उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या ४ ह७ शी के ना] यूनिट संख्या | संख्या |_ कं ] NCRI44/I/64768/2020 | अनिल अग्रवाल एवं श्याम 9-35 सुन्दर गुप्ता 2 NCRI44//64492/2020 Pret D-37 3 पटरा44/03/763/202 | सूरज प्रकाश महाजन एंड 8-49 मीनाक्षी महाजन 4 NCR44/02/70860/202I संदीप वी.आईं.पी. D-6 5 NCR44/0/67664/202 संजय फ्यूलोक एवं प्रीति 9-67 फ्यलोक पद _्लरा4क2/66362020 संदीप मेहता एवं म ~ 9-29 was 7 प्टरा44/08/57566/2020 राहुल Aral | | _| बनाम ग्रीन-बे इन्फास्ट्रक्चर प्रा० लि0 शिकायतकर्ता अनिल अग्रवाल एवं श्याम सुन्दर गुप्ता के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Green Bay Golf Village से सम्बन्धित है। अतः एक ही. निर्णय से es इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44//64768/2020 अनिल अग्रवाल एवं श्याम सुन्दर गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा में विपक्षी की परियोजना Green Bay Golf Village में प्लॉट संख्या-0-35 बुक कराया गया था, जिसके .लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 44,75,750/— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा गोल्फ के मद में 3 लाख रूपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है, जो कि अनुबंध में अंकित नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 20.08.2042, स्टेटमेंट ऑफ अकॉउंट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 07.06.202 दाखिल करते हुए कहा गया है कि कन्फर्मेशन अनुबन्ध (आवंटन पत्र) के अन्तर्गत शिकायतकर्ता को विपक्षी की परियोजना "Orris Greenbay Golf Village", प्लॉट नं0-7$-06, taexSector- 22D, Yamuna Expressway Industrial Area, Gautambudh Nagar 4 प्लॉट संख्या-8- 203 (50 sq yard) widfed किया गया। किसागों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर किये गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां प्राप्त करने में देरी हुई। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA @ द्वारा एक cia डीड दिनांक 27. 03.2042 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03. 2042 को YEIDA @ द्वारा पोज़ेशन सर्टिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08.2042 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की मांग की गई। जिसके उपरान्त दिनांक 04.02.2043 को YEIDA & arr विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 29.04.2043 तक के समय को शून्य अवधि माना गया, परन्तु इसके बाद भी anda: कब्ज! विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया। इसके कम में VEIDA के समक्ष अपना प्रतिनिधित्व दिनांक 43.02. 2043, दिनांक 44.06.2043 एवं दिनांक 24.07.2043 को किया गया। माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.0:.20i3 में गौतमबुद्धनगर, जिले में > 3 -

भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिसके कारण निर्माण कार्य विलम्ब हुआ। प्रतिनिधित्व दिनांक 24.07.203 में यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि लगभग 84277.9089 वर्ग मीटर मुकदमा सटे के अन्तर्गत है और वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया है। यहां यह उल्लेख करना और भी महत्वपूर्ण है कि यद्यपि अधिकांश भूमि पर कोई अंतरिम आदेश नहीं था, लेकिन इस तथ्य के कारण कि उपरोक्त 84277.9089 वर्ग मीटर क्षेत्र विपक्षी कंपनी के आवंटित भूखंड में शामिल था, यह व्यावहारिक रूप से व्यवहार practically feasible) या संभव ग्रीन-बे के लिए नहीं था क्‍योंकि उक्त क्षेत्र आवंटित भूखंड के अलग-अलग हिस्से में स्थित था। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि YEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि दिनांक 29..220i7 & ant अंतरिम अधिभोग प्रमाण-पत्र दिया गया। अपील संख्या-63 ,/2049 में माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 23. 44.2020 को wea निरीक्षण करने के आदेश दिये गये, जिसके कम में. कोर्ट कमीश्नर द्वारा दाखिल की गयी निरीक्षण आख्या में यह अंकित किया गया है कि परियोजना की अधिकांश एरिया पूर्ण है और कब्जा दिये जाने हेतु तैयार है। ई;पी.सी. ए. द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.44.20I9 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.4.20:9 एवं आदेश दिनांक 09.42.2049 के कारण 39 दिनों तक निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इसके अतिरिक्त aga मटेरियल, लेबर आदि को मोबिलाईज़ करने में 6 माह लगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 09.42.2049 के अनुसार सुबह 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही SRM कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ एवं फ़रवरी 2020 से कोविड-49 के चलते निर्माण कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ। दिनांक 28.09. 2020 को परियोजना के 20: प्लॉटस्‌ का आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका er ह

विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 20.08.2042, राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.0.2043 की प्रति, YEIDA का पत्र दिनांक 29.22.20:7, निरीक्षण आख्या दिनांक 29.42.2020, परियोजना से सम्बन्धित फोटो ग्राफ्स, ई.पी.सी.ए. का पत्र दिनांक 04.4.2049, सिविल अपील संख्या-43029 /4985 “Wa. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 एवं आदेश दिनांक 09.42.2049, ओ.सी. दिनांक 28.09. 2020, रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तकों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- ह ह 96 PAT RT आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? 2 क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3... क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 4. : क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (अनिल अग्रवाल एवं श्याम सुन्दर गुप्ता, त्रिशला डोगरा तथा राहुल Aa) के प्रकरणों में गोल्फ मेम्बरशिप के मद में धनराशि की माँग की जा सकती है ? 5. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या ge तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,//2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणएलिए0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर क। पुनर्लखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे-सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इरारो अवधारित किया 5 जाता है fe प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन ign” परियोजनायें faa रूंप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या पक्षकारों के मध्य Rr लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20॥7 “नीलकमल रियलटर्स wads प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." - उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्जेवेशन से यह स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्ननत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि किसानों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर किये गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां प्राप्त करने में देरी हुई। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA के द्वारा एक cig Ste दिनांक 27.03.2042 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03.20I2 को YEIDA ® ant पोज़ेशन सर्टिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08, 20i2 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की मांग की गई। जिसके उपरान्त दिनांक 04.02.2043 को YEIDA @ द्वारा विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 29.04.2043 तक के समय को शून्य अवधि माना गया, परन्तु इसके बाद भी वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया। इसके कम में YEIDA के समक्ष अपना प्रतिनिधित्व दिनांक 43.02.2043, दिनांक 4.06.2043 एवं दिनांक 24.07.2043 को किया गया। माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में गौतमबुद्धनगर, जिले में भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिसके कारण निर्माण कार्य विलम्ब gar) प्रतिनिधित्व दिनांक 24.07.2043 में यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि लगभग 84277.9089 वर्ग मीटर मुक॒दमा,/स्टे के अन्तर्गत है और वास्तविक कब्जा विपक्षी कग्पनी को नहीं दिया गया है। यहां यह उल्लेख करना और भी महत्वपूर्ण है कि यद्यपि अधिकांश भूमि पर कोई अंतरिम आदेश नहीं था, लेकिन इस तथ्य के कारण कि उपरोक्त 84277.9089 वर्ग मीटर क्षेत्र विपक्षी कंपनी के आवंटित भूखंड में शामिल था, यह व्यावहारिक रूप से व्यवहार @ractically feasible) या संभव ग्रीन-बे के लिए नहीं था क्‍योंकि उक्त क्षेत्र आवंटित भूखंड के अलग-अलग हिस्से में स्थित था। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि YEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। ई. पी.सी.ए. द्वारा पारित आदेश दिनांक o4.:4.209 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 एवं आदेश दिनांक 09.42.2049 के कारण 39 दिनों तक निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इसके अतिरिक्त aaa मटेरियल, लेबर आदि को मोबिलाईज़ करने में 6 माह लगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 09,42.20i9 के अनुरार Use 6 बणे से शाम 6 बज़े पक ही कंस्ट्रक्शन कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ

एवं फरवरी 2020 से कोविड-49 के चलते निर्माण कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ। दिनांक 28.09.2020 को परियोजना के 204 प्लॉटस्‌ का आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है।' इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के wea. निम्नलिखिल उल्लेखित हैः- 4.7 The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within 76 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days. If the completion of the said Unit is delayed by reason of non-availability or scarcity of steel and/ or cement and/ or other building materials and/or water supply and/or electric power and/or slow down, strike and/or due to a dispute with the construction agency employed by the Company, lockout or civil commotion or any militant. action or terriorists event or by reason of ~ war, or enemy action, or earthquake or any act of God or if non-delivery of possession is as a result of any Law or as a result of any restrictions imposed by a Governmental Authority or delay in the sanction of building/zoning plans/ grant of completion/ occupation certificate by any Governmental Authority or for any other reason beyond the control of the Company (hereinafter referred to as "Force Majeure Events" and each individual event referred to as a "Force Majeure Events" ), the company shall be entitled to a reasonable extension of time for delivery of possession of the said unit.

इस सम्बंध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्‍ता शिकायत संख्या-4430,/2046 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 74 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other oJ connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under:

"Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. ° "Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement, It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.0:.20:3 F भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाते हुए निम्नलिखित आदेश दिये गये हैं :-

Resultantly, we have no hesitation in passing ad interim injunction restraining all the builders in NOIDA and Greater NOIDA from extracting any quantity of undergraound water for the purpose of construction or otherwise till the next date of hearing. Stand over to 247 January. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985. “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with २5.] Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law:

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील: संख्या-43029 ,// 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- #2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December 0 were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm),: subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- ",...70706 majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई। दिनांक 04.4. 2049 में कुल 2 दिन (दिनांक 02.:4.20:9 से दिनांक 04.44.2049 तक Ua 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04. 2043 में 43 दिन (दिनांक 44.04:2043 से दिनांक 24.04.2043 तक), माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.20I9 से दिनांक 09.42.2049) एवं 56 दिन (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक * (»» 34 साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त उल्लेखित आदेशों के कम में कुल 78 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 78 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

दिनांक 47.0.208 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3-48-65 faar/ie S द्वारा मॉडल Wie के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF 'I'HE APARTMENT/PLOT: "7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ys Unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर्‌ इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। १) 42 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (अनिल अग्रवाल एवं श्याम सुन्दर गुप्ता, त्रिशला डोगरा तथा राहुल war) के प्रकरणों में गोल्फ मेम्बरशिप के मद में धनराशि की माँग की जा सकती है? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकरर्ताण पर है। शिकायतकर्तागण का कहना है कि विपक्षी द्वारा अपने माँग पत्र में गोल्फ मेम्बशशिप के मद में 3,00,000,/- रूपये की धनराशि की माँग की जा रही है, जो कि अनुबन्ध के अनुरूप नहीं है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है।

पत्रावली पर दाखिल were site अकाउन्टस्‌ दिनांकित 29.09.2020 के अवलोकन से विदित है कि 3,00,000,//- रूपये की धनराशि Golf (one time non- refundable admission charge) के मद में माँगी गयी है, जिसका उल्लेख अनुबन्ध में नहीं है और विपक्षी द्वारा भी पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा “गोल्फ मेम्बरशिप” के मद में धनराशि की माँग की जानी है और इसका क्‍या आधार है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को यह स्पष्ट किया जाता है कि वह विपक्षी से “गोल्फ Jae” लेने के लिए बाध्य नहीं है और यदि शिकायतकर्ता द्वारा “गोल्फ मेम्बशशिप” लेने की सहमति दी जाती है, तभी विपक्षी, शिकायतकर्तागण से “गोल्फ मेम्बरशिप “ के मद में धनराशि की माँग करने का अधिकारी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Penta किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ताण पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने: का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकांयतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक हा | द ०) 43 28.09.2020 को परियोजना के 204 प्लॉटस्‌ का आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। RI एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :-

Section 26 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 20.08.2042 के प्रस्तर-4.4 में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :-

4.4. The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within /68 44 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days. मं अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 20.08.2042 से 48 + 90 दिन Gre पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 2.05.2004 तक प्लॉट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 78 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि-- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate .as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 24.05.204 + 78 दिन अर्थात्‌ 07.08,2044 से ओ.सी //सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(i)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on \\ > 45 account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay intcrest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who ~ has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to: pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स err vad धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि ५क्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के Ta 4.2 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में 45,/- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिमाह (54,/- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से धनराशि का प्राविधान है. जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. 9. = 46

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 07.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद अर्थात्‌ दिनांक 0.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है। जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता .की कोई oa अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |/८,₹। प्रतिशत की दर से ही ब्याण प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। Taga बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निरतारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। N 47 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2024 तक ओ.सी / सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय erg Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.08.2044 से दिनांक 30.04.206 तक 45/- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिमाह (4,- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रत्तिमाह) की दर से एवं दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित wt) ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को gerd. रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। - विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

शिकायतकर्ता (अनिल अग्रवाल एवं श्याम सुन्दर गुप्ता, त्रिशला डोगरा तथा राहुल ara), विपक्षी से “गोल्फ मेम्बशशिप” लेने के लिए बाध्य नहीं हैं और यदि शिकायतकर्तागण द्वारा “गोल्फ मेम्बरशिप” लेने की सहमति दी जाती है, टन 8 तभी विपक्षी, शिकायतकर्तागण से “गोल्फ मेम्बरशिप” के मद में धनराशि की माँग करने का अधिकारी है। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व. ब्याज की प्रत्येक मामले में : गणंना की जायेगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का fara करा सकेगें। दिनांक :- 30206 / 2024 a aT \ to tn) 0: 6:*) (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण