पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-॥) | क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल मूल्य. | जमा धनराशि P| NCRI44/0/6548/2024 | नलिन जैन एवं श्रीमती | DIVKG/7I6 | 77,73,750/— | 76,79,336 /— सपना जैन 2... टाराबक0//6587/2024 उत्पल मुखर्जी एवं. | ण/7८67434 | 9,40,050 /- | 9,20,895 /- श्रीमती सीमा मुखर्जी 3... | पिटार44/0/6576/2024 | गीतिका सेठ एवं रजत | DI/KG/925 | ,62,8I6/— | ,07,896 /- सेठ | एटारा4क0/676/2024 उदित साहनी DT/KG/2029 | 34,26,800 /- | 33,93,94 /- हि पटारा44/0076852/2024 निसार अहमद vd =| णण767842 | 22,03,000 /- | 23,78,225 /- जाहिदा बेगम बनाम मैसर्स ग्रेनाइट हिल प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता नलिन जैन एवं श्रीमती सपना जैन के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्गगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तंथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना THE DOWNTOWN से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत @TI-NCR44/0/6548/2024 नलिन जैन एवं श्रीमती सपना जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। 29868 4

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN में दिनांक 07.08.2044 को यूनिट संख्या- ०97/८6/76 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 77,73,750/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 76,79,336 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया war) शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार vat यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में विलम्ब किया गया है और न ही अभी तक परियोजना से सम्बन्धित कोई भी अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये गये हैं, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ast के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना THE DOWNTOWN, जिसकी पंजीकरण संख्या- (UPRERAPRJ5805) के Cld¥—Kapital Grand में 7" ¢ फ्लोर पर I25 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट Wea—7I6 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल बिक्री मूल्य 77,73,750 //- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 76,79,336 /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उक्त यूनिट CLP प्लान के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार विपक्षी को केवल 05% धनराशि की अन्तिम किश्त देय है, जिसका भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र के दौरान किया जाना है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2044 के अनुसार उक्त यूनिट का कब्जा टॉवर की wee रखे जाने की तिथि अथवा आवंटन अनुबन्ध के निष्पादन की तिथि, जो भी बाद में हो, से 05 वर्षों की अवधि के भीतर उपलब्ध कराया जाना था। उक्त टॉवर का निर्माण कार्य दिनांक 02.08.2044 को प्रारम्भ किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता दिनांक 07.08.20i9 तक उक्त यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो कब्जे का प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया गया है तथा न ही यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण किये जाने में 04 वर्षों से अधिक का विलम्ब है। विपक्षी द्वारा दिनांक 29.2.2023 को आंतरिक एवं फिनिशिंग कार्य हेतु कब्जा प्रस्ताव-पत्र पर 29,44,60] //- रुपये की धनराशि का भुगतान करने की मांग की गयी है, जोकि अवैध है और स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से | Page 2 © , Or

अंतिम मांग तभी की जा सकती है, जब सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका et) अतः प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा दिनांक 29.:22023 को आंतरिक एवं फिनिशिंग कार्य हेतु कब्जा प्रस्ताव-पत्र पर जारी मांग पत्र के माध्यम से की गयी मांग को अवैध एवं आवंटन पत्र का उल्लंघन मानते हुए निरस्त माना जाने हेतु अनरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त आवंटन अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि ot.08.20I9 से विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी. / सी.सी. सहित आवंटित यूनिट का वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक 05% प्रति वर्ष की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में oes के अन्तर्गत लिखित शिकायत, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 48.09.2074, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, प्रश्नगत प्रकरण में श्रीमती सपना जैन का नाम सह--आवंटी के रूप में अंकित किये जाने हेतु प्रार्थना पत्र, मांग पत्र दिनांकित 29.42.2023, प्रत्युत्त, लिखित बहस, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

प्रश्नगतं शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के did¥-KAPITAL GRAND में 7४ फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2044 के माध्यम से यूनिट We-7l6 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन» अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 20.03.2020 तक शिकायतकर्ता को var यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा अनुबन्ध दिनांकित 27.2.2023 की सहमत शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जाना था। विपक्षी द्वारा परियोजना की भूमि के कब्जे के सम्बन्ध में नोएडा विकास प्राधिकरण के विरुद्ध विवादों में रही और मा. एन.जी. टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध तथा किसानों द्वारा किये गये आंदोलन के कारण भी परियोजना विलम्बित हुई। विपक्षी को नोएडा विकास प्राधिरण के विरुद्ध किसानों के विरोध का सामना करना पड़ रहा है, ज़िसका तात्पर्य है कि सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को उक्त भूमि के आवंटन से पहले किसानों का बकाया नहीं चुकाया गया, परन्तु कोई समाधान न मिलने पर विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष fe याचिका Page 3 O

संख्या-457 /2048 योजित की गयी, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया कि नोएडा विकास प्राधिकरण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु परियोजना की आवंटित भूमि का पूर्ण कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में दिनांक 08.07.2044 को लीज Se निष्पादित की गयी तथा नोएडा विकास प्राधिकरण की “शून्य अवधि” नीति के तहत विपक्षी द्वारा दिनांक 49.04.2048 को आवेदन किया गया था। इसके पश्चात्‌ माननीय उच्च न्यायालय द्वारा vat Re याचिका में सुनवाई करते हुए दिनांक 02.08.2048 को विपक्षी द्वारा किये गये आवेदन पर विचार करते हुए आदेश पारित किया गया। नोएडा विकास प्राधिकरण ने माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 9.08.20i5 तक शून्य अवधि तथा 29.0.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। इसलिए मा. उच्च न्यायालय तथा नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आधार पर विपक्षी, दिनांक 4.08.2043 से 28.40.203 तक और दिनांक 29.40.2043 से 49.08.2045 तक की अवधि के लिए शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.08.2020 के माध्यम से इसे दोहराया गया है, जिसका पत्र संख्या- नोएडा वाणिज्य / 2020 / 802 है, जिसमें विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.40.2043 से दिनांक i9.08.20i5 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट प्रदान की गयी है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-सी के रूप में संलग्न है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2047 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं कोविड-49 के कारण बाधित रहा है। उक्त कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.20i5 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध eg t6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए शिकायतकर्ता को प्रेषित मांग पत्र व कब्जा प्रस्ताव पत्र दिनांकित 29.42.2023, माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.02.2048, प्रश्नगत प्रकरण में सह-आवंटी का नाम अंकित न किये जाने हेतु आपत्ति पत्र दिनांकित 02.42.2024, नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश (29 Page 4 दिनांक 46.03.2020, रेरा कार्यालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 48.08.202, रेरा प्राधिकरण की पीठ-4ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 46.42.2020 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्त दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कंपनी ने अपने लिखित उत्तर में शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की है और विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 20.03.2020 तक शिकायतकर्ता को var यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जिसे विपक्षी द्वारा भी स्वीकार किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 02.08.2044 को प्रारम्भ किया गया था और ay 20i9 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अगस्त, 20:9 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी कंपनी द्वारा अभी तक var यूनिट का न तो ओ.सी. सहित कब्जा का प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया है और न ही परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, जिसे पूर्ण करने में 4 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य को पूर्ण करने एवं कब्जे में हुए विलम्ब के लिए “शून्य अवधि” एवं एन.जी.टी. निर्माण प्रतिबंध और कोविड-49 लॉकडाउन का अनुचित रूप से लाभ उठाये जाने का दावा किया गया है, जोकि निराघार है। शिकायतकर्ता द्वारा फॉर्च्यून इन्फ्रास्ट्रक्चर बनाम Sax डेलिमा मामले में दिए गए निर्णय का सन्दर्भ दिया है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि प्रमोटर, आवंटी की सहमति के बिना निर्माण एवं कब्जे की अवधि को एकतरफा नहीं बढ़ा सकते है और आवंटी से किये गये वादे के अनुसार समय-सीमा का अनुपालन करना प्रमोटर की ज़िम्मेदारी है तथा ऐसा न करने पर आवंटी भुगतान रोक सकते हैं अथवा जमा धनराशि वापसी की मांग कर सकते हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को जीरो पीरियड एवं एन.जी.टी. का लाभ न दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। प्र Page 5

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर--ह॥ज़ा॥ Grand में 7" वें फ्लोर पर 25 वर्ग फूट सुपर एरिया वाली यूनिट Wen-76 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल बिक्री मूल्य 77,73,750,/- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता ERI 76,79,336/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उक्त यूनिट CLP प्लान के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार विपक्षी को केवल 05% धनराशि की अन्तिम किश्त देय है, जिसका भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र के दौरान किया जाना है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2044 के अनुसार vat यूनिट का कब्जा टॉवर की राफ्ट रखे जाने की तिथि अथवा आवंटन अनुबन्ध के निष्पादन की तिथि, जो भी बाद में हो, से 05 वर्षों की अवधि के भीतर उपलब्ध कराया जाना था। उक्त टॉवर का निर्माण कार्य दिनांक 02.08.2044 को प्रारम्भ किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता दिनांक 04.08.2049 तक उक्त यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो कब्जे का प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के éfa-KAPITAL GRAND में 7४ फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2044 के माध्यम से यूनिट संख्या-76 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन /अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 20.03.2020 तक शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा अनुबन्ध दिनांकित 27.42.2023 की सहमत शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जाना था। नोएडा विकास प्राधिकरण ने मा. उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.0.2033 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्ड।त्मक ब्य|ज भें छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। इसलिए मा. उच्च न्यायालय तथा नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आधार पर विपक्षी, दिनांक 44.08.2043 से 28.40.2043 तक और दिनांक 29.40.2043 से 49.08.2045 तक Page 6

की अवधि के लिए शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.08.2020 के माध्यम से इसे दोहराया गया है, जिसका पत्र संख्या-नोएडा/वाणिज्य /2020 / 802 है, जिसमें विपक्षी को दिनांक 44.08.203 से दिनांक t9.08.20I5 तक शून्य अवधि तथा 29.40.2043 से. दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट प्रदान की गयी है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-सी के रूप में संलग्न है। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2047 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं कोविड-49- के कारण बाधित रहा है। उक्त कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध eg t36 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा t8 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including - compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. Page 7 | इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांकित 48.09.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी- है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-09 के प्रस्तर-26 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन /अनुबन्ध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 47.03.2020 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबच्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 7.03.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी Page 8 बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “"नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (४) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; Page 9 OF (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण vents of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की ex से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर #८70+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट —{£—{£{_[:=—aA—xS>E——{_—_—_—_—_—_—_—————— ७७ ७७% ७७७ ७ 5 5७७७ ७555७ ७5७55 5 Page 0 a बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48-65 विविध / ie के द्वारा मॉडल Witte के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेश अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- 29886 4] आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन,अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप संशोधित मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी./सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय RT शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें|

विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (नलिन जैन एवं श्रीमती सपना जैन) को दिनांक 7.03.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर '(०,॥२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। vifas—i9 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध,/ आवंटन पत्र के अनुरूप SNE विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किये जाने में विलम्ब किया गया है तो वह रेरा आने (दिनांक 04.05.2047) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार एवं WW आने के उपरांत MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज Page 2 दर से ब्याज देय होगा एवं अन्य शुल्क के मद में फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार ही धनराशि की मांग की जाएगी।

5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) . एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 7, शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। 7 eae beh 5 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण eee ee ee Page 3

पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-॥) | क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल मूल्य. | जमा धनराशि P| NCRI44/0/6548/2024 | नलिन जैन एवं श्रीमती | DIVKG/7I6 | 77,73,750/— | 76,79,336 /— सपना जैन 2... टाराबक0//6587/2024 उत्पल मुखर्जी एवं. | ण/7८67434 | 9,40,050 /- | 9,20,895 /- श्रीमती सीमा मुखर्जी 3... | पिटार44/0/6576/2024 | गीतिका सेठ एवं रजत | DI/KG/925 | ,62,8I6/— | ,07,896 /- सेठ | एटारा4क0/676/2024 उदित साहनी DT/KG/2029 | 34,26,800 /- | 33,93,94 /- हि पटारा44/0076852/2024 निसार अहमद vd =| णण767842 | 22,03,000 /- | 23,78,225 /- जाहिदा बेगम बनाम मैसर्स ग्रेनाइट हिल प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता नलिन जैन एवं श्रीमती सपना जैन के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्गगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तंथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना THE DOWNTOWN से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत @TI-NCR44/0/6548/2024 नलिन जैन एवं श्रीमती सपना जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। 29868 4

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN में दिनांक 07.08.2044 को यूनिट संख्या- ०97/८6/76 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 77,73,750/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 76,79,336 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया war) शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार vat यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में विलम्ब किया गया है और न ही अभी तक परियोजना से सम्बन्धित कोई भी अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये गये हैं, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ast के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना THE DOWNTOWN, जिसकी पंजीकरण संख्या- (UPRERAPRJ5805) के Cld¥—Kapital Grand में 7" ¢ फ्लोर पर I25 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट Wea—7I6 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल बिक्री मूल्य 77,73,750 //- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 76,79,336 /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उक्त यूनिट CLP प्लान के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार विपक्षी को केवल 05% धनराशि की अन्तिम किश्त देय है, जिसका भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र के दौरान किया जाना है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2044 के अनुसार उक्त यूनिट का कब्जा टॉवर की wee रखे जाने की तिथि अथवा आवंटन अनुबन्ध के निष्पादन की तिथि, जो भी बाद में हो, से 05 वर्षों की अवधि के भीतर उपलब्ध कराया जाना था। उक्त टॉवर का निर्माण कार्य दिनांक 02.08.2044 को प्रारम्भ किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता दिनांक 07.08.20i9 तक उक्त यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो कब्जे का प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया गया है तथा न ही यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण किये जाने में 04 वर्षों से अधिक का विलम्ब है। विपक्षी द्वारा दिनांक 29.2.2023 को आंतरिक एवं फिनिशिंग कार्य हेतु कब्जा प्रस्ताव-पत्र पर 29,44,60] //- रुपये की धनराशि का भुगतान करने की मांग की गयी है, जोकि अवैध है और स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से | Page 2 © , Or

अंतिम मांग तभी की जा सकती है, जब सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका et) अतः प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा दिनांक 29.:22023 को आंतरिक एवं फिनिशिंग कार्य हेतु कब्जा प्रस्ताव-पत्र पर जारी मांग पत्र के माध्यम से की गयी मांग को अवैध एवं आवंटन पत्र का उल्लंघन मानते हुए निरस्त माना जाने हेतु अनरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त आवंटन अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि ot.08.20I9 से विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी. / सी.सी. सहित आवंटित यूनिट का वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक 05% प्रति वर्ष की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में oes के अन्तर्गत लिखित शिकायत, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 48.09.2074, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, प्रश्नगत प्रकरण में श्रीमती सपना जैन का नाम सह--आवंटी के रूप में अंकित किये जाने हेतु प्रार्थना पत्र, मांग पत्र दिनांकित 29.42.2023, प्रत्युत्त, लिखित बहस, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

प्रश्नगतं शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के did¥-KAPITAL GRAND में 7४ फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2044 के माध्यम से यूनिट We-7l6 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन» अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 20.03.2020 तक शिकायतकर्ता को var यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा अनुबन्ध दिनांकित 27.2.2023 की सहमत शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जाना था। विपक्षी द्वारा परियोजना की भूमि के कब्जे के सम्बन्ध में नोएडा विकास प्राधिकरण के विरुद्ध विवादों में रही और मा. एन.जी. टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध तथा किसानों द्वारा किये गये आंदोलन के कारण भी परियोजना विलम्बित हुई। विपक्षी को नोएडा विकास प्राधिरण के विरुद्ध किसानों के विरोध का सामना करना पड़ रहा है, ज़िसका तात्पर्य है कि सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को उक्त भूमि के आवंटन से पहले किसानों का बकाया नहीं चुकाया गया, परन्तु कोई समाधान न मिलने पर विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष fe याचिका Page 3 O

संख्या-457 /2048 योजित की गयी, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया कि नोएडा विकास प्राधिकरण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु परियोजना की आवंटित भूमि का पूर्ण कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में दिनांक 08.07.2044 को लीज Se निष्पादित की गयी तथा नोएडा विकास प्राधिकरण की “शून्य अवधि” नीति के तहत विपक्षी द्वारा दिनांक 49.04.2048 को आवेदन किया गया था। इसके पश्चात्‌ माननीय उच्च न्यायालय द्वारा vat Re याचिका में सुनवाई करते हुए दिनांक 02.08.2048 को विपक्षी द्वारा किये गये आवेदन पर विचार करते हुए आदेश पारित किया गया। नोएडा विकास प्राधिकरण ने माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 9.08.20i5 तक शून्य अवधि तथा 29.0.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। इसलिए मा. उच्च न्यायालय तथा नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आधार पर विपक्षी, दिनांक 4.08.2043 से 28.40.203 तक और दिनांक 29.40.2043 से 49.08.2045 तक की अवधि के लिए शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.08.2020 के माध्यम से इसे दोहराया गया है, जिसका पत्र संख्या- नोएडा वाणिज्य / 2020 / 802 है, जिसमें विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.40.2043 से दिनांक i9.08.20i5 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट प्रदान की गयी है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-सी के रूप में संलग्न है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2047 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं कोविड-49 के कारण बाधित रहा है। उक्त कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.20i5 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध eg t6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए शिकायतकर्ता को प्रेषित मांग पत्र व कब्जा प्रस्ताव पत्र दिनांकित 29.42.2023, माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.02.2048, प्रश्नगत प्रकरण में सह-आवंटी का नाम अंकित न किये जाने हेतु आपत्ति पत्र दिनांकित 02.42.2024, नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश (29 Page 4 दिनांक 46.03.2020, रेरा कार्यालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 48.08.202, रेरा प्राधिकरण की पीठ-4ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 46.42.2020 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्त दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कंपनी ने अपने लिखित उत्तर में शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की है और विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 20.03.2020 तक शिकायतकर्ता को var यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जिसे विपक्षी द्वारा भी स्वीकार किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 02.08.2044 को प्रारम्भ किया गया था और ay 20i9 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अगस्त, 20:9 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी कंपनी द्वारा अभी तक var यूनिट का न तो ओ.सी. सहित कब्जा का प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया है और न ही परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, जिसे पूर्ण करने में 4 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य को पूर्ण करने एवं कब्जे में हुए विलम्ब के लिए “शून्य अवधि” एवं एन.जी.टी. निर्माण प्रतिबंध और कोविड-49 लॉकडाउन का अनुचित रूप से लाभ उठाये जाने का दावा किया गया है, जोकि निराघार है। शिकायतकर्ता द्वारा फॉर्च्यून इन्फ्रास्ट्रक्चर बनाम Sax डेलिमा मामले में दिए गए निर्णय का सन्दर्भ दिया है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि प्रमोटर, आवंटी की सहमति के बिना निर्माण एवं कब्जे की अवधि को एकतरफा नहीं बढ़ा सकते है और आवंटी से किये गये वादे के अनुसार समय-सीमा का अनुपालन करना प्रमोटर की ज़िम्मेदारी है तथा ऐसा न करने पर आवंटी भुगतान रोक सकते हैं अथवा जमा धनराशि वापसी की मांग कर सकते हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को जीरो पीरियड एवं एन.जी.टी. का लाभ न दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। प्र Page 5

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर--ह॥ज़ा॥ Grand में 7" वें फ्लोर पर 25 वर्ग फूट सुपर एरिया वाली यूनिट Wen-76 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल बिक्री मूल्य 77,73,750,/- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता ERI 76,79,336/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उक्त यूनिट CLP प्लान के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार विपक्षी को केवल 05% धनराशि की अन्तिम किश्त देय है, जिसका भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र के दौरान किया जाना है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2044 के अनुसार vat यूनिट का कब्जा टॉवर की राफ्ट रखे जाने की तिथि अथवा आवंटन अनुबन्ध के निष्पादन की तिथि, जो भी बाद में हो, से 05 वर्षों की अवधि के भीतर उपलब्ध कराया जाना था। उक्त टॉवर का निर्माण कार्य दिनांक 02.08.2044 को प्रारम्भ किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता दिनांक 04.08.2049 तक उक्त यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो कब्जे का प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के éfa-KAPITAL GRAND में 7४ फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2044 के माध्यम से यूनिट संख्या-76 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन /अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 20.03.2020 तक शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा अनुबन्ध दिनांकित 27.42.2023 की सहमत शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जाना था। नोएडा विकास प्राधिकरण ने मा. उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.0.2033 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्ड।त्मक ब्य|ज भें छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। इसलिए मा. उच्च न्यायालय तथा नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आधार पर विपक्षी, दिनांक 44.08.2043 से 28.40.2043 तक और दिनांक 29.40.2043 से 49.08.2045 तक Page 6

की अवधि के लिए शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.08.2020 के माध्यम से इसे दोहराया गया है, जिसका पत्र संख्या-नोएडा/वाणिज्य /2020 / 802 है, जिसमें विपक्षी को दिनांक 44.08.203 से दिनांक t9.08.20I5 तक शून्य अवधि तथा 29.40.2043 से. दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट प्रदान की गयी है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-सी के रूप में संलग्न है। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2047 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं कोविड-49- के कारण बाधित रहा है। उक्त कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध eg t36 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा t8 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including - compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. Page 7 | इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांकित 48.09.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी- है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-09 के प्रस्तर-26 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन /अनुबन्ध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 47.03.2020 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबच्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 7.03.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी Page 8 बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “"नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (४) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; Page 9 OF (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण vents of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की ex से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर #८70+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट —{£—{£{_[:=—aA—xS>E——{_—_—_—_—_—_—_—————— ७७ ७७% ७७७ ७ 5 5७७७ ७555७ ७5७55 5 Page 0 a बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48-65 विविध / ie के द्वारा मॉडल Witte के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेश अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- 29886 4] आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन,अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप संशोधित मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी./सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय RT शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें|

विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (नलिन जैन एवं श्रीमती सपना जैन) को दिनांक 7.03.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर '(०,॥२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। vifas—i9 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध,/ आवंटन पत्र के अनुरूप SNE विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किये जाने में विलम्ब किया गया है तो वह रेरा आने (दिनांक 04.05.2047) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार एवं WW आने के उपरांत MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज Page 2 दर से ब्याज देय होगा एवं अन्य शुल्क के मद में फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार ही धनराशि की मांग की जाएगी।

5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) . एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 7, शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। 7 eae beh 5 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण eee ee ee Page 3