=e भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या जमा धनराशि . | टारा44/0/05033/2023 रजनी Ris $2-902 35,86,888 /— 2. | फटारा44/02/025/2023 विकाश चन्द्र प4-02 2,83,907 /- 3, बटारा44/0704334/2023 aa प्रसाद साह 82-03 39,67,025 /— बनाम मैसर्स पैरी डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता रजनी सिंह के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना SOLITAIRIAN CITY- (PARY) एप्तृ७57-। से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से usta शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- ८॥२44/0/05033/2023 रजनी सिंह अग्रणी वाद रहेगा। Ey शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना $50॥ए७ारा&४ CITY - (PARY) PHASE-I में दिनांक 48.04.2047 को यूनिट We-S$2-902 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 75,37,435 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 35,86,888 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा बुकिंग की तिथि 48.04.20:7 से 45 माह के अन्दर दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है और न ही परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक Page =, / — _Y- | 4 अधिनियम की ai3i के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर Wire दिनांक 48.04.2047, Ure प्लान, मांग पत्र दिनांकित 24.40.2022, 27.42.2022, जमा धनराशि की रसीदें, ई-मेल पत्राचार आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

gerd शिकायत अभिकथनों का उत्तर देते हुए विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना SOLITAIRIAN CITY- (PARY) PHASE-] के टॉवर-8$2 में दिनांक 28.44.206 को यूनिट संख्या-902 बुक करायी गयी थी, यूनिट का कुल मूल्य अन्य शुल्क को छोड़कर 7,22,500,//- रुपये था और विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार शिकायतकर्ता से 38,30,50i/- रुपये की धनराशि प्राप्त हुई है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को यह यूनिट जनवरी, 2047 में आवंटित की गयी थी और बिल्डर बायर Wh दिनांकित 48.04.2047 की शर्तों के अनुसार 45 माह एवं 6 माह (ग्रेस पीरियड) की अनुग्रह अवधि में कब्जा प्रदान किया जाना था, जोकि अप्रत्याशित घटना की शर्त के अधीन है, ऐसे में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की समयावधि मई, 2024 होती है, जोकि कोविड-49 के दौरान oi मैज्योर के रूप में माना जाता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि ro को दिनांक 05.06.2023 & पत्र के माध्यम से शिकायतकर्ता को पहले ही कब्जे के लिए प्रस्ताव जारी कर दिया गया है और विपक्षी आवश्यक एन.ओ.सी. और प्रमाण पत्रों साथ यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान करने हेतु तत्पर है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में विलम्ब का कारण शिकायतकर्ता सहित कई अन्य आवंटियों द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का समय पर भुगतान न किया जाना है, जिससे परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई | विपक्षी कंपनी द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य को समय से पूर्ण करने के लिए एक अन्य डेवलपर्स Aad देवसाई इंफ्रा एल.एल.पी के साथ दिनांक 25.06.2022 को एम.ओ-यू. निष्पादित किया गया है। विपक्षी को परियोजना हेतु प्लॉट अक्टूबर, 2042 में सब-लीज पर दिया गया था। वर्ष 2044 से सरकारी प्राधिकारियों द्वारा अधिग्रहित भूमि के बढ़े हुए मुआवजे के लिए किसानों का आंदोलन शुरू हुआ। इस किसान आंदोलन के कारण, किसानों के समूह ने परियोजना स्थल पर चल रहे निर्माण कार्य को रोकने के लिए मजबूर किया गया। इस आंदोलन के दौरान विपक्षी के कर्मचारी को निर्माण wa पर कार्य करने के लिए हिरासत में ले लिया गया, जिसके परिणामस्वरूप निमार्ण कार्य रुक गया और परियोजना i8 माह की अवधि के

Page 2 iS | i निष्क्रिय रही। साथ ही यह भी कहा गया है कि किसान आंदोलन ने वर्ष 20:7 में आक्रामक आंदोलन किया और इसके बाद बढ़े हुए मुआवजे के निपटारे के लिए विपक्षी और अन्य प्रमोटरों ने परियोजना के निर्माण कार्य को सुचारू रूप से संचालन के लिए जिलाधिकारी, गौतमबुद्धनगर के साथ बैठक में भाग लिया। बाद में सरकार ने बढ़े हुए मुआवजे की मांगों को स्वीकार कर लिया और सम्बन्धित प्राधिकरण ने प्रमोटरों अनुपातिक आधार पर बढ़ा हुआ मुआवजा देने का निर्देश दिया। सम्बन्धित पुलिस स्टेशन के समक्ष किसान आंदोलन के बारे में विभिन्‍न शिकायतें भी दर्ज की गई थीं, जिसके कारण मजदूरों ने काम करने से इनकार कर दिया था। वर्तमान शिकायत में भू-जल के उपयोग के सम्बन्ध में मा. नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल द्वारा लगभग 4 वर्ष के बाद उक्त मामले पर अंततः निर्णय लिया गया। इसके अलावा मा. सर्वोच्च न्यायालय ने भी दिनांक 04.44.20i9 के आदेश के तहत बढ़ते प्रदूषण के स्तर के बदले पूरे दिल्‍ली एन.सी.आर. में निर्माण गतिविधियों पर प्रतिबंध लगा दिया था, जिससे उक्त परियोजना की निर्माण प्रगति में और अधिक विलम्ब हुआ। साथ ही परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी के कारण भी स्थगित रहा है। विपक्षी द्वारा अतिरिक्त उत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब उपरोक्त अप्रत्याशित घटनाओं के कारण हुआ, जो विपक्षी के नियंत्रण से बाहर था, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है तथा वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है और आवश्यक प्रमाण पत्रों के साथ शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का काब्जा जुलाई, 2025 तक सौंप दिया जाएगा।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, यमुना औद्योगिक विकास प्राधिकरण को भेजे गये पत्र दिनांक 46.03.2048, प्रार्थना पत्र दिनांक ee 7, पुलिस थाना gant दनकौर को भेजे गये शिकायत पत्र दिनांक 20.42.2047, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? Page 3 he — बिन्दु Het बिन्दु संख्या sa तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 ted न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य में दिये गये निर्णय में we रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में ० है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के ऑब्जरवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा wert परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑन गोईंग” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ert) तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी Page 4 | || | के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि इसके बावजूद कि निर्माण सामाग्री, भू-जल के प्रयोग पर wes आदेश आदि कारणों से विलम्ब हुआ है और सरकार द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर माना है और रेरा प्राधिकरण द्वारा परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु 6 माह का अतिरिक्त समय दिया गया है। ऐसी स्थिति में फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ को देखते हुए विपक्षी अतिरिक्त समय प्राप्त करने का अधिकारी है। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी सहमति से अनुबन्ध के “ees” नियम एवं शर्तों पर हस्ताक्षर किये गये हैं, जिसमें यह अंकित है कि कब्जा देने में फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण, विपक्षी अतिरिक्त समय प्राप्त करने का अधिकारी है। यदि शिकायतकर्ता की शिकायत स्वीकार की जाती है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा एक “सबस्टेन्शियल” धनराशि शिकायतकर्ता को एवं अन्य आवंटियों को (प्रत्येक शिकायतों में) भुगतान करना पड़ेगा, जिसके कारण विपक्षी पर अतिरिक्त वित्तीय भार होगा, जिसके परिणाम स्वरूप परियोजना के पूर्णता पर विपरीत प्रभाव पड़ेगा। यदि आवंटियों को बढ़ी हुए ब्याज दर दिये जाते हैं, तो ऐसी स्थिति में परियोजना का विकास करना असम्भव होगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 = मेहता बनाम भारत सरकार में पारित आदेश दिनांक 04.44.20:9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

| With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,“ 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.]2,209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon 4 Page 5 “~

है. Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 । दिन 6652) (दिनांक 40.2.209 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। | कि ऐसी दशा में कुल 35+33 568 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण | लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 | ae = om = संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 48.04.2047 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया और अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 45 माह एव 6 माह की अनुग्रह अवधि में परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण नहीं की गयी है और न ही यूनिट का कब्जा प्रदान किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्गगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) = to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. Page 7 Ce | ~ EES प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 48.04.2047 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके प्रस्तर-24.4 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 45 माह एवं 6 माह की अवधि के भीतर फ्लैट का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान कर दिया जाएगा। ऐसे में उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 48.04.2024 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन + 6 माह कोविड-49 की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 48.04.2024 + 68 दिन + 6 माह कोविड--49 अर्थात्‌ दिनांक 25.42.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है |

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,// 2048 “सुपरटेक ये डे बनाम रजनी Wee’ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Page 8 कं विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये | हे के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to Page 9 हि promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.26) में प्रमोटर के डिफॉल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति A भी wea 9.30) में निर्धारित हैं। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवटी को धटाए+। प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई = धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल Witte के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: ए7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas Page 0

हि] all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-3 frente किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर | है सहित दिनांक 34.07.2025 तक कब्जा देना सुनिश्चित | करें और देय tera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.42.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर '/टा॥२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध पत्र के अनुरूप GRIT गणना की जायेगी। Page 4| हम को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि WW लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित fart के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। )» गे जज उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2