U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Hearing Bench-3 Order under Section 38/40/63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint No. : NCR144 / 04 / 404764 / 2023 Sanjay Nawani and Kajol Nawani v. ATS Realty Pvt. Ltd. In the case in question, the file was reserved for orders. From a perusal of the file, it is evident that the following orders were passed by the Bench in the case under Section 34 of the RERA Act on dated 24.09.2023:-- i. The respondent is directed to complete all amenities of the unit allotted to the complainants as per agreement and ensure handover of possession with O.C. / C.C. by 30 November 2023, and obtain payable stamp duty and get registry executed as per rules.

2. The respondent shall ensure payment of interest of MCLR+! percent to the lead complainant on the amount deposited by the complainant, Rs. 33,83,679,/, from dated 04.09.2049 until the date of receipt of O.C./C.C. or offer of possession, whichever is later. This amount of interest shall be adjusted in the amount to be paid in final payment. In case the interest amount exceeds the payable amount, it shall be refunded to the complainant as per rules. In view of the Force Majeure period, interest shall not be calculated for delay in the project from dated 25.03.2020 to dated 25.09.2020. Also, if there are any Over Dues of the complainant, interest for this period shall not be payable on them either. In cases of other complainants, interest will be calculated on the amount indicated against each complainant in accordance with the allotment letter, agreement from after the date of handing over possession indicated in the table.

The respondent is directed that as per Section 2(za)(i) of the RERA Act, 20.6, if any interest rate is charged by the promoter upon allottee's default after RERA came into force, interest at the same rate shall be paid to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on delayed payment, interest will be payable by the complainant also at the interest rate of MCLR+ percent. If any amount has been charged from the allottee for delay at a higher rate after RERA came into force, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate. One copy each of this order be placed on the respective files. Violation of this order shall be punishable under Section 63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6. If this order is not complied with by the respondent, the complainants will be able to get the order executed through the RERA Authority. The order be uploaded on the portal. The respondent did not comply with the order dated 24.09.2023 passed by the Bench under Section 34 of the RERA Act, due to which the complainant filed an application dated 25.04.2024 for execution of order in the case in question, upon which notice was issued by the Deputy Secretary, RERA on dated 08.05.2024 directing the respondent to comply with the said order by dated 34.05.2024 and submit compliance report, but compliance report was not submitted by the respondent.

Thereafter, show cause notice dated 42.06.2024 was issued by the Deputy Secretary directing the respondent to comply with the said order by dated 30.06.2024 and submit compliance report along with explanation, but compliance report was not submitted on behalf of the respondent. After notice was issued by the Authority under Section 38/40/63, hearings were conducted by the Bench on dated 42.09.2024, 44.2.2024, and 08.04.2025. Opportunity was provided to the respondent to file compliance report, but upon failure by the respondent to file compliance report, the opportunity of the respondent to file compliance report was closed by the Bench on dated 08.04.2025, but during hearing it was stated by the respondent that they had received the occupancy certificate in the year 2022. From the above it is clear that no such evidence has been presented on record on behalf of the respondent to show that the respondent had complied with the order within the stipulated period 30 November 2023 in accordance with the order dated 24.09.2023 passed by the Bench under Section 34 of the RERA Act.

The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be resolved expeditiously. For fulfilling this objective, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority have been mentioned in Section 34(g) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The following provision is in Section 34(g):- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" As per the provision of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the Authority has been empowered that if default is committed by the promoter in respect of obligations cast upon it, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section 38 of the RERA Act is as follows:- "38. (1) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure.

(3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act is as follows:- "40. (1) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed."

In Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if the promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose penalty against the promoter up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter. Section 63 is as follows:- "63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority." Here it is noteworthy that Section 40 falls under Chapter 5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section 63 falls under Chapter 8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions, it is clear that under the RERA Act, the Authority has been empowered to execute its orders under Section 40 upon failure of the promoter to comply with orders, and impose penalty on the promoter under Section 63. The Authority can take both actions simultaneously. From the above analysis and facts, it is clear that the respondent has not complied with serial numbers "4 and 2" of the order dated 24.09.2023 passed by the Bench.

In view of the above facts, the file is referred for hearing on dated 04.4.2025 before the Adjudicating Officer for proceedings of physical possession and registry of the unit in accordance with serial number 4 of the order dated 24.09.2023 under the powers vested in Rule-24 of the RERA Rules 2006. Secretary, U.P. RERA, take action as per rules to issue recovery certificate for delay period interest on the amount deposited by the complainant in accordance with serial number “2” of the order passed under Section 34 on dated 24.09.2023, and ensure making the file available to the Adjudicating Officer before the hearing date 04..4.2025. If during proceedings under Rule 24 the Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order dated 24.09.2023 under Section 34 is not being ensured by the respondent / promoter, in such event the Adjudicating Officer may refer the matter back to the Bench for proceedings under Section 63 of the RERA Act. The order be uploaded on the portal. 23-87-2025- (Dr. Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddha Nagar

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर444 / 04 / 404764 / 2023 संजय नवानी व कजोल नवानी बनाम ए.टी.एस. रियलटी प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा ww अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 24.09.2023 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:-- i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 नवम्बर 2023 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.09.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि GO 33,83,679,/ पर MCLR+! प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र,अनुबन्ध के अनुरूप उक्त तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से प्रत्येक शिकायतकर्ता के सम्मुख

अंकित धनराशि पर ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20.6 की धारा Aza) अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। इस आदेश का Verda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ exw अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.09.2023 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 25.04.2024 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 08.05.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 34.05.2024 तक SH आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन ARN WIT करें, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 42.06.2024 को जारी

करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 30.06.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। oe 2 प्राधिकरण द्वारा धारा-38 / 40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 42.09.2024, 44.2.2024 एवं 08.04.2025 को सुनवाई की गयी। विपक्षी को अनुपालन आख्या दाखिल किये जाने का अवसर प्रदान किया गया परन्तु परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल न करने पर पीठ द्वारा दिनांक 08.04. 2025 को विपक्षी का अनुपालन आख्या दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया परन्तु सुनवाई के दौरान विपक्षी द्वारा कहा गया कि उन्हें वर्ष 2022 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 24.09.2023 के अनुसार निर्धारित अवधि 30 नवम्बर 2023 तक आदेश का अनुपालन कर दिया हो। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीत्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः-

734(8), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. se 3 (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any ‘person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of

the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, रू 2 4 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह we है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.09.2023 के क्रम संख्या “4 व 2” का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली ka नियमावली 2006 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 24.09.2023 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 04.4.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, GURU, fale 24.09.2023 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “2” के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिंथि 04..4.2025 से पूर्व न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34 दिनांक 24.09.2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में tr अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —— 5 कि _कन्‍न ————— aan 23-87-2025- (sto दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 5