उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या :-ए८२44/0/324/2020 जगदीश प्रसाद बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज एवं te के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। ह संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना BHS-I4, EWS XU-3 में यूनिट संख्या-262 FF, Pocket-A बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 7,98,445,/- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 4.06.2044 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज एवं Se के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया S|

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि भवन के आवंटन से लगभग 8 वर्ष उपरान्त प्राधिकरण द्वारा दिनांकित पत्र दिनांक 28.06.2049 भेजकर लीज़ किराया जमा कराते हुए भवन का कब्जा प्राप्त करने हेतु सूचित किया गया एवं अन्य पत्र दिनांक 3.07.20:9 भेजकर, भवन की बढ़ी हुई कीमत रू. 2,55,000/— ब्याज सहित जमा कराने तथा एक और अन्य पत्र दिनांक 27.09.2049 भेजकर प्रतिकर की 64.7 प्रतिशत धनराशि रू. 44,55/— ब्याज सहित अदा करने हेतु कहा गया, जबकि भवन आवंटन की तिथि 5.06.20 से 8 वर्ष तक कोई सूचना भवन का कब्जा दिये जाने के बाबत नहीं दी गयी और न ही 8 वर्ष तक उपरोक्त धनराशि के रोपण किये जाने हेतु उनसे कोई सहमति पूर्व में प्राप्त की गयी। aN 2 यदि भवन के आवंटन के समय निर्धारित की गयी निर्माण सामाग्री / सुविधा से अतिरिक्त कोई अन्य सुविधा नियोजित की गयी अथवा भवन का क्षेत्रफल बढ़ा दिया गया है, तो ही कथित बढ़ी लागत 2,55,000/- रूपये को सर्वप्रथम ॥ माह में बिना ब्याज एवं यदि 4 माह अदा नहीं किया जाता है, तो विलम्ब पर ब्याज सहित age का विपक्षी अधिकार रखता है ak यदि भवन में कोई अतिरिक्‍त सुविधा /सामाग्री नहीं लगाई गई है और न ही क्षेत्रफल बढ़ा हो, तो प्राधिकरण को कीमत बढ़ाने का कोई नैतिक अधिकार नहीं है।

यदि आवंटित भवन की भूमि से सम्बन्धित कृषक को प्रतिकर की राशि का भुगतान किया जाना है, तो ही प्रमाणित दस्तावेज आवंटी को अवलोकित कराकर उपरोक्त कथित प्रत्तिकर की राशि रू. 44,t55/— को सर्वप्रथम 4 माह में बिना ब्याज एवं यदि 4 माह में अदा नहीं किया जाता है, तो विलम्ब पर ब्याज सहित वसूलने का प्राधिकरण को अधिकार है और यदि जिस प्रांगण में भवन निर्मित किया गया है, उंस प्रांगण हेतु अर्जित भूमि के कृषक को प्रतिकर की राशि का भुगतान नहीं किया गया है अथवा नहीं किया जाना है, तो उपरोक्त अधिरोपित प्रतिकर की राशि 44,755 /- रूपये को आवंटी से वसूलने का कोई नैतिक अधिकार प्राधिकरण को नहीं है। प्राधिकरण द्वारा नियम व शर्तों के free उपरोक्त अनावश्यक बढ़ायी गयी कीमत का विरोध विपक्षी को पत्र दिनांक 26.08.20I9, पत्र दिनांक 26.2.209 द्वारा सूचित कर दिया गया था। विपक्षी द्वारा भवन का कब्जा दिये जाने हेतु शिकायतकर्ता को सूचना दिये जाने पर उनके द्वारा भवन के स्थल पर जाकर देखा, तो प्राधिकरण द्वारा भवन को बिना पूर्ण किये ही कब्जा प्राप्त करने हेतु अनावश्यक दबाव बनाया जा रहा हैं और उनकी यूनिट के निर्माण में खामियाँ हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज, यूनिट के क्षेत्रफल के मद में अधिरोपित की गयी धनराशि को वापिस Rad जाने, प्रतिकर के माँग पत्र को निरस्त किये जाने एवं 5/- रूपये प्रतिमाह की दर से किराया दिलाये जाने, वाद व्यय हेतु 2000 /- रूपये एवं मानसिक उत्पीड़न हेतु 5 लाख रूपये दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित प्रार्थना पत्र, परियोजना का ब्रोशर, आवंटन पत्र दिनांक 5.06.2004, लीज़ Sts featp 27.22. 20i4, विपक्षी को लिखे गये पत्र, लीज़ डीड व कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु ऑफर पत्र दिनांक 28.06.2049, पेमेन्ट शैड्यूल, प्रतिकर के मद में माँग पत्र दिनांक 27.09. 2049, परियोजना के फोटो ग्राफ्स, जमा धनराशि की रसीदें, आवेदन फार्म की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि face अप हाउसिंग योजना बी.एच.एस-44 ,/204 के अन्तर्गत आवेदन WeT-0947 के माध्यम से पंजीयन धनराशि 69,000,/-रूपये का भुगतान करते हुए आवेदन किया गया शिकायतकर्ता को ड्रा में सफल होने की दशा में 35.96 वर्ग मीटर भवन संख्या-26287, पॉकेट-&, सेक्टर-#%ए-ा। का आवंटन पत्र दिनांक 45.06.2044 को जारी किया गया। आवंटी को भवन की बढ़ी हुई लागत का पत्र दिनांक 25.07.2048 को प्रेषित किया गया, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 04.09.20:8 तक सहमति अथवा जमा धनराशि को 4 प्रतिशत वार्षिक ब्याज सहित धनराशि वापस किये जाने का उल्लेख था तथा इस पत्र में यह भी उल्लेख था कि यदि वे भवन को लिये जाने कें इच्छुक हैं, तो प्राधिकरण आवंटी को कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 45.04.2044 से दिनांक 34.03.20i8 तक जमा धनराशि पर 4 प्रतिशत वार्षिक ब्याज भी देगा। आवंटी की किश्तों को पुनः निर्धारित करते हुए 57,8i5/- रूपये शिकायतकर्ता की अवशेष देय धनराशि में समायोजित किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को योजना के ब्रोशर में उल्लिखित शर्त 'एन' के अनुसार आवंटित भवन का कब्जा आवंटन पत्र के निर्गत की तिथि यानि दिनांक 45.06.2044 से सम्भावित 3 वर्षों से भीतर यानि सम्भावित दिनांक 5.06.20:4 तक आवंटी को ऑफर किया जाना था। प्राधिकरण द्वारा आवंटी को भवन का कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 28. 06.2049 को प्रेषित कर दिया गया है। कब्जा ऑफर पत्र के अनुसार आवंटी को कब्जा ऑफर पत्र की तिथि से 6 माह के भीतर भवन की लीज डीड निष्पादित कराते हुए भवन का कब्जा प्राप्त किया जाना है। कब्जा ऑफर विलम्ब के सम्बन्ध में अवगत कराना है कि प्राधिकरण द्वारा आवंटियों को कब्जा दिये जाने की तिथि 45.06.20:4 से दिनांक 34.03.208 तक आवंटी की जमा धनराशि पर दिया गया है, जिसको उनकी किश्तों में समायोजित कर दिया गया है। यूनिट के सापेक्ष बढ़ी हुई धनराशि के सम्बन्ध में दिनांक 25.07.2048 को शिकायतकर्ता को नोटिस जारी किया गया था, जिसके संदर्भ में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.09.20i8 तक बढ़ी हुई कीमत पर अथवा 4 प्रतिशत की ब्याज दर से अपनी जमा धनराशि वापिस प्राप्त करने हेतु अपनी - सहमति देनी थी। उक्त पत्र में यह भी अंकित किया गया था कि यदि शिकायतकर्ता कब्जा लेने हेतु इच्छुक हैं, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी उन्हें द्विनांक ts. 04.20I4 से दिनांक 3.03.20i8 तक उनकी जमा धनराशि पर 4 प्रतिशत ब्याज, विलम्बित अवधि के ब्याज के रूप में देगा।

उभंयपक्ष के aot को सुना गया व vac का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है। 4... क्या विपक्षी द्वारा बढ़ी हुई लागत धनराशि 2,55,000,/- रूपये मांगा जाना उचित है? OS 4 2. क्या विपक्षी द्वारा जारी प्रतिकर के माँग पत्र को निरस्त किया जाना उचित है? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु wea इस आशय से विचरित किया wae कि क्‍या विपक्षी द्वारा बढ़ी हुई धनराशि लागत 2,55,000,//- रूपये मांगा जाना उचित है? यह: वाद बिन्दु .शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। |

शिकायतकर्ता का कहना है कि प्राधिकरण द्वारा दिनांकित पत्र 37.07.20I9 भेजकर, भवन की बढ़ी हुई कीमत रू. 2,55,000,//- ब्याज सहित जमा कराने हेतु कहा गया, जबकि भवन आवंटन की तिथि 45.06.2044 से 8 वर्ष तक कोई सूचना भवन का कब्जा दिये जाने के बाबत नहीं दी गयी और न ही 8 वर्ष तक उपरोक्त धनराशि के रोपण किये जाने हेतु उनसे कोई सहमति पूर्व में प्राप्त की गयी। यदि भवन के आवंटन के समय निर्धारित की गयी निर्माण सामाग्री /सुविधा से अतिरिक्त कोई अन्य सुविधा नियोजित की गयी अथवा भवन का क्षेत्रफल बढ़ा दिया गया है, तो ही कथित बढ़ी लागत 2,55,000,//- रूपये को सर्वप्रथम 4 माह में बिना ब्याज एवं यदि i माह अदा नहीं किया जाता है, तो विलम्ब पर ब्याज सहित वसूलने का विपक्षी अधिकार रखता है और यदि भवन में कोई अतिरिक्त सुविधा ,/सामाग्री नहीं लगाई गई-है और न ही क्षेत्रफल बढ़ा हो, तो प्राधिकरण को कीमत बढ़ाने का कोई नैतिक अधिकार नहीं है, जिस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में यह कहा गया है कि आवंटी को भवन की बढ़ी हुई लागत का पत्र दिनांक 25.07.208 को प्रेषित किया गया, .जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 04.09.20I8 तक बढ़ी हुई कीमत पर अथवा 4 प्रतिशत की ब्याज दर से अपनी जमा धनराशि वापिस प्राप्त करने हेतु अपनी सहमति देनी थी तथा इस पत्र में यह भी उल्लेख था कि यदि वे भवन को लिये जाने के इच्छुक हैं, तो प्राधिकरण आवंटी को कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 45.04.20:4 से दिनांक 34.03.20I8 तक जमा धनराशि पर 4 प्रतिशत वार्षिक ब्याज भी देगा।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को भवन की बढ़ी हुई लागत को va दिनांक 25.07.20I8 को प्रेषित किया गया, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 04.09.20:8 तक बढ़ी हुई कीमत पर अथवा 4 प्रतिशत की ब्याज दर a ya अपनी जमा धनराशि वापिस प्राप्त करने हेतु अपनी सहमति देनी थी। इस सम्बन्ध में ब्रोशर का क्लॉज़-0 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "The area of Multi Storey flat allotted may slightly vary at the time of handing over of the possession. The premium of the Multi Storey flat will proportionately vary due to _ , such variation. If such variation is less than or equal to 0%, no change in location or surrendering the allotment shall be allowed. However, if such variation is more than 0%, the allottee shall have the option of surrendering the allotment and take back entire money deposited by him/her with 4% simple interest." उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल अधिकतम to प्रतिशत तक परिवर्तन किया जा सकता है, उस स्थिति में शिकायतकर्ता को यूनिट सरेन्डर करते हुए अपनी जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त नहीं कर सकता है, परन्तु यदि विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल में 40 प्रतिशत से अधिक का परिवर्तन किया जाता है, तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता अपनी यूनिट को BSR करते हुए विपक्षी से अपनी जमा धनराशि मयं ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

ब्रोशर के क्लॉज़-0 के अनुसार शिकायतकर्ता के पास यह विकल्प था कि वह अपनी जमा धनराशि 4 प्रतिशत ब्याज के साथ वापिस प्राप्त कर सकता था, परन्तु उस समय शिकायतकर्ता ने परियोजना में बने रहने का विकल्प चुना था। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी जमा धनराशि मुख्यतः ब्रोशर के क्लॉज-0 के अनुसार मांगी जा रही है। ब्रोशर के प्रस्तर-& के अवलोकन से विदित है कि चार्ट में विभिन्‍न विवरण दिये गये हैं। मुख्य रूप से भवनों के मूल्य के सम्बन्ध में सम्भावित भवन मूल्य का स्पष्ट वर्णन किया गया है, जिसके सम्मुख भवन की धनराशि अंकित है। यह स्पष्ट है कि भवनों का मूल्य सम्भावित मूल्य था। इस सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को बढ़े हुए फ्लैट की कीमत का कारण बताते हुए मद्वार विषरण, साक्ष्यों सहित wt उपलब्ध करायें। तद्युसार बिन्दु vieui—i निरतारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 © निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा जारी प्रतिकर के माँग पत्र को निरस्त किया जाना उचित है ? यह वाद AC बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि प्राधिकरण द्वारा दिनांकित पत्र 27.09.209 भेजकर प्रतिकर की 64.7 प्रतिशत धनराशि रू. 44,:55/— ब्याज सहित अदा करने हेतु कहा गया, जबकि भवन आवंटन की तिथि 45.0620:: से 8 वर्ष तक कोई सूचना भवन का कब्जा दिये जाने के बाबत नहीं दी गयी और न ही 8 वर्ष तक उपरोक्त धनराशि के अधिरोपण किये जाने हेतु उनसे कोई सहमति पूर्व में प्राप्त की गयी। यदि आवंटित भवन की भूमि से सम्बन्धित कृषक को प्रतिकर की राशि का भुगतान किया जाना है, तो ही प्रमाणित दस्तावेज आवंटी को अवलोकित कराकर उपरोक्त कथित प्रतिकर की राशि रू. 44,255/— को सर्वप्रथम 4 माह में बिना ब्याज एवं यदि 4 माह में अदा नहीं किया जाता है, तो विलम्ब पर ब्याज सहित वसूलने का प्राधिकरण को अधिकार है और यदि जिस प्रांगण में भवन निर्मित किया गया है, उस प्रांगण हेतु अर्जित भूमि के कृषक को प्रतिकर की राशि का भुगतान नहीं किया गया है अथवा नहीं किया जाना है, तो उपरोक्त अधिरोपित प्रतिकर की राशि 44,55 /— रूपये को आवंटी से वसूलने का कोई नैतिक अधिकार प्राधिकरण को नहीं है, जिस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा जारी किये गये प्रतिकर माँग पत्र दिनांक 27.09.2049 की प्रति दाखिल है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-4506 /2045 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं अन्य” में निर्णीत किया गया था कि :-

- "To sum up, following benefits are accorded to the land owners: (a) increasing the compensation by 64.7%; (b) directing allotment of developed abadi land to the extent of 0% of the land acquired of each of the land owners; (c) compensation which is increased at the rate of 64.7% is payable immediately without taking away the rights of the land owners to claim higher compensation under the machinery provided in the Land Acquisition Act wherein the matter would be examined on the basis of the evidence produced to arrive at just and fair market val os 7 माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा किसानों को अतिरिक्त 64.07 प्रतिशत मुआवजा देने हेतु प्राधिकरण को आदेशित किया गया था, जिस कारण उक्त अधिभार अधिरोपित किया गया है, किन्तु यह विपक्षी का दायित्व है कि वह यह स्पष्ट करें कि उसके द्वारा कितनी धनराशि प्राधिकरण को इस मद में दी गयी है और उक्त दी गयी धनराशि को किस प्रकार अनुपातिक रूप में आवंटियों पर समान रूप से अधिरोपित किया गया है। तदोपरान्त “प्रफ ऑफ tre” के साथ विपक्षी उक्त धनराशि को प्राप्त करने का अधिकारी है, यदि कोई भुगतान बाद में किया जाता है, तो यथासमय विपक्षी उसे प्राप्त कर सकता है। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु ens इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये, यदि हाँ तो किस ब्याज दर से ? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना के ster में उल्लिखित शर्त ४ के अनुसार फ्लैट का कब्जा आवंटन पत्र के निर्गत की तिथि यानि दिनांक 5.06.2044 से सम्भावित 3 वर्षों से भीतर यानि सम्भावित दिनांक t5.06.2074 तक आवंटी को ऑफर किया जाना था। प्राधिकरण द्वारा आवंटी को भवन का कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 28. 062049 को प्रेषित कर दिया गया है। कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 28.06.2049 के अनुसार आवंटी को कब्जा ऑफर पत्र की AS 6 माह के भीतर भवन की लीज़ डीड निष्पादित कराते हुए भवन का कब्जा प्राप्त किया जाना था, परन्तु विपक्षी आज तक कब्जा नहीं दिया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 5.06.20:: को जारी किया गया और ब्रोशर के RAN के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा आवंटन पत्र जारी किये जाने की तिथि से 2 से 3 वर्ष में दिया जाना था। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को दिनांक 45.06.204 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु उक्त निर्धारित समयावधि तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 6.06.204 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। aC इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/2047 “नीलकमल Raced सबशअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to _ withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a - penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पांदित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्थां में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 48, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account 05 contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 02.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 0.05.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 7.4020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to - MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the | termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी |॥टा॥९+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,//2048 "सुपरटेक. लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है 40

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओं.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल witre के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on न unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter r aly ॥ 44 shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व ॥9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है, परन्तु किराये के मद में प्रतिकर प्राप्त करने हेतु शिकायतकर्ता अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष योजित कर सकता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र,/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.0.2020 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow gre ox नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक t6.06.2004 से दिनांक 30.04.206 तक अनुबन्ध /ब्रोशर में दी गयी दर से व दिनांक 07.05.2046 से ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर चापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. Qe 42 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

यदि प्राधिकरण द्वारा आवंटियों को कब्जा दिये जाने की तिथि 45.06.2044 से दिनांक 3.03.20i8 तक आवंटी की जमा धनराशि पर ब्याज दिया गया है, जिसको शिकायतकर्ता की किश्तों में समायोजित कर दिया गया है, तो ऐसी स्थिति में बकाया धनराशि को (श८7१+] प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह बढ़ी हुई की कीमत का कारण बताते हुए मद्वार विवरण साक्ष्यों सहित शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Acai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित्त भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से बिलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-989 /09 /2020 QPF AOA (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण