उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 आदेश अन्तर्गत ARI-34 उपस्थिति:-- (Sto) दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य उपस्थितिः:- clo वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI34/0/8454/202 अनुराग श्रीवास्तव बनाम Re उत्तम Kies एण्ड एसोसिएट्स (कंसोर्टियम) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Fairway Zone IV, (Tower A, 6, प्र, 7 & D4 यूनिट संख्या- ॥ 559 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 26,62,784,//- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 48,77,065/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि सर्वप्रथम var यूनिट श्री सतीश एम पाई को आवंटित की गयी थी, जिसके लिए उभयपक्ष के मध्य अनुबन्ध दिनांक 47.04.2009 को निष्पादित किया गया था। शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य दिनांक 05.44.20:4 को इंडोर्समेंट निष्पादित करते हुए var यूनिट को शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित की गयी थी। विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अपार्टमेंट आवंटी अरेन्जमेंट दिनांकित 43.04.2009 की प्रति, यूनिट स्थानांतरण पत्र दिनांकित 05.44.2044, खाता विवरण, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी को पर्याप्त अवसर दिये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। सुनवाई दिनांक 46.44.2022 को विपक्षी को निर्देशित किया गया था कि वह 02 सप्ताह के अन्दर अपना प्रतिवाद पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें अन्यथा उनका अवसर समाप्त कर दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिसके कारण दिनांक 44.04.2023 को विपक्षी का प्रतिवाद पत्र दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया है। am कि 44.04.2023 को विपक्षी का प्रतिवाद पत्र दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं — 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि सर्वप्रथम उक्त यूनिट श्री सतीश एम पाई को आवंटित की गयी थी, जिसके लिए उभयपक्ष के मध्य अनुबन्ध दिनांक 77.07.2009 को निष्पादित किया गया था। शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य दिनांक 05.44.2044 को इंडोर्समेंट निष्पादित करते हुए उक्त यूनिट को शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित की गयी थी। विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट स्थानांतरण पत्र दिनांकित 05.44.2044 दाखिल किया गया है, जिससे यह स्पष्ट नहीं है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को किस अवधि तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसी स्थिति में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45- में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- "Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of ३ years would have been reasonable for that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार प्लॉट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ विकास कार्य प्रारम्भ होने की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए आवंटन पत्र की तिथि 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में यूनिट स्थानातंरण पत्र दिनांक 05.4:.20i4 को जारी किया गया है। ऐसी स्थिति में यूनिट स्थानातंरण पत्र दिनांक 05.44.2044 से 36 माह अर्थात्‌ दिनांक 05.44.2047 तक कब्जा देना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में भी यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, और न ही पत्रावली पर ऐसा कोई प्रपत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी/सी.सी प्राप्त किया जा चुका है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 //2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Maat माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 06.4.20॥7 ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। i al ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 06.44.2047 ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, — जाओ... जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में and हेतु प्राविधानित है कि-- "The Allottee shall have th e option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money any head whatsoever tow paid by the Allottee under ards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 06.44.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो बाद घनराशि 48,77,065 /-रूपये MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की में हो, तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा भुगतान की धनराशि में समायोजित की रियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। eee 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2or6 की धारा aN अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर' शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ©

5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | ea oT Ls owe Slo दीपक स्वरूप सक्सेना (सदस्य) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण