U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Bench-04 Shri Rajeev Kumar, Chairman Serial No. | Complaint No. | Complainant(s) 1. NCRI44/0I/0764/2020 | Deepali 2. NCRI44/0/257/2020 | Naseemuddin Ansari Versus La Residentia Developers Pvt. Ltd. [?] Deepali, along with 04 other complainants, and complainant Naseemuddin Ansari, have filed suit against the opposite party. The facts of these two complaints are the same and they rest on the same evidence. Both complaints relate to the La Residentia project. They are therefore being disposed of by one common decision. Complaint No. NCR44/0I/0764/2020 (Deepali) shall be the leading case. The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession along with interest for the delayed period. In brief, the complainant's statement is that the complainant booked Unit No. P-32-403 [?] in the opposite party's project La Residentia 4, and paid Rs.6,72,36l/- in instalments from time to time. The complainant says that the opposite party was to complete the project and give possession by 42.04.2044, but possession has not been given till now, due to which the complainant has filed a complaint against the opposite party under Section 34 of the Real Estate (Regulation and Development) Act.

In support of the complainant's statement, the complainant has filed the flat buyer agreement dated 43.02.2044, receipts of the amounts deposited, cheques and photocopies of the bank account statement. The opposite party, by filing its written reply, has stated that a flat buyer agreement dated 22.03.2044 was executed between the complainant and the opposite party, under which possession was to be given in 42 months plus a grace period of 6 months, i.e. 48 months, on which the complainant has put her signature. The opposite party says that the project has 3256 units in total, of which 2642 units have been sold. The opposite party has stated in its reply that the opposite party company holds shares of the Amrapali Group, in respect of which the Hon'ble Supreme Court has ordered the surrender of 632 [?] flats. In paragraph 2 of its written reply, the opposite party has stated: "In Phase-I we have obtained OC. The physical possession of flat is going on and as on date handed over of flats has been done in 972 flats. In Phase-II, Total [?] Tower No. 19 to Tower No. 29, finishing work is under process and we will start giving possession in these towers from December 202]. In Phase-III, Total [?] (Tower 30 to Tower 39), 90% of structure work is complete. Finishing work is going on in this phase also, possession handing over date is December 202] + 6 month grace period."

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-04 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष क्रम सं0 शिकायत to शिकायतकर्तागण l. NCRI44/0I/0764/2020 दीपाली 2, NCRI44/0/257/2020 नसीमुद्दीन अंसारी बनाम ला रेजिडेंशिया डेवलपर्स wo feo शिकायतकर्ता दीपाली के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता नसीमुद्दीन अंसारी द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनो शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें La Residentia परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCR44/0I/0764/2020 दीपाली अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia 4 यूनिट संख्या-प'32-403 बुक की गयी थीं, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किस्तों के आधार पर 6,72,36l /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 42.04.2044 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता के द्वारा भू-सम्पदा ०८ विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज कराई गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन »फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 43.02.2044, जमा धनराशि की रसीदें, चेक, खाता विववरण की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता एवं उनके मध्य एक फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 22.03.2044 को निष्पादित किया गया है, जिसके अनुसार 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित 48 माह में कब्जा दिया जाना था, जिस पर शिकायतकर्ता के हस्ताक्षर हैं। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में कुल 3256 यूनिट्स हैं, जिसमें से 2642 यूनिट्स विक्रय की जा चुकी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि विपक्षी की कम्पनी में आम्रपाली ग्रुप के शेयर हैं, जिसमें aro सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 632 ACH को सरेण्डर करने का आदेश दिया गया विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-2 में अंकित किया गया है :- In Phase-I we have obtained OC ,The physical possession of flat is going on and as on date handed over of flats has been done in 972 flats. In Phase-If Total ! Tower No.l9 to Tower No. 29, finishing work is under process and op will start giving possession in these towers from December 202]. In Phase-II] Total 0 (Tower 30 to Tower 39) 90% of structure work is complete. Finishing work is going on in this phase also, possession handing over date is December 202] + 6 month grace period. विपक्षी द्वारा शपथ पत्र दाखिल कर कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2024 तक कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, शपथ पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। t 22 La के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- i

4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 2... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु सं? 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “fama चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में अभिनिर्धारित किया गया हैः-

"I4]. On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20ll-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in a 3 Savitri Devi ५. State of U.P. (20L5) 7 SCC 2. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20l] to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers! agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण y विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया wt चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स नहीं on, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संर्या-940 /20:7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और i. ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2

पत्रावली पर आवंटन / फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 43.02.2044 की प्रति दाखिल है, जिसके weIe—t9(a) के अनुसार 30 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 36 माह में कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। उपरोक्‍्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 42.02.2044 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। अतः विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 43.02.2044 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Y अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। आवंटन पत्र में विलम्ब के लिए 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह wre है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 0.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनिगमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- ( eo "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है ब्याज है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,₹+ प्रतिशत की ज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता इसके अतिरिक्त fe संख्या-८.४०.3289/2020 दिनांक 06.02.2020 "Wat बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स wo feo बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में माननीय उच्च न्यायाजय लय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20!8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allollee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal . 9) Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20I6, providing otherwise."

उपरोक्‍तानुसार उच्च न्यायालय द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2078 की प्रस्तर 9.20#) के ओनसार प्रोमोटर की ओर से विलम्ब किये जाने की स्थिति में आवंटी के पास अनुबन्ध को समाप्त करने का विकल्प होगा एवं इस स्थिति में प्रोमोटर “भारतीय स्टेट बैंक” के होम लोन दर McLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से 45 दिनों में समस्त जमा धनराशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा। साथ ही साथ उच्च न्यायालय द्वारा MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर को उचित एवं मान्य माना गया है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest ७0.7% SL. pa) निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा उचित एवं सही माना है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में भी स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि :- "The National Commission has_ rightly awarded Interest @0.7% S.J. p.a. by applying Rule 45 of the Haryana Real. 2] Estate (Regulation And Development) Rules, 2047 from the date of each installment till 05.02.20I7 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest." अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2 प्रतिशत हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है।

इससे यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज ८) दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया SmMciR+!] से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली (Rules), 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर McLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है उचित एवं सही है। जहां तक ब्याज किस अवधि तक विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-8-65 विविध /i6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर--7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7, Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence ol the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के प्रस्तर-2 के अनुसार समायोजन के उपरान्त मांग पत्र जारी कर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 34.42.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 43.02.2044 से दिनांक 30.04.2046 तक 5/— रुपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 0.05.2046 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा इलैक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. /सी.सी. के लिए आवेदन के 30 दिन बाद या उत्तर प्रदेश 'रेरा' के परिपत्र दिनांक 04.09.209 के अनुसार mh i0

कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता को McLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिरिक्त देयता के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। दूसरे शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी | विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(2०)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ८टा,२+]। प्रतिशत है। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित Rar के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:-[ 6 [> /2020

Ve औ , (राजीव कमर (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 4

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Bench-04 Shri Rajeev Kumar, Chairman Serial No. | Complaint No. | Complainant(s) 1. NCRI44/0I/0764/2020 | Deepali 2. NCRI44/0/257/2020 | Naseemuddin Ansari Versus La Residentia Developers Pvt. Ltd. [?] Deepali, along with 04 other complainants, and complainant Naseemuddin Ansari, have filed suit against the opposite party. The facts of these two complaints are the same and they rest on the same evidence. Both complaints relate to the La Residentia project. They are therefore being disposed of by one common decision. Complaint No. NCR44/0I/0764/2020 (Deepali) shall be the leading case. The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession along with interest for the delayed period. In brief, the complainant's statement is that the complainant booked Unit No. P-32-403 [?] in the opposite party's project La Residentia 4, and paid Rs.6,72,36l/- in instalments from time to time. The complainant says that the opposite party was to complete the project and give possession by 42.04.2044, but possession has not been given till now, due to which the complainant has filed a complaint against the opposite party under Section 34 of the Real Estate (Regulation and Development) Act.

In support of the complainant's statement, the complainant has filed the flat buyer agreement dated 43.02.2044, receipts of the amounts deposited, cheques and photocopies of the bank account statement. The opposite party, by filing its written reply, has stated that a flat buyer agreement dated 22.03.2044 was executed between the complainant and the opposite party, under which possession was to be given in 42 months plus a grace period of 6 months, i.e. 48 months, on which the complainant has put her signature. The opposite party says that the project has 3256 units in total, of which 2642 units have been sold. The opposite party has stated in its reply that the opposite party company holds shares of the Amrapali Group, in respect of which the Hon'ble Supreme Court has ordered the surrender of 632 [?] flats. In paragraph 2 of its written reply, the opposite party has stated: "In Phase-I we have obtained OC. The physical possession of flat is going on and as on date handed over of flats has been done in 972 flats. In Phase-II, Total [?] Tower No. 19 to Tower No. 29, finishing work is under process and we will start giving possession in these towers from December 202]. In Phase-III, Total [?] (Tower 30 to Tower 39), 90% of structure work is complete. Finishing work is going on in this phase also, possession handing over date is December 202] + 6 month grace period."

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-04 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष क्रम सं0 शिकायत to शिकायतकर्तागण l. NCRI44/0I/0764/2020 दीपाली 2, NCRI44/0/257/2020 नसीमुद्दीन अंसारी बनाम ला रेजिडेंशिया डेवलपर्स wo feo शिकायतकर्ता दीपाली के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता नसीमुद्दीन अंसारी द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनो शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें La Residentia परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCR44/0I/0764/2020 दीपाली अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia 4 यूनिट संख्या-प'32-403 बुक की गयी थीं, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किस्तों के आधार पर 6,72,36l /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 42.04.2044 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता के द्वारा भू-सम्पदा ०८ विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज कराई गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन »फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 43.02.2044, जमा धनराशि की रसीदें, चेक, खाता विववरण की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता एवं उनके मध्य एक फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 22.03.2044 को निष्पादित किया गया है, जिसके अनुसार 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित 48 माह में कब्जा दिया जाना था, जिस पर शिकायतकर्ता के हस्ताक्षर हैं। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में कुल 3256 यूनिट्स हैं, जिसमें से 2642 यूनिट्स विक्रय की जा चुकी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि विपक्षी की कम्पनी में आम्रपाली ग्रुप के शेयर हैं, जिसमें aro सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 632 ACH को सरेण्डर करने का आदेश दिया गया विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-2 में अंकित किया गया है :- In Phase-I we have obtained OC ,The physical possession of flat is going on and as on date handed over of flats has been done in 972 flats. In Phase-If Total ! Tower No.l9 to Tower No. 29, finishing work is under process and op will start giving possession in these towers from December 202]. In Phase-II] Total 0 (Tower 30 to Tower 39) 90% of structure work is complete. Finishing work is going on in this phase also, possession handing over date is December 202] + 6 month grace period. विपक्षी द्वारा शपथ पत्र दाखिल कर कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2024 तक कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, शपथ पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। t 22 La के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- i

4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 2... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु सं? 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “fama चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में अभिनिर्धारित किया गया हैः-

"I4]. On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20ll-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in a 3 Savitri Devi ५. State of U.P. (20L5) 7 SCC 2. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20l] to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers! agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण y विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया wt चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स नहीं on, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संर्या-940 /20:7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और i. ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2

पत्रावली पर आवंटन / फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 43.02.2044 की प्रति दाखिल है, जिसके weIe—t9(a) के अनुसार 30 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 36 माह में कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। उपरोक्‍्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 42.02.2044 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। अतः विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 43.02.2044 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Y अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। आवंटन पत्र में विलम्ब के लिए 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह wre है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 0.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनिगमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- ( eo "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है ब्याज है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,₹+ प्रतिशत की ज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता इसके अतिरिक्त fe संख्या-८.४०.3289/2020 दिनांक 06.02.2020 "Wat बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स wo feo बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में माननीय उच्च न्यायाजय लय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20!8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allollee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal . 9) Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20I6, providing otherwise."

उपरोक्‍तानुसार उच्च न्यायालय द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2078 की प्रस्तर 9.20#) के ओनसार प्रोमोटर की ओर से विलम्ब किये जाने की स्थिति में आवंटी के पास अनुबन्ध को समाप्त करने का विकल्प होगा एवं इस स्थिति में प्रोमोटर “भारतीय स्टेट बैंक” के होम लोन दर McLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से 45 दिनों में समस्त जमा धनराशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा। साथ ही साथ उच्च न्यायालय द्वारा MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर को उचित एवं मान्य माना गया है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest ७0.7% SL. pa) निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा उचित एवं सही माना है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में भी स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि :- "The National Commission has_ rightly awarded Interest @0.7% S.J. p.a. by applying Rule 45 of the Haryana Real. 2] Estate (Regulation And Development) Rules, 2047 from the date of each installment till 05.02.20I7 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest." अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2 प्रतिशत हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है।

इससे यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज ८) दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया SmMciR+!] से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली (Rules), 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर McLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है उचित एवं सही है। जहां तक ब्याज किस अवधि तक विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-8-65 विविध /i6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर--7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7, Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence ol the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के प्रस्तर-2 के अनुसार समायोजन के उपरान्त मांग पत्र जारी कर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 34.42.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 43.02.2044 से दिनांक 30.04.2046 तक 5/— रुपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 0.05.2046 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा इलैक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. /सी.सी. के लिए आवेदन के 30 दिन बाद या उत्तर प्रदेश 'रेरा' के परिपत्र दिनांक 04.09.209 के अनुसार mh i0

कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता को McLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिरिक्त देयता के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। दूसरे शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी | विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(2०)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ८टा,२+]। प्रतिशत है। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित Rar के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:-[ 6 [> /2020

Ve औ , (राजीव कमर (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 4