Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Va[?] Bench-04 Present: Mr. Rajiv Kumar, Chairman Complaint Number: 98II244/0/349/2020[?] Mohan Chandra Agarwal Versus G.S. Promoters Pvt. Ltd.[?] The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent to obtain refund of the excess amount deposited. Briefly, the complainant states that he booked Unit No.-5/803 in the respondent's project SIKKA KARMIC GREENS. The total price of the unit was Rs. 69,08,250/—, for which he paid Rs. 73,75,333 /- to the respondent in instalments from time to time. The complainant states that the respondent did not receive the amount in accordance with the agreement entered into between the parties. The respondent collected Rs. 4,67,083 /— as additional charges. Accordingly, the complainant has requested refund of the additional deposited amount of Rs. 4,67,083 /- against the respondent. In support of his statement, the complainant has filed photocopies of the flat buyer agreement dated 05.02.2045, the demand letter, the letter dated 43.07.2020 and the cheque.

In its written defence, the respondent stated that all the allegations made by the complainant are false and baseless, because the respondent has not demanded any improper amount from the complainant. It also stated that possession of the unit has already been given to the complainant, all amenities have been completed, and registration of the unit has also been carried out. The respondent has thus fulfilled all its duties. However, the complainant has filed an improper complaint to damage its reputation. The complainant had himself consented to the demand being described as improper, and only thereafter arranged registration of his unit. The additional expenses included farmers' compensation, legal charges, maintenance charges, insurance charges, water charges and other charges, which are borne by all buyers. The complainant raised no objection at the time of the N.D.C. The respondent also states that possession was given to the complainant in the year 206, registration of his unit has also been carried out, and the complaint filed by the complainant is not maintainable. It has requested dismissal of the said complaint. In support of its statement, the respondent has filed the written defence, the Gast[?] plan, the partial occupancy certificate and a copy of email correspondence concerning registration. Both parties' arguments were heard, and the case file was examined.

From the evidence filed on the case file and its analysis, it is clear that the respondent has obtained the partial occupancy certificate for the project and given the complainant possession of his unit. After obtaining possession, the complainant filed the complaint with RERA on 28.04.2020. The complainant had obtained possession of the flat in the year 2046, and his registration has also been carried out. On examination of the records, the complaint requires consideration of the following issue: If the complainant had already obtained possession with registration/conveyance deed/sale deed before presenting the complaint, does the matter fall within the scope of Section ari-is[?]? Determination of Issue dent[?] Under Section-48 of the RERA Act, an allottee has the right, if the project is delayed, to obtain refund of the entire amount deposited together with interest, or to remain in the project and obtain interest for the period of delay until possession is obtained. Section ame-i8[?] of the RERA Act contains the following provisions: 8. (L) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot or building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf, including compensation in the manner provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid by the promoter interest for every month of delay until handing over possession, at such rate as may be prescribed. In the present complaint 4[?], the relief sought by the complainant does not fall within either of the two options provided under Section ais[?] of the RERA Act. In this regard, it is also pertinent to cite Consumer Case No.-4055 /20i5, "Rashid Ahmad Vea[?] and 8 others versus D.L.F. Limited," before the N.C.D.R.C.:

404. In this case the Court had dealt with the issue whether, on execution of the conveyance deed, the terms and conditions of the ABA can be challenged, and it has answered in the negative. In view of the above settled proposition of law, we hereby hold that these complainants, who have executed the conveyance deeds and thereby terminated the ABA and discharged the opposite parties of their liabilities, are not consumers within the meaning of the Consumer Protection Act and therefore are not entitled to any relief. Accordingly, where a tripartite lease deed has been executed and registered between the parties, the homebuyer does not fall within the category of an allottee. Since the complainant's registration has already been carried out and the respondent has also given him possession of the flat, the relief sought by the complainant does not fall within the category of relief[?] under the relevant provisions of RERA. In these circumstances, it is not possible to grant any relief in the matter in question. The complainant shall be free to present his complaint concerning this matter before another forum/competent authority. The complainant's application in question is dismissed. The case file shall be consigned to the record. Order The complainant's complaint is dismissed. The order shall be uploaded to the portal. Date: 2 6 / 5/2024 (Rajiv Kumar) (Chairman) U.P. Real Estate Regulatory Authority

ै भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, व | पीठ-04 उपस्थिति:- श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या:- ९८॥२44/0/349/2020 मोहन चन्द्र अग्रवाल बनाम जी.एस. प्रमोटर्स mo feto प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध अतिरिक्त जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARMIC GREENS में यूनिट सं0०--५/803 बुक किया गया था। यूनिट की कुल कीमत 69,08,250/— रूपये थी, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 73,75,333 /- रूपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा पक्षकारों के मध्य हुए अनुबन्ध के अनुसार धनराशि प्राप्त नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा 4,67,083 /— रूपये की धनराशि अतिरिक्‍त चार्जेज़ के रूप में ली गयी है। अत. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्द 4,67,083 /- रुपये की अतिरिक्त जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट क्रेता अनुषन्च दिनांक 05.02.2045, मांग पत्र, पत्र दिनांक 43.07.2020, चेक, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा लगाये गये सभी आरोप झूठे तथा निराधार हैं, क्योंकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से किसी भी तरह की अनुचित धनराशि की मांग नहीं की गयी है। साथ ही यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का >I

= दिया जा चुका है तथा सभी सुविधाओं को पूर्ण कर यूनिट के सापेक्ष में रजिस्ट्री भी करायी जा चुकी है, जिस पर विपक्षी की ओर से सभी कर्तव्यों का पालन किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा छवि खराब करने के लिए अनुचित शिकायत दर्ज करायी गयी है तथा जिस अनुचित मांग का जिक्र किया जा रहा है, उसके लिए वह स्वयं अपनी सहमति दे चुके हैं और उसके उपरांत ही उनके द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री करायी गयी है और अतिरिक्‍त व्यय में किसान प्रतिकर, वैध शुल्क, मैंटेनेन्स शुल्क, बीमा शुल्क, वाटर शुल्क आदि समायोजित थे, जोकि सभी बायर्स द्वारा वहन किये जाते हैं तथा शिकायतकर्ता द्वारा एन.डी.सी. के समय कोई आपत्ति नहीं उठाई गयी है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता को वर्ष 206 में कब्जा दिया जा चुका है एवं उनकी यूनिट की रजिस्ट्री भी करायी जा चुकी है तथा शिकायतकर्ता द्वारा दर्ज करायी गयी पोषणीय नहीं है और उक्त शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, Gast प्लान, आंशिक अधिभोग प्रमाण-पत्र, रजिस्ट्री के सम्बन्ध में ई-मेल पत्राचार की प्रति दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्को को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली पर दाखिल साक्ष्यों एवं विश्लेषण से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का आंशिक अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दे दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त करने के उपरान्त रेरा गें दिनांक 28.04.2020 को शिकायत दर्ज करायी गयी है और शिकायतकर्ता को वर्ष 2046 में फ्लैट का कब्जा मिल चुका है एवं शिकायतकर्ता की रजिस्ट्री भी करायी जा चुकी है।

अभिलेखों के अवलोकन से यह शिकायत निम्नलिखित बिन्दु पर विचारणीय है:- = . यदि शिकायतकर्ता को रजिस्ट्री /कन्वेयंस डीड /सेल डीड कराकर कब्जा शिकायत प्रस्तुत करने से पूर्व मिल चुका है, तो क्या प्रकरण ari—is की परिधि में आएगा ? निस्तारण बिन्दु dent रेरा अधिनियम की धारस-48 के अन्तर्गत आवंटी को यह अधिकार होता है कि अगर परियोजना विलम्बित है, तो वह अपनी जमा सम्पूर्ण धनराशि ब्याज सहित वापस पा सकता है या फिर वह परियोजना में बने रहकर कब्जा प्राप्त करने aa विलम्ब अवधि का ब्याज पा सकता है। रेरा अधिनियम की ame—i8 में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये हैः- 8. (L) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. pend शिकायत 4 शिकायतकर्ता का अनुतोष रेरा अधिनियम की ais के अन्तर्गत दिये गये दोनों विकल्पों में नहीं आते हैं। ः =| में एन.सी.डीआर.सी. द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या-4055 /20i5— “रसीद अहमद Vea एवं 8 अन्य बनाम डी.एल.एफ. लिमिटेड” उद्धरत किया जाना भी महत्वपूर्ण होगाः- 404. In this case the Court had dealt with the issue whether on execution of conveyance deed, terms & conditions of the ABA can be challenged and it has answered in negative. In view of the above settled proposition of laws, we hereby hold that these complainants who have executed the conveyance deeds and thereby terminated the ABA and discharged the opposite parties of their liabilities, are not consumers within the meaning of Consumer Protection Act and therefore not entitled to any relief. उपरोकतानुसार जहाँ उभयपक्ष के मध्य त्रिपक्षीय लीज डीड रजिस्ट्री निष्पादित करायी जा चुकी है, वहां गृहक्रेता आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। चूंकि शिकायतकर्ता की रजिस्ट्री करायी जा चुकी है और उन्हें विपक्षी द्वारा फ्लैट का कब्जा भी दिया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा मांगे गये अनुतोष रेरा के fet प्राविधानों के secs की श्रेणी में नहीं आता है। ऐसी दशा में प्रश्नगत प्रकरण में किसी प्रकार का अनुतोष दिया जाना संभव नहीं है।

शिकायतकर्ता उक्त के सम्बंध में अपनी शिकायत अन्य फोरम /सक्षम प्राधिकारी के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए स्वतंत्र होगा। शिकायतकर्ता की प्रश्नगत प्रार्थना पत्र खारिज की जाती है। पत्रावली दाखिल दफ्तर की जाए। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत को निरस्त किया जात्ता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। / दिनांक:2 6 / ५/2024 —— j a= LL हु rn (राजीव कुमार > nant (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण