= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-3 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/0/67798/202 ऋषि प्रसाद मिश्रा बनाम एस्टेरोइड शैल्टर्स होम्स प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "GALAXY DIAMOND PLAZA" में यूनिट संख्या- FC- i/, BLOCK - C बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,U4,570/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि अनुबन्ध पत्र के अनुसार दिनांक 07.06.20:9 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु वर्तमान समय में भी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है एवं विपक्षी द्वारा बहुत ही धीमी गति से निर्माण कार्य किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट में गैर कानूनी तरीके से क्षेत्रफल में परिवर्तन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को मांग पत्र के अनुसार समय-समय पर भुगतान किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 24.07.207, ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 22.07.2049, ई-मेल की छायाप्रति, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। LN eee Page 4

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनकी परियोजना में शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या- एटना॥, BLOCK - C को आवंटित किया था, जिसके सापेक्ष अनुबन्ध पत्र दिनांक 24.07.2077 को निष्पादित किया गया था। विपक्षी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है एवं सक्षम प्राधिकरण द्वारा सेंग्शन प्लान दिनांक 07.06.2046 को स्वीकृत किया गया। अनुबन्ध के अनुसार सेंग्शन प्लान स्वीकृति की तिथि से 36 माह एवं 45 दिन के फिटआउट पीरियड के साथ कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 2207209 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जोकि शिकायतकर्ता द्वारा अस्वीकार किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 48.09.20:8 को परियोजना के फेज-4 के लिए ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है एवं सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक ॥7.07-209 को ओ.सी प्राप्त किया जा चुका है एवं साथ ही साथ विपक्षी द्वारा फेज-4 की सबलीज-डीड कराने हेतु दिनांक 28.4.2049 को स्वीकृति प्राप्त की जा चुकी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देयता ,50,588 /-रूपये का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देयता का भुगतान नहीं किया गया है, जिसके लिए विपक्षी द्वारा अनेक दिवसों पर अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये जा चुके है, जिसके कम में दिनांक aatt2000 को यूनिट के निरस्तीकरण पत्र जारी किया जा चुका है, जोकि शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार नहीं किया गया। शिकायतकर्ता अपनी देयता का भुगतान कर नॉडयूज़ सर्टिफिकेंट प्राप्त कर सकते है, जिसके पश्चात्‌ यूनिट का कब्जा एवं सबलीज-डीड नियमानुसार निष्पादित करा दी जायेगी।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फॉर्म दिनांक आवंटन पत्र दिनांक 24.07.2007 ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 22.072049, ई-मेल की छायाप्रति, सी.सी की छायाप्रति, भुगतान विवरण, अनुस्मारक पत्र, रजिस्टर्ड पोस्ट पत्र, वकालतनामा आदि की छायाप्रतियां, दाखिल की गयी है। थ43_++श*ीै? थ ि?ियत व झओझ ऑ... __ऊक्ः 2 द्वारा प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 28.02020 को ई-मेल के माध्यम से अवगत कराया गया है कि यूनिट के क्षेत्रफल में परिवर्तन हुआ है, जिसके लिए 9,55,045 / -रूपये का गैर-कानूनी मांग प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के जवाब के कई बिन्दुओं पर असहमति जताई गयी है। उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये 4... क्‍या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु We शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा गतल तरीकें से यूनिट के क्षेत्रफल में परिवर्तन किया गया है एवं गैर-कानूनी तरीके से धनराशि मांग की जा रही है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3703-3704 / 2020 एक्सपेरिऑन डेवलपर्स Wo feo बनाम पवन गुप्ता में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- We are not inclined to interfere with the order of the National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC) dated 26" August 2020 in Consumer complaint number 285 and 286 of 208. National Consumer Disputes Redressal Commissio

(NCDROC) ने शिकायत संख्या 285-286 /20i8 पवन गुप्ता बन TT Page 3 | एक्सपेरिऑन डेवलपर्स प्रा० लि० में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि "In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which is of a later date. The justification given by the opposite party that on the basis of the internal report of the architect the demand was made for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the opposite party to prove the excess area. It went on to observe that once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in the area of any of the common buildings or the total area of the project (plot area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally approved common spaces/ buildings and the flats. This has not been done. There is no prevailing system when the competent authority which approves the plan issues some kind of certificate in respect of the extra super area at the final stage. There is no harm in communicating and charging

for the extra area at the final stage but for the sake of transparency the opposite party must share the AV ———————————————_—ttéi<CS*é«é ge age कीििभपहयां चत__ऋन न _न _ __ _ _ Page reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In my view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area." इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व॑ उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगा। तदोपरांत शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाएगा। तदनुसार बिन्दु Gea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

शिकायतकर्ता का कहना है कि अनुबन्ध पत्र के अनुसार दिनांक 07.06.2049 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु वर्तमान समय में भी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है एवं विपक्षी द्वारा बहुत ही धीमी गति से निर्माण कार्य किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट में गैर कानूनी तरीके से क्षेत्रफल में परिवर्तन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को मांग पत्र के अनुसार समय-समय पर भुगतान किया गया है, जिस कारण विलम्बित अवधि क॑ ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 240720I7 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा सेंग्शन प्लान स्वीकृति तिथि से 36 ve Page 5 एवं 45 दिन के फिटआउट समय के साथ कब्जा दिया जाना था। विपक्षीं द्वारा सक्षम प्राधिकरण से सेंग्शन प्लान दिनांक 07.06.206 को स्वीकृति प्राप्त की गयी। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 22.07.2049 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 23.07.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया " की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, ‘Ihe requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the Page 6 Ly to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को moire) Page 7 की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20i6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना GAN—-7740 / 8-3—-78-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल Wie के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- (V Page 8 i a ES कई आकायमन-य----ाक "मनन नपननन-नन मनन ८ | ५०2२० 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7 Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र० रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया it है। Page 9

|] बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2022 dH Whar हेतु चारों प्रमाण-पत्र अथवा ओ.सी. / सी. सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 23.07.20I9 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योरको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3... विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 के धारा 2(28)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है | Leen... Page 0 —

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध की नियम एवं शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त कर सकते है। 5. favett को निर्देशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं wal में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा देय होगी। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में कोई अतिरिक्त धनराशि ली गयी है, तो विपक्षी, शिकायतकर्ता को यह धनराशि नियमानुसार वापस करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, soie की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 09 /02 / 2022 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a ——= Page l oe A ae