उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-- slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम do शिकायत संख्या ४८२44/02/05003/2023 |. | यूनिट न0 जमा धनराशि रु0 Me टू. | कब्जा दिये सब-लीज की तिथि जाने की तिथि वांछित ष सिंथिया स्वामी व अविश्रांत गौड़ ४१-045 रु0 4,49,27,040 / 08.02.208 मार्च 2024 यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। NCR44/02/05056/2023 मुकेश मांझी, Sel मोहन व कृष्णा मोहन V 2-23 BO ,4,32,83 / 8.02.209 मार्च 2024 यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ४८२।44/0/04990/2023 विनोद मेहता व किरण मेहता 0-0403 Bo 3॥582.297,/2 23,2.2049 दिसम्बर 2024 यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम ए आर लैण्डक्राप्ट एलएलपी शिकायतकर्ता सिंथिया स्वामी व अविश्रांत गौड़ के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायतें योजित की गई है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह शिकायतें परियोजना CREST & PARK LANE से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/02/05003/2023 सिंथिया स्वामी व अविश्रांत गौड की पत्रावली अग्रणी शिकायत रहेगी। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना 0७४ में यूनिट संख्या ७ i-05 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष a बनना नल. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 4,49,27,040,//-का भुगतान / किया

गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। इसी क्रम में उक्त तालिका में अंकित क्रम संख्या 2 व 3 के शिकायतकर्तागण द्वारा भी यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत के समर्थन में एग्रीमेंट टू सब-लीज, रसीदें, ere ऑफ एकाउंट व प्रतिउत्तर की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि [संख्या (रु0) ‘ शिकायतकर्ता-सिंथिया स्वामी विपक्षी द्वारा जारी- Rete site एकाउंट 34.04,2023 _रु0 4,9,27,040/ 2 शिकायतकर्ता-मुकेश मांझी विपक्षी द्वारा जारी स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट 04.02.2023 BO ,4,32,483 / 3 = विपक्षी द्वारा जारी | स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट 30.04.2023 BO 4,45,82,327 /

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति दाखिल की गयी जिसमें विपक्षी द्वारा यह उल्लिखित किया गया है कि: शिकायत्॒कर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाते हुए वर्तमान शिकायत दर्ज करायी गयी है। विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत ले-आउट प्लान के अनुसार विला का विकास किया जा रहा है। शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या वी।-05 का कब्जा रेरा आदेश दिनांक 06.06.2020 कोविड महामारी के कारण विस्तार समय के साथ अगस्त 202 में दिया जाना था। विपक्षी द्वारा परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित होना बताया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन फार्म दिनांकित 28.03.2047 के माध्यम से विला संख्या d-oi5s बुक करायी गयी थी। आवंटित यूनिट की कीमत wo 4,37,8,645/थी। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में एग्रीमेंट दू सब लीज-डीड में उल्लिखित क्लाज 4.2 का उल्लेख किया गया है। अनुबंध के Fest 4.2 के अनुसार शिकायतकर्ता को मार्च 2024 तक कब्जा दिया जाना था परन्तु परियोजना पूर्ण करने तथा कब्जा प्रदान करने में जो विलम्ब हुआ है, वह अनिवार्य बाघ्यताओं (force majeure) की परिस्थितियों BO, 2 ——— जज

कारण हुआ है। कोविड महामारी के कारण यूपी.रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को उन परियोजनाओं के लिए जिनकी पूर्णता तिथि 25.03.2020 को या उसके बाद समाप्त हो गई थी, परियोजना पूर्णता तिथि 6 माह बढा दी गयी। विपक्षी की परियोजना पूर्ण किये जाने की तिथि 04.03.2024 थी परन्तु 6 माह बढाये जाने के कारण परियोजना पूर्ण किये जाने की तिथि 22.09.2024 थी। विपक्षी का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण करने तथा सभी आवश्यक अनुमोदन प्राप्त कर अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने के लिए अधिकृत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 42.07.2024 को आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि मई 202: में कोरोना महामारी के द्वितीय da के कारण प्राधिकरण द्वारा उन परियोजनाओं को पुनः विस्तार की स्वीकृति प्रदान की गयी जिन परियोजना में निर्माण कार्य कोविड-49 के कारण बाधित हुआ था। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण err sitet जारी किये जाने में विलम्ब के चलते विपक्षी द्वारा परियोजना विस्तार समाप्त होने>सैं“पूर्व रेरा प्राधिकरण के समक्ष समय विस्तार के लिए प्रार्थना पत्र प्रस्तुत far गया .जिस "समय अवधि में उनके द्वारा परियोजना में फिनिशिंग कार्य किया जाना है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कोविड महामारी के चलते*निर्माण*्सामग्री के बढ़े दामों तथा श्रमिकों की कमी के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बाधित हुआ है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा समय समय पर ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण के सीईओ को ओ.सी जारी किये जाने हेतु पत्र लिखा गया तथा परियोजना में आवंटियों को कब्जा उपलब्ध कराये जाने की अनुमति चाही गयी परन्तु उनके द्वारा कोई जवाब प्रेषित नहीं किया गया जिस कारण उनके द्वारा पुनः दिनांक 46.06.2022 व 07.44. 2022 को भी ओ.सी जारी किये जाने के सम्बन्ध में पत्र प्रेषित किये गये। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उन्हें परियोजना के सापेक्ष सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त है तथा उनके द्वारा समय अवधि में परियोजना पूर्ण कर ओ.सी हेतु आवेदन किया गया है परन्तु विपक्षी ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा at प्रदान न किये जाने के कारण कब्जा दिये जाने में विलम्ब हुआ है। ओ.सी जारी न किये जाने में जो विलम्ब हुआ है वह विपक्षी के नियत्रंण से बाहर का है

एच . अं 3 जिस कारण उक्त के लिए विपक्षी को दोषी नहीं है। अतः विपक्षी ने उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायत अर्थदण्ड के साथ निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी ने लिखित आपत्ति के समर्थन में आवेदन फार्म की प्रति, आवंटन-पत्र की प्रति, एग्रमेंट टू सब-लिज डीड की प्रति व अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण क्रम संख्या 2 व 3 के प्रकरणों में भी लिखित जवाब दाखिल किया गया है क्रम संख्या 2 व 3 के शिकायतकर्तागण द्वारा प्रकरणों में प्रतिउत्तर दाखिल की गयी है। क्रम संख्या 2 व 3 के शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल प्रतिउत्तर में विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि के ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया। उभयपक्षों के अभिवचनों'के आधार पर. निम्न प्रश्न-विरचित किये जाते हैं :- 4. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एकं-विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न We प्रश्न HTH इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या. परियोजना फोर्स jee soca होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया है कि a@rfas—i9 महामारी व अन्य फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है।

फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ॥ “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised 02) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को 4 — घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जों भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना ore |" माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, ‘M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/985 में पारित आदेश दिनांक 09-2-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"१2, That it is respectfully submitted,that it is normally experienced that in month of December depending,upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter offact, last year(20I8).8.days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as novconstruction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am)The-ban.imposed,could-be.partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” Aree सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-t-20:9 से दिनांक 44-02—2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33

दिन(6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक साँय 06 FLA सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन 5 —=>=_ तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त wifs—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं fear जोएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फीर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2:- प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

अग्रणी शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एग्रीमेंट टू सब-लीज दिनांक 08.02.20I8 को निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता को एग्रीमेंट टू सब लीज के अनुसार यूनिट का कब्जा मार्च 2024 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इसी क्रम में var तालिका में अंकित क्रम संख्या 2 व 3 के शिकायतकर्तागण द्वारा क्रमशः दिनांक 78.02.20I9 व 23.42.2049 wT Wie दू SS 6 सब लीज निष्पादित हुआ जिसके अनुसार क्रम संख्या 2 व 3 के शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा मार्च 2024 व दिसम्बर 202। में प्राप्त होना था। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में ओ.सी /सी.सी की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में लगभग 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। रेरा अधिनियम की emer—i9(4) में प्राविधान है कि :- "Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business*as a developer on account of suspension, or.revocation Of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottées, in caséithe allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed". उपरोक्त वर्णित प्राविधान में यह स्पष्ट है कि शिकातकर्ता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते है अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त विश्लेषण से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा क्रमशः मार्च 2024 व दिसम्बर 2024 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने, लिखित ! अजय

आपत्ति में यह स्वीकार किया है कि परियोजना विलम्बित हुयी है। विपक्षी की ओर से ओ.सी प्राप्त होने का कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब है परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay'in handing»over possession. The Respondent — Purchaser ought not:to be allowed to. reap the benefits of her own delay‘in'taking possession: " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो.तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " 8 al अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम: 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें were o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate,equal toMCLR.(Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों“के”“द्वारा“डिफॉल्ट" RAR में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८ा,२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्तागण की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं ARE के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तदूनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण की yea आवंटन पत्र,/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी द्वारा विलम्ब ब्याज क्रम संख्या 4 व 2 के शिकायतकर्तागण को दिनांक 04.04.2024 से व क्रम संख्या 3 के शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2022 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण द्वारा भुगतान की गयी धनराशि क्रमशः रु0 4,9,2,040 /, रु0 4,44,32,83/ एवं रु0 4,5,82,327,/ पर श८ा॥रक। प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें [ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली eR A समायोजित'की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशिक_से afte होने पर नियमानुसार प्रत्येक शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण'*प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की ' जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2४)())के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी नत्ाचओंइेःा 40 से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी ह उसी दर से गणना की जायेगी। 4. आदेश की एक-एक प्रतियाँ उक्त सम्बन्धित पत्रावालियों पर रखी जाए। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिनों में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता आदेश का क्रियान्वयन रेरा प्राधिकरण के माध्यम से करा सकेंगे। 7. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। “यम, छआड (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. Fewer विनियामंक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर i4