उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट सं. | कुल मूल्य | जमा धनराशि l. | टारा44/0/23652/2024 रवि गोपाल अवस्थी एवं | 38,26,047 /- | 38,26,047 /- मीनांक्षी अवस्थी 2. | NCR44/04/049/2023 संजय कुमार श्रीवास्वत I-406 | 48,44,880 /- | 28,78,854 /- बनाम एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता रवि गोपाल अवस्थी एवं मीनांक्षी अवस्थी के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना Aims Green Avenue (Phase-l) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/I0/23652/2024 अंकित निरंजन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (रवि गोपाल अवस्थी एवं मीनांक्षी अवस्थी) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Aims Green Avenue (Phase-t) में यूनिट संख्या- -604 में दिनांक 24.44.2042 को बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 38,26,047 /- रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 38,26,047/- रुपये का भुगतान किया गया। _..._ शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की परियोजना में वर्ष 2072 में फ्लैट बुक - ३३ ५ ६ Ses nto क गया था, जिसका कब्जा वर्ष 20I6 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण किये जाने के सबन्ध में कोई प्रतिकिया नहीं दिखायी गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उन्हें स्वयं प्रश्नगत यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु कहा गया है, जिसके सम्बन्ध में वह क्षतिपूर्ति दिये जाने का प्रस्ताव दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फॉर्म, बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 24.07.2043, विपक्षी को भुगतान की जमा धनराशि की रसीदें, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (0॥88९-)" में यूनिट संख्या- 604 बुक करायी गयी थी। उभयपक्ष के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 02.05.2043 को निष्पादित किया गया था। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता अपनी देय धनराशि का भुगतान कर उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। विपक्षी द्वारा समी आवश्यक औपचारिकताएँ एवं वैधानिक मंजूरियाँ पूरी करने के उपरान्त दिनांक 48.42.2024 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। इसक अतिरिक्त विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया चुका है एवं लगभग 845 फ्लैटों का कब्जा शिकायतकर्ताओं को प्रदान किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी /सी.सी सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनेंकों बार अनुस्मारक पत्र एवं मांग पत्र प्रेषित किये जाने के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य को समयानुसार पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब के लिए कोविड-49 महामारी एवं माननीय उच्च न्यायालय तथा माननीय सर्वोच्च न्यायालय सहित विभिन्‍न न्यायालयों में लम्बित भूमि अधिग्रहण और अतिकमण तथा किसान आंदोलन के कारणों उनकी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुईं, जिसके कम में विपक्षी द्वारा 645 दिन का प्रश्नगत परियोजना में बिलम्ब हुआ है, वह उनके नियंत्रण से बाहर है, जिस पर इस अवधि में कब्जे देने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित ब्याज की गणना नहीं की जानी चाहिए। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी बकाया

Page 2 धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-I)" में यूनिट संख्या- I-604 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 38,26,047,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जबकि बिल्डर बायर White के अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 30.2.20i6 (06 माह की अनुग्रह अवधि) के साथ कब्जा दिया जाना था, परन्तु 42 वर्ष से अधिक के विलम्ब के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है तथा विपक्षी उक्त यूनिट के सापेक्ष अनुचित मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 2. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्या | पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥

बिन्दु vero इस आशय से विचरित किया गया है कि gar विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ses ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के jy पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर Page 3 विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा परियोजना से सम्बन्धित समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. »/ सी. सी. हेतु आवेदन किया जा चुका है, ऐसी स्थिति में माननीय प्राधिकरण के कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049 के अनुसार माननीय पीठ विपक्षी को उक्त परियोजना के लिए डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. हेतु अनुमोदन दे सकता है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44(4)() में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओसी. /सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उललेखित है कि ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4 में निम्नलिखित उल्लेखित हैः- 20.0 Notice for issue of occupancy certificate - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9.

20.i.l Occupancy certificate necessary for occupation — No building erected, re-erected, shall be occupied in whole or part until the issue’ of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix -ll. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimationshowing his inability to issue such certificate within 60 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building and if no communication is sent to the applicant for a further period of 30 days, the allottee may occupy the building after expiry of 30 days from the date of intimation received in the Authority. उपरोक्त से स्पष्ट है कि परियोजना में कब्जा दिये जाने से पूर्व प्रमोटर द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम विकास प्राधिकरण से सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरांत अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त Page 4

किये जाने हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किये जाने का प्रावधान है और यदि सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी के ओ.सी. हेतु आवेदन पर 60 दिन के अन्दर कोई आपत्ति नहीं की जाती है तो विपक्षी 60 दिन के पश्चात्‌ पुनः सक्षम विकास प्राधिकरण को ओ.सी. जारी किये जाने हेतु सूचना पत्र भेजे जाने के 30 दिन के पश्चात्‌ आवंटी को डीम्ड ओ.सी. के आधार पर कब्जा उपलब्ध करा सकता है, तो उस स्थिति में प्रमोटर /सम्प्रवर्तक द्वारा 30 दिन का अनुस्मरण पत्र सक्षम विकास प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन /यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जा सकता है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र.भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048तथा नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040में दी गईविधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय / अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.44 में वर्णित उपरोक्त प्रावधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 60 दिन के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो।

उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में विपक्षी द्वारा दिये गये लिखित उत्तर में कहा गया है कि रेरा प्राधिकरण के कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049 के अनुसार माननीय पीठ विपक्षी को var परियोजना के लिए डीम्ड ओ.सी./सी.सी. हेतु दिये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4. में वर्णित उपरोक्त प्रावधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 60 दिन के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये (ot) \2 जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की नहीं गयी है और सूचना प्रेषित किये 4) “3/3 के 30 दिन उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये Page 5 जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित नहीं किया गया है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. माना जानानियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं [तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं०-02 बिन्दु संख्या-02 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध RIG दायरे में नहीं आते है एवं क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “ef न्यूटेक : प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स io feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

34. "From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आती हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के ऑब्जरवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, eS: रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा wera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि et की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। Page 6 ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-03

निस्तारण बिन्दु संख्या-03 इस आशय से विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की परियोजना में वर्ष 2042 में फ्लैट बुक कराया गया था, जिसका कब्जा वर्ष 2046 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। विपक्षी ert iter ऑफ पोजेशन प्रेषित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण किये जाने के सबन्ध में कोई प्रतिकिया नहीं दिखायी गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा oe स्वयं प्रश्नगत यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु कहा गया है, जिसके सम्बन्ध में वह क्षतिपूर्ति दिये जाने का प्रस्ताव दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

दूसरी ओर विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-I)" में यूनिट संख्या- 604 बुक करायी गयी थी। उभयपक्ष के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 02.05.2043 को निष्पादित किया गया था। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता अपनी देय धनराशि का भुगतान कर उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। विपक्षी द्वारा सभी आवश्यक औपचारिकताएँ एवं वैधानिक मंजूरियाँ पूरी करने के उपरान्त दिनांक 48.42.2024 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया चुका है एवं लगभग 985 फ्लैटों का कब्जा शिकायतकर्ताओं को प्रदान किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी/सी.सी सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनेंकों बार अनुस्मारक पत्र एवं मांग पत्र प्रेषित किये जाने के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा बकाया Page 7 Ch

धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य को समयानुसार पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब के लिए कोविड-49 महामारी एवं माननीय उच्च न्यायालय तथा माननीय सर्वोच्च न्यायालय सहित विभिन्‍न न्यायालयों में लम्बित भूमि अधिग्रहण और अतिकमण तथा किसान आंदोलन के कारणों उनकी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुईं, जिसके कम में विपक्षी द्वारा 645 दिन का प्रश्नगत परियोजना में बिलम्ब हुआ है, वह उनके नियंत्रण से बाहर है, जिस पर इस अवधि में कब्जे देने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित ब्याज की गणना नहीं की जानी चाहिए। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्‍त शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-I)" में यूनिट संख्या- 604 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 38,26,047/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जबकि बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 30.i2.20i6 (06 माह की अनुग्रह अवधि) के साथ कब्जा दिया जाना था, परन्तु 42 वर्ष से अधिक के विलम्ब के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है तथा विपक्षी उक्त यूनिट के सापेक्ष अनुचित मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

यह स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य बिल्डर बायर whic दिनांकित 24.07.2043 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-32 के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को 30 जून, 2076 एवं 6 माह की aque अवधि Ge पीरियड) सहित दिसम्बर 20I6 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना a) ऐसे में उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 3.220i6 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में vera यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2047 Page 8 जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 // 208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." i

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार sie. wet होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." j) (ete) a Page 9

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 wa प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20.6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के fore प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +Il% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ,४८,२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-03 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। Page 0 विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (अंकित निरंजन) को दिनांक 04.04.2047 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-32 के अनुसार 5/- रूपये प्रति वर्गफुट तथा दिनांक 07.05.207 ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने. की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(29)(0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी adh को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ८,२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी । इस आदेश का veo भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी द्वारा उपरोक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टलपर अपलोड किया ‘pea | तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। mee /2 5 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण शिब86 ]