उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी — श्री टी. वेंकटेश, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल मूल्य | जमा धनराशि I. | फ्टारा44/05008960/2023 जय प्रकाश त्यागी ट-204.._ |25,80,000 /- | 5,57,200/— 2. | सटारा44/07704584/2023 | अनुपम कुमार गोस्वामी Shop-30 | 45,00,000 /- | 9,00,000 /— एवं वैशाली गोस्वामी 3. इटारा440/98637/2023 श्रीमती रितु गुप्ता H-904 7,00,500/— | 6,45,494 /— बनाम मैसर्स सुपर सिटी डेवलपर्स प्रा. लि. शिकायतकर्ता जय प्रकाश त्यागी के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना Mayfair Residency से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से wad शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- ८२44/05/08960/2023 जय प्रकाश त्यागी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mayfair Residency में दिनांक 04.03.20 को यूनिट Wren ८-7204 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 25,80,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 5,57,200 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा जून, 20:4 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही कब्जा प्रदान किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के एब86 विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र दिनांकित 04.03.2044, यूनिट संख्या-0-204 के सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांकित 22.06.2044, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, लिखित बहस, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित उत्तर दाखिल करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mayfair Residency के टॉवर-2 में आवेदन फॉर्म दिनांकित 04.06.2044 के माध्यम से यूनिट We-c-i204 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.06.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार यूनिट का कूल बिक्री मूल्य 25,80,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा मात्र 4,08,200/— रुपये का धनराशि का भुगतान किया गया। आवंटन पत्र में उललेखित बुकिंग की शर्तों पर शिकायतकर्ता द्वारा स्पष्ट रूप से एवं अपनी स्वेच्छा व सहमति व्यक्त की गयी थी, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा विधिवत-हस्ताक्षर किये गये थे। शिकायतकर्ता द्वारा ऋण प्राप्त कर भुगतान करने के लिए विपक्षी एवं केनरा बैंक के मध्य दिनांक 25.04.2043 को त्रिपक्षीय अनुबन्ध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा त्रिपक्षीय अनुबन्ध के नियम एवं शर्तों के अनुसार वित्तीय दायित्वों का अनुपालन न करने के कारण त्रिपक्षीय अनुबन्ध विधिपूर्वक समाप्त कर दिया गया था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य अप्रत्याशित घटनाओं एवं कंपनी के नियंत्रण से बाहर होने के कारण विलम्बित हुआ। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा अपने आदेश दिनांक 05.42.2024 में स्पष्ट रूप से निर्देश दिये गये हैं कि विधिवत जारी किये गये परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र के बिना यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया जा सकता है, जिस कारण विपक्षी द्वारा आवंटियों को उनकी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया। ऐसे में विपक्षी परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किये बिना किसी भी आवंटी को उनकी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं कर सकता है और विपक्षी अपने नियंत्रण से बाहर अप्रत्याशित परिस्थितियों का सामना कर रहा है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि varia. aa में मा. एन.जी.टी. के आदेश दिनांक 09.44.2047 से 8 दिनों के लिए, दिनांक 29.40.2048 से 46 दिनों के लिए, ई.पी.सी.ए. के आदेश दिनांक

05..209 से 5 दिनों के लिए एवं माननीय सर्वोच्च न्यायाल के आदेश दिनांक । 04.4.20i9 से 36 दिनों के लिए लागू थे। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 44.02.2020 के अन्तर्गत रात के समय निर्माण कार्य Page 2 FZ पर रोक लगा दी गयी थी। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि कोविड-49 महामारी के प्रसार को रोकने के लिए सबसे कठोर कार्रवाई की गयी और पूरे देश में 24 मार्च, 2020 से राष्ट्रव्यायी लॉकडाउन लागू कर दिया गया, जिसे विभिन्‍न अधिसूचनाओं द्वारा आगे बढ़ाया गया और 43 मई, 2020 को वित्त मंत्रालय द्वारा कोविड-49 को अप्रत्याशित घटना घोषित किया किया। तदनुसार रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण को रियल एस्टेट परियोजनाओं की पूर्णता तिथि को छह माह तक बढ़ाने की सलाह दी गयी, जिसे माननीय उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 24.05.2020 को अपनी अधिसूचना के माध्यम से स्वतः संज्ञान लेते हुए परियोजनाओं की पूर्णता तिथि को छह माह तक बढ़ा दिया गया। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि दिनांक 42.04.2024 से 24.07.2024 की अवधि के दौरान राज्य .में निर्माण गतिविधि पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया था, जिस कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण रूप से स्थगित रहा और परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नमत शिकायत को खारिज किये जाने एवं शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि को वापस करने की अनुमति प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, आवंटन पत्र दिनांकित 22.06.2044, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस /प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mayfair Residency के टॉवर-८ में i2" फ्लोर पर यूनिट We-c-204 बुक करायी गयी थी, जिसके 'सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.06.204 को एक अनुबन्ध हस्ताक्षरित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 36 माह अर्थात जून, 2044 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का आश्वासन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया हैं :- क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर RH प्राविधान लागू नहीं होगें और क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है ? Page 3 a 2. क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्चु संख्या-04 बिन्दु संख्या-04, इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है एवं क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 202 मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा. लि. बनाम उ.प्र. राज्य व अन्य में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. "From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20i6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आती हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के ऑब्जर्वेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें |

विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसकी पंजीकरण संख्या-एशराह्रर&ए२7852 है। अतः वर्णित तथ्यों क॑ आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसारं बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 Page 4 निस्तारण बिन्दु संख्या-02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mayfair Residency के टॉवर-८ में 2" फ्लोर पर यूनिट संख्या-- C-204 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.06.20 को एक अनुबन्ध /आवंटन पत्र हस्ताक्षरित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 36 माह अर्थात जून, 2074 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का आश्वासन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mayfair Residency के टॉवर--८ में आवेदन फॉर्म दिनांकित 04.06.2044 के माध्यम से यूनिट संख्या-८- 204 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.06.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित किया. गया, जिसके अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 25,80,000,/- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा मात्र 4,08,200/— रुपये का धनराशि का भुगतान किया गया। आवंटन पत्र में उल्लेखित बुकिंग की शर्तों पर शिकायतकर्ता द्वारा स्पष्ट रूप से एवं अपनी west व सहमति व्यक्त की गयी थी, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा विधिवत हस्ताक्षर किये गये थे। शिकायतकर्ता द्वारा ऋण प्राप्त कर भुगतान करने के लिए विपक्षी एवं केनरा बैंक के मध्य दिनांक 25.04.2043 को त्रिपक्षीय अनुबन्ध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा त्रिपक्षीय अनुबन्ध के नियम एवं शर्तों के अनुसार वित्तीय दायित्वों का अनुपालन न करने के oreo Praia अनुबन्ध विधिपूर्वक समाप्त कर दिया गया था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य अप्रत्याशित घटनाओं एवं कंपनी के नियंत्रण से बाहर होने के कारण विलम्बित हुआ। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा अपने आदेश दिनांक 05.42.2024 में स्पष्ट रूप से निर्देश दिये गये हैं कि विधिवत जारी किये गये परियोजना के पूर्णता --पत्र के बिना यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया जा सकता है, जिस कारण विपक्षी द्वारा आवंटियों को उनकी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया Page 5

गया। ऐसे में विपक्षी परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किये बिना किसी भी आवंटी को उनकी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं कर सकता है और विपक्षी अपने नियंत्रण से बाहर अप्रत्याशित परिस्थितियों का सामना कर रहा है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने एवं शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि को वापस करने की अनुमति प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। WI एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section व8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट अनुबन्ध,/आवंटन पत्र दिनांकित 22.06.20 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित Page 6 है, जिसके पृष्ठ संख्या-06 GS weR-5 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध/आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह की अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 27.06.20i4 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 2206204 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक आवंटन /अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन /अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन /अनुबन्ध में विलम्ब के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्रावधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्रावधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-48 दिनाक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग--2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 07.05.20i7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 07.05.20i7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी | रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Page 8 Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के wax 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the . Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:""

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को धटाएफा प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका Page 9 we संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित. एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ७४८7/ए+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध /ie के द्वारा मॉडल Gite के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

ए7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 / से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर' .. द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा | degre बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है। Page 0

| उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिद्स को अनुबन्ध / आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय tera शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (जय प्रकाश त्यागी) को दिनांक 22.06.20i4 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबन्ध /आवंटन पत्र में निर्धारित दर के अनुसार व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक : ale 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब (हितु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकाग्रतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अन्य - शिकायतकर्तागण के प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध,/आवंटन पत्र के अनुरूप TRIAGE विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2७)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4... विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किये जाने में विलम्ब किया Page 2 a गया है तो वह रेरा आने (दिनांक 0१.05.2047) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार एवं रेरा आने के उपरांत MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से ब्याज देय होगा एवं अन्य शुल्क के मद में फ्लैट आवंटन» अनुबन्ध के अनुसार ही धनराशि की मांग की जाएगी। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 7. शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित He |

(ने आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। & BL an NB | on) 3 ८ e ¢ (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a « Page 2