उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 पीठासीनः- भानु प्रताप सिंह (सदस्य) 4. परिवाद संख्या- NCR44/0/6796/202 NEELAM SHARMA 2. परिवाद संख्या- NCRI44/05/74858/202! PUNEET JAIN 3. परिवाद संख्या- NCRI44/0i/67977/202I DHIRENDER PRATAP _..................... 'परिवादीगण बनाम M/s AJNARA INDIA LIMITED परिवाद:- परिवादिनी NEELAM SHARMA परिवाद संख्या- NCRI44/0/6796/202 के साथ 02 अन्य परिवादीगणों द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद योजित किया गया है| इन सभी परिवादों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी परिवाद M/s AJNARA INDIA LIMITED की परियोजना AJNARA PANORAMA (PHASE-3 STUDIO & CONVINIENT SHOPS) से सम्बन्धित हैं। सभी परिवादीगणों द्वारा एक-दो साधारण परिवर्तन के अतिरिक्‍त उन्हीं बिन्दुओं की पुनरावृत्ति की है जिनका उल्लेख परिवाद संख्या- NCRI44/0/6796I/202, NEELAM SHARMA बनाम M/s AJNARA REALTECH LIMITED द्वारा अपने परिवाद में किया गया है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण भी किया जा सकता है! परिवाद संख्या- टार44/0/6796/202।, NEELAM SHARMA अग्रणी परिवाद रहेगा। 4 प्रस्तुत परिवाद-पत्रों में परिवादीगणों द्वारा अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- परिवादीगणों द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- 4. आवंटन पत्र 2. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदें प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- 4. प्रतिवाद पत्र 2. शपथ पत्र

पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में परिवादीगणों का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना INTEGRITY (PHASE 2: N & 0) में एक-एक इकाईयां बुक करायी गयी थी। उक्त परिवादीगणों का विवरण निम्नवत्‌ है:- परिवादी | परिवादीगण | का Nett गण की - भुगतान न परिवाद संख्या परिवात का “Rae आवंटित | की गयी दर इकाई | कुल धनराशि संख्या Ajnara Panorama ८ Neelam (Phase-3 STC l, NCR 44/0/6796/202 Sharma Studio & i407 22,08,799/- Convinient - ___| Shops Ajnara Panorama . TowerV 2, | NCRI44/05/74858/202! | Puneet Jain | डक 8328 Studio & Fi Convini loor3 ‘onvinient _| Shops | Ajnara Panorama 3 c Dhirender (Phase-3 VA 3, NCR44/03/67977/202| Pratap Singh Studio & 2603 2.82.002/- Convinient | Shops परिवादीगणों का कथन है कि इकाईयों के आवंटन के कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा निर्धारित अवधि में अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है तथा सम्बन्धित परियोजना एवं भू-सम्पदा इकाई के निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। वर्तमान में भी इतना अधिक विलम्ब होने के पश्चात्‌ प्रतिवादी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई प्रगति नहीं की जा रही है। अतः परिवादीगणों द्वारा अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि “That it is further pertinent to mention here that due to the outbreak of COVID-I9 in the country the Hon'ble UPRERA vide its notification dated 06.06.2020 had allowed the extension of six months for completing the project.

That, it is also pertinent to mention herein that the construction work in the said project had further got delayed because of the order dated | |.0।.20।3 passed by the Hon'ble “\ jreen Tribunal restraining all the builders in 2 Gautam Budh Nagar from extracting any quantity of underground water for the purposes of construction. That is is also worth mentioning that in the Writ Petition No 2737 of 207 titled "Neelkamal Realtors Suburban Pvt & Ors Versus Union of India & Ors and other writ petitions, the Hon'ble High Court of Bombay had clarified as under : Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of tht time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences ladi down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale.” In October to December 209, the construction work of the said project remained suspended due the order/directions passed by the Environment Pollution Authority for National Capital Region through its letter dated 0I.I!.20I9 and also by the Hon'ble Supreme Court through its order dated 04.7.20I9 and 09.2.20I9 ie cumulatively their orders/directions to stop construction activilies remained in force from 0.!/.209 till 09-!2-209 ie. for 39 clear days.

That is extremely pertinent to mention here that the structure work in the said of the said tower is already completed and the finishing work along with fitting and fixture work is going on in the said tower phase wise and the respondent company hereby undertakes to handover the possession of the unit to the complainant by December 202.

It is pertinent to mention that Hon'ble Supreme Court has also supported our contentions and has observed in the Civil Appeal No 744/207 in the case titled Chitra Sharma & Ors Vs Union of India & Ors as under : "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnesily sought the issuance of interim directions to Jacilitate a pro-rata disbursement of this amount to. those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly . Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would \ legitimate grievance if the corpus of Rs 3 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

इसके अतिरिक्त प्रतिवादी द्वारा अपने शपथ-पत्रों में परिवादीगणों की इकाई का अधिपत्य दिनांक- 30.06.2022 तक दिये जाने का प्रस्ताव दिया गया है। विचारणीय बिन्दु:- = पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विचारित किये जाते हैः- बिन्दु संख्या 4: क्या प्रश्नगत परियोजना के विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है? बिन्दु संख्या 2 : क्या परिवादीगण अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस पाने के अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3 : क्या परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 प्रतिवादी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) जैसे कि कच्चा माल उपलब्ध न होना, मजदूरों की कमी एवं एन.जी.टी के आदेश द्वारा भू-जल निकासी पर प्रतिबन्ध लगाना, नोट बंदी के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। प्रतिवादी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:-

7 47, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 207-75., The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 2025 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2677 to 2075 cannot be treated asa moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 200. से वर्ष 205 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wr आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 204 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र प्रदशन की बात है, वह Arne है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wem-940/ 207 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. uri फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवादपत्रों एवं शपथ-पत्रों में परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 30.06.2022 तक प्रदान किये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। जबकि परिवादीगणों को af 209 में इकाईयों का अधिपत्य प्राप्त होन। था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और उसका दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 2

प्रतिवादी द्वारा अपने शपथ-पत्रों में यह अंकित किया गया है वह परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 30.06.2022 तक प्रदान कर देंगे। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक- 48.08.2024 का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि परियेजना में लगभग t50 मजदूर कार्य कर रहे थे। टॉवर-एन का ढांचा व ईट का कार्य पूर्ण हो चुका है अन्य 65 प्रतिशत कार्य 5 पूर्ण है। आख्या के अनुसार पूरे परियोजना में लगभग 65 से 68 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका और प्रतिवादी 5 से 6 माह अधूरे कार्य को पूर्ण कर लेगा। परियोजना स्थल पर निर्माण सामग्री उपलब्ध है। ऐसी स्थिति में परिवादीगणों को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का अधिपत्य चाहते है उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 2076 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये परिवादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744, 2047 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40, As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued, The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ic Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wo acest”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, "प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “etary” आदि पर विचार किया जाना 6

न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 जहाँ तक यह प्रश्न है कि परिवादीगण अधिपत्य एवं अधिपत्य में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज पाने के अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्राप्त नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए उत्तरदायी है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा- ia के अन्तर्गत उत्तरदायी है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की धारा ig 8 यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Return of amount and compensation: (!) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason.

He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including | compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) ‘If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act."

उपरोक्त प्राविधान से यह wre होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक अधिपत्य प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या:- 2 परिवादीगणों के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:-- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं cet से स्पष्ट होता है कि परिवादीगणों को अभी तक अपनी आवंटित इकाईयों का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है। 8 यह भी उल्लेखनीय है कि प्रतिवादी द्वारा अपने शपथ-पत्रों में परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 30.06.2022 तक दिये जाने का प्रस्ताव दिया गया है। ऐसी स्थिति में परिवादीगण अपनी इकाईयों का अधिपत्य विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ पाने के अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि ano महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:-

Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(I)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by — giving Opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every / h’s delay till handing

over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid tor his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटस॑ द्वारा उक्त गया है। [ धनराशि का उपभोग किया जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2008 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /»पट्टा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पट्‌टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate cqual to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India+l% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: रिभाषित है, जिसमें weak 9 (ii) विधानित है किः- यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर alii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHI% ब्याज की दर से अधिपत्य तक दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक परिवादीगण विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होगे। ऐसी दशा में परिवादीगण ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.20.20i8 को उ0प्र/ शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /—3-t8-65 विविध »46 के द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया a 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authorily, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete © Common r specifications, amenities an¢ facilities of the with all i2 Project inplace on __ , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeurc"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Alluttee agrees that the Promoter shall be entitled delivery of [Apartment/Plot]:" to the extension of time for possession of the

इसके अतिरिक्त यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः aifas—t9 (CoronaVirus Disease) विश्व भर में व्याप्त है तथा इसके संकमण का व्यापक प्रभाव ap 4 निपटने के लिए विभिन्‍न a ap 4 विघन पड़ा है। Gal Cc D/EFS-9056405, f@4im— 43 मई सार्वजनिक जन-जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महामारी की चुनौती से प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिसके परिणाम स्वरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पदा विनिर्माण क्षेत्र (३९३॥ Estate Sector) की समस्त गति विधियाँ में भी सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/20]8-Housing- , 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-- 9 = CoronaVirus Disease) को प्राकृतिक आपदा घोषित (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता 3. करने में असमर्थ रहे है अतः दिनांक- 25.03,2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढ जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) किया गया है। विदित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में fe आपदा को एक आधार माना गया है सकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज कोई ब्याज दिया जायेगा। इसके अतिरिक्त जज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोविड- i9 की द्वितीय लहर वर्ष 2024 में आ जाने के कारण प्राधिकरण द्वारा पुनः अपने आदेश दिनांक- 48.08.2024 में Re) एन0सी0आर0० में स्थित परियोजनाओं को पूर्ण करने की तिथि में 3 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था

इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से (क) (ख) (ग) आदेश प्रतिवादी परिवादीगणों की आवंटित इकाईयों का अधिपत्य ओ.सी/सी.सी के साथ दिनांक- 30.06.2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 04.07.2049 से ओ.सी eh. सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLR+ % की दर से ब्याज / PENAL INTEREST प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगणों को भुगतान की जाएगी। परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में ww अधिनियम की धारा 2(za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है, परन्तु परिवादीगणों द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। परिवादीगणों द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व परियोजना में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 30.09.2020 मे 06 माह तथा वर्ष 202 में 03 माह अर्थात्‌ 09 माह की अवधि का ब्याज परिवादीगणों व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा।

प्रतिवादी द्वारा दिनांक- 30.06.2022 तक परिवादीगणों को इकाई का अधिपत्य उपलब्ध न कराये जाने की स्थिति में प्रतिवादी दिनांक- 30.06.2022 के उपरांत 45 दिन के अन्दर परिवादीगणों द्वारा जमा की गयी धनराशि मय ब्याज MCLRH% की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि तक परिवादी को भुगतान करेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a भानु ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 पीठासीनः- भानु प्रताप सिंह (सदस्य) 4. परिवाद संख्या- NCR44/0/6796/202 NEELAM SHARMA 2. परिवाद संख्या- NCRI44/05/74858/202! PUNEET JAIN 3. परिवाद संख्या- NCRI44/0i/67977/202I DHIRENDER PRATAP _..................... 'परिवादीगण बनाम M/s AJNARA INDIA LIMITED परिवाद:- परिवादिनी NEELAM SHARMA परिवाद संख्या- NCRI44/0/6796/202 के साथ 02 अन्य परिवादीगणों द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद योजित किया गया है| इन सभी परिवादों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी परिवाद M/s AJNARA INDIA LIMITED की परियोजना AJNARA PANORAMA (PHASE-3 STUDIO & CONVINIENT SHOPS) से सम्बन्धित हैं। सभी परिवादीगणों द्वारा एक-दो साधारण परिवर्तन के अतिरिक्‍त उन्हीं बिन्दुओं की पुनरावृत्ति की है जिनका उल्लेख परिवाद संख्या- NCRI44/0/6796I/202, NEELAM SHARMA बनाम M/s AJNARA REALTECH LIMITED द्वारा अपने परिवाद में किया गया है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण भी किया जा सकता है! परिवाद संख्या- टार44/0/6796/202।, NEELAM SHARMA अग्रणी परिवाद रहेगा। 4 प्रस्तुत परिवाद-पत्रों में परिवादीगणों द्वारा अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- परिवादीगणों द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- 4. आवंटन पत्र 2. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदें प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- 4. प्रतिवाद पत्र 2. शपथ पत्र

पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में परिवादीगणों का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना INTEGRITY (PHASE 2: N & 0) में एक-एक इकाईयां बुक करायी गयी थी। उक्त परिवादीगणों का विवरण निम्नवत्‌ है:- परिवादी | परिवादीगण | का Nett गण की - भुगतान न परिवाद संख्या परिवात का “Rae आवंटित | की गयी दर इकाई | कुल धनराशि संख्या Ajnara Panorama ८ Neelam (Phase-3 STC l, NCR 44/0/6796/202 Sharma Studio & i407 22,08,799/- Convinient - ___| Shops Ajnara Panorama . TowerV 2, | NCRI44/05/74858/202! | Puneet Jain | डक 8328 Studio & Fi Convini loor3 ‘onvinient _| Shops | Ajnara Panorama 3 c Dhirender (Phase-3 VA 3, NCR44/03/67977/202| Pratap Singh Studio & 2603 2.82.002/- Convinient | Shops परिवादीगणों का कथन है कि इकाईयों के आवंटन के कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा निर्धारित अवधि में अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है तथा सम्बन्धित परियोजना एवं भू-सम्पदा इकाई के निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। वर्तमान में भी इतना अधिक विलम्ब होने के पश्चात्‌ प्रतिवादी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई प्रगति नहीं की जा रही है। अतः परिवादीगणों द्वारा अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि “That it is further pertinent to mention here that due to the outbreak of COVID-I9 in the country the Hon'ble UPRERA vide its notification dated 06.06.2020 had allowed the extension of six months for completing the project.

That, it is also pertinent to mention herein that the construction work in the said project had further got delayed because of the order dated | |.0।.20।3 passed by the Hon'ble “\ jreen Tribunal restraining all the builders in 2 Gautam Budh Nagar from extracting any quantity of underground water for the purposes of construction. That is is also worth mentioning that in the Writ Petition No 2737 of 207 titled "Neelkamal Realtors Suburban Pvt & Ors Versus Union of India & Ors and other writ petitions, the Hon'ble High Court of Bombay had clarified as under : Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of tht time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences ladi down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale.” In October to December 209, the construction work of the said project remained suspended due the order/directions passed by the Environment Pollution Authority for National Capital Region through its letter dated 0I.I!.20I9 and also by the Hon'ble Supreme Court through its order dated 04.7.20I9 and 09.2.20I9 ie cumulatively their orders/directions to stop construction activilies remained in force from 0.!/.209 till 09-!2-209 ie. for 39 clear days.

That is extremely pertinent to mention here that the structure work in the said of the said tower is already completed and the finishing work along with fitting and fixture work is going on in the said tower phase wise and the respondent company hereby undertakes to handover the possession of the unit to the complainant by December 202.

It is pertinent to mention that Hon'ble Supreme Court has also supported our contentions and has observed in the Civil Appeal No 744/207 in the case titled Chitra Sharma & Ors Vs Union of India & Ors as under : "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnesily sought the issuance of interim directions to Jacilitate a pro-rata disbursement of this amount to. those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly . Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would \ legitimate grievance if the corpus of Rs 3 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

इसके अतिरिक्त प्रतिवादी द्वारा अपने शपथ-पत्रों में परिवादीगणों की इकाई का अधिपत्य दिनांक- 30.06.2022 तक दिये जाने का प्रस्ताव दिया गया है। विचारणीय बिन्दु:- = पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विचारित किये जाते हैः- बिन्दु संख्या 4: क्या प्रश्नगत परियोजना के विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है? बिन्दु संख्या 2 : क्या परिवादीगण अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस पाने के अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3 : क्या परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 प्रतिवादी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) जैसे कि कच्चा माल उपलब्ध न होना, मजदूरों की कमी एवं एन.जी.टी के आदेश द्वारा भू-जल निकासी पर प्रतिबन्ध लगाना, नोट बंदी के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। प्रतिवादी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:-

7 47, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 207-75., The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 2025 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2677 to 2075 cannot be treated asa moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 200. से वर्ष 205 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wr आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 204 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र प्रदशन की बात है, वह Arne है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wem-940/ 207 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. uri फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवादपत्रों एवं शपथ-पत्रों में परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 30.06.2022 तक प्रदान किये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। जबकि परिवादीगणों को af 209 में इकाईयों का अधिपत्य प्राप्त होन। था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और उसका दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 2

प्रतिवादी द्वारा अपने शपथ-पत्रों में यह अंकित किया गया है वह परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 30.06.2022 तक प्रदान कर देंगे। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक- 48.08.2024 का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि परियेजना में लगभग t50 मजदूर कार्य कर रहे थे। टॉवर-एन का ढांचा व ईट का कार्य पूर्ण हो चुका है अन्य 65 प्रतिशत कार्य 5 पूर्ण है। आख्या के अनुसार पूरे परियोजना में लगभग 65 से 68 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका और प्रतिवादी 5 से 6 माह अधूरे कार्य को पूर्ण कर लेगा। परियोजना स्थल पर निर्माण सामग्री उपलब्ध है। ऐसी स्थिति में परिवादीगणों को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का अधिपत्य चाहते है उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 2076 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये परिवादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744, 2047 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40, As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued, The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ic Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wo acest”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, "प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “etary” आदि पर विचार किया जाना 6

न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 जहाँ तक यह प्रश्न है कि परिवादीगण अधिपत्य एवं अधिपत्य में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज पाने के अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्राप्त नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए उत्तरदायी है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा- ia के अन्तर्गत उत्तरदायी है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की धारा ig 8 यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Return of amount and compensation: (!) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason.

He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including | compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) ‘If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act."

उपरोक्त प्राविधान से यह wre होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक अधिपत्य प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या:- 2 परिवादीगणों के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:-- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं cet से स्पष्ट होता है कि परिवादीगणों को अभी तक अपनी आवंटित इकाईयों का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है। 8 यह भी उल्लेखनीय है कि प्रतिवादी द्वारा अपने शपथ-पत्रों में परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 30.06.2022 तक दिये जाने का प्रस्ताव दिया गया है। ऐसी स्थिति में परिवादीगण अपनी इकाईयों का अधिपत्य विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ पाने के अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि ano महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:-

Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(I)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by — giving Opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every / h’s delay till handing

over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid tor his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटस॑ द्वारा उक्त गया है। [ धनराशि का उपभोग किया जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2008 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /»पट्टा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पट्‌टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate cqual to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India+l% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: रिभाषित है, जिसमें weak 9 (ii) विधानित है किः- यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर alii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHI% ब्याज की दर से अधिपत्य तक दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक परिवादीगण विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होगे। ऐसी दशा में परिवादीगण ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.20.20i8 को उ0प्र/ शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /—3-t8-65 विविध »46 के द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया a 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authorily, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete © Common r specifications, amenities an¢ facilities of the with all i2 Project inplace on __ , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeurc"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Alluttee agrees that the Promoter shall be entitled delivery of [Apartment/Plot]:" to the extension of time for possession of the

इसके अतिरिक्त यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः aifas—t9 (CoronaVirus Disease) विश्व भर में व्याप्त है तथा इसके संकमण का व्यापक प्रभाव ap 4 निपटने के लिए विभिन्‍न a ap 4 विघन पड़ा है। Gal Cc D/EFS-9056405, f@4im— 43 मई सार्वजनिक जन-जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महामारी की चुनौती से प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिसके परिणाम स्वरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पदा विनिर्माण क्षेत्र (३९३॥ Estate Sector) की समस्त गति विधियाँ में भी सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/20]8-Housing- , 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-- 9 = CoronaVirus Disease) को प्राकृतिक आपदा घोषित (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता 3. करने में असमर्थ रहे है अतः दिनांक- 25.03,2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढ जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) किया गया है। विदित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में fe आपदा को एक आधार माना गया है सकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज कोई ब्याज दिया जायेगा। इसके अतिरिक्त जज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोविड- i9 की द्वितीय लहर वर्ष 2024 में आ जाने के कारण प्राधिकरण द्वारा पुनः अपने आदेश दिनांक- 48.08.2024 में Re) एन0सी0आर0० में स्थित परियोजनाओं को पूर्ण करने की तिथि में 3 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था

इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से (क) (ख) (ग) आदेश प्रतिवादी परिवादीगणों की आवंटित इकाईयों का अधिपत्य ओ.सी/सी.सी के साथ दिनांक- 30.06.2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 04.07.2049 से ओ.सी eh. सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLR+ % की दर से ब्याज / PENAL INTEREST प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगणों को भुगतान की जाएगी। परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में ww अधिनियम की धारा 2(za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है, परन्तु परिवादीगणों द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। परिवादीगणों द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व परियोजना में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 30.09.2020 मे 06 माह तथा वर्ष 202 में 03 माह अर्थात्‌ 09 माह की अवधि का ब्याज परिवादीगणों व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा।

प्रतिवादी द्वारा दिनांक- 30.06.2022 तक परिवादीगणों को इकाई का अधिपत्य उपलब्ध न कराये जाने की स्थिति में प्रतिवादी दिनांक- 30.06.2022 के उपरांत 45 दिन के अन्दर परिवादीगणों द्वारा जमा की गयी धनराशि मय ब्याज MCLRH% की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि तक परिवादी को भुगतान करेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a भानु ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण