उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित _- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या जिओ यूनिट संख्या | जमा धनराशि wo | अनुबंध की | अनुबंधानुसार | वांछित io तिथि कब्जा दिये अनुतोष जाने की तिथि fi . | NCRI44/0I/26320/2025 | आदित्य B-R-05-7 | रु0 5,37,878/ | 22.08.209 | 34.2.2024 | जमा al अंग्रवांल वापस दिला Salsas जाने का q अनुरोध किया वीणा अग्रवाल गया है। बनाम

डब्ल्यू टी सी नोएडा डेवलपमेंट कम्पनी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना wc Noida में अंकित यूनिट संख्या i8-R05-37 बुक, कराई गई थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रू0 45,37,878/— का भुगतान किया गया। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धन्तराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकाय्॒त के समर्थन में अनुबंध पत्र व रसीदो की छायाप्रतियां दाखिल की गई है। चला | वर्तमान प्रकरण में विपक्षी के अधिवक्ता दिनांक 03.03.2025 को पत्रावली पर उपलब्ध हुए। पीठ द्वारा विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 23.05.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त करते हुए पत्रावली विपक्षी के विरूद्ध एकपक्षीय कार्यवाही हेतु अग्रसारित की गयी। दिनांक 03.09.2025 को शिकायतकर्ता की एकपक्षीय बहस सुनी गयी। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण प्रकरण में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रपत्रों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? निस्तारण प्रश्न संख्या -: 4 प्रश्न संख्या se आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? ॥ ॥ ——

पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 22.08.2049 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुए जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2024 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। set के मध्य निष्पादित अनुबंध पत्र के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को Non-Locable यूनिट आंवटित की गयी थी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबंध पत्रों में Non-Locable यूनिट को परिभाषित किया गया है जो अनुबंध पत्र के क्रम संख्या xi में निम्नवत है। “Non-locable unit” means a unit which though will be identified but will not be demarcated/ separated from adjoining units either by wall or other material which will remain undivided which cannot be used separately/indepently and which form partof larger units. उक्त के अवलोकन से विदित है कि अनलोकेबल यूनिट एक ऐसी यूनिट है जिसके हिस्से नहीं किये जा सकते, जिसे अकेले इस्तेमाल नहीं किया जा सकता और जो एक बडी यूनिट का हिस्सा हैं। उक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धार 2 (डी) में यह उल्लिखित किया गया है कि :- (४) “allottee" in relation to.a real estate project, means the person to whom a plot, apartment.or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्त से स्पष्ट है कि आवंटी का अर्थ है कि वह व्यक्ति जिसे कोई प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन प्रमोटर द्वारा आवंटित या विक्रय की गयी हो (फ्री होल्ड अथवा लीज aes के रूप में) या प्रमोटर द्वारा स्थानान्तारित किया गया है। लेकिन उसमें वह व्यक्ति शामिल नहीं है जिसे प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन किराया पर दिया हो। उपरोक्त के अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा 2(०) व 2G) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण प्रतीत होता है जिसमें अपार्टमेंट व बिल्डिंग को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्नवत है। Section 2 (९) of Act, 206 defines,”apartment” which includes, block, chamber, dweling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, which means a separate and self- contained part of any immovable property. Any plot of land, used for any residential or commercial properties, such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occuapation, profession or trade. Section 2 (e) is extracted : (e) "apartment" whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended 2 oS

to be used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified; रेरा अधिनियम की धारा 2(७) में यह we किया गया है कि अपार्टमेंट एक ब्लॉक, चेम्बर, आवासीय इकाई, फ्लैट, कार्यालय, शोरूम, दुकान, गोदाम, परिसर, सूट, टेनेमेंट, इकाई या किसी अन्य नाम से पुकारा जाए, का अर्थ है किसी भी अचल संपत्ति का एक अलग और आत्मनिर्भर हिस्सा है। 2 (j) "building" includes any structure or erection or part of a structure or erection which is intended to be used for residential, commercial or for the purpose of any business, occupation, profession or trade, or for any other related purposes; रेरा अधिनियम की धारा 2(j) में यह स्पष्ट किया गया है कि कोई भी संरचना या निर्माण या संरचना या निर्माण का कोई भाग शामिल है जिसका उपयोग आवासीय, वाणिज्यिक या किसी भी व्यवसाय, पेशे या व्यापार, या किसी अन्य संबंधित उद्देश्यों के लिए किया जाना है वह सभी रेरा अधिनियम की धारा 2G) के अनुसार बिल्डिंग की श्रेणी में है। उपरोक्त प्राविधनों estore रेरा अधिनियम. Bremer 2(k) में कारपेट एरिया को परिभाषित किया गया है। रेराब्अधिनियम&की#धारा 2(0) Fad है। (0 "carpet area" means the het Usable floor area of an apartment, excluding the area covered by the external walls, areas under services shafts, exclusive balcony or verandah area and exclusive open terrace area, but includes the area covered by the internal partition walls of the apartment.

Explanation.— For the purpose of this clause, the expression "exclusive balcony or verandah area" means the area of the balcony or verandah, as the case may be, which is appurtenant to the net usable floor area of an apartment, meant for the exclusive use of the allottee; and "exclusive open terrace area" means the area of open terrace which is appurtenant to the net usable floor area of an apartment, meant for the exclusive use of the allottee; उपरोक्त उल्लिखित प्राविधानों के अंवलोकन से विदित है कि रेरा अधिनियम की धाराएं जिनमें अपार्टमेंट, बिल्डिंग व कारपेट एरिया का उल्लेख किया गया है उन सभी धाराओं में नॉनलोकेबल स्पेस,/यूनिट का कोई वर्णन नहीं किया गया है बल्कि इसके विपरीत तथ्यों का उल्लेख किया गया है जिसके अनुसार यूनिट को एक अचल संपत्ति का एक अलग और आत्मनिर्भर हिस्सा बताया गया है जबकि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबंधपत्र में अनलोकेबल यूनिट को निम्न रूप से परिभाषित किया गया है कि अनलोकेबल यूनिट एक ऐसी यूनिट है जिसके हिस्से नहीं किये जा सकते, जिसे अकेले इस्तेमाल नहीं किया जा सकता और जो एक बडी यूनिट का हिस्सा है। उपरोक्त के सम्बन्ध में माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या 762 / 2022 आंचल गर्ग बनाम डब्ल्यूटीसी नोएडा डेवलपमेंट कम्पनी प्रा.लि. में दिनांक 3 —_—_—_— 24.03.2025 को पारित आदेश का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण प्रतीत होता है जो निम्नवत्‌ हैः- 9. Having due regard to the provisions of the Act, 206, it is crystal clear that Act, would not apply to sale and purchase of virtual/un- lockable/non-lockable space. At the most, it can be safely inferred that

appellant allottee had made an investment in a commercial venture to earn lease rent for his investment. The investment was not made for a physical space identifiable and demarcated in the real estate project. उपरोक्त न्याय नजीर में माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा यह विस्तार से निर्णीत किया गया है ”कि यह पूर्णतः पारदर्शी है कि वर्चुयल / अनलोकेबल /नानलोकेबल स्पेस से सम्बन्धित क्रय व विक्रय पर रेरा अधिनियम 2046 के प्राविधान लागू नहीं होते हैं।' mo अपीलीय अधिकरण द्वारा अपने आदेश के बिंदु संख्या 22 में यह भी उल्लिखित किया गया है कि “Dismissal of appeal shall not prevent the appellant from taking remedy before any other forum, as per laW......” उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता विधिनुसार अन्य फोरम में वाद योजित करने के लिए स्वतंत्र है। अतः उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण वर्तम्नान शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है। cage प्रश्न संख्या 4 निस्‍्तारित किया जाता है। आदेश प्रस्तुत शिकायत निरस्त की adr है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। पत्रावली दाखिल दफ्तर हो॥ ‘ yee SE, 62 2825 (=) a सक्सेना) i tegen) 0 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) A) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित _- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या जिओ यूनिट संख्या | जमा धनराशि wo | अनुबंध की | अनुबंधानुसार | वांछित io तिथि कब्जा दिये अनुतोष जाने की तिथि fi . | NCRI44/0I/26320/2025 | आदित्य B-R-05-7 | रु0 5,37,878/ | 22.08.209 | 34.2.2024 | जमा al अंग्रवांल वापस दिला Salsas जाने का q अनुरोध किया वीणा अग्रवाल गया है। बनाम

डब्ल्यू टी सी नोएडा डेवलपमेंट कम्पनी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना wc Noida में अंकित यूनिट संख्या i8-R05-37 बुक, कराई गई थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रू0 45,37,878/— का भुगतान किया गया। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धन्तराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकाय्॒त के समर्थन में अनुबंध पत्र व रसीदो की छायाप्रतियां दाखिल की गई है। चला | वर्तमान प्रकरण में विपक्षी के अधिवक्ता दिनांक 03.03.2025 को पत्रावली पर उपलब्ध हुए। पीठ द्वारा विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 23.05.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त करते हुए पत्रावली विपक्षी के विरूद्ध एकपक्षीय कार्यवाही हेतु अग्रसारित की गयी। दिनांक 03.09.2025 को शिकायतकर्ता की एकपक्षीय बहस सुनी गयी। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण प्रकरण में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रपत्रों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? निस्तारण प्रश्न संख्या -: 4 प्रश्न संख्या se आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? ॥ ॥ ——

पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 22.08.2049 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुए जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2024 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। set के मध्य निष्पादित अनुबंध पत्र के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को Non-Locable यूनिट आंवटित की गयी थी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबंध पत्रों में Non-Locable यूनिट को परिभाषित किया गया है जो अनुबंध पत्र के क्रम संख्या xi में निम्नवत है। “Non-locable unit” means a unit which though will be identified but will not be demarcated/ separated from adjoining units either by wall or other material which will remain undivided which cannot be used separately/indepently and which form partof larger units. उक्त के अवलोकन से विदित है कि अनलोकेबल यूनिट एक ऐसी यूनिट है जिसके हिस्से नहीं किये जा सकते, जिसे अकेले इस्तेमाल नहीं किया जा सकता और जो एक बडी यूनिट का हिस्सा हैं। उक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धार 2 (डी) में यह उल्लिखित किया गया है कि :- (४) “allottee" in relation to.a real estate project, means the person to whom a plot, apartment.or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्त से स्पष्ट है कि आवंटी का अर्थ है कि वह व्यक्ति जिसे कोई प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन प्रमोटर द्वारा आवंटित या विक्रय की गयी हो (फ्री होल्ड अथवा लीज aes के रूप में) या प्रमोटर द्वारा स्थानान्तारित किया गया है। लेकिन उसमें वह व्यक्ति शामिल नहीं है जिसे प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन किराया पर दिया हो। उपरोक्त के अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा 2(०) व 2G) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण प्रतीत होता है जिसमें अपार्टमेंट व बिल्डिंग को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्नवत है। Section 2 (९) of Act, 206 defines,”apartment” which includes, block, chamber, dweling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, which means a separate and self- contained part of any immovable property. Any plot of land, used for any residential or commercial properties, such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occuapation, profession or trade. Section 2 (e) is extracted : (e) "apartment" whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended 2 oS

to be used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified; रेरा अधिनियम की धारा 2(७) में यह we किया गया है कि अपार्टमेंट एक ब्लॉक, चेम्बर, आवासीय इकाई, फ्लैट, कार्यालय, शोरूम, दुकान, गोदाम, परिसर, सूट, टेनेमेंट, इकाई या किसी अन्य नाम से पुकारा जाए, का अर्थ है किसी भी अचल संपत्ति का एक अलग और आत्मनिर्भर हिस्सा है। 2 (j) "building" includes any structure or erection or part of a structure or erection which is intended to be used for residential, commercial or for the purpose of any business, occupation, profession or trade, or for any other related purposes; रेरा अधिनियम की धारा 2(j) में यह स्पष्ट किया गया है कि कोई भी संरचना या निर्माण या संरचना या निर्माण का कोई भाग शामिल है जिसका उपयोग आवासीय, वाणिज्यिक या किसी भी व्यवसाय, पेशे या व्यापार, या किसी अन्य संबंधित उद्देश्यों के लिए किया जाना है वह सभी रेरा अधिनियम की धारा 2G) के अनुसार बिल्डिंग की श्रेणी में है। उपरोक्त प्राविधनों estore रेरा अधिनियम. Bremer 2(k) में कारपेट एरिया को परिभाषित किया गया है। रेराब्अधिनियम&की#धारा 2(0) Fad है। (0 "carpet area" means the het Usable floor area of an apartment, excluding the area covered by the external walls, areas under services shafts, exclusive balcony or verandah area and exclusive open terrace area, but includes the area covered by the internal partition walls of the apartment.

Explanation.— For the purpose of this clause, the expression "exclusive balcony or verandah area" means the area of the balcony or verandah, as the case may be, which is appurtenant to the net usable floor area of an apartment, meant for the exclusive use of the allottee; and "exclusive open terrace area" means the area of open terrace which is appurtenant to the net usable floor area of an apartment, meant for the exclusive use of the allottee; उपरोक्त उल्लिखित प्राविधानों के अंवलोकन से विदित है कि रेरा अधिनियम की धाराएं जिनमें अपार्टमेंट, बिल्डिंग व कारपेट एरिया का उल्लेख किया गया है उन सभी धाराओं में नॉनलोकेबल स्पेस,/यूनिट का कोई वर्णन नहीं किया गया है बल्कि इसके विपरीत तथ्यों का उल्लेख किया गया है जिसके अनुसार यूनिट को एक अचल संपत्ति का एक अलग और आत्मनिर्भर हिस्सा बताया गया है जबकि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबंधपत्र में अनलोकेबल यूनिट को निम्न रूप से परिभाषित किया गया है कि अनलोकेबल यूनिट एक ऐसी यूनिट है जिसके हिस्से नहीं किये जा सकते, जिसे अकेले इस्तेमाल नहीं किया जा सकता और जो एक बडी यूनिट का हिस्सा है। उपरोक्त के सम्बन्ध में माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या 762 / 2022 आंचल गर्ग बनाम डब्ल्यूटीसी नोएडा डेवलपमेंट कम्पनी प्रा.लि. में दिनांक 3 —_—_—_— 24.03.2025 को पारित आदेश का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण प्रतीत होता है जो निम्नवत्‌ हैः- 9. Having due regard to the provisions of the Act, 206, it is crystal clear that Act, would not apply to sale and purchase of virtual/un- lockable/non-lockable space. At the most, it can be safely inferred that

appellant allottee had made an investment in a commercial venture to earn lease rent for his investment. The investment was not made for a physical space identifiable and demarcated in the real estate project. उपरोक्त न्याय नजीर में माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा यह विस्तार से निर्णीत किया गया है ”कि यह पूर्णतः पारदर्शी है कि वर्चुयल / अनलोकेबल /नानलोकेबल स्पेस से सम्बन्धित क्रय व विक्रय पर रेरा अधिनियम 2046 के प्राविधान लागू नहीं होते हैं।' mo अपीलीय अधिकरण द्वारा अपने आदेश के बिंदु संख्या 22 में यह भी उल्लिखित किया गया है कि “Dismissal of appeal shall not prevent the appellant from taking remedy before any other forum, as per laW......” उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता विधिनुसार अन्य फोरम में वाद योजित करने के लिए स्वतंत्र है। अतः उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण वर्तम्नान शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है। cage प्रश्न संख्या 4 निस्‍्तारित किया जाता है। आदेश प्रस्तुत शिकायत निरस्त की adr है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। पत्रावली दाखिल दफ्तर हो॥ ‘ yee SE, 62 2825 (=) a सक्सेना) i tegen) 0 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) A) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर