यह प्राविधानित है किः- 2K) “carpet area" means the net usable floor area of an apartment, excluding the area covered by the external walls, areas under services shafts, exclusive balcony or verandah area and exclusive open terrace area, but includes the area covered by the internal partition walls of the apartment. Page 6

Explanation.— For the purpose of this clause, the expression "exclusive balcony or verandah area" means the area of the balcony or verandah, as the case may be, which is appurtenant to the net usable floor area of an apartment, meant for the exclusive use of the allottee; and "exclusive open terrace area" means the area of open terrace which is appurtenant to the net usable tloor area of an apartment, meant for the exclusive use of the allottee; इससे यह स्पष्ट है कि इकाई का वास्तविक प्रयोग क्षेत्रफल ही कारपेट एरिया को परिभाषित करता है। धारा 44 की उप धारा 2 में यह प्राविधानित है कि (2) Notwithstanding

anything contained in any law, contract or agreement, after the sanctioned plans, layout plans and specifications and the nature of the fixtures, fittings, amenities and common areas, of the apartment, plot or building, as the case may be, as approved by the competent authority, are disclosed or furnished to the person who agree to take one or more of the said apartment, plot or building, as the case may be, the promoter shall not make— (i) any additions and alterations in the sanctioned plans, layout plans and specifications and the nature of fixtures, fittings and amenities described therein in respect of the apartment, plot or building, as the case may be, which are agreed to be taken, without the previous consent of that person: Provided that the promoter may make such minor additions or alterations as may be required by the allottee, or such minor changes or alterations as may be necessary due to architectural and structural reasons duly recommended and verified by an authorised Architect or Engineer after proper declaration and intimation to the allottee.

Explanation.—For the purpose of this clause, "minor additions or alterations" excludes structural change including an addition to the area or change in height, or the removal of part of a building, or any change to the structure, such as the construction or removal or cutting into of any wall or a part of a wall, partition, column, beam, joist, floor including a mezzanine floor or other support, or a change to or closing of any required means of access ingress or egress or a change to the fixtures or equipment, etc. (ii) any other alterations or additions in the sanctioned plans, layout plans and specifications of the buildings or the common areas within the project without the previous written consent of at ree बाबा कक पक ये ण या Page 7 least two-thirds of the allottees, other than the promoter, who have agreed to take apartments in such building. Explanation.—For the purpose of this clause, the allottees, irrespective of the number of apartments or plots, as the case may be, booked by him or booked in the name of his family, or in the case of other persons such as companies or firms or any association of individuals, etc., by whatever name called, booked in its name or booked in the name of its associated entities or related enterprises, shall be considered as one allottee only.

पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के प्रस्तर संख्या 42 में यह अंकित है कि आवंटित इकाई का क्षेत्रफल 2 प्रतिशत प्रतिवादी कम या ज्यादा कर सकता है। इससे अधिक करने के लिए प्रतिवादी आवंटी से सहमति प्राप्त करने का प्राविधान है जो प्रतिवादी द्वारा नहीं किया गया और न ही इस सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किया गया जिससे यह विदित हो सके कि इकाई का क्षेत्रफल आवंटी की सहमति से कम / बढ़ाया गया है। प्रतिवादी द्वारा जारी ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 24.08.2020 के साथ संलग्नक-ए स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट के अनुसार सुपर एरिया 232 व 262 sqft है, जिसमें बॉलकनी एरिया का क्षेत्रफल समायोजित है। प्रतिवादी द्वारा मांग पत्र जारी करने के उपरांत परिवादीगण धनराशि भुगतान किया गया। इससे स्पष्ट है कि परिवादीगण द्वारा मांग पत्र में अंकित क्षेत्रफल के अनुसार धनराशि भुगतान किया गया। उक्त तथ्यो से स्पष्ट है कि परिवादीगण का मूल इकाई का क्षेत्रफल बॉलकनी एरिया समायोजित करते हुये 232 व 262 Saft है। उपयुर्कत तथ्यों व हस्ताक्षारित आवंटन पत्र में अंकित एरिया से स्पष्ट है कि परिवादीगण की कारपेट एरिया 93.50 व 442.64 sqft है व बॉलकनी एरिया 3354 है तथा शेष कॉमन एरिया है। जहां तक परिवादीगण का यह आरोप है कि प्रतिवादी द्वारा 33 sqft एरिया कम कर दिया गया है। इस सम्बंध में यह स्पष्ट किया जाना ee Page 8 उचित होगा कि परियोजना स्थल पर मूल इकाई का क्षेत्रफल आवंटित इकाई के अनुसार है या नहीं क्योंकि इस सम्बंध में उभयपक्षों द्वारा कोई तकनीकी साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह विदित हो सके कि एरिया कम या ज्यादा है।

परिवादीगण द्वारा 33 sqft के सम्बंध में प्रतिवादी को भुगतान की गयी धनराशि का प्रश्न है तो इस सम्बंध में यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा रेश। अधिनियम की धारा 44 (2) का उल्लंघन किया गया है। यदि प्रतिवादी द्वारा 33 sqft का एरिया का अधिपत्य प्राप्त नहीं कराया जाता है तो उस दशा में परिवादीगण द्वारा इस मद में प्रतिवादी को भुगतान की गयी धनराशि प्रतिवादी, परिवादीगण को वापस भुगतान करेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2: पत्रावली पर उपलब्ध आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 05.02.2020 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है और प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को दिनांक 24.08.2020 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया गया जिसके पश्चात्‌ परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान किया गया इससे प्रतीत होता है कि परिवादीगण परियोजना में बना रहना चाहते है। ऐसी स्थिति में परिवादीगण को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का कब्जा चाहते उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 2006 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये परिवादीगण को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा। Page 9 इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 /20:7 चित्रा शर्मा आंदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं WI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड

का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त Page 0 तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌ आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : परिवादीगण के पक्ष में आवंटन पत्र दिनांक 47.(2.20i8 को sat इकाई हेतु आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि से 36 माह में दिया जाना था। प्रतिवादी की परियोजना का मानचित्र दिनांक 07.06.20i6 को स्वीकृत हुआ जो पत्रावली पर उपलब्ध है। परिवादीगण को दिनांक 07.06.206 से 36 माह अर्थात जून 2049 तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था। प्रतिवादी को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 05.02.2020 को सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा जारी किया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित रही। इस प्रकार परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के Haare रियलंटर्स संबंशर्बन प्रा/लिं. anfe बनाम यूनियत site इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on Page ] demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि gales द्वारा Sad धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिंविल अपील Wo 6649-50/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in Page 2 handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days | receiving the termination notice:" ' / Page 3 \ Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी me 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

wa हैं कि भारत सरकार के कार्यालये-ज्ञाप संख्या: 0- 7654/250/208-प०ाआाह8-)978-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के gaze में @ifis—i9 (Corona Virus Disease) की प्राकृतिक आपदा /महामारी मानतें ga इसे (Force Majeure) घोंषित किया गया हैं। विंदित हैं कि भू सम्पदा Rare प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया हैं। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक/ विकासकर्ता अपनी पंश्योजनाओं को समय से पूर्ण करनें में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढायें जाने की स्वीकृति प्रदान की गयीं है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात्‌ 25.03. 2620 से 25.09.2020 तक का कोई era ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और ने ही आवंटियों को aie ब्याज दिया जायैंगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। Leone EEE Page 4 विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र का अवलोकन किया जिससे यह विदित है कि परिवादीगण के पक्ष में आवंटन पत्र दिनांक 47.4220i8 को उक्त इकाई हेतु आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि से 36 माह में दिया जाना था। प्रतिवादी की परियोजना का मानचित्र दिनांक 07.06.20i6 को स्वीकृत हुआ जो पत्रावली पर उपलब्ध है। परिवादीगण को दिनांक 07.06.2046 से 36 माह अर्थात जून 2049 तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था। प्रतिवादी को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 05.02.2020 को सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा जारी किया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित रही।

प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को दिनांक 24.08.2020 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया गया जिसके पश्चात्‌ परिवादीगण द्वारा मांग पत्र के अनुसार धनराशि भुगतान किया गया इससे प्रतीत होता है कि परिवादीगण परियोजना में बना रहना चाहते है। आवंटन पत्र A super Built up Area 499 Sqft & Super Built up Area 229 Saft अंकित है। परिवादीगण की ओर से प्रस्तुत प्रतिउत्तर में यह अंकित किया गया कि आवंटित इकाई का क्षेत्रफल 33 soft सुपर एरिया कम होने तथा कारपेट एरिया के सम्बंध में 3.22 व 4.59 Saft प्रतिवादी द्वारा कम कर दिया गया। प्रतिवादी की ओर से यह भी प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया कि 33 sqft अतिरिक्त बॉलकनी एरिया है जिसके सम्बंध में आवटन पत्र में अंकित है और परिवादीगण द्वारा उस पर हस्ताक्षर भी किया गया है। / जहां तक परिवादीगण का यह आरोप है कि प्रतिवादी द्वारा 33 sqft एरिया कम कर दिया गया है। इस सम्बंध में यह स्पष्ट किया जाना उचित होगा कि परियोजना स्थल पर मूल इकाई का क्षेत्रफल आवंटित Page 5 इकाई के अनुसार है या नहीं क्‍योंकि इस सम्बंध में उभयपक्षों द्वारा कोई तकनीकी साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह विदित हो सके कि एरिया कम या ज्यादा है। परिवादीगण द्वारा 33 $4६ के सम्बंध में प्रतिवादी को भुगतान की गयी धनराशि का प्रश्न है तो इस सम्बंध में यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा रेश अधिनियम की धारा 44 (2) का उल्लंघन किया गया है। यदि प्रतिवादी द्वारा 33 sqft का एरिया का अधिपत्य प्राप्त नहीं कराया जाता है तो उस दशा में परिवादीगण द्वारा इस मद में प्रतिवादी को भुगतान की गयी धनराशि प्रतिवादी, परिवादीगण को वापस भुगतान करेगा।

जहां तक परिवादीगण द्वारा जो प्रतिपूर्ति-मकान किराया के रूप में (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (compensation) a aater रेश अधिनियम की धारा 72 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना उचित नहीं होगा। नैसर्गिक न्याय के fier के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ. सीं/सी.सी के साथ फरवरी 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | (ख) प्रतिवादी , विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 0.07.20/9 से ओसी / सीसी प्राप्त होने या. ऑफर ऑफ dees जो बाद में हो की तिथि! ae merr+ 4% की दर से दण्ड Page 6 (ग) (घ) (घ) ब्याज / penal ॥#/2७०४ प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज ॥00॥४+% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

प्रतिवादी द्वारा 33 sqft का एरिया का अधिपत्य प्राप्त न कराये जाने की स्थिति में परिवादीगण द्वारा उस मद में प्रतिवादी को भुगतान की गयी धनराशि जमा की गयी धनराशि से भुगतान किये जाने की तिथि तक MCLR+H% की दर से ब्याज प्रतिवादी परिवादीगण को भुगतान करेगा। wifis-t9. की रोक़थाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुयें लॉकडाउन को दृष्टिंगंत रखते हुये दिनॉके 24.03.2020 से दिंगांक 30.09. 2020 aH परिवादनी की ओर से समय॑ से भुगतान न कियें जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब enor at गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएंगी। | Page 7 इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। ( भानु प्रताप सिंह ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण EE eel Page 8