U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Bench-2 (former Bench-4) Proceedings under Section-38, 40 and 63 Presiding Officer:- Shri Harish Tripathi Adjudicating Officer / Delegated Officer Complaint Number:- NCRI44/0/40466/2023 Rahul Gupta and Sunita Gupta versus Capital Infratechhomes Private Limited "Exercising powers conferred under Section-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, on the basis of decision taken by the Authority regarding delegation, the present complaint is being disposed of by exercising delegated powers under Office Memo No.-6304 / U.P RERA/Admin./Del./S-8i/2026-27 dated 49.06.2026." Application has been submitted by the allottee / complainant for execution proceedings of order under Section-38, 40 and 63 of the RERA Act and other relevant legal provisions on the ground of failure to comply with the order passed earlier under Section-34. The matter was presented for hearing under Section-38, 40, 63 on date 22.04.2025, 0.05.2025, 40.2.2025 and date 06.07.2026. On behalf of the complainant, their learned counsel Ms. Malini appeared and the respondent was absent. After hearing arguments of the complainant, the file was reserved for orders.

By submitting an application through the RERA portal on date 44.09.2024, the complainant informed that the order dated 23.07.2024 passed by the Bench has not been complied with by the promoter / respondent. On the basis of execution application submitted by the complainant, notice was issued to the respondent under Section-38, 40, 63 on date 08.0.2024 directing them to comply with the order by date 25.0.2024 and submit a compliance report. The respondent, uploading their compliance report on the RERA portal on date 08.08.2025, informed that upon completing the project, O.C. / C.C. has been obtained from the competent development authority on date 28.08.2023, whereafter offer of possession of the unit in question was also sent to the complainant, but no reaction has been expressed by the complainant on the offer of possession. Therefore, the respondent requested the Hon'ble Bench to direct the complainant that they may obtain possession of the unit in question upon payment of delayed charges against the said unit.

The complainant, uploading their reply on the RERA portal on date 20.03.2026, stated that construction work of the project has not currently been completed by the respondent and O.C. / C.C. has not been obtained from the competent development authority, nor has a legal possession offer letter for the unit in question been sent by them, whereas demand is being made by the respondent through the compliance report claiming an amount of Rs. 60,54,694/- as outstanding, which is a completely illegal demand. Therefore, the complainant informed that the order passed by the Bench under Section-34 has not been complied with by the respondent till date. On the basis of the aforesaid averments, the complainant requested to provide possession of the unit along with interest for delayed period. No evidence / proof has been uploaded and filed by the respondent on the RERA complaint page to show that in compliance with the order dated 23.07.2024 passed by the Bench under Section-34, physical possession of the unit has been provided to the complainant by adjusting accounts and getting conveyance deed executed and registered. The respondent has failed to comply with the order passed by the Authority. Execution of the order passed by the Authority is necessary. In the case in question, after hearing both parties, order was passed by the Authority under Section-31 on date 23.07.2024 directing the respondent to provide possession and make payment of delay interest to the complainant.

Perusal of the file reveals that the order dated 23.07.2024 passed by the Bench under Section-34 has not been complied with by the respondent. Upon contravention by the promoter of the obligations cast under the RERA Act and the rules and regulations made thereunder, power has been conferred upon the Authority under Section-38 of the RERA Act to impose penalty or interest. The provisions of Section-38 of the RERA Act are as follows:- Sec. 38 Powers of Authority:- (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest,in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estale project; (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India.

Section-40(ll) of the RERA Act provides that if a promoter, allottee or real estate agent fails to pay interest or penalty or compensation ordered by the Authority, penalty or interest or compensation shall be recovered as arrears of land revenue. Section-40(2) provides that in case of failure to comply with orders and directions passed by the Authority, the order and direction shall be enforced in the prescribed manner. The provisions of Section-40(4) and 40(2) are as follows :- Sec. 40. Recovery of Interest or penalty or compensation and enforcement of order etc; () If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

In Section-40(2), it is provided that orders / directions passed by the Authority shall be enforced in the prescribed manner. The manner of executing orders and directions of the Authority is prescribed in Rule-24 of the RERA Rules, 2046. Rule-24 of the RERA Rules, 206 is as follows:- Rule 24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 provides that if the promoter fails to comply with or contravenes orders or directions passed by the Authority, the Authority may impose penalty against the promoter. Section-63 of the RERA Act is as follows:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” It is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to offences, penalties and adjudication. From perusal of the above provisions, it is clear that the Authority has the right and power to execute its order and impose penalty. Proceedings of execution of order and penalty can be conducted together. In light of the above facts and circumstances, the file is referred to the Hon'ble Adjudicating Officer under powers vested in Rule-24 of the RERA Rules, 2046 for providing physical possession of the unit after getting conveyance deed executed and registered in favour of the complainant.

Both parties are directed to appear before the Hon'ble Adjudicating Officer for hearing on date 46.40.2026. Secretary, U.P. RERA to take action as per rules for issuing a recovery certificate for the amount of delayed period interest as per paragraph-02 of the order dated 23.07.2024 passed under Section-31 in the case in question. After issuance of the recovery certificate, ensure making the file available to the Hon'ble Adjudicating Officer prior to hearing date 46.40.2026. If during proceedings of Rule-24, the Hon'ble Adjudicating Officer finds that there is failure to comply with or contravention of the orders / directions given in the order dated 23.07.2024 passed under Section-34, then in such circumstance the Hon'ble Adjudicating Officer may refer the case in question back to the Bench for proceedings under Section-63 of the RERA Act. The order be uploaded on the portal.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 पीठासीन अधिकारी:- श्री हरीश त्रिपाठी न्यायनिर्णायक अधिकारी / प्रत्यायोजित अधिकारी शिकायत संख्या:- NCRI44/0/40466/2023 राहुल गुप्ता एवं सुनीता गुप्ता बनाम कैपिटल इंफ्राटेकहोम्स प्राइवेट लिमिटेड “भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-8 में प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए प्राधिकरण द्वारा प्रत्यायोजन के सम्बन्ध में लिये गये निर्णय के आधार पर जारी कार्यालय ज्ञाप संख्या-6304 / U.P RERA/Admin./Del./S-8i/2026-27 दिनांक 49.06.2026 के द्वारा प्रत्यायोजित शाक्तियों का प्रयोग करते हुए wera शिकायत का निस्तारण किया जा रहा है।” धारा-34 के अधीन पूर्व में पारित आदेश का अनुपालन करने में असफल रहने के आधार पर रेरा अधिनियम की धारा-38, 40 एवं 63 तथा अन्य सुसंगत विधिक प्राविधानों के अन्तर्गत आदेश के क्रियान्वयन की कार्यवाही किये जाने हेतु आवंटी /शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन प्रस्तुत किया गया है। WATT प्रकरण को धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 22.04.2025, 0.05.2025, 40.2.2025 व दिनांक 06.07.2026 को प्रस्तुत किया गया। शिकायतकर्ता की ओर से उनकी विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित हुईं एवं विपक्षी अनुपस्थित | शिकायतकर्ता के तर्को को सुनने के पश्चात पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी।

शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 44.09.2024 को प्रार्थना पत्र प्रस्तुत कर यह सूचित किया गया कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 23.07.2024 का प्रमोटर /» विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत कियान्वयन आवेदन के आधार पर धारा-38,/40,/63 के अधीन दिनांक 08.0.2024 को विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 25.0.2024 तक आदेश का अनुपालन कर अनुपालन आख्या' प्रस्तुत करने हेतु निर्देशित किया गया | विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या' रेरा पोर्टल पर दिनांक 08.08.2025 को अपलोड करते हुए अवगत कराया गया है कि उनके द्वारा परियोजना को पूर्ण करते हुए दिनांक 28.08.2023 को सक्षम विकास प्राधिकरण से ओ.सी /सी.सी प्राप्त कर लिया गया है, जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा का प्रस्ताव भी प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे के प्रस्ताव पर कोई प्रतिकिया व्यक्त नहीं की गयी है। अतः विपक्षी द्वारा माननीय पीठ से अनुरोध किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को निर्देशित करें कि वह उक्त यूनिट के सापेक्ष विलम्ब शुल्क का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं.

शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल पर अपना उत्तर दिनांक 20.03.2026 को अपलोड करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए समक्ष विकास प्राधिकरण से ओ.सी /सी.सी प्राप्त भी नहीं किया गया है और न ही उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट का विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या' के माध्यम से 60,54,694 /- रूपये की धनराशि को बकाया बताते हुए मांग की जा रही है, जोकि पूर्ण रूप से अवैध मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अभी तक अनुपालन नहीं किया गया है। उपरोक्त अभिकथनों के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा ara के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 23.07.2024 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा खाते का समायोजन कर, हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान कर दिया गया हो। विपक्षी प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन करने में असफल रहा है। प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का कियान्वयन कराया जाना आवश्यक है। प्रश्नगत प्रकरण में उभयपक्षों को सुनने के पश्चात प्राधिकरण द्वारा asi के अधीन दिनांक 23.07.2024 को आदेश पारित करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा तथा विलम्ब ब्याज का भुगतान किये जाने का विपक्षी को निर्देश दिया गया था।

पत्रावली के अवलोकन से प्रकट होता है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अधीन पारित आदेश दिनांक 23.07.2024 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। रेरा अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों एवं विनियमों के द्वारा डाली गयी बाघ्यताओं का प्रोमोटर द्वारा उल्लंघन किये जाने पर रेरा अधिनियम की धारा-38 के अधीन प्राधिकरण को शास्ति या ब्याज अधिरोपित करने की शक्ति प्रदान की गई है। रेरा अधिनियम की धारा-38 के प्राविधान निम्नवत है:- Sec. 38 Powers of Authority:- (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest,in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estale project; रेरा अधिनियम की धारा-40(॥) में प्राविधान किया गया है कि यदि प्रोमोटर, आवंटी अथवा भू-सम्पदा अभिकर्ता प्राधिकरण द्वारा आदेशित शास्ति अथवा ब्याज अथवा प्रतिकर का भुगतान करने में असफल रहता है तो शास्ति अथवा ब्याज अथवा प्रतिकर को भू-राजस्व के

(b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. बकाये के रूप में वसूल किया जायेगा। धारा-40(2) में यह प्राविधान किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश व निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहने की दशा में आदेश व निर्देश का कियान्वयन विहित रीति से किया जायेगा। धारा-40(4) व 40(2) के प्राविधान निम्नवत है :- Sec. 40. Recovery of Interest or penalty or compensation and enforcement of order etc; () (2) धारा-40(2) में If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

यह प्राविधान किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों / निर्देशों का कियान्वयन विहित रीति से किया जायेगा। प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को कियान्वित करने की रीति Rr नियमावली, 2046 के नियम-24 में विहित की गयी है। रेरा नियमावली, 206 का नियम--24 निम्नवत्‌ है:- Rule 24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 में यह प्राविधान किया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों या निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहता है अथवा उल्लंघन करता है तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध शास्ति अधिरोपित कर सकता है रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि प्राधिकरण को अपने आदेश का कियान्वयन कराने तथा शास्ति अधिरोपित करने का अधिकार एवं शक्ति प्राप्त है। आदेश का fear एवं शास्ति की कार्यवाही साथ-साथ की जा सकती है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों के प्रकाश में पत्रावली रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर ये जाने हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को संदर्भित की जाती है। Page 4

उभयपक्षों को निर्देशित किया जाता है कि वे दिनांक 46.40.2026 को सुनवाई हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष उपस्थित हों। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रश्नगत प्रकरण में asi के अच्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 23.07.2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही करें। वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने के पश्चात पत्रावली को सुनवाई की तिथि दिनांक 46.40.2026 से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 23.07.2024 में दिये गये आदेशों /निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहा है या उनका उल्लंघन किया गया है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रश्नगत प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Page 5