उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 206 की धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या a यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार वांछित xio उपलब्ध की तिथि | कब्जा दिये अनुतोष रसीद /साक्ष्य के जाने की अनुसार जमा तिथि धनराशि रु0 | 7, एिकावक07049792023 | gratia सिंह TBlock— | %0 22,50,000/ | 78.06.202 | 30.04.2023 | यूनिट P4, Plot पुर्नस्थापित No-2 किये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम अमिटेक बिल्डटेक इण्डिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत संस्थित करते समय शिकायत पृष्ठ पर अन्य (Others) अनुतोष अंकित किया गया था। तत्पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02.04.2024 को अनुतोष संशोधन प्रार्थना पत्र प्रस्तुत किया गया जिसके क्रम में शिकायत पृष्ठ पर अंकित अन्य अनुतोष के स्थान पर यूनिट पुर्नस्थापन किये जाने का अनुतोष अंकित किये जाने का अनुरोध किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल अनुतोष संशोधन प्रार्थना पत्र को पीठ द्वारा दिनांक 48.0.2024 को गुण-दोष के आधार पर स्वीकार किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने के लिए यह शिकायत संस्थित की गयी है। इस सम्बन्ध में शिकायकर्ता द्वारा अनुतोष संशोधन प्रार्थनापत्र पीठ के समक्ष प्रस्तुत किया गया था जिसे पीठ द्वारा दिनांक 48.0.2024 को स्वीकार करते हुए रेरा सिस्टम एनॉलिस्ट को kr पोर्टल पर vad अनुतोष अंकित किये जाने हेतु निर्देशित किया गया।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Sports Complex 4 यूनिट संख्या 8/0०७?१, Plot No-2 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि GO 22,50,000/-का भुगतान किया Prat ——= गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने की धमकी दी जा रही है जबकि पेमेंट प्लान के अनुसार विपक्षी को धनराशि WO 22,50,000,/ का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा परियोजना में विकास कार्य नहीं किया जा रहा है फिर भी विपक्षी द्वारा अवैधानिक धनराशि की मांग की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, भुगतान की गयी धनराशि की wire, प्रतिउत्तर व लिखित बहस की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि [संख्या (रु0) ॥] विपक्षी द्वारा जारी रसीद रसीद संख्या 00066 23.06.202 BO 5,00,000 / रसीद संख्या 00068 23.06.2024 रु0 9,00,000 / रसीद संख्या 00067 23.06.2024 BO 3,50,000 / रसीद संख्या 00009 05.06.2024 रु0 5,00,000/ कुल योग : [रु० 22,50,000 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना स्पोर्टस काम्पलेक्स wr में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण संख्या यूपीरेरापीआरजे257845 है। शिकायतकर्ता को परियोजना स्पोर्टस काम्पलेक्स में यूनिट संख्या पी।-02 आवंटित की गयी थी। शिकायतकर्ता की शिकायत प्री-मैच्योर होने के कारण निरस्त किये जाने योग्य है क्‍योंकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 30.04.2023 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 48.06.2024 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके टर्म एण्ड कंडीशन के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा दिनांक 30.t0.202 को प्रेषित इंटीमेशन फार पजेशन पर शिकायतकर्ता द्वारा अवशेश देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष कई शिकायतें योजित की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबंध के अनुसार धनराशि वापस किये जाने के लिए सम्पर्क किया गया परन्तु शिकायतकर्ता बचते रहे। विपक्षी द्वारा दिनांक 25.07.2022 को शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 2 SS

यूनिट की कुल कीमत wo 46,29,980/ के सापेक्ष धनराशि रु० 22,50,000/ का भुगतान किया गया है। विपक्षी ere wifas—9 प्रथम व द्वितीय लहर का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया कि विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और विपक्षी द्वारा दिनांक 47.04.2022 को विकास प्राधिकरण के समक्ष सी.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त करके अनुबंध दिनांक 48.06.2024 के अनुसार अर्नेस्ट मनी जब्त कर ली गयी है। अतः विपक्षी द्वारा अर्थदण्ड के साथ शिकायत निरस्त किये जाने व शिकायतकर्ता को धनराशि वापस लिये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति के समर्थन में नोटिस दिनांकित 6.07. 2022 व दिनांक 47.04.2022 को ओ.सी हेतु आवेदन प्रार्थना पत्र की रसीद की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल किया गया जिसमें विपक्षी की लिखित आपत्ति के प्रत्येक wae का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्त होने की कोई जानकारी नहीं थी। विपक्षी द्वारा wer अधिनियम की धारा 43 का उल्लंघन किया गया है क्योंकि अनुबंध पत्र न at ta प्राविधान के अन्तर्गत है और न ही पंजीकृत है। विपक्षी की परियोजना अभी भी पूर्ण नहीं है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना कोई सूचना दिये हुए यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा भूमि आवंटन निरस्त होने के दौरान अवैधानिक धनराशि की मांग की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि मॉडल एग्रीमेंट के अनुसार अर्नेस्ट मनी जब्त किये जाने का कोई प्राविधान नहीं है।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 04 मार्च 2020 को आवेदन फार्म के माध्यम से विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या we Ao 2 ब्लाक H- बुक करायी गयी थी। आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 8.06.2024 को एग्रीमेंट निष्पादित हुआ परन्तु एग्रीमेंट न तो रेरा के प्राविधानों के अनुसार है और न ही पंजीकृत है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिउत्तर की पुनवृत्ति की गयी है। 3 विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा 44(5) में यह प्राविधान दिया गया है कि :- 44-(5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause. उक्त से स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण से प्रभावित है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट अनुबंध की शर्तों, एकपक्षीय तरीके से तथा बिना किसी पर्याप्त कारणों से निरस्त की जाती है तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के समक्ष वाद प्रस्तुत कर सकते है। उपरोकतानुसार वाद सुने जाने तथा उक्त में निर्णय दिये जाने का क्षेत्राधिकार पीठ को प्राप्त है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैः- 4. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है अथवा नही तो, क्‍या शिकायतकर्ता की यूनिट पुर्नस्थापित कराई जा सकती है?

निस्तारण प्रश्न संख्या —: प्रश्न संख्या ge आशय का विरचित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है अथवा नहीं तो क्‍या शिकायतकर्ता की यूनिट पुर्नस्थापित करायी जा सकती है? इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 48.06.2024 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसकी शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जाना था परन्तु शिकायकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण शिकायतकर्ता डिफाल्टर की श्रेणी में है। विपक्षी द्वारा दिनांक 30.0.2024 को शिकायतकर्ता को इंटीमेशन फार पजेशन प्रेषित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष कई शिकायतें योजित की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबंध के अनुसार धनराशि वापस किये जाने के लिए सम्पर्क किया गया परन्तु शिकायतकर्ता 4 ्व्ण्ाा ज्टथ-+

बचते रहे। विपक्षी द्वारा दिनांक 25.07.2022 को शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत vo 46,29,080 / के सापेक्ष धनराशि Go 22,50,000// का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा कोविड-49 की प्रथम व द्वितीय लहर के कारण परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित होने का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया कि विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और विपक्षी द्वारा दिनांक 7.04.2022 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष सी.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये जाने के उपरांत अर्नेस्ट मनी की कटौती करते हुए शेष देय धनराशि शिकायकर्ता द्वारा प्राप्त किये जाने हेतु कई ईमेल व कैंसिलेशन पत्र प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता धनराशि लेने नहीं आए। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान वाद निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को जमा धनराशि प्राप्त करने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र भेजे गये लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट दिनांक 25.07.2022 को निरस्त कर दी गयी है।

पत्रावली पर उपलब्ध शिकायतकर्ता के आवंटन पत्र दिनांकित 48.06.2024 से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा 30.04.2023 में प्राप्त होना था। आवंटन पत्र के साथ संलगन शैड्यूल-ए के अनुसार शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 44,99,000 / थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 5050 प्रतिशत पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया जाना था। पेमेंट प्लान के अनुसार शिकायतकर्ता को 50 प्रतिशत धनराशि अनुबंध पत्र हस्ताक्षर किये जाने के समय तथा शेष 50 प्रतिशत धनराशि GO 22,49,500 / ऑफर ऑफ पजेशन के समय भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह कथन किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.:0202 को प्री पजेशन पेमेंट डिमांड नोटिस भेजकर अवशेष देय 5 ——_—Ss" धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु सूचित किया गया तथा विपक्षी द्वारा दिनांक 47.04.2022 को ait हेतु आवेदन किया गया है। इसके पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 25.07.2022 को शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी है।

यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी द्वारा प्री पजेशन डिमांड पेमेंट डिमांड नोटिस दिनाकित 30.0.2024 शिकायतकर्ता को प्रेषित किये जाने का कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा स्वयं यह तथ्य पीठ के समक्ष प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को प्री-पजेशन डिमांड नोटिस वर्ष 202 में शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया है जबकि उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी हेतु आवेदन वर्ष 2022 में किया गया है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अनुबंध पत्र के साथ संलग्नक शैड्यूल-ए (पेमेंट प्लान 50:50) के विरुद्ध मांग प्रेषित की गयी थी जिसका भुगतान किये जाने के लिए शिकायतकर्ता बाध्य नहीं था। अतः उपरोक्त तथ्यों के आलोक में विपक्षी द्वारा उठाया गया यह तर्क कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, संधारणीय नहीं है। इसके अतिरिक्त सामान्यतः यदि शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी का यह उत्तरदायी है कि वह भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 की धारा धारा 9.3 में उल्लेखित प्राविधानों के अनुसार कार्यवाही कर सकता है। धारा 9.3 में यह प्राविधानित है कि :- धारा 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and 6 = refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination.

उक्त प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान न किये जाने पर मांग पत्र, अनुस्मरण पत्र तथा प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किये जाने का प्राविधान है जिसे विपक्षी द्वारा अनुसरण नहीं किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अनुबंध के अनुसार निर्धारित समय अवधि में परियोजना पूर्ण किये जाने तथा सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने का कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध की शर्तों का पालन करते हुए विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष 50 प्रतिशत धनराशि का भुगतान पूर्व में ही किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा शेष 50 प्रतिशत धनराशि का भुगतान ऑफर ऑफ पजेशन के समय किया जाना था परन्तु वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन प्रेषित किये जाने का कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा केवल ओ.सी हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किये जाने का साक्ष्य दाखिल किया गया है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष शेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 30.40.202 को प्रेषित प्री-पजेशन मांग पत्र अवैधानिक होने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना अवैधानिक है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जाने का कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है।

उपरोक्त वर्णित तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना अवैधानिक है। इसलिए शिकायतकर्ता की यूनिट पुर्नस्थापित करायी जा सकती है और शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या 4 Peake किया जाता है। ss 7. उपरोक्त प्रश्न का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करना सुनिश्चित करें | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता Rr प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ee eT ee eee as ‘ -2s2> (डा०दीपक स्वरूप WaT) कक सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर