उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की | कब्जा दिये वांछित अनुतोष io उपलब्ध रसीद के तिथि जाने की तिथि अनुसार जमा धनराशि रु0 L T | NGRI44/0/I04604/2023 | weit अहमद | N-20 | ®0 25,44,044/ | 76.0.205 | 3t 0.208+6 | यूनिट का कब्जा खान व सुफिया माह अनुग्रह | एवं विलम्बित खातून अवधि अर्थात | अवधि का ब्याज — = -अप्रैल 20॥9 © | दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एपीवी रिएलटी लिमिटेड शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के लिए यह शिकायत संस्थित की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Ajnara Homes (Phase-2 Tower N & 0) में यूनिट संख्या N-L04 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 25,4,044 /—HT भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि यूनिट संख्या 404 वर्ष 205 में बुक करायी गयी थी। लेकिन आज की तिथि तक विपक्षी की परियोजना पूर्ण नहीं है। अनुबंध दिनांक t6.20.20i5 के क्लाज 9.4 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 34.:0.20i8 तक प्राप्त होना था। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र व कब्जा की तिथि 5 वर्ष बीत जाने के सम्बन्ध में कई बार सम्पर्क किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 43,90,:82/ है जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार दिनांक 48.42.205 तक रु0 25,4044 / का भुगतान किया जा चुका है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। कर जाए शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, मांग पत्र, यूनिट निरस्त किये जाने के लिए सूचना पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम | विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी : रसीद संख्या 50752 06.0.2045 BO 3,52,000 / रसीद संख्या 52235 06.44.2045 रु0 4,07,044 / रसीद संख्या 52684 23.7.205 BO 5,00,000 / रसीद संख्या 52920 28.4.2045 रु0 6,48,000 / रसीद संख्या 53880 48.2.2045 रु0 9,0,000/

कुल art: [रु० 25,7,044/7 विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर प्रदान दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल न करने पर पीठ द्वारा दिनांक. 40.04. 2024 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया। पीठ द्वारा दिनांक 30.04.2024 को विपक्षी को लिखित बहस दाखिल किये जाने की अनुमति दीं गयीं। तत्पश्चात विपक्षी की ओर से लिखित बहस दाखिल की गयी। विपक्षी की ओर से लिखित बहस में यह उल्लिखित किया गया कि शिकायतकर्ता को परियोजना अजनारा होम्स में यूनिट संख्या एन-404 आवंटित की गई थी जिसके सापेक्ष दिनांक t640.20:5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है। आवंटित यूनिट की बेसिक कीमत wo 48,90,82/ है। विपक्षी द्वारा दिनांक 25.06. 2oi9 को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हो जाने के उपरांत ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने की प्रति एनेक्चर-ए है। विपक्षी द्वारा दिनांक 45.04.2022 को शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र भेजा गया परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि भुगतान करने में असफल रहा है। मांग पत्र दिनांकित 4.04.2022 की प्रति waa है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.2.2022 को यूनिट निरस्त किये जाने की प्रक्रिया शुरु कर दी गयी। इसके उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न करने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 23.2.2022 को यूनिट निरस्त कर दी गयी जिसकी प्रति एनेक्चर सी व डी है। विपक्षी द्वारा रेर नियमावली 2048 का रुल 93 का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि 2 So

शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा 2डी के अनुसार आवंटी नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 7588 / 2042 सतीश Tar बनाम सुधीर रावल का संदर्भ अंकित किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वार रेरा अधिनियम की धारा 46) व श्री हनुमान कॉटन मिल्स व अन्य बनाम टाटा एयरक्राफ्ट लिमिटेड (o7ovediene(s)i27) का भी संदर्भ अंकित किया गया है। अतः: विपक्षी द्वारा शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. क्या विपक्षी द्वारा gerd यूनिट का निरस्त किया जाना वैधानिक है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4 -:_ प्रश्न संख्या 4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा vera यूनिट का निरस्त किया जाना वैधानिक है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित बहस में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर शिकायतकर्ता को दिनांक 09.42.2022 को यूनिट निरस्त किये जाने के लिए सूचित किया गया। इसके उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न करने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 23.:2.2022 को यूनिट निरस्त कर दी गयी।

पत्रावली के अवलोकन से विदित॒ है कि विपक्षी ने लिखित बहस में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर वि५॥) glx शिकायतकर्ता को आप॑टिश afc [lig 28.2.2022 को निरस्त कर दी गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षारित आवंटन पत्र के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु० 48,90,92/ है जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा रु0 25,(4,044,/ का भुगतान किया जा चुका है अर्थात शिकायतकर्ता द्वारा 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। = 3 उक्त के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा 9.3(॥) में यह प्राविधानित है कि :- धारा 9.3 ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund thé money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and _ this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination.

उपरोक्त से स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के 3 नोटिसों का लगातार अनदेखी करते हुए धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी आवंटित यूनिट को निरस्त करके शिकायतकर्ता को बुकिंग धनराशि की कटौती करते हुए अवशेष धनराशि वापस भुगतान किया जाएगा। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने से पूर्व शिकायंतकर्ता को 30 दिन पूर्व सूचित भी किया जाएगा। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किये जाने की तिथि 23.2.2022 से पूर्व शिकायतकर्ता को 3 नोटिस भेजे जाने का कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा केवल दिनांक 09.42.2022 को प्री निरस्तीकरण पत्र शिकायतकर्णा को प्रेषित किगा गगा और उमक्रे 44 दिन बाद दिनांक 23.2,2022 को यूनिट निरस्त कर दी गयी। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उपरोक्त वर्णित प्राविधान का पालन नहीं किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से यह भी स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह उपरोक्त वर्णित रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता को बकाया जमा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर 4 TSS प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करें। विपक्षी द्वारा wera शिकायत में शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में प्री 'निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.2.2022 को प्रेषित कर चेतावनी दी गयी परन्तु उसके उपरांत विपक्षी द्वारा उक्त नियमों के अनुसार शिकायतकर्ता को कोई नोटिस प्रेषित नहीं किया गया। बल्कि विपक्षी के द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट को निरस्त करते हुए, निरस्तीकरण पत्र दिनांक 23.2.2022 शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया।

पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अक्टूबर 208 तथा 6 माह AGE अवधि के साथ अर्थात अप्रैल 2049 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा लिखित बहस में यह भी उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.06.20I9 को ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है परन्तु पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी को अभी तक ओ. सी प्राप्त नहीं हुआ है। इससे यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित रही | चूंकि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया। इस कारण से स्पष्ट है कि विपक्षी के पक्ष पर समय से परियोजना पूर्ण न करने का डिफाल्ट है जिस कारण विपक्षी हु भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा 9.3(ii) का लाभ नहीं ले सकता। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा उपरोक्त वर्णित भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय ,//पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा 9.3(॥) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि शिकायतकर्ता को वापस नहीं की गयी है। यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट weer /निरस्त नहीं करायी गयी है तथा विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य भी क्रेता को आवंटित की जा चुकी हो। हिल 5 उपरोक्त वर्णित परिस्थितियों से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक नहीं है। तदनुसार प्रश्न

संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 6.0.2045 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 34.0.2048 तथा 6 माह aque अवधि के साथ अर्थात अप्रैल 2049 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में ओसी प्राप्त किये जाने के लिए सक्षम प्राधिकरण में किये... गये आवेदन की प्रति दाखिल की गयी है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है, जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The

Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " SS उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section. 8(])(b)Jays down that if the-promoter fails-to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The

obligation-imposed- on-the promoter to-pay- interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. : अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, पी शज्य सरकाए द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 7.0.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) ———S परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ८7२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है-कि यदि-शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता a) tr की धारा-2(28)(00)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों व न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। तदूनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश ।. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.209 से ओ.सी,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा SS 8

धनराशि BO 25,44,044 /पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(28)(0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। प्रश्गगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश एवं WIA आदेश को तदनुसार समाप्त किया जाता है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता Ww प्राधिकरण फे माध्यग रो आदेश का eT करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a 2उकअक3 दादा 2025 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Wager 9