उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38//40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर।44 / 04 / 0466 / 2020 aa कुमार रॉय व निकिता रॉय बनाम रॉयलगोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेर अधिनियम की ast के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 20.40.2020 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- Is विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ अनुबंध 3 अनुसार पूर्ण कराकर रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 30.42.2048 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर १४८४॥२+] प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि - देय धनराशि- 8 अधिक --है--तो--नियमानुसार-शिकायतकर्ता- को वापस -की -जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नही की जाएगी।

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 के धारा 2(&०)6) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी मिलने के उपरांत जारी करना सुनिश्चित करें | _ 4 इस आदेश का उल्लघंन उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा. रेरा अधिनियम की. धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 20.0.2020 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 24.:2.2022 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 28.04.2023 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 45.05.2023 तक VAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 20.05.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05.06.2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने eg निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। |

धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 04.04.2024, 26.03.2024, 02.07.2024, 30.09.2024 व 22.04.2025 को सुनवाई की गयी। विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दिनांकित 28.06.2024 दाखिल की. गयी है। विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या में उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत BO ,49,82,250/ के सापेक्ष रु० 4,09,89,985 // का भुगतान किया गया है। पीठ द्वारा दिनांक 20.40.2020 को ओ.सी /सी.सी के साथ शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने का आदेश पारित किया गया था। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 20.07.2022 को विपक्षी का आवंटन निरस्त कर दिया गया है। ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा गलत तरीके से विपक्षी का आवंटन निरस्त किया गया है जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा Re संख्या 2765 ,/ 2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष योजित की गयी है। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 03.08.2022 को आदेश पारित करते हुए अर्बन प्लानिंग एण्ड डेवलपमेंट एक्ट की धारा 44(3) की रिवीजन पिटीशन को सुनकर निस्तारण किये जाने हेतु प्रमुख सचिव इण्डस्ट्रियल डेवलपमेंट अथॉरिटी, उत्तर प्रदेश को निर्देशित किया गया। —_—_— 2

उपरोक्त के क्रम में विपक्षी द्वारा धारा 63 के अन्तर्गत आदेश पारित न किये जाने का अनुरोध किया गया है क्योंकि विपक्षी ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा निरस्तीकरण को रद किये जाने तक शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में असमर्थ है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को अनुबंध की शर्तों के अनुसार जमा धनराशि आदेश की तिथि से एक साल के अन्दर किश्तों में वापस करने को तैयार है। विपक्षी द्वारा प्रार्थना पत्र at 44(3) का निस्तारण अर्बन एण्ड प्लानिंग डिपार्टमेंट द्वारा किये जाने तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की अनुपालन आख्या पर आपत्ति दिनांकित 27.09.2024 दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी आपत्ति में उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी अनुबंध की शर्तों के अनुसार परियोजना 36 माह अर्थात 29.06.20:8 तक पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध कराये जाने के लिए बाध्य था परन्तु विपक्षी निर्धारित अवधि में कब्जा उपलब्ध कराने में असमर्थ रहा जबकि शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भुगतान करते हुए यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को रु० 4,09,89,985,// का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा जमीन आवंटन निरस्त होने के रापेक्ष जिरा Re याचिका 2765,“2022 का संदर्भ अपनी अनुगालन sen में उल्लिखित किया गया है उसे माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद की खण्डपीठ लखनऊ द्वारा स्थगित कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा जमीन आवंटन निरस्तीकरण आदेश दिनांकित 20.07.2022 के विरूद्ध रिवीजन पिटीशन राज्य सरकार के समक्ष दिनांक 26.07. 2022 को योजित की गयी है। साथ ही उनके द्वारा रिट पिटीशन हाईकोर्ट इलाहाबाद की लखनऊ पीठ के समक्ष योजित की गयी जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 03. 08.2022 को आदेश पारित करते हुए रिवीजन पिटीशन के निस्तारण तक यथास्थिति बनाये रखने को निर्देश दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया कि दिनांक 42.06.2024 को रिवीजन पिटीशन का निस्तारण हो चुका है तथा विपक्षी की जमीन आवंटन निरस्तीकरंण भी राज्य सरकार द्वारा निरस्त किया जा चुका है। शिंकायतकर्ता यूनिट का कब्जा प्राप्त करने के लिए पिछले 09 वर्षो से प्रतीक्षा कर रहे है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी किये जाने व

्ुआआ->] 3 यूनिट का शीघ्र कब्जा दिलाये जाने तथा पत्रावली कब्जे की कार्यवाही हेतु नियत 24 में सदर्भित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा दिनांक 46.42.2024 को अतिरिक्त अनुपालन आख्या दाखिल की गई है, जिसमें उनके द्वारा उललेखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेर अधिनियम की aRI-t9(6) में उललेखित आवंटियों के अधिकार व जिम्मेदारियों का उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में असमर्थ रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि के सापेक्ष भेजे गये अनुस्मरण पत्र व अंतिम नोटिस की अनदेखी की गई और धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता को अंतिम निरस्तीकरण पत्र दिनांक 48.03.2024 को जारी किया गया। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है, क्योंकि उनके द्वारा अनुबंध में उल्लेखित शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की अतिरिक्त अनुपालन आख्या दिनांकित 76.:2.2024 पर कोई आपत्ति दाखिल नहीं की गई है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा जारी यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में अंतरिम अनुतोष प्रार्थना पत्र दिनांकित 07.2.2024 के माध्यम से अंतरिम अनुतोष के तौर पर प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने का अनुरोध किया गया था, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई की तिथि दिनांक 22.0:.2025 को यह तर्क किया गया कि वह पीठ में प्रस्तुत अंतरिम अनुतोष प्रार्थना पत्र दिनांकित 07.42.2024 पर बल नहीं देना चाहते है, क्योंकि उनके द्वारा इस सम्बन्ध में Re याचिका मा. उच्च न्यायालय के समक्ष योजित की गई है, जो मा. उच्च न्यायालय के समक्ष विचाराधीन है तथा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 46.04.2025 को विपक्षी को आदेशित किया गया है कि वह शिकायतकर्ता के विरूद्ध कोई भी Coercive action न ले। अतः शिकायतकर्ता द्वारा धारा-63 के अंतर्गत विपक्षी के विरूद्ध अग्रिम कार्यवाही किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस प्रकार जब शिकायतकर्ता द्वारा wa यह कथन किया गया है कि वह उनके द्वारा पीठ के समक्ष प्रस्तुत अपने अंतरिम अनुतोष के प्रार्थना पत्र दिनांकित 07.422024 पर बल नही देना चाहते है। तब ऐसी स्थिति में धारा 38/40/03 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही किया जाना न्यायोचित होगा।

रा अल विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या के साथ माननीय उच्च न्यायालय द्वारा Re संख्या 2765 / 2022 में पारित आदेश दिनांकित 03.08.2022 की प्रति दाखिल की गयी है जिसके अवलोकन से विदित है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण को विपक्षी रॉयल गोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्ट्स प्रा.लि.के विरूद्ध कोई प्रतिरोधी कार्यवाही न किये जाने के निर्देश दिये गये है। माननीय उच्च न्यायालय के समक्ष योजित Re संख्या 2765 / 2022 में रेरा प्राधिकरण कोई पक्षकार नहीं है और vad Re याचिका में रेरा प्राधिकरण को विपक्षी के विरूद्ध कोई कार्यवाही किये जाने के लिए प्रतिबन्धित नहीं किया गया है यहां यह भी उल्लेखनीय है कि मूल आदेश के क्रियान्यवन की अवस्था में विपक्षी द्वारा दिनांकित 46.42.2024 को दाखिल अतिरिक्त अनुपालन आख्या में उल्लिखित कथनों पर इस एक्जीक्यूशन कोर्ट द्वारा संज्ञान नहीं लिया जा सकता है क्योकि विधि का यह सुव्यवस्थित सिद्धान्त है कि Executing court can not go beyond the decree. ऐसी स्थिति में प्रकरण में पारित मूल आदेश के क्रम में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 20.0.2020 के अनुसार आदेश का अनुपालन कर दिया हो।

ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन ला डआब्लछल 5 बनाए गए नियमों एवं विनियमों -के-अधीन पैनाल्टी-या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (2) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (0) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders ar directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5--के -अन्तर्गत आता है, जो fe भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, = 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 20.40.2020 के क्रम संख्या 4" का अनुपालन नहीं किया है।

उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 206 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 28.02.2020 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, TU के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 27.03.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, BOR, पीठ द्वारा दिनांक 20.0.2020 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने Og नियमानुसार कार्यपाही कर, पत्रायली को सुनवाई की तिथि 27.03.2025 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| यदि न्याय निर्णायक. अधिकारी नियम 24- की कार्यवाही- के दौरान यह ud है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 20.40.2020 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेश अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। len Bo oi 2025 (slo दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर