उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:- NCRI44/0i/6828/2024 श्रीमती सविता एवं श्री गौरव कुमार बनाम मैसर्स ए.आर. लैण्डक्राफ्ट एल.एल.पी. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्गगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायत्कर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना GODREJ GOLF LINKS में दिनांक 28.03.20:9 को यूनिट संख्या-56ा.7509५३3003 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य ,93,80,580 /— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 2,08,680/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा गलत इरादे व अवैध लाभ अर्जित करने के उद्देश्य से यूनिट को निरस्त कर दिया गया और विपक्षी द्वारा रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-43 के प्रावधानों का उल्लंघन करते हुए निर्धारित प्रारूप में अनुबन्ध निष्पादित किये बिना io प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त की गयी है तथा विशेष रूप से मॉडल Witte के प्रस्तर-20 के साथ विपक्षी द्वारा हस्तक्षेप किया गया है, जो माननीय प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देशों एवं अधिसूचनाओं का उल्लंघन है। विपक्षी द्वारा उठायी गयी अनाधिकृत मांगों के आधार पर अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन करते हुए यूनिट को निरस्त किया गया है। विपक्षी द्वारा अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन करते हुए अनाधिकृत मांग पर ब्याज के रूप में वसूली गयी धनराशि को शिकायतकर्ता द्वारा माफ करने की प्रार्थना की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर मनमानी शर्तें अधिरोपित कर दी गयी, जो अधिनियम के अन्तर्गत स्वीकार्य नहीं हैं। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से उक्त यूनिट के सापेक्ष कभी भी अनुबन्ध निष्पादित करने के लिए नहीं कहा गया, जैसा कि अधिनियम के अन्तर्गत अपेक्षित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत Page

अनुबन्ध निष्पादित कराये जाने तथा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, मूल शिकायत में अंकित यूनिट WeN-GCLEXQV3068 के स्थान पर यूनिट संख्या- GGLEXQV3003 अंकित किये जाने हेतु प्रार्थना पत्र, यूनिट संख्या-५3003 के सापेक्ष विपक्षी द्वारा जारी आवंटन पत्र दिनांकित 48.06.2049, लिखित बहस, ई-मेल पत्राचार, विपक्षी द्वारा यूनिट संख्या-060४55%0५3003 के सापेक्ष शिकायतकर्ता को प्रेषित धनराशि के सम्बन्ध में मांग पत्र दिनांकित 30.44.2020, यूनिट संख्या-60050५3003 के सम्बच्ध में प्री-निरस्तीकरण पत्र- दिनांकित 30.4.2020, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं ।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा wera शिकायत विपक्षी के विरुद्ध यूनिट संख्या-५४३003 के सम्बन्ध में योजित की गयी है, जिस पर प्राधिकरण द्वारा पूर्व में ही निर्णय लिया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष पूर्व में शिकायत संख्या- NCRI44/2/6607/2020 “सविता एवं गौरव कुमार बनाम ए.आर. लैण्डक्राफ्ट एल.एल.पी.” योजित की गयी थी, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 23.07.202 को अपना लिखित उत्तर प्रस्तुत किया गया था, जिसके पश्चात्‌ माननीय प्राधिकरण द्वारा दिनांक 48.04.2022 को आदेश पारित किया गया, जिसमें माननीय प्राधिकरण ने विपक्षी पक्ष को आवेदन पत्र के प्रस्तर-9 के अनुसार भुगतान की गयी धनराशि में से 20 प्रतिशत की कटौती करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि आंशिक रूप से वापस करने का निर्देश दिया गया था, उक्त आदेश की प्रति संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने दावों को फिर से उठाया गया है, जबकि इस तथ्य के बावजूद कि उसी यूनिट के सम्बन्ध में पूर्व शिकायत पर माननीय प्राधिकरण द्वारा पहले ही निर्णय लिया जा चुका है, जो विधि द्वारा अस्वीकार्य है। माननीय प्राधिकरण द्वारा शिकायत = WA-NCRI44/I2/660I7/2020 में पारित आदेश दिनांकित 8.04.2022 के विरुद्ध शिकायतकर्ता द्वारा अपील दायर की गयी है, जोकि निर्णय हेतु विचाराधीन है। माननीय प्राधिकरण को उसी यूनिट के सम्बन्ध में वर्तमान शिकायत पर सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार नहीं है, जब तक कि दिनांक 48.04.2022 के आदेश के विरुद्ध अपील पर माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अन्तिम रूप से निर्णय नहीं लिया जाता। उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा उक्त शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब, रेरा की पीठ-3 द्वारा यूनिट WEI-GGLEXQV3008 के सम्बन्ध में पारित आदेश nen आह अबकी Page 2 दिनांकित 48.04.2022, लिखित बहस, अभिलेखों की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना GODREJ GOLF LINKS में दिनांक 28.03.2049 को यूनिट WNI-GGLEXQV3068 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 2,3,60,904/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र दिनांक 48.06.2049 जारी किया गया। विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांक 44.09.20i9 के माध्यम से शिकायतकर्ता को बी.बी.ए. निष्पादित करने के लिए कहा गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बी.बी.ए. निष्पादन के सम्बन्ध में ई-मेल के माध्यम से दिनांक 44.40.2049 को द्वितीय अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया। दिनांक 07.07.2020 को लॉकडाउन के दौरान बी.बी.ए. के भौतिक निष्पादन में बाधा के बारे में जागरुक होने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बी.बी.ए. की शर्तों एवं नियमों पर अपनी सहमति देने के लिए एक ई-मेल प्रेषित किया war) विपक्षी द्वारा दिनांक 48.09.2020 को शिकायतकर्ता को एक ई-मेल के माध्यम से उक्त यूनिट के सापेक्ष मांग पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांक 24.40.2020 के माध्यम से शिकायतकर्ता को भुगतान में विलम्ब के लिए ब्याज सहित पुनः मांग पत्र भेजा गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न करने के कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 47.44.2020 को शिकायतकर्ता को प्री-निरस्तीकरण पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न करने के कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.42.2020 के माध्यम से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 02.42.2020 को शिकायत = WeT-NCRI44/2/660I7/2020 योजित की गयी, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि की वापसी की मांग की गयी, जिसमें माननीय प्राधिकरण द्वारा दिनांक t8.04.2022 को आदेश पारित कर 45 दिनों के अन्दर विपक्षी पक्ष को भुगतान की गयी धनराशि में से 20 प्रतिशत की कटौती करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि आंशिक रूप से वापस करने का निर्देश दिया गया था, जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा पुनः were शिकायत योजित की गयी है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा pera शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में दिनांक 28.03.20i9 को एक यूनिट की बुकिंग हेतु आवेदन किया गया था, जिसके Page 3 सापेक्ष विपक्षी द्वारा दिनांक 48.06.20:9 को आवंटन पत्र जारी किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। रेरा अधिनियम की धारा-43 के प्रावधानों के अनुसार अनुबन्ध रेरा मॉडल Wire के निर्धारित प्रारूप पर निष्पादित नहीं किया गया था और न ही इसे कभी पंजीकृत किया गया था, जैसा कि रेरा अधिनियम की ani के अन्तर्गत अपेक्षित है। शिकायकर्ता द्वारा werd शिकायत में वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक ओ.सी. /सी.सी. सहित विलम्बित अवधि का ब्याज एवं यूनिट का कब्जा दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है तथा रेरा अधिनियम की धारा-43 के अन्तर्गत निर्धारित रेरा मॉडल Wire के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराये जाने का भी अनुरोध किया गया है, चूंकि उनके द्वारा 40 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है |

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा गलत इरादे व अवैध लाभ अर्जित करने के उद्देश्य से यूनिट को निरस्त कर दिया गया और विपक्षी द्वारा रे। अधिनियम, 2046 की धारा-43 के प्रावधानों का उल्लंघन करते हुए निर्धारित प्रारूप में अनुबन्ध निष्पादित किये बिना io प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त की गयी है तथा रेरा अधिनियम की धारा-43 के प्रावधानों के अनुसार अनुबन्ध रेरा मॉडल एग्रीमेन्ट के निर्धारित प्रारूप पर निष्पादित नहीं किया गया था और न ही इसे कभी पंजीकृत किया गया था, जैसा कि रेरा अधिनियम की aris के अन्तर्गत अपेक्षित है। शिकायकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक ओ.सी. /सी.सी. सहित विलम्बित अवधि का ब्याज एवं यूनिट का कब्जा दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है तथा रेरा अधिनियम की ani के अन्तर्गत निर्धारित रेरा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराये जाने का भी अनुरोध किया Page 4 गया है, चूंकि उनके द्वारा io प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है।

शिकायतकर्ता के इस कथन पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत विपक्षी के विरुद्ध यूनिट संख्या-५३003 के सम्बन्ध में योजित की गयी है, जिस पर प्राधिकरण द्वारा पूर्व में ही निर्णय लिया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष पूर्व में शिकायत WeNI-NCRI44/2/6607/2020 “सविता एवं गौरव कुमार बनाम Var. लैण्डक्राफ्ट एल.एल.पी.” योजित की गयी थी, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 23.07.2024 को अपना लिखित उत्तर प्रस्तुत किया गया था, जिसके पश्चात्‌ माननीय प्राधिकरण द्वारा दिनांक 48.04.2022 को आदेश पारित किया गया, जिसमें माननीय प्राधिकरण ने विपक्षी पक्ष को आवेदन पत्र के प्रस्तर-9 के अनुसार भुगतान की गयी धनराशि में से 20 प्रतिशत की कटौती करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि आंशिक रूप से वापस करने का निर्देश दिया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा अपने दावों को फिर से उठाया गया है, जबकि इस तथ्य के बावजूद कि उसी यूनिट के सम्बन्ध में पूर्व शिकायत पर माननीय प्राधिकरण द्वारा पहले ही निर्णय लिया जा चुका है, जो विधि द्वारा अस्वीकार्य है। विपक्षी द्वारा दिनांक 48.09.2020 को शिकायतकर्ता को एक ई-मेल के माध्यम से उक्त यूनिट के सापेक्ष मांग पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांक 24.40.2020 के माध्यम से शिकायतकर्ता को भुगतान में विलम्ब के लिए ब्याज सहित पुनः मांग पत्र भेजा गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न करने के कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 47.44.2020 को शिकायतकर्ता को प्री--निरस्तीकरण पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न करने के कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.2.2020 के माध्यम से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 02.42.2020 को शिकायत §=PA-NCRI44/2/6607/2020 योजित की गयी, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि की वापसी की मांग की गयी, जिसमें मांननीय प्राधिकरण द्वारा दिनांक 48.04.2022 को आदेश पारित कर 45 दिनों के अन्दर विपक्षी पक्ष को भुगतान की गयी धनराशि में से 20 प्रतिशत की कटौती करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि आंशिक रूप से वापस करने का निर्देश दिया गया था, जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा पुनः wea शिकायत योजित की गयी है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्ग्गत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध

Page 5 किया गया है।

werd प्रकरण में विपक्षी द्वारा आपत्ति दर्ज की गयी है कि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में भी शिकायत संख्या-0८ट244/2/6607/2020 योजित की गयी, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि की वापसी की मांग की गयी थी तथा माननीय प्राधिकरण द्वारा दिनांक 48.04.2022 को आदेश पारित कर 45 दिनों के अन्दर विपक्षी पक्ष को भुगतान की गयी धनराशि में से 20 प्रतिशत की कटौती करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि आंशिक रूप से वापस करने का निर्देश दिया गया था, परन्तु उक्त आदेश यूनिट संख्या-560.550५3068 के सम्बन्ध में दिनांक 48.04.2022 को पारित किया गया था और प्रश्नगत शिकायत शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या-009/#%0५3003 के सम्बन्ध में योजित की गयी है, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर में भी की गयी है, ऐसी स्थिति में were शिकायत को भारतीय सविल प्रक्रिया संहिता की धारा-44 के अन्तर्गत "Res Judicata" के सिद्धान्त से बाधित नहीं कहा सकता है। विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांक 30.4420200 के माध्यम से शिकायतकर्ता को प्रेषित प्री-निरस्तीकरण पत्र में विपक्षी द्वारा स्वयं स्वीकार किया गया है कि यूनिट WN-GGLEXQV3003 के कुल मूल्य 2,04,82,620,/- रुपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता से 2,08,680/— रुपये की धनराशि प्राप्त हुई है और जहाँ यूनिट निरस्तीकरण का प्रश्न है तो इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को समय-समय पर निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु माँग पत्र /अनुस्मारक पत्र भेजे जाने थे और उसी के अनुरूप शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य अथवा मांग पत्र/अनुस्मारक पत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार समय-समय पर शिकायतकर्ता से उनकी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया हो और भुगतान न किया गया हो।

यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में पर्याप्त अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित उन्हें वापस कर देते, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित विपक्षी द्वारा वापस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट ues निरस्त नहीं करायी गयी है तथा विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट को Page 6 किसी अन्य क्रेता को fama किया जा चुका हो और वर्तमान समय में शिकायतकर्ता की यूनिट उपलब्ध न हो। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक /apt है। tr अधिनियम की aris के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। Rl Vee की धारा ia (॥) में प्राविधान है कि — Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the - registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be ' prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the ~ handing over of the possession, at such rate as may be prescribed, इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें whic के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांकित 48.06.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसे विपक्षी द्वारा यूनिट संख्या-५3003 के सम्बन्ध में जारी किया गया है, जिसके प्रस्तर-(४) & 069) में विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है कि यूनिट के बिक्री मूल्य ,93,80,580/- रुपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता से 2,08,680/- रुपये की धनराशि प्राप्त हुई. है, जोकि 0% से अधिक है, जिससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के विक्रय मूल्य का i0% धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा बिल्डर बायर एगीमेन्ट निष्पादित नहीं किया गया है, जोकि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। इस सम्बन्ध Ft अधिनियम, 20i6 की धारा-43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि — i3. No deposit or advance to be taken by Promoter without first entering into agreement for sale.- (l) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in ~ force.

(2) The agreement for sale referred to in sub-section () shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, - along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed. उपरोक्तानुसार से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के i0 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम संदाय अथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और उक्त विक्रय करार को तत्समय Page 8 प्रवृत्त किसी विधि के अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी का दायित्व है | कि वह यदि यूनिट की कुल कीमत का to प्रतिशत से ज्यादा की धनराशि लेता है, तो निश्चित रूप से निर्धारित प्रारूप के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित करेंगे। पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांकित 48.06.2049 की छायाप्रति दाखिल है, जिसे विपक्षी द्वारा हस्ताक्षरेत कर जारी किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि अंकित नहीं की गयी है:--

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20i7 ted फार्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 5 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: 5.Moreover, a person cannot be made to wait - indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के ऑब्जर्वेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन पत्र की तिथि 8.06.209 है, जिससे कब्जा दिये जाने की गणना करना उचित माना जाएगा। तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए इस प्रकरण में भी 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में उपरोक्तानुसार यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 48.06.2022 होती है। ES तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-6649-50 / 2048 "Yaa लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 49.06.2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section [8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment - due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to © withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who _

has paid for his apartment but has not received possession - of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the - allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the - allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall’ have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless Page i provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। wat प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी ॥४०८२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Wen—i740 / 8-3--48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: #7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] -~ The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project - ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को alfrs—i9 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई Page 2

ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। हैं :- उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 30 दिनों के अन्दर उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध / 46 के दिनांक 47.40.2048 को जारी किये गये “Wire टू सेल" के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को Garant करते हुए, इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी.//सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और ca erg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 49.06.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, Page 43 ca विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 60 दिनों क॑ अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए | TEAR पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। पर yo ie (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण