उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 आदेश अन्तर्गत ARI-3 उपस्थिति:-- (Sto) दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य उपस्थिति:-- टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- 7८034/04/93647/2022 पवन मलिक बनाम मैसर्स उत्तम Kier एण्ड एसोसिएट्स (कंसोर्टियम) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजन Sushant Square में यूनिट संख्या- G22 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 45,98,354 ,/“- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 9,58,867 //- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उन्होंने av 2007 में यूनिट बुक करायी गयी थी, लेकिन विपक्षी ने अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण नहीं किया है और विपक्षी को ईमेल एवं टेलीफोन के माध्यम से भी कई बार अनुस्मारक पत्र भेजने के बावजूद भी विपक्षी ने अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अपार्टमेंट एग्रीमेंट दिनांकित 44.06.204 की प्रति, यूनिट स्थानांतरण पत्र दिनांकित 37.:2.20:3, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दिनांकित t6.09.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Sushant Square में यूनिट संख्या- 6722 बुक करायी गयी। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि उनकी परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2007 में शुरू किया गया था, परन्तु किसानों एवं असमाजिक तत्वों द्वारा समूह बनाकर सुनियोजित तरीके से किये गए विरोध प्रदर्शन के कारण परियोजना का निर्माण कार्य समय-समय पर बाधित रहा है एवं किसानों संगठनों द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद तथा माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण नई दिल्‍ली में विकासकर्ता कम्पनी को लम्बे समय तक पक्षकार बनाया गया। वर्ष 2043 में वाद संख्या i2:/20:3 (आकाश arse आदि बनाम भारत गणराज्य व अन्य) में ge a

माननीय N.G.T द्वारा लगायी गयी रोक के कारण परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 24.09.2043 से दिनांक 42.09.2047 तक प्रभाभित रहा थां। विपक्षी द्वारा माननीय उच्च wae की लखनऊ खण्ड पीठ में Re ew संख्या-4924 /20:4 योजित की गयी थी, जिसमें दिनांक 48.06.2044 को माननीय उच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए प्रशासन व सम्बंधित प्राधिकरण द्वारा सहयोग प्रदान किये जाने हेतु आदेशित किया गया। परियोजना स्थल की भूमि पर अवैध खनन भी किया गया, जिसके सम्बन्ध में उनके द्वारा प्राथमिकी 0643 /20:6 भी थाना दादरी में योजित की गई। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा करीब 450 आवंटियों को परियोजना में कब्जा प्रदान किया जा चूका है और 50 अन्य आवंटियों को अतिशीघ्र कब्जा प्रदान कर दिया ज़ाएगा। विकासकर्ता कम्पनी द्वारा लगभग 580 आवंटियों को वैकल्पिक इकाई के रूप में कब्जा प्रदान किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता को सैक्टर संख्या-028 ए में यूनिट संख्या-028/0244 समायोजित विकल्प के रूप में विकासकर्ता कम्पनी सुशांत मेगापॉलिस प्रोजेक्ट में पूर्ववर्ती दर पर देने के लिए तैयार है तथा उक्त यूनिट में तीव्र गति से निर्माण कार्य प्रगति पर है तथा आशानुरूप॑ अग्रिम जनवरी 2023 में कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा | ‘facet द्वारा उक्त वर्णित यूनिट का लगभग go प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है, मात्र अंतिम स्वरूप देना शेष है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव ?

2) क्या शिकायत्तकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु demi इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वारतव में परियोजना फोर्स मैज्योर soca होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य किसानों द्वारा किये गये अतिकमण एवं विभिन्‍न न्यायालयों द्वारा समय-समय पर लगाये गये प्रतिबंध के कारण विलम्बित हुआ है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 2047 flea चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में hb oa निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया 8+ Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो।

उत्तर प्रदेश रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25. 03.2020 से 6 माह की अतिरिक्‍त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जो तर्क परियोजना के विलम्ब के सम्बन्ध में उठाये गये है वह फोर्स मैज्योर की परिधि में नहीं आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किय जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍्य। दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि उन्होंने वर्ष 200 में यूनिट बुक करायी गयी थी, लेकिन विपक्षी ने अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण नहीं किया है और विपक्षी को ईमेल एवं टेलीफोन के माध्यम से भी कई बार अनुस्मारक पत्र भेजने के बावजूद भी विपक्षी ने अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता जनवरी 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा।

पत्रावली पर उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांकित 44.06.2044 के पृष्ठ संख्या-7 के प्रस्तर-4 बी के अनुसार यूनिट का कब्जा 24 माह अर्थात्‌ दिनांक 4.06.203 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा 'नहीं दिया गया है। ee oe जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Tae माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद. में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी, होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 45.06.203 ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 77.2020:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wae 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी mae 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना reife प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3.07.2023 तक ओ.सी »सी.सी हक _ सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 5.06.20:3 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबन्ध पत्र के अनुसार एवं दिनांक 02.05.2007 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो बाद में हो, तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर ॥४८४+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aas अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान uy’ शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076

की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | ies) t a) ee OF ” se as 2re3 ० वेंकटेश Slo दीपक स्वरूप सक्सेना (सदस्य) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण