E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत eei—3i सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/0/I5982/2024 नागेन्द्र कुमार सिंह एवं मोनिका सिंह बनाम एस.जे.पी. होटल्स एण्ड रिजॉर्ट्स प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 43-2-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री हरप्रीत सिंह अरोड़ा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 43-72-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न मदों में अनुतोषों की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 06-09--2047 को विपक्षी की परियोजना "Migsun Wynn" गौतमबुद्धनगर में यूनिट संख्या: Twinz, Sun-6, 2206 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत G27,0500/- है और शिकायतकर्ता द्वारा .36,9,44/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा wader स्कीम के अन्तर्गत प्री-ई.एम.आई. ब्याज का भुगतान नहीं किया गया, बल्कि शिकायतकर्ता को उक्त प्री-ई.एम.आई. ब्याज का भुगतान करने हेतु दवाब बनाया गया, तदोपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा उक्त के मद में धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी Page I| of 2 Der E-Court

द्वारा आश्वासन दिये जाने के बावजूद भी प्री-ई.एम.आई. ब्याज को समायोजित नहीं किया गया, बल्कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने से पूर्व ही कथित विलम्बित भुगतान पर भारी ब्याज लगाया गया, जो अधिनियम के अनिवार्य प्राविधानों की घोर अवहेलना एवं घोर उल्लंघन है। विपक्षी द्वारा vera परियोजना/टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने से पूर्व तथा शिकायतकर्ता द्वारा 90 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करने के बावजूद प्रश्नगत यूनिट निरस्त करनी की धमकी दी गयी। विपक्षी द्वारा रेग अधिनियम के अन्तर्गत वैधानिक मानदण्डों एवं नियमों का घोर उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा बी.बी.ए. को रेरा अधिनियम की धारा-43 के प्राविधानों के अनुसार पंजीकृत नहीं कराया गया था और रेरा अधिनियम के प्राविधानों का उल्लंघन करते हुए io प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त की गयी थी। इसलिए शिकायतकर्ता 40 प्रतिशत से अधिक भुगतान पर ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट विक्रय करते समय दिये गये आश्वासन के अनुसार शिकायतकर्ता जी.एस.टी. इनपुट वापस पाने करने का अधिकारी है। प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है।

अत: शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, विधि विरूद्ध तरीके से किये गये आवंटन निरस्तीकरण को पुनर्स्थापित कर, रेरा मानदण्डों के अनुसार Ya एवं संशोधित माँग-पत्र प्राप्त होने के बाद वास्तविक कब्जे की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने, शिकायतकर्ता द्वारा सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत भुगतान की गयी धनराशि वापस दिलाये जाने अथवा वैकल्पिक रूप में, उक्त धनराशि को अंतिम माँग में समायोजित किये जाने, wade स्कीम के अन्तर्गत विपक्षी कम्पनी को प्री-ई.एम.आई. ब्याज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट विक्रय करते समय दिये गये आश्वासन के अनुसार जी.एस.टी. इनपुट वापस दिलाये जाने एवं वाद व्यय के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्र॒त्युत्तर, दिनांक 43-44-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक 26-42-2024 को दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति करते हुए, विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक o6—o9—20:7 को निष्पादित व हस्ताक्षरित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 05-04-2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया और नियमित रूप से माँगे उठाई गयीं। विपक्षी द्वारा सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत देय धनराशि को समायोजित किये गये बिना तथा विलम्ब ब्याज की गणना एवं समायोजन किये बिना अवैधानिक रूप से दिनांक 28-44-2024 को माँग-पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान निर्धारित समयावधि में किया गया था। प्रश्नगत यूनिट Page 2 of 24 PC vA E-Court

“सबवेंशन स्कीम” के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा मार्च, 2020 के बाद प्री-पजेशन see or भुगतान नहीं किया गया। नीति के अनुसार, वास्तविक भुगतान से अधिक वसूले गये जी.एस.टी. के प्रतिपूर्ति शिकायतकर्ता को की जानी है। शिकायतकर्ता से मार्च, 209 तक 05 प्रतिशत के स्थान पर 08 प्रतिशत की दर से जी.एस.टी. शुल्क प्राप्त किया गया तथा संशोधित रूप में मार्च, 209 के बाद or प्रतिशत शुल्क लिया गया है, जो कि विधिनुसार देय था। विपक्षी द्वारा वसूले गये जी.एस.टी. के अत्यधिक हिस्से का इनपुट क्रेडिट भी नहीं दिया गया। B57,420/— तक का दिया गया इनपुट क्रेडिट लाभ, विलम्ब भुगतान ब्याज के रूप में वापस ले लिया गया। कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर शिकायतकर्ता को किराये के मद में हानि हुई। विपक्षी द्वारा विधि विरूद्ध तरीक से दिनांक 23-08-202 को प्रश्नगत यूनिट निरस्त कर दी गयी। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा मूल शिकायत में याचित अनुतोष दिलाये जाने के साथ-साथ किराये के मद में, ब्याज की हानि, मानसिक उत्पीड़न, वाद व्यय, गलत सूचना तथा रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुरूप आवंटन-पत्र / अनुबन्ध पंजीकृत न किये जाने के आधार पर क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में अंतिम अनुस्मारक / मॉग-पत्रों की प्रतियाँ, जी.एस.टी. के सम्बन्ध में लेख, कस्टमर लेजर, आवंटन-पत्र, दिनांक 06--09-2047 की प्रति, यूनिट निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 23-08-202 की प्रति, ऋण स्वीकृति पत्र, दिनांक o5—t0-20:7 की प्रति, इंडियाबुल्स द्वारा जारी नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट-होम लोन, दिनांक 24-08-2022 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक t0-7:-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए verre शिकायत योजित की गयी है। इसलिए sera शिकायत पोषणीय नहीं है और खारिज किये जाने योग्य है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Wynn" में “7वें वेतत आयोग की योजना” के अन्तर्गत यूनिट संख्या: Sun-06/2206 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 06-09-2047 को निष्पादित कराया गया, जिसकी कुल कीमत &.3,87,009.8i/— (आवंटन-पत्र में उल्लिखित लागू करों सहित) थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक W.29,92,44.69/— की धनराशि का भुगतान किया गया और इस प्रकार शिकायतकर्ता पर रू.2,52,748.42,/- की धनराशि अवशेष है| आवंटन-पत्र, दिनांक 06-09-2047 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध की तिथि से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित जुलाई, 2024 तक शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने तथा फोर्स मैज्योर के अधीन दिया जाना था। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की अवधि के कारण दिये गये लाभ के सम्बन्ध में इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: NCRI45/04/9333I/2022 “राजकुमार फोगाट बनाम महालक्ष्मी रियलटेक oT fer” A पारित आदेश का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगत शिकायत में भी फोर्स मैज्योर का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 3 ०02 E-Court

विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना,टॉवर के सम्बन्ध में सभी अपेक्षित दस्तावेजों के साथ ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन संख्या: cc-929 के माध्यम से आवेदन-पत्र, दिनांक 04-40-2024 को प्रस्तुत किया गया, तदोपरान्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा प्रश्गगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में दिनांक 30--06-2023 को अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी किया गया। विपक्षी द्वारा द्वारा कब्जे की नियत तिथि से पूर्व ही vera परियोजना पूर्ण कर ली गयी और शिकायतकर्ता के पक्ष में “डीम्ड कम्प्लीशन”, दिनांक 29-07-2024 के आधार पर ऑफर ऑफ फिट आउट पत्र, दिनांक 28-44-2024 को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न अनुस्मारक एवं ई-मेल्स प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जबकि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अक्टूबर, 2024 से कब्जे हेतु तैयार है।

विपक्षी का यह भी कहना है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा अप्रैल, 2020 से फिट आऊट / कब्जे के प्रस्ताव अर्थात्‌ नवम्बर, 202 तक की अवधि के लिए प्री-ई.एम.आई. के मद में रू.30,234,/- की धनराशि समायोजित की जा चुकी है, जो कि शिकायतकर्ता के लेजर से स्पष्ट है तथा अप्रैल, 2020 से पूर्व, प्री-ई.एम.आई. का भुगतान सीधे आई.आई.एफ.एल. को किया गया है। प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा जी.एस.टी. इनपुट वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, इस सम्बन्ध में अवगत कराना है कि विपक्षी कम्पनी ने शिकायतकर्ता को पूर्व में ही दिनांक 25-04-2049 को जी.एस.टी. इनपुट का लाभ &57,20/— दिया जा चुका है। इस पर विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध लगाये गये आरोप निराधार हैं। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत परियोजना में 75 प्रतिशत से अधिक आवंटियों को इकाईयों का कब्जा प्रदान किया जा चुका है और वे वादा गई समस्त सुविधाओं का लाभ उठा रहे हैं। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्ग्गत शिकायत को खारिज किये जाने अथवा शिकायतकर्ता को अपनी समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के साथ MCLR+% की दर से भुगतान में किये गये विलम्ब के आधार पर डिफॉल्ट ब्याज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्प्लीशन आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र की तिथि से प्रश्नगत यूनिट के वास्तविक भौतिक कब्जे की तिथि तक वॉच एण्ड वार्ड चार्जेज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी., दिनांक 30-06-2023 की प्रति, ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र, दिनांक 28-7:-202 की प्रति, कस्टमर लेज़र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cof को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार कियाः- Page 4 of 2 / E-Court 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी के आधार पर अंतिम माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जा सकते हैं? 3. क्‍या शिकायतकर्ता की यूनिट सबवेंशन स्कीम में होने के कारण विपक्षी को प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करने के लिए निर्देशित किया जा सकता है तथा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था / बैंक को प्री-ई.एम.आई. के मद में अदा की गयी धनराशि को वापस दिलाया जाये ? 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जी.एस.टी इनपुट क्रेडिट का लाभ दिलाया जाये? 5. कया शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के कारण विलम्बित हुई और उक्त परिस्थितियाँ विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की अवधि के कारण दिये गये लाभ के सम्बन्ध में इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: NCRI45/04/9333/2022 “राजकुमार wre बनाम महालक्ष्मी रियलटेक wT. लि में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगत शिकायत में भी फोर्स मैज्योर का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—7:-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” Page 5 of 2] E-Court इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05./2,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

742, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20768) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-4-2049 से दिनांक 44--02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40-42-20॥9 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक Page 6 ०2] PC E-Court 25-09-2020 तक की अवधि दे A गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी।

अतः उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा See ओ.सी /सी.सी के आधार पर अंतिम माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र // कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जा सकते हैं ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में सभी अपेक्षित दस्तावेजों के साथ ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन संख्या: CC-929 के माध्यम से आवेदन-पत्र, दिनांक 04-40-2024 को प्रस्तुत किया गया, तदोपरान्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा werd परियोजना/टॉवर के सम्बन्ध में दिनांक 30-06-2023 को अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी किया गया। विपक्षी द्वारा द्वारा कब्जे की नियत तिथि से पूर्व ही प्रश्नगत परियोजना पूर्ण कर ली गयी और शिकायतकर्ता के पक्ष में “Ss कम्प्लीशन”", दिनांक 29-07-2024 के आधार पर ऑफर ऑफ फिट आउट पत्र, दिनांक 28-44-2024 को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न अनुस्मारक एवं ई-मेल्स प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जबकि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अक्टूबर, 2024 से कब्जे हेतु तैयार है।

इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने से पूर्व तथा शिकायतकर्ता द्वारा 90 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करने के बावजूद प्रश्नगत यूनिट निरस्त करनी की धमकी दी गयी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा wera शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, विधि विरूद्ध तरीके से किये गये आवंटन निरस्तीकरण को पुनर्स्थापित कर, रेरा मानदण्डों के अनुसार सुधारित एवं संशोधित माँग-पत्र प्राप्त होने के बाद वास्तविक कब्जे की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-44(4)(०) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे Page 7 of 2I Ie 4 E-Court ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर आवंटी को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “22. Notice of completion. - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit in the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan.

23. Occupancy certificate necessary for occupation. - No building erected, re-erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date of receipt of completion certificate, the building may be occupied without waiting for such certificate. Intimation to this effects shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same.” उपरोक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा सी.सी. प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. रेश के जिस Ses ओ.सी./सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक 46--09-2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44-06—-202 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, i992 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय एवं अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के Page 8 ०2 E-Court रेगुलेशन-22 एवं 23 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो। प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने कथनानुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 04-40-2024 के साथ चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ दाखिल नहीं की गयी हैं।

इसके अतिरिक्त विपक्षी का कथन कि शिकायतकर्ता के पक्ष में “Ses कम्प्लीशन”, दिनांक 29-07-2024 के आधार पर ऑफर ऑफ फिट आउट पत्र, दिनांक 28--44-202 को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु एक तरफ विपक्षी का कथन कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सभी अपेक्षित दस्तावेजों के साथ ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन संख्या: ८८-929 के माध्यम से आवेदन-पत्र, दिनांक 04-40-2024 को प्रस्तुत किया गया, जो कि विपक्षी के उपर्युक्तानुसार कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में “डीम्ड कम्प्लीशन”, दिनांक 29-07-2024 के आधार पर ऑफर ऑफ फिट आउट पत्र, दिनांक 28-44-202 को प्रेषित किया जा चुका है, दोनों में विरोधाभास है और उपर्युक्तानुसार स्वीकार किये जाने योग्य नहीं हैं, क्योंकि ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत किये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 04-40-2024 से पूर्व ही कैसे एवं किस विधिनुसार, दिनांक 29—07-202 को विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में “डीम्ड कम्प्लीशन” प्राप्त हो गया था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा “Ss कम्प्लीशन” के सम्बन्ध में किये गये समस्त कथन एवं अभिकथन स्वीकार किये योग्य नहीं है और खारिज किये जाते हैं। अतः उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी के कथनानुसार प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक o4—t0-202:, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की aRet—(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:-

"..execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की aRT-9(0) एवं 4 veitdra के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- Page 9 of 2] E-Court #(40) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-47 निम्नवत्‌ है :-

77, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल gree” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में Ses ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र, दिनांक 28-44-2024 तथा अंतिम अनुस्मारक पत्र, दिनांक 24-74-20:8, दिनांक 08-03-2049, दिनांक 46-04--2024, दिनांक 45--05-2024 एवं माँग-पत्र, दिनांक o6—40—2020, दिनांक 05-02-2020, दिनांक 43-04-2024 तथा यूनिट टर्मीनेशन लेटर, दिनांक 30-08-2024 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है और उपर्युक्तानुसार खारिज किये जाते हैं। PC Pa ‘4 Page 0 of 2] E-Court

प्रकरण में वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से werd परियोजना, टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी.,/ eat, दिनांक 30-06-2023 को प्राप्त किया जा चुका है, किन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाण एवं साक्ष्य रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किये गये हैं, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा SSR. / सी.सी., दिनांक 30-06-2023 को प्राप्त करने के बाद शिकायतकर्ता के पक्ष में कोई विधिक रूप से अंतिम माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये गये हों, जिसका अनुपालन निर्धारित समयावधि में शिकायतकर्ता द्वारा न किया गया हो। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता, विपक्षी से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा पाने का अधिकारी है तथा साथ ही शिकायतकर्ता द्वारा समस्त चार्जेज पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 06-09-2047 में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट शैड्यूल के अनुसार देय हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03

बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की यूनिट wader स्कीम में होने के कारण विपक्षी को प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करने के लिए निर्देशित किया जा सकता है तथा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था / बैंक को प्री-ई.एम.आई. के मद में अदा की गयी धनराशि को वापस दिलाया जाये? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत प्री-ई.एम.आई. ब्याज का भुगतान नहीं किया गया, बल्कि शिकायतकर्ता को उक्त प्री-ई.एम. आई. ब्याज का भुगतान करने हेतु दवाब बनाया गया, तदोपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा उक्त के मद में धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा आश्वासन दिये जाने के बावजूद भी प्री-ई.एम.आई. ब्याज को समायोजित नहीं किया गया, बल्कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त करने से पूर्व ही कथित विलम्बित भुगतान पर भारी ब्याज लगाया गया, जो अधिनियम के अनिवार्य प्राविधानों की घोर अवहेलना एवं घोर उल्लंघन है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 43-44-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक 26-42-2024 को दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत देय धनराशि को Page ] ०02 PC E-Court

समायोजित किये गये बिना तथा विलम्ब ब्याज की गणना एवं समायोजन किये बिना अवैधानिक रूप से दिनांक 28-44-2024 को माँग-पत्र प्रेषित किया गया। प्रश्नगत यूनिट “सबवेंशन स्कीम” के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा मार्च, 2020 के बाद प्री-पजेशन इन्ट्रेस्ट का भुगतान नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता द्वारा सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत भुगतान की गयी धनराशि वापस दिलाये जाने अथवा वैकल्पिक रूप में, उक्त धनराशि को अंतिम माँग में समायोजित किये जाने, सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत विपक्षी कम्पनी को प्री-ई.एम.आई. ब्याज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 40--44-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि उनके द्वारा अप्रैल, 2020 से फिट आऊट / कब्जे के प्रस्ताव अर्थात्‌ नवम्बर, 202 तक की अवधि के लिए प्री-ई.एम.आई. के मद में रू.30,234,//- की धनराशि समायोजित की जा चुकी है, जो कि शिकायतकर्ता के लेजर से स्पष्ट है तथा अप्रैल, 2020 से पूर्व, प्री-ई.एम.आई. का भुगतान सीधे आई.आई.एफ.एल. को किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा दाखिल कस्टमर लेजर, दिनांक 28-40-2024 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी कम्पनी के प्रबन्धन (Management) की स्वीकृति के अनुसार दिनांक 40-04--2020 से नवम्बर, 2024 तक की अवधि के लिए विपक्षी कम्पनी द्वारा रू.30,234,/- की धनराशि का समायोजन किया जा चुका है, परन्तु उभय पक्षों द्वारा ऐसे किसी त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र / एम.ओ.यू. की छायाप्रति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पक्षकारों के मध्य wade स्कीम के अन्तर्गत प्री-ई.एम.आई. के भुगतान के सम्बन्ध में किन शर्तों पर सहमति हुई थी तथा किस अवधि तक किस पक्ष को सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जाना था। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित तथ्यों के आलोक में यह उचित होगा कि विपक्षी, प्रबन्धन (Managemen) की स्वीकृति के अनुसार दिनांक 40-04--2020 से नवम्बर, 202 तक की अवधि के लिए समायोजित की गयी धनराशि रू.30,234,//- को घटाते हुए, इंडियाबुल्स द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट-होम लोन, दिनांक 24-08-2022 का पूर्ण रूप से संज्ञान लेते हुए, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र / एम.ओ.यू. के अनुसार शिकायतकर्ता को प्री-ई.एम.आई. के मद में धनराशि का भुगतान करें तथा यदि विपक्षी द्वारा पूर्व में किसी प्री-ई.एम.आई. किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था / बैंक को भुगतान किया गया हो, तो वह धनराशि भी विपक्षी, शिकायतकर्ता को वापस करेगें। तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 Peake किया जाता है| Page 2 of 2 - E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि gar विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जी.एस.टी इनपुट क्रेडिट का लाभ दिलाया जाये? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा wera यूनिट विक्रय करते समय दिये गये आश्वासन के अनुसार शिकायतकर्ता जी.एस.टी. इनपुट वापस पाने करने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 43-7:-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक 26-42-2024 को दाखिल करते हुए कहा गया है कि नीति के अनुसार, वास्तविक भुगतान से अधिक वसूले गये जी.एस.टी. के प्रतिपूर्ति शिकायतकर्ता को की जानी है। शिकायतकर्ता से मार्च, 20:9 तक 05 प्रतिशत के स्थान पर 08 प्रतिशत की दर से vad. शुल्क प्राप्त किया गया तथा संशोधित रूप में मार्च, 209 के बाद o प्रतिशत शुल्क लिया गया है, जो कि विधिनुसार देय था। विपक्षी द्वारा वसूले गये जी.एस.टी. के अत्यधिक हिस्से का इनपुट क्रेडिट भी नहीं दिया गया। रू.57,420,//- तक का दिया गया इनपुट क्रेडिट लाभ, विलम्ब भुगतान ब्याज के रूप में वापस ले लिया गया। अतः शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट विक्रय करते समय दिये गये आश्वासन के अनुसार जी.एस.टी. इनपुट वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 40-7:-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा जी.एस.टी. इनपुट वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, इस सम्बन्ध में अवगत कराना है कि विपक्षी कम्पनी ने शिकायतकर्ता को पूर्व में ही दिनांक 25-04-20:9 को जी.एस.टी. इनपुट का लाभ 6.57,20/— दिया जा चुका है। इस पर विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध लगाये गये आरोप निराधार हैं। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा दाखिल कस्टमर लेजर, दिनांक 28-70-2024 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 25-04-2049 को ही जी.एस.टी. के मद में शिकायतकर्ता को G.57,20/— का लाभ,/समायोजन किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा आपत्ति दर्ज करते हुए यह कहा गया है कि B.57,20/— तक का दिया गया इनपुट क्रेडिट लाभ, विलम्ब भुगतान ब्याज के रूप में वापस ले लिया गया। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 में दिये गये निष्कर्ष के अनुसार विधिक रूप से aah. / सी.सी. प्राप्त होने के बाद ही विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु, अंतिम माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा सकता है और विधिक रूप से अंतिम माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र जारी किये जाते समय ही किसी भी मद में कोई धनराशि समायोजित कर, शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि के भुगतान में डिफॉल्ट किये Page 3 ०02] Pie 4

जाने पर विलम्ब ब्याज वसूला जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी कम्पनी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. विधिक अंतिम माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये जाने से पूर्व ही दिनांक 25-04-2049 को ही G.57,.20/— की धनराशि का समायोजन किया गया, जो कि विधि एवं नियमानुसार न्यायोचित नहीं है। अतः विपक्षी, शिकायतकर्ता को G.57,20 /— की धनराशि नियमानुसार वापस करें। इसके अतिरिक्त जहाँ तक शिकायतकर्ता का कथन कि विपक्षी द्वारा उनसे मार्च, 2079 तक 05 प्रतिशत के स्थान पर 08 प्रतिशत की दर से जी.एस.टी. शुल्क प्राप्त किया गया तथा संशोधित रूप में मार्च, 209 के बाद 04 प्रतिशत शुल्क लिया गया है, जो कि विधिनुसार देय था। उपर्युक्त के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को यह स्पष्ट किया जाता है कि रेरा पोर्टल पर अपलोडेड समस्त प्रमोटर्स (विकासकताओं) द्वारा आवंटियों से जमा कराई जाने वाली जी.एस.टी. के दरों के सम्बन्ध में जारी पत्र संख्या: 22,/ यूपी. रेरा,/2024-25, दिनांक 08-04-2025 के संलग्न जी.एस.टी. के तहत रियल एस्टेट कराधान के क्रमांक संख्या: 02 के अवलोकन से यह विदित है कि एफॉर्डेबल अपार्टमेन्ट / अपार्टमेन्ट की बिक्री के सम्बन्ध में दिनांक 04-04--2049 से पूर्व जी.एस.टी. की दर 08 प्रतिशत तथा दिनांक 04-04-2049 के बाद जी.एस.टी. की दर से 0१ प्रतिशत प्राविधानित / निर्धारित है।

चूंकि प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26-72-2024 को दाखिल लिखित बहस में स्वयं स्वीकार किया गया है कि विपक्षी द्वारा उनसे मार्च, 209 तक 05 प्रतिशत के स्थान पर 08 प्रतिशत की दर से जी.एस.टी. शुल्क प्राप्त किया गया तथा संशोधित रूप में मार्च, 209 के बाद 04 प्रतिशत शुल्क लिया गया है, जो कि विधि एवं उपर्युक्त रेरा पोर्टल पर अपलोडेड पत्र के अनुसार न्यायोचित है। अतः शिकायतकर्ता, विपक्षी से जी.एस.टी इनपुट क्रेडिट के मद में रू.57,420,//- के अतिरिक्त कोई धनराशि,/ लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 05 बिन्दु संख्या: 05, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा रेर अधिनियम के अन्तर्गत वैधानिक मानदण्डों एवं नियमों का घोर उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा बी.बी.ए. को रेरा अधिनियम की धारा-43 के प्राविधानों के अनुसार पंजीकृत नहीं कराया गया था और रेरा Page 4 of 2 Pit ( E-Court

अधिनियम के प्राविधानों का उल्लंघन करते हुए to प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त की गयी थी। इसलिए शिकायतकर्ता t0 प्रतिशत से अधिक भुगतान पर ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। yeni परियोजना विलम्बित है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 73-7:-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक 26-42--2024 को दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति करते हुए, विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों,/अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 06-09-2047 को निष्पादित व excreta far गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 05-04-2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया और नियमित रूप से माँगे उठाई गयीं। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान निर्धारित समयावधि में किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, विधि विरूद्ध तरीके से किये गये आवंटन निरस्तीकरण को पुनर्स्थापित कर, रेरा मानदण्डों के अनुसार Yaa एवं संशोधित माँग-पत्र प्राप्त होने के बाद वास्तविक कब्जे की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 40-7-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Wynn" में “7वें वेतन आयोग की योजना“ के अन्तर्गत यूनिट संख्या: sun-06/2206 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक o6—o9-20i7 को निष्पादित कराया गया, जिसकी कुल कीमत रू.34,87,069.84 /— (आवंटन-पत्र में उल्लिखित लागू करों सहित) थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक W.29,92,444.69/— की धनराशि का भुगतान किया गया और इस प्रकार शिकायतकर्ता पर &.2,52,748..2/— की धनराशि अवशेष है। आवंटन-पत्र, दिनांक o6—09-20:7 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध की तिथि से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित जुलाई, 2024 तक शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने तथा फोर्स मैज्योर के अधीन दिया जाना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना में 75 प्रतिशत से अधिक आवंटियों को इकाईयों का कब्जा प्रदान किया जा चुका है और वे वादा की गई समस्त सुविधाओं का लाभ उठा रहे हैं। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने अथवा शिकायतकर्ता को अपनी समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के साथ MCLR+% की दर से भुगतान में किये गये विलम्ब के आधार पर डिफॉल्ट ब्याज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्प्लीशन / आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र की तिथि से प्रश्नगत यूनिट के वास्तविक भौतिक Page 5 of 2 E-Court कब्जे की तिथि तक वॉच ws वार्ड ante का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की emei—i9(4) 4 प्राविधान है कि:- "Section 46, Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 06--.09-2047 के प्रस्तर-04(06) के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, उक्त आवंटन-पत्र /अनुबन्ध की तिथि से 40 माह एवं 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 06-07-2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 // 2048, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser 77 2 Page 6 of 2] E-Court in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 06-07-2024 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 43-09-202 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. .बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban 20 Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 78(7)2 (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money."

अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, wife sated द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42--0-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित mcLR+ प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे Page 7 of 2 E-Court मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 & अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि sat धनराशि को डिक्रिटल (ecretal) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआई टी बनाम हिगाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:ः-

“The following interesting questions arise for decision in the present case: 2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature ?"

9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उते of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRO©) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act. 40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. Page 8 of 2

3. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय sade विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर गोहाली क्षेत्रीय विकास ग्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव गुटनेजा 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी साईनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत wR निम्नवत्‌ है:- 28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. ७. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 78597/ which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter.

29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2024 and our order dated 4- 3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted Srom the Sth instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तद्नुसार बिन्दु संख्या: 05 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता को किराये के मद में, ब्याज की हानि, मानसिक उत्पीड़न, वाद व्यय, गलत सूचना तथा रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुरूप आवंटन-पत्र / अनुबन्ध पंजीकृत न किये जाने के आधार पर क्षतिपूर्ति आदि मदों में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो उसका क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की इस पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के लिए अपना वाद /परिवाद सक्षम प्राधिकारी / न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए स्वतन्त्र हैं। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैः- Page 9 of 2] E-Court आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक o6—07-202: में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 0। के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 43-09-2024 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर टाफका प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। arfis—i9 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(००)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #27#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी. / MA. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज aera / अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लॉन अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे और विपक्षी, शिकायतकर्ता से आवंटन-पत्र,अनुबन्ध, दिनांक 06-09-2047 में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट wis के विपरीत किसी भी अनावश्यक अतिरिक्त चार्जेज़ की माँग नहीं करेंगे। विपक्षी को यह आदेशित किया जाता है कि वह प्रबन्धन (Managemeny की स्वीकृति के अनुसार दिनांक 40--.04--2020 से नवम्बर, 2024 तक की अवधि के लिए समायोजित की गयी धनराशि रू.30,234,/- को घटाते हुए, इंडियाबुल्स द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष Py नर Page 20 of 2 . i 4 E-Court में जारी नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट-होम लोन, दिनांक 24-08-2022 का पूर्ण रूप से संज्ञान लेते हुए, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र,/एम.ओ.यू. के अनुसार शिकायतकर्ता को प्री-ई.एम. आई. के मद में धनराशि का भुगतान करना सुनिश्चित करेंगे तथा यदि विपक्षी द्वारा पूर्व में किसी प्री-ई.एम.आई. किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था/बैंक को भुगतान किया गया हो, तो वह धनराशि भी विपक्षी, शिकायतकर्ता को वापस करना सुनिश्चित करेंगे। 7. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को जी.एस.टी इनपुट क्रेडिट के मद में w57,420/— की धनराशि नियमानुसार वापस करना सुनिश्चित करें| 8. विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। 9. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

0. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें। ll. पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: o6—o06—2025. Pee #र.भूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 2] 02]