E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई te—-0 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/0/04545/2023 सागर सुदान बनाम महालक्ष्मी इन्फ्राहोम प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 28-03-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता wa एवं उनकी ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कुशवत्स उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री लाल मन यादव उपस्थित हुए। उभय पक्षों के cof को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 24-04-2024 को नियत की गयी तथा दिनांक 24-04-2024 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध wera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 08-02-2047 को विपक्षी की परियोजना Migsun Ultimo में यूनिट संख्या: Sun-s, 0804 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.24,72,760,//- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.24,2,760,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी से प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने के सम्बन्ध में कई बार अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त करने में असमर्थ रहा, जिस कारण काफी समय से पंजीयन /रजिस्ट्री की कार्यवाही लम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा vera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्‍त शिकायतकर्ता द्वारा आपत्ति “अतिरिक्त सबमिशन, 09-06-2023, age, दिनांक 48--08-2023 एवं प्रत्युत्तर, दिनांक 27-42-2023 तथा अंतिम लिखित Page I of 0 Pe है E-Court

बहस, 23-03-2024, दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र, दिनांक 24-03-2047 को जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा usta यूनिट के सापेक्ष उच्च ब्याज ऋण प्राप्त किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा sad आवंटन-पत्र में निर्धारित अवधि में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध न कराये जाने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा नियमित रूप से मासिक किश्तों एवं किराये की धनराशि का भुगतान किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को वित्तीय कठिनाईयों एवं मानसिक कष्ट का सामना करना पड़ रहा है। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी. एवं चारों वांछित प्रमाण-पत्र प्राप्त न करने के कारण अभी तक रजिस्ट्री /सब-लीज डीड निष्पादित नहीं करायी गयी है। विपक्षी द्वारा सब-लीज डीड निष्पादित कराने में विलम्ब के कारण यदि ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी पर कोई अर्थदण्ड / लागत एवं चार्ज अधिरोपित किया गया है, तो शिकायतकर्ता, विपक्षी के डिफॉल्ट पर सक्षम प्राधिकरण को कोई अर्थदण्ड /लागत एवं चार्ज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष समस्त धनराशि रू.24,72,760,//- का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता के पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट जारी नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / कथनों का खण्डन करते हुए अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में सब-लीज़ डीड »रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ई-मेल संवाद, कस्टमर लेजर, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, आवंटन-पत्र, दिनांक 2i-03-20:7 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्त्ि-पत्र, दिनांक 42-06-2023, लिखित बहस, दिनांक 26-04-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए werd शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Ultimo" में “orga fees tre प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट संख्या: sun-s, 0804 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.24,72,760 /— (लागू करों व अन्य You! सहित) थी। उक्त यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 2:-03-20:7 को निष्पादित हुआ, जिसके waaay के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, आवंटन-पत्र की तिथि से 46 माह अर्थात्‌ दिनांक 2i-0-202 तक शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान किये जाने की शर्त तथा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित होने से रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक 06 माह का विस्तारण प्रदान किया गया। इस प्रकार विपक्षी द्वारा Page 2 of 0 प्र रु “2, 4 E-Court

शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 24-07-2024 तक fear जाना था। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, टॉवर /ait—suns के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष ऑनलाईन आवेदन, दिनांक 47-42-2020 को किया गया। यूपी. अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) के अनुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना/टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 46-03-2024 को प्राप्त हो चुका है। आवंटन-पत्र के प्रस्तर-4(७) के अनुपालन में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिट आऊट va, fai 2i-74-2020 को प्रेषित करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान 45 दिन में करें, जिसके 75 दिनों के उपरान्त यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान, दिनांक 09-09-202 को किया गया और विपक्षी द्वारा दिनांक 09-09-2024 को ही देय ब्याज रू.37,654,/- को माफ कर दिया गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता के पक्ष में एन.डी.सी, दिनांक 47-44-202 को जारी किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त एन.डी.सी. एवं प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु ई-मेल, दिनांक o6—oi—-2022 के माध्यम से सूचित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा एन.डी.सी. प्राप्त करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है।

विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत शिकायत लम्बित रहने के दौरान उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी./ सी.सी, दिनांक 09-40-2023 को प्राप्त किया जा चुका है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 49-42-2020 की प्रति, चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ, ऑफर ऑफ फिट आऊट, दिनांक 24-44-2020 की प्रति, माँग-पत्र, नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक 47--202 की प्रति, ओ.सी./ सी.सी., दिनांक 09-40-2023 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cot को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिंदुओं पर विचार किया:- 4. क्या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 2... क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? Pio ७ | 4 Page 3 of 0 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना stat. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, टॉवर /ब्लॉक-$छा-5 के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष ऑनलाईन आवेदन, दिनांक 47-42-2020 को किया गया। यूपी. अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 20i0 की धारा-4(5) के अनुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना » टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 46--03-2024 को प्राप्त हो चुका है। आवंटन-पत्र के प्रस्तर-4(9) के अनुपालन में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिट आऊट पत्र, दिनांक 24-44-2020 को प्रेषित किया गया | विपक्षी का यह भी कहना है कि ver शिकायत लम्बित रहने के दौरान उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी.,/ सी.सी, दिनांक 09-40-2023 को प्राप्त किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है:- “An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority;

Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be.” उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता एवं (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा Page 4 of 0 चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समय अवधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 09-09-2020, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45--02-2024, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 40-03-2024, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 42--09-2020 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 7-42-2020 को आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी का कहना है कि यू.पी. अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) के अनुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 46-03-202 को प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिट आऊट पत्र, दिनांक 24-44-2020 को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा अपने vad कथन के समर्थन में चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ एवं ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिये गये आवेदन की प्रतिलिपि दाखिल की गयी हैं।

पत्रावली पर उपलब्ध समस्त प्रमाण-पत्रों में अंतिम एन.ओ.सी.-स्ट्रक्चरल एन.ओ.सी., दिनांक 40-03-2024 की है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 47-42-2020 के उपरान्त विपक्षी को 02 एन.ओ.सी अर्थात्‌ फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-02-202॥, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 40—03-202 को प्राप्त हुईं हैं। यदि प्रकरण में “डीम्ड कम्पलीशन” का आधार मान भी लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जे का ऑफर, दिनांक 40-06-202: के (अंतिम स्ट्रक्‍्चरल एन.ओ.सी. की तिथि 40-03-2024 से 03 माह बाद) अर्थात्‌ दिनांक 40-06-2024 के बाद ही दिया जाना चाहिए था, जबकि विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 2.-7:-2020 को प्रेषित किया गया है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 2-2:-2020 वैधानिक नहीं है। विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी.,/ सी.सी., दिनांक 09-40-2023 को प्राप्त हुआ है, जिसकी छायाप्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है ? लि Page 5 of 0 , 4 E-Court

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी से प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने के सम्बन्ध में कई बार अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त करने में असमर्थ रहा, जिस कारण काफी समय से पंजीयन/रजिस्ट्री की कार्यवाही लम्बित है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा आपत्ति /अतिरिक्‍त सबमिशन, 09-06-2023, प्रत्युत्तर, दिनांक 48-08—2023 एवं प्रत्युत्तर, दिनांक 27-42-2023 तथा अंतिम लिखित बहस, 23-03-2024, दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र, दिनांक 2:-03-20:7 को जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उच्च ब्याज ऋण प्राप्त किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा sat आवंटन-पत्र में निर्धारित अवधि में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करते हुए, venta यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध न कराये जाने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा नियमित रूप से मासिक किश्तों एवं किराये की धनराशि का भुगतान किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को वित्तीय कठिनाईयों एवं मानसिक कष्ट का सामना करना पड़ रहा है। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी. एवं चारों वांछित प्रमाण-पत्र प्राप्त न करने के कारण अभी तक रजिस्ट्री / सब-लीज डीड निष्पादित नहीं करायी गयी है। विपक्षी द्वारा सब-लीज डीड निष्पादित कराने में विलम्ब के कारण यदि ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी पर कोई अर्थदण्ड / लागत एवं चार्ज अधिरोपित किया गया है, तो शिकायतकर्ता, विपक्षी के डिफॉल्ट पर सक्षम प्राधिकरण को कोई अर्थदण्ड लागत एवं चार्ज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष समस्त धनराशि रू.24,72,760,/- का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता के पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट जारी नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में सब-लीज डीड रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 42-06-2023, लिखित बहस, दिनांक 26-04-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 24-03--2047 को निष्पादित हुआ, जिसके प्रस्तर-4(0) के अनुसार विपक्षी द्वारा wera यूनिट का भौतिक कब्जा, आवंटन-पत्र की तिथि से 46 माह अर्थात्‌ दिनांक 27-04-2024 तक शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान किये जाने की शर्त तथा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित होने से रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक 06 माह का विस्तारण प्रदान किया गया। इस प्रकार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 2:-07-202 तक दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान, दिनांक 09-09-2024 को किया गया और विपक्षी द्वारा दिनांक o9—-09-202 को ही देय ब्याज &.37,654/— को माफ कर दिया गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता के पक्ष में एन.डी.सी, दिनांक 47-44-2024 Page 6 of 0

को जारी किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त एन.डी.सी. एवं प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु ई-मेल, दिनांक 06-04-2022 के माध्यम से सूचित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा एन.डी.सी. प्राप्त करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत शिकायत लम्बित रहने के दौरान उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी, दिनांक 09-40-2023 को प्राप्त किया जा चुका है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा-48(0) में प्राविधान है किः- "Section 46. Return of Amount and Compensation- (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की मूल शिकायत में मुख्य अनुत्तोष vera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित व निष्पादित आवंटन-पत्र, दिनांक 2:-03-20:7 & WRR-4(d) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 40 माह में दिया जाना प्रस्तावित था और यदि 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 45,/- रूपये प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज Page 7 of 0 Su E-Court दिये जाने का प्राविधान है। er अधिनियम की aris ¥ एग्रीमेन्ट के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद विलम्ब धनराशि दिये जाने की व्यवस्था है ना कि 6 माह के बाद से। अत: अनुबन्धानुसार दिनांक 27-07-2020 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 /208, “M/S. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 22--07-2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 09-40-2023 अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर-पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 782 (0 lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who Page 8 of 0 Pe a has paid for his apartment but E-Court has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him i: compensation for use of money." Ss not unreasonable. The interest is merely अत: उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन, दिनांक 42-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन

और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2078 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ,#८7४४+/ प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर #८7/+7 प्रतिशत, जो कि we बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त fags का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। l. विपक्षी को आदेशित किया जाता आदेश है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22-07-2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 09-40--2023 अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर-पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता यतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। Page 9 of 0 we E-Court

कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को cera रखते हुए, दिनांक 25-03--2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2a)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन सुनिश्चित करें इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा WHT | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 28--05-2024. Pay (संजय आर.,भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा। Page 0 of 0