Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench - Adjudicating Officer Proceedings under Sections 38/40/63 read with Rule 24 48- Complaint No.: A8244/0/]257/2020 Naseemuddin Ansari Versus La Residencia Developers Private Limited Order Sheet Date: 28.44.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was presented. When called, learned advocate Shri Rishendra Vikram Singh appeared for the complainant, and learned advocate Shri Divyaraj appeared for the opposite party. Both parties were heard and the file was perused. The complainant has stated that the opposite party has not yet given possession of the unit and has neither executed nor registered the conveyance deed [?]. In the [?] complaint, after hearing as per rules by the Honourable Bench-0, the following orders were passed on 46.42.2020:- 4. The opposite party is directed to ensure that, after completing all facilities of the complainants' unit as per the allotment letter and agreement letter, and after adjustment as per paragraph 2 of the order and issue of a demand letter, it gives possession along with O.C./C.C. by 34.42.2024, and that it gets the registry done as per rules after receiving the payable stamp duty.

2. The opposite party shall pay the complainant, for the period from 73.02.20i4 to 30.04.20i6 at Rs. 5,/- per [?] per month, and for the period from 04.05.2046 until O.C./C.C. is received (including electrical safety certificate, fire safety certificate, structural certificate and lift installation certificate with O.C./C.C.), or 30 days after application for O.C./C.C., or as per U.P. RERA circular dated 04.09.2049, or the date of offer of possession, whichever is later, delayed-period interest at the annual rate of MCLRH percent. It is further clarified that this interest amount shall be adjusted against the final payable amount, and if the interest amount exceeds the amount payable, it shall be refunded to the complainant as per rules. Keeping in view force majeure, interest shall not be calculated for the project delay from 25.03.2020 to 25.09.2020, and no interest for this period shall be charged from the complainant for any additional liability. For the other complainant, calculation shall be done as above in accordance with the agreement. 3. The opposite party is directed that, under Section zai) of the RERA Act 2076, interest is defined such that if, after RERA became applicable, any interest rate is charged by the promoter from the allottee on default, the same rate shall be paid to the allottee when the promoter defaults. The interest notified by the State Government is MCLR+i percent.

4. A copy of this order shall be placed on each related file, and the amount and interest shall be calculated in each case in conformity with the principles laid down in this order. 5. If the opposite party does not comply with this order, the complainant shall have the right to get the order implemented through the RERA Authority. 6. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 and other relevant provisions. As the opposite party did not comply with the order dated 46.2.2020, the complainant filed an application for implementation of the [?] order under Sections 38/40/63. In the above complaint, the Honourable Bench-02 (formerly [?]) passed the following order under Section 63 on 4.082025:- In view of the facts stated above and all the circumstances, the file is referred under the powers contained in Rule 24 to the Honourable Adjudicating Officer for hearing on 28.4.2025, for proceedings regarding physical possession of the unit. The Secretary, U.P. RERA is directed to take action as per rules, in accordance with the order dated 46.2.2020 & [?], to issue a recovery certificate for the delayed-period interest payable by the opposite party, and to make the file available to the Honourable Adjudicating Officer before the hearing date, 25.4.2025.

If the Honourable Adjudicating Officer finds during Rule 24 proceedings that the opposite party/promoter is not ensuring time-bound compliance with the order under Section 34, dated 46.2.2020, the Honourable Adjudicating Officer may refer the case back to the Bench for proceedings under Section 63 of the RERA Act. Thereafter, since possession of the unit and registry were not provided to the complainant during the proceedings under Sections 38/40/63, the file was referred to this Bench for Rule 24 proceedings by the Honourable Bench-02 (formerly Bench-04), per order dated 44.08.2025. The file was presented before this Bench today for the first time for hearing under Rule 24. The opposite party is directed to ensure that, in compliance with the order of the Honourable RERA Bench, it sends to the complainant within 2 months a possession offer letter with valid O.C./C.C., including demand for outstanding dues (if any), and uploads it on the RERA portal. On payment of the outstanding dues [?] by the complainant, the opposite party shall ensure that it gives physical possession of the unit to the complainant and executes the registry of the unit allotted in the complainant's favour. If the complainant has any objection, he may file it. The file shall appear for further hearing on 26.02.2026. (Adjudicating Officer) Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40,//63 सपठित नियम-24 48-शिकायत संख्या:ए८२44/0/]257/2020 नसीमुद्दीन अंसारी बनाम लॉ रेजिडेंसिया डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 28.44.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ऋषेन्द्र विक्रम सिंह उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री दिव्यराज उपस्थित हुए। उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही sean विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। gerd शिकायत में माननीय पीठ-0 द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 46.42.2020 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र,अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के प्रस्तर-2 के अनुसार समायोजन के उपरान्त मांग पत्र जारी कर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 34.42.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 73.02.20i4 से दिनांक 30.04.20i6 तक 5,/-रुपये प्रति aige प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा इलैक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्‍्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी.// सी.सी. के लिए आवेदन के 30 दिन बाद या उ. प्र रेरा के परिपत्र दिनांक 04.09.2049 के अनुसार अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता को MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते पा हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिरिक्त देयता के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जायेगा। दूसरे शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2076 के धारा zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है. तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज MCLR+i प्रतिशत है।

4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकारा होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। 6... इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 46.2.2020 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,//40,/63 के अन्तर्गत vat आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-02 (पूर्व F Ho—) द्वारा दिनांक 4.082025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम 24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 28.4.2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 46.:2.2020 & WeIR-2 के अनुसार सुनवाई की तिथि दिनांक 25.4.2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34. दिनांक 46.2.2020 का समयवद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,/40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण मा. पीठ-02 (पूर्व मं पीठ-04) रेरा पारित आदेश दिनांक 44.08.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली नियम-24 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु आज इस पीठ के समक्ष प्रथम बार पेश हुई। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.//सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 2 माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता द्वारा बकाया eal के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 26.02.2026 को पेश हो। a पी fag (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण