॒ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ--04 आदेश अन्तर्गत धारा-34 उपस्थिति:-टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या +- NCR44/0/04200/2023 डा0 रितेश कुमार चौधरी बनाम एपेक्स ड्रीम होम प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Apex Athena 4 यूनिट संख्या- B-40l बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 46,74,065 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के AMX पर 40,72,992,//- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बंधित वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है और न ही परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा एवं verse सेट्ल किये जाने हेतु दवाब बनाया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 40.03.207, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 26.03.2043, जमा धनराशि की रसीदें, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, वांछित प्रमाण पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया .है कि उनकी परियोजना रेरा के अंतर्गत पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक UPRERAPRJL0394 है। विपक्षी द्वारा परियोजना के सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है। शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या-बी 404 आवंटित की गयी है, जिसके लिए अनुबन्ध पत्र दिनांक 2603.20:3 को निष्पादित किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष 40,72,992,//-रूपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र के अनुसार जून 20I6 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था तथा दिनांक 26.03.047 को ऑफर ऑफ पोजेशन /मांग पत्र प्रेषित किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य wfas—i9 के कारण भी परियोजना में विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा बकाया धनराशि or भुगतान किये जाने हेतु शिकायतकर्ता को दिनांक 43.03.2020 को मांग पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी सक्षम प्राधिकरण द्वारा परियोजना का ओ.सी दिनांक 06.0.2020 को प्रदान किया गया है। 2 शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देयता का भुगतान किये जाने 30 दिनों के अंदर विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट का त्रिपक्षीय सबलीज़ डीड निष्पादित कराये जाने हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एन.ओ.सी की प्रतियां, शिकायतकर्ता को प्रेषित मांग पत्र की प्रति, शिकायतकर्ता को प्रेषित ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांकित 26.03.207, ओ.सी. दिनांकित 06.0.2020 आदि की छायाप्रति दाखिल की है। उभयपक्ष के dat को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- l. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव?

2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु deo इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49, Ho सर्वोच्च न्यायालय, Ho एन.जी.टी. के द्वारा विभिन्‍न अवधियों लगाये गये प्रतिबंध के कारण भी विलम्बित रहा है। विपक्षी द्वारा पत्रावली पर कोई प्रपत्र पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे विदित हो सके कि परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण बाधित रहा था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 flea चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर t0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा Oy 3 आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बंधित वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है और न ही परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा एवं verde सेट्ल किये जाने हेतु दवाब बनाया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्राधिकरण से दिनांक 06.04.2020 को ओ.सी प्राप्त किया जा चुका है तथा डीम्ड ओ. सी के आधार पर शिकायतकर्ता को पूर्व में ही ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित किया जा चुका है।

पत्रावली पर उभयपफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र दिनांकित 26.03.2043 के प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी यदि यूनिट का कब्जा जून 2046 तक देने में असमर्थ रहते है, तो विलम्बित अवधि के रूप में 5 रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह दिये जाने हेतु अनुबन्ध पत्र में अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- b "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4 ,. 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2077 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि दिनांकित 06.0i.2020 तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section I8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project , 6 shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का. उपभोग किया गया है। 5

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के wR 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८,२+ प्रतिशत निर्धारित है। उक्त प्राविधान को की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना arate योचित प्रत्तीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज ज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। Taga बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर आदेश अपलोड किये जाने की तिथि से 90 दिनों में ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2077 से ओी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि दिनांकित ०6.07.2220 तक शिकायतकर्ता द्वारा wa धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज यह धनराशि अंतिम भुगतान धनराशि देय धनराशि से अधिक फोर्स मैज्योर पीरियड को घिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जमा ज की की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की जायेगी | दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की 6 जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (ver Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया -जाये।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। da टी० वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण