उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ--04ए श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/0/0437/2020 प्रदीप कुमार रौता बनाम मैसर्स गौड़संस रियलटी प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur Saundaryam (Phase-2) के sie—Amantha 4 यूनिट संख्या-79] बुक करायी थी और समय-समय पर विपक्षी की माँग के अनुसार अंकन 85,23,75 / - रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 22.09.2048 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना 2 वर्ष विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 22.09. 2046, जमा धनराशि की रसीदें, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 04.42.209 आदि अभिलेखों की 8।4॥9रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा अन्तरिम प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02.09.20i6 को उनकी परियोजना Saundaryam के ब्लॉक-4॥रश्नाता4 में यूनिट संख्या-79 बुक करायी गंयी थी, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 2209.20i6 को निष्पादित कराया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 78,92,342/— रूपये + कर, की धनराशि अदा की गयी। प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 25.40.209 को प्राप्त किया जा चुका है| परियोजना का ओसी. प्राप्त करने के उपरान्त से ही शिकायतकर्ता से धनराशि की माँग की जा रही है, परन्तु ON 2 शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। अतः दिनांक 04.2.20:9 को शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है और शिकायतकर्ता की यूनिट पुर्नस्थापित करने की स्थिति में नहीं है तथा उनकी जमा धनराशि अनुबन्ध के अनुसार वापिस किये जाने हेतु तैयार हैं।

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 24.06.2020 को प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02.09.20i6 को उनकी परियोजना Saundaryam के ब्लॉक-&॥रश्ञार4 में यूनिट WeI-I79i बुक करायी गयी थी, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 22.09.206 को निष्पादित कराया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 64,50,.67/— रूपये + कर, की धनराशि अदा की गयी और शिकायतकर्ता द्वारा अपनी 7वीं एवं 8वीं किश्त का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता को दिनांक 06.40.208, दिनांक 49.42.2048 को मांग पत्र, दिनांक 05.07.2049 को अनुस्मारक पत्र, दिनांक 24.08.20i9 को प्री-कैंसिलेशन पत्र भेजा किन्तु बॉयर द्वारा भुगतान नहीं किया गया। अतः दिनांक 04.2.2020 को इकाई निरस्त कर दी गयी व शिकायतकर्ता से मूल अभिलेख मांग गये ताकि बकाया वापस किया जा सके। आवंटन अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार ही किया गया है व धनराशि अनुबन्ध के कम में लौटाने को तैयार है। प्रश्नगत परियोजना में राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थे और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 248 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 22.09.206, खाता विवरण, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 04.42.2049, ई-मेल, माँग पत्र, ई.पी. सी.ए. का पत्र दिनांक 04.04.2049, पत्र दिनांक 04.44.2049, राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.04.2045 की छायाप्रतियाँ आदि दाखिल की गयी है।

उभय पक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है :- १. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2... शिकायतकर्ता द्वारा कुल कितनी धनराशि जमा की गयी है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? 3S निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवांद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना में राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थे और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 248 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.04.20:5 & पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित उल्लेखि है :-

"In these circumstances we hereby direct state of ए.?., NOIDA and Greater NOIDA Authority, HUDA, State of Haryana and NCT, Delhi to immediately stoppage of construction activities of all the building shown in the report as well as at other sites wherever, construction is being carried on in violation to the direction of NGT as well as the MoEF guideline of 200. This action shall be taken and complied with by all the state government, authorities and Police of each district particularly falling in the NCR, Delhi. The compliance report shall be submitted by the next date that is 0 April, 20I5 to the Tribunal. Wherever the construction activities are not stopped by service of this order by the authorities upon the builders, the authority shall seal such building and report the matter to the Tribunal." विपक्षी की ओर से पत्रावली पर दाखिल माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.04.2045 में सिर्फ 4 दिन की अवधि (दिनांक 07.04.2045 से दिनांक 70.04.20i5) के लिए निर्माण कार्य पर रोक होना स्पष्ट है। इसके अतिरिक्त विपक्षी की ओर से पत्रावली पर दाखिल पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 एवं दिनांक 04.44.2049 में कमशः 4 दिन (दिनांक 26.0. 2049 से दिनांक 30.40.2049 तक) एवं 5 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08.44. 2049 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है तथा अन्य अवधि के सापेक्ष दाखिल दस्तावेज अमान्य हैं। Ne 4

इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- ",..Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और प्रश्नगत प्रकरण में 4 दिन की अवधि (दिनांक 07.04.205 से दिनांक 40.04.2045), 4 दिन (दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.0.2049 तक) एवं 5 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 08.44.2049 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। परियोजना में किसी कारण विलम्ब हेतु विपक्षी को परियोजना पूर्ण किये जाने हेतु अनुबन्धानुसार 6 माह की ग्रेस पीरियड दी हुई है और उक्त 43 दिन उसी अवधि में सम्मलित मानी जा सकती है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत दिनांक 44.04.2020 को योजित की गयी है, जिसमें शिकायत के पृष्ठ पर जमा धनराशि 85,23,475,/- रूपये अंकित की गयी है। बॉयर द्वारा दी गयी धनराशि में अन्तर होगे को रिकंराईल करने के fog पर रेरा कंसीलिएटर श्री आर.डी. पालीवाल के समक्ष हुई बैठक दिनांक 25.08.2020 में इस तथ्य को रिकॉर्ड किया गया है कि “स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्टस्‌” दिनांक 24.08. 2049 के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत फ्लैट के मद में 85,23,475 //- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा सहमति दी गयी है और विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को 3,5,430 //- रूपये की धनराशि का केडिट नोट दिया गया है। जहाँ तक कुल जमा धनराशि का प्रश्न है, तो उपरोक्त आख्या व अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को 85,23,।75 //- रूपये की धनराशि अदा की गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। 2९ निस्तारण बिन्दु संख्या-3

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 22.09.20I8 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना 2 वर्ष विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 25.40.20॥9 को प्राप्त किया जा चुका है और परियोजना का ओ.सी. प्राप्त करने के उपरान्त से ही शिकायतकर्ता से धनराशि की माँग की जा रही है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। अतः दिनांक 04.2.209 को शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है और शिकायतकर्ता की यूनिट पुर्नस्थापित करने की स्थिति में नहीं है तथा उनकी जमा धनराशि अनुबन्ध के प्रस्तर-43 के अनुसार वापिस किये जाने हेतु तैयार हैं। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 220920:6 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 34.04.2020 + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 30.06.2020 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा निरन्तर धनराशि की मांग की जाती रही तथा दिनांक 25.:0.20I9 को ओससी प्राप्त हो जाने के बाद इकाई को निरस्त कर दिया। प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 25.40.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। यदि आवंटन पत्र के अनुसार कब्जा दिये जाने की निर्धारित अवधि में 6 माह का ग्रेस पीरियड न भी जोड़ा जाये, तो भी ओसी. प्राप्त किये जाने की तिथि, कब्जा दिये जाने की तिथि से पूर्व की है। ऐसे में प्रश्नगत परियोजना विलम्बित श्रेणी में नहीं आती है।

उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के प्रस्तर-42 एवं 43 निम्नलिखित Vectra है :- 2, That the schedule of payment/installment mentioned in the pricelist has been duly explained to the allottee(s) who shall be responsible for making payments on time, any separate demand letter for the installment falling due will not be required to be sent by the Company and that cannot be claimed as a right or any duty/obligations towards the company. ISS ........ In case two regular installments remains unpaid, the allotment shall be treated as cancelled and i 2 amount of the cost of the apartment/unit shall be forfeited and balance amount (if any) will be refunded without any interest.

उपरोक्त उल्लेखित WaRT से स्पष्ट है कि विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान करने का दायित्व शिकायतकर्ता का है और यदि 2 किश्तों का भुगतान नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में आवंटन निरस्त समझा जायेगा और यूनिट के कुल मूल्य से 25 प्रतिशत की धनराशि जब्त कर ली जायेगी और अवशेष धनराशि बिना ब्याज के वापिस कर दी जायेगी। विपक्षी द्वारा यह नहीं कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट किसी अन्य आवंटी को आवंटित कर दी गयी है। अतः सामान्य रूप से इस प्रकरण में “saree सेटेल” कर कब्जा लेने के निर्देश दिये जाते, यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त न की गयी होती। शिकायतकर्ता द्वारा लगभग 8i प्रतिशत धनराशि दे दी थी एवं शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण उनकी यूनिट विपक्षी द्वारा निरस्त की गयी, परन्तु शिकायतकर्ता की अवशेष जमा धनराशि वापिस नहीं की गयी है। ऐसे में निरस्तीकरण प्रकिया अपूर्ण हैं। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्राप्त धनराशि का इस अवधि में उपयोग किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया है, ऐसे में यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा आगामी 2 माह में देना सुनिश्चित करें। अनुबन्ध के vei में तदनुसार व्यवस्था भी है, यदि शिकायतकर्ता की यूनिट विपक्षी द्वारा पुर्नस्थापित नहीं की जाती है, तो ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट की मूल्य ,05,08,557/— रूपये की 25 प्रतिशत धनराशि (26,27,39.25/— रूपये) दी गयी धनराशि में से कटौती करते हुए, अवशेष धनराशि (85,23,475 — 26,27,39 = 58,96,036 /- रूपये) ब्याज सहित वापिस करें|

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-5785 / 2049 “इरियो ग्रेस रियलटेक प्रा.लि. बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि" में दिनांक 44.04.2024 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "...The incorporation of such one-sided clauses in an agreement constitutes an unfair trade practice as per Section 2()(r) of the Consumer Protection Act, 986 since it adopts unfair methods or practices for the purpose of selling the flats by the builder. 9.5 In a similar case, this Court in Wg. Cdr. Arifur Rahman Khan & Others v. DLF Southern Homes Pvt. Ltd.(Civil Appeal Number - 6239/209) affirmed the view os taken in Pioneer (supra), and held that the terms of the agreement authored by the Developer does not maintain a level platform between the Developer and the flat purchaser. The stringent terms imposed on the flat purchaser are not in consonance with the obligation of the Developer to meet the timelines for construction and handing over possession, and do not reflect an even bargain. The failure of the Developer to comply with the contractual obligation to provide the flat within the contractually stipulated period, would amount to a deficiency of service. Given the one-sided nature of the Apartment Buyer‘s Agreement, the consumer fora had the jurisdiction to award just and reasonable compensation as an incident of the power to direct removal of deficiency in service.

...We are of the view that the incorporation of such one- sided and unreasonable clauses in the Apartment Buyer‘s Agreement constitutes an unfair trade practice under Section 2()(r) of the Consumer Protection Act. ...we hold that the Developer cannot compel the apartment buyers to be bound by the one-sided contractual terms contained in the Apartment Buyer‘s Agreement." ' माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अनेकों आदेशों में यह निर्णय दिया गया है कि बी.बी.ए की शर्तें एकतरफा और अनुचित है, जबकि बॉयर द्वारा भुगतान में किसी भी डिफॉल्ट के लिये अनुबन्ध के tris के अनुसार देरी के लिये 9.5 प्रतिशत ब्याज प्रदान करता है। यह उस सीमा तक यह अनुचित है कि राशि का 25 प्रतिशत जब्त हो जाता है और इसके अलावा अवशेष राशि पर भी कोई ब्याज देय नहीं होगा, हालांकि बॉयर द्वारा भुगतान की गयी धनराशि का उपयोग बिल्डर द्वारा किया गया है तथा निश्चिय ही वह उक्त भवन को पुनः वर्तमान मूल्य पर विकय कर सकेगा। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स asada प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में भी यह अवलोकन किया गया है कि बी.बी.ए की शर्तें एकतरफा होती है और बॉयर के पास मोलभाव करने का विकल्प नहीं होता है। "..Agreements entered into with individual purchasers were invariably one sided, standard-format agreements prepared by the builders/developers and which were os

overwhelmingly in their favour with unjust clauses on delayed delivery, time for conveyance to the society, obligations to obtain occupation/completion certificate etc. Individual purchasers had no scope or power to negotiate and had to accept these one-sided agreements." जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 474020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of 0०थ०॥) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHH प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42288 // 208 “Were अर्बन ches एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन wet” में दिनांक 02.04.209 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :-- 5.3. The Respondent furthcr submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules ie. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% $.. p.a. The Respondent - Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had U entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:7 & ert वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (7/#७७ ७)0.7% SL pa) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उललेखित है कि :-

The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “रूद्रा बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है Re Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208, The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. ay 40

Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ रिट याचिका der-e-9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...... .ssssussoaressssseaveienss and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208............................... Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Mert गया है और wear ठहराया है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 Peake किया जाता है। J 44 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध के प्रस्तर-45 के अनुसार पुर्नस्थापित करते हुए, उस यूनिट के सापेक्ष, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 2 माह में कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें अन्यथा ऐसा न करने की स्थिति में आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 2 माह में आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट की कुल मूल्य 2,05,08557/~ रूपये में से 25 प्रतिशत धनराशि (26,27,39.25 //- रूपये) की कटौती करते हुए, अवशेष धनराशि (58,96,036 /— रूपये) MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें| कुल जमा राशि में से ब्याज की गणना के लिये 58,96,036 /— रूपये की धनराशि सबसे पहले जमा किये माने जायेंगे। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3. ufe विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-3०, ५, / 9-9 जज. ०2४. (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण