E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत oR-3i सपठित धारा-37 Gorin अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष गौड़संस प्रोमोटर्स प्रा. लि. निर्णय | आवेटन-पत्र/ . शिकायत सं शिकायतकर्तागण आवंटन-पत्र/ यूनिट व एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल ae HEA | शशकायत्कर्ता | कस. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल | टॉवर संख्या | के अनुसार कब्जा मूल्य कि | 4 दिये जाने की तिथि 0n. ]४८॥२44/0 / 04 | 0/2023 after bis pF , 32--i2--2020 % 40,980,652 / B.22,79,03 / e 20-04 -2020..[_ Block-P अजीत GAR | oz. | NCRI44/04/I0445/2023 i BAR |. 20-0-2020.. | 20[52. 3+-42-2020 | रू40.96,652/-..| रू 36.76.946// | सिह Block-P बनाम उपर्युक्त सारणी में अंकित दोनों शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत BACH का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायतें योजित की गई हैं। उपर्युक्त सारणी में अंकित की ओर से विद्वान विद्वान अधिवक्ता श्री मानस अधिवक्तागण के aah को अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा fer राय उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान विस्तार से सुनते हुए, प्रश्नगत शिकायत आदेश [ क्रमांक संख्या: 04 की शिकायत में अन्तिम 47-05--2024 को वीडियो areata के माध्यम से कराई गई तथा पुकार 47-05-2024 को ही सुरक्षित की गयी। सुनवाई दिनांक पर शिकायतकर्ता क्षी की ओर से देश हेतु दिनांक

उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 02 की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 24--04--2024 को वीडियो की ओर से विद्वान fear कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानस राय उपस्थित हुए और उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से I सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 24-04-2024 को ही सुरक्षित की गयी, परन्तु उभय पक्षों द्वारा पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 20-0:-2020 की स्पष्ट छायाप्रति एवं Witte फॉर सेल के संलग्नक शैड्यूल-(- पेमेन्ट प्लॉन के स्पष्ट पेज की प्रति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड /दाखिल न किये जाने Page I of 8 AKC, E-Court

के कारण प्रश्नगत शिकायत में उभय पक्षों को उपर्युक्त एग्रीमेन्ट फॉर सेल एवं एग्रीमेन्ट फॉर सेल के संलग्नक शैड्यूल--(-पेमेन्ट प्लॉन के स्पष्ट पेज की छायाप्रति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल करने हेतु आदेशित कर, प्रकरण को पुनः सुनवाई हेतु दिनांक 02-08-2024 को सूचीबद्ध किया गया और उक्त दिनांक 02-08-2024 को शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानस राय उपस्थित हुए और शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता द्वारा अवगत कराया गया कि उनके द्वारा पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 20-04-2020 एवं एग्रीमेन्ट फॉर सेल के संलग्नक शैड्यूल-८-पेमेन्ट प्लॉन के स्पष्ट पेज की छायाप्रति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड /दाखिल की जा चुकी है। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तर्कों को सुनते हुए, दिनांक 02-08-2024 को ही पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। उपर्युक्त शिकायतें विपक्षी की 24" Avenue (Group Housing)-Gaur City" परियोजना (पंजीयन संख्या: UPRERAPRJO742), ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर से सम्बन्धित हैं। सभी शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है। क्रम संख्या: oie संख्या: NCRI44/0I/I0402023, “हरिहर art सिंह बनाम गौड़संस प्रोमोटर्स ofa.” अग्रणी परिवाद रहेगा।

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “40 Avenue (Group Housing)-Gaur City” में आवासीय यूनिटस्‌ के आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किये गये, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में प्रश्नगत yey के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र / एग्रीमेन्ट-फॉस-सेल निष्पादित किये गये। शिकायतकर्तागण का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिटस्‌ का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जबकि प्रश्नगत परियोजना में 24 माह से अधिक का विलम्ब हो चुका है। विपक्षी द्वारा आज तक ओ.सी. / सी.सी. की प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है, जो कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-44(4) का उल्लंघन है। विपक्षी द्वारा बिना किसी पूर्व सूचना, विधिक आधार तथा शिकायतकर्ता की सहमति के बिना प्रश्नगत यूनिट निरस्त कर दी गयी है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्तागण की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपने प्रत्युत्तर तिथि रहित एवं लिखित बहस तिथि रहित दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र के प्रस्तर-45 के अनुसार आवंटित यूनिट दिनांक 42-09-2022 को निरस्त कर दी गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 00-40-2022 रू.0,00,000,//- की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसे विपक्षी द्वारा अपने कस्टमर लेजर, दिनांक 49-40-2022 में स्वीकार Page 2 of 8 Pie E-Court

किया गया। अतः उक्त यूनिट निरस्तीकरण अविधिक है। विपक्षी द्वारा आज तक ओ-सी./ सीसी. की प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है, जो कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-44(६ उल्लंघन है। शिकायतकर्ता द्वारा wet यूनिट की कुल कीमत रू.40,96,652 /- सापेक्ष 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि 422,9,03/— का भुगतान किया जा चुका विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 33--42-2020 तक दिया जाना (b) के है। का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि किया गया है। विपक्षी द्वारा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। यूनिट की कीमत की 40 प्रतिशत 20 प्रतिशत धनराशि आवंटन के समय तथा अवशेष 70 के समय किया जाना था, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और न ही कोई विधिक कब्जा अवैद्यानिक रूप से प्रश्नगत यूनिट निरस्त शिकायतकर्तागण द्वारा werd शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, विपक्षी द्वारा जारी अवैद्यानिक यूनिट निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 42--09-2022 को खारिज करते हुए, विधिक रूप से प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज यूनिट “रेडी टू मूब-इन” थी, जिसका कब्जा 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 34—-4 40°6:20%:70% Tre प्लॉन का चयन किया गया, जिसके तिशत धनराशि बुकिंग के समय एवं प्रतिशत धनराशि यूनिट की कुल था, परन्तु 40 माह व्यतीत हो जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिटस्‌ गया है। Hate, दिनांक 20-0:-2020 के अनुसार प्रश्नगत = a 2-2020 तक fear का भुगतान कब्जे कीमत के सापेक्ष ऑफर-पत्र प्रेषित (ax दी गयी है

अग्रणी शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेजर, ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 20-0:-2023 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं | अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 42-04--2023, अतिरिक्त आपत्ति-पत्र, दिनांक 08-08-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना <i4" Avenue (Group Housing)-Gaur City” में यूनिट संख्या: p23 बुक करायी गयी थी, जिसका क्षेत्रफल लगभग 4475 वर्ग फुट था। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक को निष्पादित कराया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 47-7:-2020 / 29--04--2024, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 02-03-202, Rr एन.ओ.सी., दिनांक 09--03-2024, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष के 20--04-2020 46-04-2048 के | हेतु दिनांक 30-03-202 में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 49-04-202 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी./ Page 3 of 8 E-Court सी.सी., दिनांक 45-04-202 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक t9-04—-202 को किया जा चुका है।

विपक्षी द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार, नियमावली, 2048 के नियम-9.3, tre प्लॉन, संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-54 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग पत्र, दिनांक 07-04-2020, दिनांक 49-04-2024 एवं अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 04-06-2024, दिनांक 22-07-2024 को प्रेषित किये गये। शिकायतकर्ता को उपरोक्त माँग पत्र एवं अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वार प्री-कैन्सिलेशन पत्र, दिनांक 47--08-2024, कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 42-09--2022 एवं कैन्सिलेशन एण्ड रिसेल इन्टीमेशन लेटर, दिनांक 07-0-2022 को प्रेषित किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष कुल रू.22,9,03,/- का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट निरस्त करते हुए, तृतीय पक्ष श्री अक्षय सूरी के अधिकार सृजित कर, आवंटन-पत्र/एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 46-04-2023 को निष्पादित कराया जा चुका है और शिकायतकर्ता द्वारा अदा की गयी कुल धनराशि %.22,9,0i3/— में से ॥0 प्रतिशत अरनेस्ट मनी रू.376,238 /- की कटौती करते हुए, ई-मेल, दिनांक 30-42-2022 के माध्यम से शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि रू.8,42.775,/ - के सम्बन्ध में चेक प्राप्त करने हेतु सूचित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता, विपक्षी के कार्यालय में आकर var धनराशि के सम्बन्ध में चेक प्राप्त करने में विफल रहा।

परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा ढूंठ Ward जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029/ 4985, “एम सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 20:9-2020 में दिनांक 26-40-2049 से दिनांक 30-0-2079 तक 05 दिन, दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44--02--2020 तक 402 दिन, वर्ष, 2024 में दिनांक 46-44--2024 से दिनांक 24-44-2024 तक 05 दिन, दिनांक 24-7:-202 से दिनांक 29--4-2024 तक 05, दिनांक 47-42-2024 से दिनांक 20-42-2024 तक 03 दिन aatq is7 दिन की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परश्योजना Page 4 of 8 Se 7 E-Court

विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और 457 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का weeks किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण की प्रश्नगत शिकायतें खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में भी विपक्षी द्वारा समान तथ्यों के आधार पर अपना आपत्ति एवं लिखित बहस रेरा were पेज पर अपलोड / दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 20-0:-2020 की प्रति, सिविल Re याचिका संख्या: 435 //2020 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न पत्रों की प्रतियाँ, इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न मामलों में पारित आदेशों की प्रतियाँ, ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत ऑनलाईन आवेदन-पत्र, दिनांक 30-03-2024 की प्रति, चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियोँ, ऑफर ऑफ पोजेशन, दिनांक 49-04-2024 की प्रति, मॉग-पत्रों की प्रतियाँ, अनुस्मारक-पत्रों की प्रतियाँ, कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 42-09-2022 की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक t6-0:-2023 की प्रति, चेक, दिनांक 20 -42-2022 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिंदुओं पर विचार किया:

. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को बिना ओसी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 3. क्या शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिटस्‌ के सापेक्ष We प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिटस्‌ निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु der: ot, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events 2 के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई हैं? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। Page 5 of 8 PO (4 é E-Court

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा de जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44--02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 //985, “Taw मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 20:9-2020 में दिनांक 26-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक 05 दिन, दिनांक o4—-4:-20:9 से दिनांक 44-02--2020 तक 402 दिन, वर्ष, 2024 में दिनांक t6-:-202 से दिनांक 24-7:-2024 तक 05 दिन, दिनांक 24-44-2024 से दिनांक 29-74-2024 तक 05, दिनांक 47-42--2024 से दिनांक 20-42--2024 तक 03 दिन अर्थात्‌ 57 दिन की अवधि सम्मिलित हैं| wifas—s9 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और 457 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। 4

पत्रावली पर दाखिल एणग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 20-0:-2020 H wee-7. में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :- 7.7 Schedule D for possession of the said [Apartment / Plot / Unit]: The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit] is the essence of the Agreement. The Promoter, based on the approved plans and specifications, assures to offer for possession of the Project on or before 37-72-2020, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force ecMajeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit], provided that such Force Majeure conditions...” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “0.८. Mehta Versus Union of India? में पारित आदेश, दिनांक o4—-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये Page 6 of 8 ¢ E-Court

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 98 में पारित आदेश दिनांक 09-42--2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05. /2,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

#72, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (206) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted daring night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6. 00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency हा category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णीय आधार पर माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-i:-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक o9—i2-20:9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40-2--2049 से दिनांक 74-02-2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया Ta | इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। जहाँ तक वर्ष, 2024 में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध रहने का प्रश्न है, तो उक्त अवधि Page 7 of 8 E-Court में अनुबन्धानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि 3:-72-2020 के बाद की है। इसलिए उक्त अवधि का विपक्षी कोई लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक o6—06—2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। इसके दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09--2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी. / TA. अथवा Ss ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 44-44-2020 / 29-04-2024, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 02-03-2024, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 09--03-2024, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 46--04--2048 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 30-03--2024 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्तागण के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 49-04-2024 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09--2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी./सी.सी., दिनांक 5-04-2024 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 49-04-202 को किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की eet-2(4)(b)

में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्तागण (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। Page 8 of 8 /22$ E-Court इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन--22 एवं 23 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “22, Notice of completion. - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit in the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan. 23. Occupancy certificate necessary for occupation. - No building erected, re-erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date waiting foi of receipt of completion certificate, the building may be occupied without # such certificate. Intimation to this effects shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same.”

उपरोक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा सी.सी. प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उन्हें आज तक ait / सी.सी. की प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है, जो कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा-44(4)0) का उल्लंघन है और न ही कोई विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया है। अतः भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-47 का भी स्पष्ट उल्लंघन है। इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत सहित सक्षम प्राधिकरण त परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों घिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 30-03-202 को प्रस्तुत किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओसी.,सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये ऑनलाईन आवेदन-पत्र, दिनाक 30—-03-202 की प्रति तथा लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 44-4-2020 / दिनांक 29--0-202, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 02-03--2024, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 09-03--2024, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक t6-07-20:8 की प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और

विकास) (विक्रय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2008 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. / सी.सी. Page 9 of 8 E-Court प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त/ प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय ,/“अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये गये हों। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया ऑनलाईन आवेदन-पत्र, दिनांक 30-03-2024, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की eei—i(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-9(0) एवं (4 vetidta के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- ॥(0) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued Sor the said apartment, plot or building, as the case may be. (4) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section |7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-47 निम्नवत्‌ है :-

"I7, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents Page 0 of 8 E-Court pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the

allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़,सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्‍्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना » टॉवर्स के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी. /सी.सी, जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्ननत परियोजना टॉवर्स के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी./सी.सी. प्राप्त हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-04-2024, वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि कया शिकायतकर्तागण द्वारा vera यूनिटस्‌ के सापेक्ष पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिटस्‌ निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिट्स्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो

ब्याज की दर क्‍या होगी? अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी द्वारा कथन प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग पत्र, दिनांक Page ०8 POC E-Court 07-04-2020, दिनांक i9-04-202 एवं अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 04-06-2024, दिनांक 22-07-2024 को प्रेषित किये गये। शिकायतकर्ता को उपरोक्त माँग पत्र एवं अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्री-कैन्सिलेशन पत्र, दिनांक 47-08-2024, कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 42-09-2022 एवं कैन्सिलेशन एण्ड रिसेल इन्टीमेशन लेटर, दिनांक o7—t0-2022 को प्रेषित किये गये। शिकायतकर्ता की यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष कुल रू.22,9,03,/- का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा wre प्लॉन के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्रश्गगत यूनिट निरस्त करते हुए, तृतीय पक्ष श्री अक्षय सूरी के अधिकार सृजित कर, आवंटन-पत्र tire फॉर सेल, दिनांक 46--04-2023 को निष्पादित कराया जा चुका है और शिकायतकर्ता द्वारा अदा की गयी कुल धनराशि रू.22,9,043/- में से 40 प्रतिशत अरनेस्ट मनी रू.3.76,238 /— की कटौती करते हुए, ई-मेल, दिनांक 30-42-2022 के माध्यम से शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि G.842775/- के सम्बन्ध में चेक प्राप्त करने हेतु सूचित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता, विपक्षी के कार्यालय में आकर उक्त धनराशि के सम्बन्ध में चेक प्राप्त करने में विफल रहा है।

इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि बी.बी.ए., दिनांक 20-0-2020 के अनुसार प्रश्वगत यूनिट “रेडी टू मूव-इन” थी, जिसका कब्जा i2 माह अर्थात्‌ दिनांक 34—-72-2020 तक दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा 40%:20%:70% पेमेन्ट प्लॉन का चयन किया गया, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कीमत की 40 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के समय एवं 20 प्रतिशत धनराशि आवंटन के समय तथा अवशेष 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कब्जे के समय किया जाना था, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और न ही कोई विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया है। विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से प्रश्नगत यूनिट निरस्त कर दी गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा vera शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, विपक्षी द्वारा जारी अवैद्यानिक यूनिट निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 42-09-2022 को खारिज करते हुए, विधिक रूप से प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 20-04-2020 का प्रस्तर-05 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "Time is of essence for the Promoter as well as Allottee. The Promoter shall abide by the time schedule for completing the project and handing over the [Apartment/Plot/Unit] to the Allottee on 37-72-2020 and the common areas to the association of the allottees as per local laws. Similarly, the Allottee shall make timely payments of the installment and

other dues payable by him/her and meeting the other obligations under the 026] ‘ 2 of l Page 2 of 8 d E-Court Agreement subject to the simultaneous completion of construction by the Promoter as provided in Payment Plan. इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पद्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के नियम-9.2 एवं नियम-9.3 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “9,2 In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allotiee is entitled to the following: () Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Alloitee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafier the Allottee be required to make the next payment without any interest; or (ii) The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: (0) In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules, The Promoter must not be in default to take this benefit: (ii) In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment’Plot] in favour of the Allotiee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall Page 3 of 8 E-Court

intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. प्रश्नगत प्रकरणों में wire फॉर सेल, दिनांक 20-0:-2020 के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिटस्‌ के सापेक्ष में धनराशि का भुगतान शैड्यूल-८-पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार बुकिंग के समय अर्थात्‌ दिनांक 07-0:-2020 को रू.4,06,338 /- एवं आवंटन के समय अर्थात्‌ दिनांक 24-02-2020 को रू.8,42,675 /- तथा ऑफर ऑफ पोजेशन के समय अर्थात्‌ दिनांक 3:-72-2020 को रू.28,44,363 व एडवांस मेंटेनेन्स चार्ज रू33,276 /— का भुगतान किया जाना था। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्ता (अजीत कुमार सिंह) द्वारा भी प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी धनराशि का भुगतान किया जाना था।

शिकायतकर्ता (हरिहर sre सिंह) द्वारा wea यूनिट की कुल कीमत रू.40,96,652 /— के सापेक्ष %.22,79,0i3 /— का भुगतान किया जा चुका है, जो कि यूनिट की कुल कीमत के 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि है। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्ता (अजीत कुमार सिंह) द्वारा प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.40,96,652 ,“/- के सापेक्ष रू.3876,946 //- का भुगतान किया जा चुका है, जो कि यूनिट की कुल कीमत के 90 प्रतिशत से अधिक धनराशि है, जबकि शिकायतकर्तागण द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार लगभग 30 प्रतिशत धनराशि का ही भुगतान किया जाना था और अवशेष धनराशि का भुगतान अनुबन्धानुसार कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 34-72-2020 तक किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि तक प्रश्नगत परियोजना /यूनिटस्‌ का समस्त निमार्ण पूर्ण करते हुए, ओ.सी.,/सी.सी. अथवा Ses ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रेश अधिनियम, 20i6 की aer—4@)b) के अनुपालन में ओ.सी. / सी.सी. सहित कोई कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित नहीं किये गये और विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में जो कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-04--2024 को प्रेषित किये गये, वह निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 में दिये गये निष्कर्ष के अनुसार वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है।

अतः: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के अनुसार विपक्षी द्वारा aera परियोजना ,यूनिटस्‌ का समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, ओ.सी.,/सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. के आधार पर शिकायतकर्तागण को अनुबन्धानुसार निर्धारित अवधि तक कब्जा ऑफर न करते हुए, अपने कर्तव्यों का निवर्हन नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में प्रेषित किये गये माँग पत्र, अनुस्मारक पत्र तथा प्री-कैन्सिलेशन पत्र, कैन्सिलेशन नोटिस एवं कैन्सिलेशन एण्ड रिसेल इन्टीमेशन लेटर भी वैधानिक एवं विधिनुरूप नहीं हैं, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी द्वारा प्रेषित उपर्युक्त पत्रों के अनुपालन में अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। Page 4 of 8 E-Court जहाँ तक विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता Rex बक्स सिंह) के प्रकरण में आवंटित यूनिट के सापेक्ष आवंटन-पत्र / एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 46-04-2023 के माध्यम से सृजित किये गये तृतीय पक्ष श्री अक्षय सूरी के अधिकार भी उपर्युक्त विश्लेषण के अनुसार वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं हैं। अतः विपक्षी द्वारा किये गये ace निरस्तीकरण विधिनुरूप न होने के कारण खारिज किये जाते हैं। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ को पुर्नस्थापित करते हुए, भौतिक कब्जा उपलब्ध करायें। रेरा एक्ट की धारा-8() में प्राविधान है कि:-- "Section 76. Return of Amount and Compensation- ()“If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shail be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण की मूल शिकायतों में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिटस्‌ के कब्जे के साथ-साथ कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में भी है।

अग्रणी शिकायतकर्ता (हरिहर ara सिंह) के प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 20-04-2020 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट Page 5 of 8 E-Court का भौतिक कब्जा, दिनांक 3i-72-2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “M/S. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे।

ऐसी स्थिति में अग्रणी शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 3.-72-2020 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 40-03-2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः- "Section 78(72(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation, If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such "Pee Page 6 of I8 E-Court

as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 के अधीन दिनांक 72-40-208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,// पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2078 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८70+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 920 /2020, “Habitech विधिपूर्ण Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व वि धिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय // पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर %&(7/+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता a उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

L. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ को पुर्नस्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्तागण से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, ओ.सी.,/ सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिटस्‌ का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 3t-t2-20200 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 40-03-2024 से atx / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा घनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में संमायोजित की जायेगी। ब्याज की Page 7 of 8 PRK : हर 9. धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। इसी प्रकार अन्य शिकायत॒कर्ता (अजीत कुमार सिंह) के प्रकरण में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार आवंटन-पत्र/एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। aftsto के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(०७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें यदि प्रश्नगत शिकायतों में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोई आदेश या कोई स्थगन आदेश पारित किया गया है, तो उसे तद्नुसार समाप्त किया जाता है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 47-09--2024. Pe आर. न अध्यक्ष, रेरा। Page 8 of 8