|. उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, age] उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | [| उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत WAT—NCR44/0i/0466/2020 हरेन्द्र कुमार रॉय,“निकिता रॉय बनाम रॉयलगोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fag कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना The Hemisphere_ Phase- में यूनिट सं0- ४८26 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर ,09,89,985/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 29.06.20i8 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में 4 वर्ष एवं 6 माह का विलम्ब है। अनुबन्ध के प्रस्तर-28 (a) अनुसार विला का कब्जा 36 माह में दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आंवटन/विला केता अनुबन्ध, जमा धनराशि की wie, प्रार्थना पत्र की छायाप्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि वह निर्माण कार्य पूर्ण करने के लिए प्रयासरत है तथा वह शिकायतकर्ता एवं अन्य आवंटियों ae 'समय से कब्जा दे देंगे। वह परियोजना के विकास हेतु अपनी से Page

धनराशि निवेश कर चुके है और रेरा में दी गयी पूर्णता तिथि के अनुसार परियोजना पूर्ण कर लेंगे। बुकिंग संख्या:- BOOKING/00004/I4-5 के कम में विला संख्या- ver. का आवंटन/विला Sat अनुबन्ध दिनांक 29.06.2045 को निष्पादित किया गया है। शिकायतकर्ता का यह वाद वर्ष 2022 के बाद पोषणीय होगा। विभिन्‍न परिस्थितियों जैसे माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश, माननीय एन.जी.टी के आदेश, माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश, किसानों के उग्र प्रदर्शन के कारण परियोजना प्रभावित हुई। वह परियोजना के निर्माण कार्य को पूर्ण करने तथा आवंटियों को यूनिट का कब्जा देने हेतु प्रयासरत हैं। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 42.47.2022 दी गयी है। बिल्डर बायर We के प्रस्तर-28 (6) के अनुसार यदि कोई विलम्ब है, तो वह बी.बी.ए के अनुसार कब्जे के दौरान अंतिम भुगतान में दे देंगे। कब्जे के दौरान निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 28.08.2020 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह रेरा में दी गयी पूर्णता तिथि के अनुसार कब्जा दे देंगे। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय के आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या रेरा से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते ? 2. क्या विभिन्‍न परिस्थितियों अर्थात्‌ 0006 majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 Page 2 dv a

बिन्दु सं)-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या रेरा से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या- 272 /20:7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है। जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-: The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale.

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये wit एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा किन्तु उक्त समय सीमा रेरा में दिये गये “पीनल कन्सीक्वेसिज” से बचा सकता है किन्तु उससे वह अनुबन्ध में दिये गये उत्तरदायित्वों से मुक्त नहीं होगा। इससे अवधारित किया जा सकता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायित्व है एवं विलम्ब की गणना अनुबन्ध की तिथि के अनुसार की जायेगी वैसे भी ऑनगोईंग परियोजना रेरा की परिधि में आते है। तदनुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु uo 2 बिन्दु सं? 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या बह व में परियोजना फोर्स मैज्योर gece होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि विभिन्‍न परिस्थितियों जैसे माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश, माननीय एन.जी.टी के आदेश, माननीय उच्च न्यायालंय इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश, किसानों के उग्र प्रदर्शन के कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी की ओर से उक्त कथन के ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे अक्षरशः रूप से यह विदित हो कि वास्तव में परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था|

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना उचित होगा। Taq बिन्दु wo 2 Areata किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 3 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 29.06.2078 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वह रेरा में दी गयी पूर्णता तिथि के अनुसार कब्जा दे देंगे। यह भी अवगत कराया गया है कि रेरा में हर ना की पूर्णता तिथि 42.44.2022 दी गयी है। See विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने के सम्बंध में कहा गया है कि वहा रेरा में दी गयी पूर्णता तिथि के अनुसार कब्जा दे देंगे। इस सम्बंध में रेरा पोर्टल पर जॉच के उपरान्त यह पाया गया कि रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 09.42.2022 दी गयी है तथा कोविड-49 महामारी को दृष्टिगत रखते हुए परियोजना की विस्तारित पूर्णता तिथि 08.06.2023 दी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा इस कब्जे की तिथि पर कोई आपत्ति नहीं की गयी है। ऐसे में उक्त अवधि तक शिकायतकर्ता को कब्जा दिलाया जाना Rafer प्रतीत होता है। पंत्रावली पर आवंटन/विला कंता अनुबन्ध दिनांक 29.06.20i5 की छायाप्रति दाखिल है, जिसके प्रस्तर-28 (a) के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा विला के निर्माण हेतु खुदाई शुरू होने की तिथि 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। अनुबन्ध में विला के निर्माण हेतु खुदाई शुरू होने की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। यह अनुबन्ध दिनांक 29.06.20i5 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि दिनांक 29.2. 2048 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 30. 42.2048 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the 4 ee ee does not intent to withdraw from the project Page 5 he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि gated द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय// पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित १7 ता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20i6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 7.0.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48-65 विविध, 46 के द्वारा मॉडल wire की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.l_ Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते a आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि तक ओ.सी.,//सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.42.2048 से ओ.सी./सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+l प्रतिशत की दर av Page 8

विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। 4. विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित Hr | इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Aloe” (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक:- 20,//40,/ 2020