उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 क्रम परिवाद संख्या : परिवादिगण संख्या ह | NCRI44/07/67969/202 | आशुतोष कुमार ro) | NCRI44/07/680I7/202 | पंकज दविवेदी आशुतोष कुमार निवासी- 2366 वीर सावरकर ot ,गित्र ग़ाँव ,डीबीजापुर औरैया , औरैया ,206244, उत्तर प्रदेश जि मल परिवादी बनाम वोकेशनल एजूकेशन फाउन्डेशन पता- प्लाट न. 8, सेक्टर पी 4, ग्रेटर नोएडा ७००६० ८०००८०घ् प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व परिवादी :- श्री ए. वी. एस. सुब्रमण्यम, अधिवक्ता प्रतिवादी :- सुश्री याश्मीन अंशारी , अधिवक्ता / परिवाद : एब86 7 परिवादी आशुतोष कुमार परिवादसंख्या- ५८२44/0/67969/2024 के साथ 0१ अन्य परिवादीं द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद योजित किया गया है। इन सभी परिवादों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी परिवाद वोकेशनल एजुकेशन फाउंडेशन की fai परियोजना से « सम्बन्धित हैं। परिवादीगणो द्वारा एक-दो साधारण परिवर्तन के अतिरिक्त उन्हीं बिन्दुओं की पुनरावृत्ति की है जिनका, उल्लेख परिवाद संख्या- |३८२44/0॥/67969/202॥ आशुतोष कुमार बनाम वोकेशनल एजुकेशन फाउंडेशन द्वारा अपने परिवाद में किया गया है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण भी किया जा सकता है। Rare संख्या- ।४८२॥44/0॥/67969/202[ आशुतोष कुमार बनाम वोकेशनल॒ एजुकेशन फाउंडेशन अग्रणी परिवाद रहेगा। अभिलेखीय साक्ष्य:- क्रम परिवाद संख्या : परिवादी [इकाई | भुगतान संख्या ह संख्या |विवरण ९८२44/0]/67969/202 आशतोष | 2723 | 35,72,435/- ढ़ ब् NCR44/07/68077/202 | पंकज 3043 |26,24,255/- द्विवेदी रुपये

परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये 4. आवेदन फार्म 2. रशीदों की प्रति 3. मांग पत्र दिनांक 8.03.202॥ Page 2 पूर्व-अधिपत्य सूचना पत्र दिनांक 28.04.20॥7 मेम्बर्शिप फार्म/घोसणा पत्र की प्रति पत्र की प्रति दिनांक 5.03.2020 यू0पी0 रेरा के पत्रांक संख्या 35 feria 23.06.2020 की प्रति आवंटन पत्र दिनांक 07.02.203 . यू6पी0 रेरा के पत्रांक संख्या 7756, दिनांक 8/72/2020 40. निरक्षण आख्या 44. ई-मेल प्रति 42. प्रतिउत्तर पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये प्रस्तुत' fea गये है- © 9 NOS 4. आवेदन पत्र 2. प्रतिवादपत्र 3. मांग पत्र /रशीदे पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि. प्रतिवादी द्वारा संचालित | परियोजना White House Apartments गौतमबुद्धनगर में इकाई wen -223 आरक्षित कराई गयी थी जिसके एवज में पंरिवादी ने प्रतिवादी को BO 35,72,435 /- भुगतान किया। परिवादी ने प्रार्थना पत्र में इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया। 4. (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लेख किया गया कि ” In the said matter, the allottee had defaulted in making regular payments towards the allotted unit no 223 wherein he was résponsible for paying delay payment @ 8% p.a over the default amount of dues towards the allotted unit. Morever —— जस्स्रजजजजूूजज्ज्जननमाषऋऋऋऋओया Page 3

the builder offered the allotted unit for offer for possession on 28.04.20I7 and also communicated the same many times. The Allottee had been provided the offer for possession on 28.04.207 wherein he himself has first requested builder to provide the possession for placing his furniture and fixture and that he has also signed an affidavit to the effect that he very well know all the condition and situation biden which.he is taking possession of the flat for the purpose of placing. Total delay payment penalty of complainant for default towards payment of regular due towards the flat comes out to Rs 8,76,803/- which the said allottee has not yet paid to the builder till date. Moreover, since the said project, under the name and style of VEF White House Apartments, is not a builder project, rather is being constructed by a sotlety for its associatates members, and is being run on a non profit and no loss principle. hence it is not a proper position of law to impose any sort of penalty by way of compensation to the associates कट allotties. However if any penalty is still imposed, then the same shall be collectively contributed solely at the expense and pocket of all the associates members of society including the complainant. Page 4 (ग)

परिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवादी के प्रतिवांदपत्र के प्रत्येक TER खण्डन करते हुये यह अंकित किया है कि प्रतिवादी ने 28.04.20॥7 में बिना अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किये हुये ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया। प्रतिवादी द्वारा फिनिशिंग वर्क पूर्ण नहीं किया है। प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित करें। प्रतिवादी ने विलम्बित अवधि का ब्याज रु 8,76,803/- /-लगाया है। प्रतिवादी नें बिना ओ.सी के इकाई का अधिपत्य लिये जाने का दबाव डाल रहा है। परिवादी का कहना है की प्रतिवादी द्वारा अनुबंध पत्र के VER 7(3) के अनुसार प्रतिवादी को ईकाई का अधिपत्य सभी मूलभूत सुविधाओं को पूर्ण कर आवंटन की तिथि से 36 माह अर्थात 07.02.20॥6 मे दिया जाना था परंतु प्रतिवादी द्वारा अभि तक मूलभूत सुविधाओ को पूर्ण कर आधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है। परिवादी ने विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का अनुरोध किया है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते -हैः- बिन्दु संख्या — कया परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2 :- क्‍या परिवादी विलम्बित अवृधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन ॥ किया जिससे विदित हुआ कि दिनांक 07.02.203 ef परिवादी व प्रतिवादी के मध्य आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई Page 5 का अधिपतय. 36 माह अर्थात 07.02.20/6 तक दिया जाना था RY परिवादी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ।

प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि परिवादी को दिनांक 28.04.2077 को पूर्व -आधिपत्य सूचना निर्गत कि गई जो पत्रावली पर उपलब्ध है। vat तथ्यों से स्पष्ट है कि परिवादी को आवंटन पत्र के अनुसार इकाई का अधिपत्य फरवरी ,206 में .प्राप्त होना था जबकि - प्रतिवादी द्वारा दिनांक 28.04.207 को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किया गया जो की बिना संपूर्णता प्रमाण पत्र/ अनापत्ति प्रमाण पंत्र के प्रेषित किया गया है. जिसमें यह अंकित है कि परिवादी अवशेष धनराशि भुगतान करके इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर सकता है। यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि प्रतिवादी बिना ओ.सी at सी प्राप्त किये ही ऑफर ऑफ पजेशन जारी दिया जो रेरा अधिनियम की धारा 47(2) एवं 44 (५) बी का उल्लंघन है जिसके अनुसार प्रतिवादी परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी/सी.सी प्राप्त करके ही , ऑफर ऑफ पजेशन. जारी कर सकता है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना अति विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निर्णीत की जाती है। ह निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : आवंटन पत्र के अनुसार इकाई का अधिपत्य फरवरी,206 में प्राप्त होना था जबकि vad द्वारा दिनांक 28.04.207 को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किया गया जिसमें यह अंकित है कि परिवादी अवशेष धनराशि भुगतान करके इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर सकता है परन्तु प्रतिवादी को अंभी तक अधिभोग . प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ और इस सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे विलंब होने का कांरण ज्ञात हो OOO Page 6

सके एवं प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र मे आर्थिक तंगी होने का उल्लेख करते हुए परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण न कर पाने का तथ्य स्वीकार किया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। जिसका उत्तरदाई प्रतिवादी स्वयं है इस प्रकार परिवादी ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि. बनाम यूनियन ऑफ : इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- कर "Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the ‘project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of "it, The obligation imposed on the promoter to pay Page 7 interest till such time as the apartment is handed over

to him is not unreasonable." aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-5s0/20I8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- | "The period of Interest should close on April 2076 pita ‘the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking ”" possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व Hear site करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी erm) ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ. सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा EEE EEO ES _- लककललकक Page 8

के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की ai हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेखं. के .प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रंमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें mex o2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर .9.3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। qa है. कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 3 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक . be . न - Page9

आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया - है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अत: दिनांक 25.03.2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने /पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03.2020 से , 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और -न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। | विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया जिससे विदित हुआ कि दिनांक 07.02.2043 को परिवादी व प्रतिवादी के मध्य आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपतय 36 माह अर्थात 07.02.2043 तक दिया जाना था परन्तु प्ररिवादी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त agi ge) प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गंया है कि परिवादी को दिनांक 28.04.2047 को ऑफर ऑफ पजेशन निर्गत किया गया जो पत्रावली पर उपलब्ध एवं दिनांक 22.022022 को हुई अंतिम सुनवाई मे परिवादी की ओर से एकाई का आधिपत्य व विलंबित अवधि का ब्याज दिलाए जाने का अनुरोध किया गया। प्रतिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया की वह ईकाई का EEE Le Page 0

अधिपत्य देने को तैयार है। प्रतिवादी को 3 वांछित: अनापत्ति प्रमाण , पत्र प्राप्त है। फायर का प्रार्थना पत्र दिया चुका है जो 2 से 3 माह मे प्राप्त हो जाएगा ,पर॑तु प्रतिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में 3 अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त होने संबंध मे कोई साक्ष्य पत्रावलि पर प्रस्तुत नहीं किए गए है | पूर्व मे समान परियोजना से संबंधित योजित वाद मे कराई गई निरक्षण आख्या उपलब्ध है ,जिसके अनुसार - INSPECTION REPORT- दिनांक 23.03.2022 परियोजना a कुल 5 टावर हैं जिसमे टावर 5 का कुछ कार्य अपूर्ण है बाकी सभी टावर लगभग पूर्णता की स्थिति मे हैं । अतः परिवादी की ईकाई टावर 3 मे है, जिसका निर्माण कार्य लगभग 60 से 65 प्रतिशत तक पूर्ण कर लिया गया है ऐसे मे परिवादी प्रतिवादी द्वारा दिए गए प्रतिवादपत्र के अनुशार आधिपत्य लेने पर विचार कर सकते है। इन्स्पेक्शन रिपोर्ट के अनुसार परियोजना स्थल पर 20-25 कर्मिक कार्य कर रहे है एवं परियोजना मे लगभग 75 से 80 परिवार रह रहे él ह उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परिवादी को आवंटन पत्र के अनुसार इकाई का अधिपत्य फरवरी , 206 में प्राप्त होना था जबकि प्रतिवादी द्वारा दिनांक 28.04.2022 को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किया गया जो की बिना किसी वांछित प्रमाण पत्र के किया गया जो की अवैधानिक माने जाने योग्य sai प्रतिवादी बिना ओ.सी /सी सी प्राप्त किये ही ऑफर ऑफ पजेशन जारी, दिया जो रेरा अधिनियम की धारा 47(2) एवं 44 (4) बी का 7 घर्म है ॥ ए०६8९१7

परिवादी द्वारा योजित वाद ईकाई का आधिपत्य मे विलंबित ब्याज दिलाए जाने से संबंधित CW मे परिवादी अवशेष धनराशि भुगतान .करके इकाई का | अधिपत्य प्राप्त कर सकता है। जिसके अनुसार प्रतिवादी परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी /सी.सी प्राप्त करके ही ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर सकता है-। Cr. नैसर्गिक न्याय के Rei के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित मूल इकाई का अधिपत्य ओ.सी,/सी.सी के साथ मई 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 07/02/2046 से 30.04.20i6 तक आवंटन के अनुसार विलम्बित अवधि का ब्याज देय होगा उसके उपरांत दिनांक 07.05.20i6 से ओ. सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ , पजेशन जो बाद में हो, तक meiru% वार्षिक की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। Page 2 (ग) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें| परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में yer अधिनियम की धारा 2(29)() के अधीन « प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की- दर “से अधिक देय नहीं होगा।

(ड) परिवादीगण द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरिएड (लॉकडाउन पीरिएड) दिनाक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। ह इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथां विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- Ww ०१ s| ve ( भानु प्रताप सिंह ) सदस्य . उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण GQ, Page 3