भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 सुनवाई पीठ - 04(8) आदेश अन्तर्गत धारा-34 पीठासीन- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष)

. . आवंटन की कब्जा प्रदान किये |क. Tea संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या क्र. [शि x तिथि जाने की तिथि 4. | ॥॥(0486/09/75284/2024 श कुमार जायसवाल E-0 SECTOR-7 | 28-04-2046 | दिसम्बर, 2046 2. | LKO786/09/84843/202 | सपना Rig C-725 SECTOR-6 | 25-04-2047 | मार्च, 20I7 3. | LKOI86/09/82097/202 | प्रियंका भदौरिय C-444 SECTOR-4 | 9-0-207 | मार्च, 2047 | 4. | 4. | LKO786/09/82308/202 जोगेन्दर सिंह पाल 0-340 SECTOR-3 | 7-05-20i6 | दिसम्बर, 20i6 5. | LKO86/09/82778/202 ox कुमार ८-394 SECTOR-4 | 4-05-20i6 | दिसम्बर, 206 | 6. | | LKO786/47/84538/202 सुनील कुमार C-473 SECTOR-4 | 4-05-206 | दिसम्बर, 20i6 7. | LKOI86/44/84508/202 आराधना गुप्ता और सचिन गुप्ता | C-442 SECTOR-4 | 77-05-2076 | दिसम्बर, 2046 | 8. | , (0486/0/84304/2024 राकेश कुमार वर्मा C-730 556707२-6 | 49-04-2047 | मार्च, 207 | 9. | LKO86/0/84460/202 माता दीन कनौजिय F-233 SECTOR-4 | 49-04-2047. | मार्च, 2047 40.| ॥॥(0486/40/83837/2024 सर्वेश कुमार 0-343 SECTOR-3 | 24-04-2047 | Are, 20I7 44.| LKO486/0/83486/202 इन्द्र जीत सिंह C-545 SECTOR-4 | 4-05-2046 | दिसम्बर, 2046 42. | LKO(86/4/84793/202 ix कुमार C-38 SECTOR-3 | 0-05-20:6 | दिसम्बर, 20i6 43. | LKO86/4/84903/202 मधु वाजपेयी 0-38 SECTOR-4 | 4-05-2046 | दिसम्बर, 20i6 44. | [॥(0486/4॥/84930/2024 सुनील श्रीवास्त C-809 SECTOR-6 | 40-05-206 | दिसम्बर, 2046 5.| LKO486/2/8680/202 लक्ष्मी देवी मिश्रा C-284 SECTOR-3 | 70-05-206 | दिसम्बर, 2046 46.| ।॥(0486/42/86274/2024_ | मनोज अवस्थी 8-327 SECTOR-7_ | 04-05-206 | दिसम्बर, 206 47.| LKO786/42/8633/202 | बैता सिंह राजपूत | C-870 SECTOR-6 | 3-05-20I6 | दिसम्बर, 2046 ५५५५५ शिकायतकर्तागण बनाम उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, यू पी.एस.आई.डी.सी कॉम्प्लेक्स, ए-4/4, लखनपुर कानपुर | ...०५००५००-०--०-०५००-------०- विपक्षी

शिकायतकर्ता राजेश कुमार जायसवाल के साथ 46 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के yy विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है । यह सभी शिकायतें उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, की परियोजना ट्रांस गंगा सिटी, उन्‍नाव से सम्बन्धित हैं, उक्त शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं | अतः इन सभी शिकायतों का निस्तारण एक साथ किया जा रहा है | शिकायत संख्या- LKO786/09/75282/202, श्री राजेश कुमार जायसवाल अग्रणी शिकायत रहेगी | प्रस्तुत शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जे के साथ 44 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की गयी S| संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ट्रांस गंगा सिटी में प्लाट &-440 SECTOR-7 बुक कराया गया था, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि wo 45,05,462.00/- की saat की गयी | शिकायतकर्ता द्वारा यह अंकित किया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 2046 तक दिया जाना था, परन्तु उन्हें अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है | शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित समय से कब्जा न दिये जाने के कारण विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान कराये जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है |

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने अधिवक्ता के माध्यम से दिनांक- 26.42.2024 को प्रतिउत्तर प्रस्तुत किया गया | शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा ट्रांस गंगा सिटी परियोजना उन्‍नाव जिले में दिनांक-45.08.2045 को प्रारम्भ कि गयी थी एवं उनके द्वारा आवंटित इकाई के मद में WO 45,00,000/- एवं ब्याज के रुप F 5i62/- कुल धनराशि 45,05,462/- का भुगतान दिनांक-06.40.2046 तक विपक्षी को किया गया था | उनके द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना चार भागों में रिहायशी, व्यवसायिक, रिक्रिएशनल, औद्योगिक में विभाजित है एवं आवासीय परियोजना का इन्डस्ट्रियल परियोजना से कोई सम्बन्ध नहीं है | अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा लीज़ eles (90 वर्ष) आधार पर शिकायतकर्ता एवं अन्य शिकायतकर्ता को प्लाट्स आवंटित किये गये थे | शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष, 2046 में प्रारम्भ किया गया था एवं विपक्षी द्वारा मूल रुप से कब्जा दिसम्बर, 20:6 F प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी की लापरवाही के कारण अराजक तत्वों द्वारा परियोजना स्थल पर कब्जा कर लिया गया, जिसके लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है एवं votes स्थिति में “फोर्स-मैज्योर इवेंट्स” का कोई आधार नहीं बनता है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस के माध्यम से नैसर्गिक न्याय के सिद्धांत को दृष्टिगत रखते हुए प्लाट/ईकाई का कब्जा एवं विलंबित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने कि मांग की गई है। इस सम्बन्ध में उनके द्वारा ta द्वारा पूर्व में इस परियोजना के क्रम में पारित आदेश की प्रति भी संलग्न की गई हैं।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य ) 2 दाखिल/अपलोड किए गए हैं - - परियोजना विज्ञापन पुस्तिका की प्रति | - आवेदन पत्र दिनांक-24.09.2005 की प्रति | - आवंटन पत्र दिनांक-24.09.2045 की प्रति | . भुगतान विवरण के रसीदों की प्रति । - परियोजना से सम्बन्धित नियम/शर्त की प्रति | - विपक्षी द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 42.07.2024 की प्रति । . बैंक-क्रण आवेदन की प्रति |

प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों के बारे में अवगत कराया गया । विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों का खण्डन किया गया | विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में उत्तर दिनांक-7.42.2024 को दाखिल किया गया है | प्रश्नगत परियोजना के सेक्टर-3 से सेक्टर-8 के पंजीकरण करने हेतु ta में आवेदन किया जा चुका है | विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि cha गंगा सिटी परियोजना का आरम्भ इन्डस्ट्रियल परियोजना के रूप में किया गया था तथा “उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट अथारिटी” का गठन इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट एक्ट-4976 की धारा-3 के अन्तर्गत औद्योगिक विकास क्षेत्र के रूप में अधिसूचित किया गया था । ट्रांस गंगा सिटी परियोजना का प्रारम्भ औद्योगिक गतिविधियों के विकास हेतु किया गया है एवं आवासीय परियोजनाएं केवल सहायक रूप स्थापित की गयी है । विपक्षी द्वारा अपने उत्तर के माध्यम से यह भी अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत परियोजना में आवंटन हेतु आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त उनके पक्ष में vata इकाई आवंटित की गयी थी i विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना की भूमि का अधिग्रहण वर्ष, 2002 में किया गया था एवं उसका कब्जा विपक्षी को दिनांक-06.04.2005, दिनांक-09.05.2005 एवं दिनांक-29.03.2007 को प्रदान किया गया था | वर्ष, 2002 में किये गये भूमि अधिग्रहण में मूल रूप से प्रति एकड धनराशि रू0 ,54,000/- निर्धारित की गयी थी जो कि बाद में बढ़ाकर रू0 5,57,000/- प्रति एकड़ कर दी गयी | इसी के आधार पर किसानों को उनकी भूमि का मुआवजा/भुगतान प्रदान किया गया था | वर्ष, 203-2044 में पुनः किसानो द्वारा क्षतिपूर्ति।मुआवजा की मांग की गयी जिसके उपरान्त feais-76.0:.204 को उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल कार्पोरेशन लिमिटेड की मीटिंग में यह निर्णय लिया गया कि प्रति बीघा रु0 7,00,000/- (सात लाख रुपए मात्र) अतिरिक्त एवं रु० 50,000/- (पचास हजार रुपए मात्र) पुर्नास्थापना के लिये किसानो को प्रदान किया जायेगा | विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि किसानो को प्रदान की गयी क्षतिपूर्ति के मद में रू0 232 करोड़ एवं परियोजना के विकास हेतु रू0 226 करोड व्यय किया जा चुका है | विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि मुआवजे के लिये रू0 232 करोड़ रूपये प्रदान किये जाने के बाद भी किसानो द्वारा अतिरिक्त मुआवजे की मांग की गयी, जिसको स्वीकार ना किये जाने के

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कारण उनके द्वारा प्रश्रगत परियोजना के निर्माण कार्य को निरन्तर बाधित किया गया एवं गैरकानूनी रूप से कुछ प्लाटों पर कब्जा कर लिया गया जिसके सम्बन्ध में क्रमशः दिनांक-02.40.207, दिनांक-30.05.2048 एवं feAiH-76.47.2049, को एफ0आई0आरए0 भी दर्ज करायी गयी | विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उपरोक्त परिस्थितियों के कारण प्रश्रगत परियोजना का निर्माण कार्य अक्टूबर, 207 से feaiw-78.44.20:9 तक बाधित रहा जो विपक्षी के अनुसार उनके कन्‍्ट्रोल से परे थी एवं शिकायतकर्तागण को उनकी इकाई का कब्जा निर्धारित अवधि में प्रदान नहीं किया जा सका | आवंटियों को उनकी पूर्ण धनराशि को 6 प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने का निर्णय लिया गया, परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित अवधि में कोई भी लिखित जवाब एवं सूचना प्रदान नहीं की गयी | विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में दाखिल अपनी लिखित बहस में यह अंकित किया गया है कि किसानों द्वारा निर्माण कार्य बाधित करना एवं गैरकानूनी रूप से कब्जा किये जाने पर “फोर्स मैज्योर इवेन्ट” का आधार बनता है | विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन में यह भी उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को पत्र दिनांक 47.09.2049 द्वारा सूचित किया गया है कि यदि वे चाहें तो कब्जा छूट के साथ विलम्ब से प्राप्त कर सकते हैं या पूर्ण जमा धनराशि 6 प्रतिशत ब्याज सहित प्राप्त कर सकते हैं, परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा उक्त पत्र का जवाब अभी तक नहीं दिया गया है, जिस कारणवश विपक्षी द्वारा यह अर्थ निकाला गया कि शिकयातकर्तागण विलम्ब से कब्जा प्राप्त करने के लिए तैयार हैं । विपक्षी द्वारा अपने उत्तर में मा0 सर्वोच्च न्यायालय, मा0 इलाहाबाद उच्च न्यायालय के लखनऊ खंडपीठ एवं मा0 बम्बई उच्च न्यायालय के आदेशों का भी उल्लेख किया गया है | उपरोक्त उत्तर एवं तर्कों के आधार पर विपक्षी ने शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल शिकायतों को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने उत्तर में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल/अपलोड किये गये हैः- l. आवंटन पत्र दिनांक-24.09.2045 की प्रति | 2. थाना-गंगा घाट, उन्‍नाव में दर्ज एफ0आई0आर0 02.40.2047, दिनांक- 30.05.2048 एवं feaim-76.4.2049 की प्रति | 3. शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक-7.09.2049 की प्रति। 4. मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश- बैंग्लोर विकास प्राधिकरण बनाम सिन्डीकेट बैंक, 2007 की प्रति | 5. मा0 बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश- नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, 2007 की प्रति। 6. मा0 इलाहाबाद उच्च न्यायालय, लखनऊ खंड पीठ के आदेश- लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव, द्वितीय अपील संख्या- 230/202 की प्रति। दोनों पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया | अभिलेखों के अवलोकन ०१ ५ से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदुओं पर आधारित है :- l. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? क्‍या विपक्षी किसानों द्वारा परियोजना स्थल पर किये गये विरोध/धरना प्रर्दशन के कारण परियोजना में विलम्ब की अवधि में किसी प्रकार के अनुतोष को प्राप्त करने का अधिकारी है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्या होगा ? निस्तारण बिन्दु Wear-4 इस बिन्दु में यह निश्चय किया जायेगा कि क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं? क्या विपक्षी किसानों द्वारा परियोजना स्थल पर किये गये विरोध/धरना प्रर्दशन के कारण परियोजना में विलम्ब की अवधि में किसी प्रकार के अनुतोष को प्राप्त करने का अधिकारी ?

उक्त के सम्बन्ध में आवंटन से सम्बन्धित नियम/शर्त संख्या का प्रस्तर-25 निम्नवत्‌ हैः- “The Possession of the plot is expected to be delivered by December, 2076. ? अग्रणी शिकायत में आवंटन से सम्बन्धित नियम/शर्त से स्पष्ट है कि मूल रूप से प्लाट्स का कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 2046 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक उनकी आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है | विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है एवं कहा गया है कि किसानों द्वारा किये गये विरोध प्रदर्शन “फोर्स मैज्योर gore” की परिभाषा के अन्तर्गत है तथा यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया है की जहां विपक्षी अनुबंध-पत्र में उल्‍लेखित कर्तव्य को पूर्ण करने में अक्षम है, जिस पर उनका कोई नियंत्रण नहीं है उसके लिये उसे उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S Fortune Infrastructure Vs Trevor Dlima & Ors. Civil Appeal No. 3533-3534 of 207 का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगाः- If the seller wants to limit their liability for the breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may ne noted that the onus is on the seller to show his efforts and bonafides in discharging the obligation. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है |

विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि किसानों के आन्दोलन एवं गैरकानूनी रूप से प्लाटो पर अधिग्रहण कर लेने के कारण परियोजना स्थल पर कार्य में विलम्ब हुआ जो कि उनकें ys 5

द्वारा दर्ज करायी गयी एफ0आई0आरए0 दिनांक-02.40.2047, दिनांक-30.05.2048 एवं दिनांक- 46.44.2049 की प्रतियां पत्रावली पर उपलब्ध है। विपक्षी की ओर से मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश बैंग्लोर विकास प्राधिकरण बनाम Rese बैंक, 2007 को भी उद्धरित किया गया है | उपरोक्त दृष्टान्त प्रथमतः रेरा लागू होने से पूर्व का है तथा इसमें मूल बिन्दु पूर्व निर्धारित मूल्य पर वैकल्पिक फ्लैट का कब्जा दिये जाने की स्थिति में क्षतिपूर्ति के पात्र न होने की बात कही गयी है | साथ ही विपक्षी की तरफ से कतिपय विधिक दृष्टान्त भी दिये गये हैं | वर्तमान प्रकरण में वैकल्पिक प्लाट का प्रस्ताव नहीं दिया गया है अर्थात्‌ तथ्यों में भिन्‍नता है तथा विधिक ge भूमि भी भिन्‍न है क्योंकि Rr अधिनियम के अधीन उक्त शिकायत का निस्तारण किया जा रहा है | इसी प्रकार लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरि मोहन श्रीवास्तव के प्रकरण में द्वितीय अपील संख्या- 230/2 में मा0 उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा बनाये गये निस्तारण बिन्दु के क्रम में यह उल्लेखनीय है कि इस मामले का अभी कोई निर्णय नहीं लिया गया है | भूमि अधिग्रहण की कार्यवाही सफलतापूर्वक कराने का उत्तरदायित्व प्रोमोटर/विपक्षी का ही है। यह उल्लेखनीय है कि आवंटन शर्तों में भूमि अधिग्रहण में विलम्ब के आधार पर फोर्स मैज्योर माने जाने का कोई उल्लेख नहीं है | इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दाखिल एफ0आई0आर0 किसी विशिष्ट घटना पर निर्भर करती है, जिससे परियोजना में हुये विलम्ब को फोर्स मैज्योर नहीं माना जा सकता है। उपरोक्त नजीरों में जिस वाद बिन्दु एवं वाद विषय का उल्लेख किया गया है वह इस प्रकरण के वाद विषय से भिन्न है एवं यह भी अंकित किया जाना महत्वपूर्ण होगा कि विपक्षी द्वारा दाखिल एफ0आई0आरए0 वर्ष, 2047, वर्ष, 208 एवं वर्ष, 2049 की है जबकि कब्जा प्रदान किये जाने की मूल तिथि दिसम्बर, 2046 है | अतः उपरोक्त के आलोक में विपक्षी का यह कथन भी स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है |

इसके अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा-6 में उललेखित फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगाः- "FORCE MAJEURE" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of estate project. इस संबंध में मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wean-940/20I7 “विक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर i0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." अतः रेरा अधिनियम की धारा-6 एवं मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, विचाराधीन प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न होती प्रतीत नहीं हो रही है, प्रकरण भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास अधिनियम, 20l6 के अन्तर्गत पीठ ८)) 6 के समक्ष विचाराणीय है, रेरा अधिनियम की धारा-6 में फोर्स मैज्योर को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है | अतः प्रकरण में विपक्षी द्वारा की गयी आपत्ति फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत नहीं आती है एवं ऐसी दशा में विपक्षी फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है |

अग्रणी शिकायत में आवंटन-पत्र feaiH-0.05.206 का है व नियमों/शर्तों के अनुसार कब्जा दिसम्बर 20l6 तक दिया जाना था । विपक्षी की प्रश्रगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण UEN-UPRERAPRI786654 है | विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि अर्थात दिनांक- 2.2.206 अंकित की गयी है एवं परियोजना पूर्णता तिथि अर्थात दिनांक- 2.2.2024 अंकित है । अतः जिससे यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है एवं ऑनगोइंग की श्रेणी में आती है। तदनुसार वाद बिन्दु aea-) निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा watt इकाई का आवंटन दिनांक- 27.09.2045 को उनके पक्ष में किया गया था एवं नियम/शर्त के प्रस्तर-25 के अनुसार अग्रणी शिकायतकर्ता को उनके care का कब्जा दिसम्बर, 206 तक दिया जाना प्रस्तावित था परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है | भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 में यह स्पष्ट प्राविधान है किः 36. Return of amount and compensation: If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building — a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or

5) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of ss delay, till the handing over of the promoter shall compensate the allottees in case of possession, at such rate as may be prescribed. J. The promoter shall compensate the allottees in case any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. 2. If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act-

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा0 बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/2047 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा०लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में निम्नवत अभिनिर्धारित किया गया है किः- Section 78(72(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह coe है कि उ0प्र0 ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं | इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of Default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the \) & apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3(i) ¥ निर्धारित है । उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का व्याज़ दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है | यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा भी कोई धनराशि अतिदेय (Overdue) है, तो रेरा लागू होने के बाद से विपक्षी भी MCLR+I% की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। “मा0 उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या सी-3289/2020 war बिल्डवेल कास्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent #0.7 (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.I had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2076, The respondent No.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 2078 which provides that in the event of default on the part of the promoter, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 7% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या -0:20/2020 हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 72.09, 2079 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount along with interest @ MCLR + I%from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was Issued 07.02.2020. and only on complaint under Section 76 authority proceeded to direct for the refund of the money along with payment interest @ MCLR + 7%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) on (Agreement to Sale) Regulations, 2078, Thus power of refund amount along with interest which has been 7)! provided under Section ॥6, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. मा0 उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+I% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्तानुसार माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८,१+] प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 0 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है | जहाँ तक किस अवधि तक ब्याज दिलाये प्रश्न है, इस सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wo 6649-60/20i8 सुपरटेक लि0 बनाम रजनी गोयल में अभिनिर्धारित किया गया है किः -

“The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा । ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ सी./सी,सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे | इसके अतिरिक्त दिनांक 7.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740/8-3-48-66 विविध/48 के द्वारा मॉडल wht के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया हैः- 2 POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

7. Schedule for possession of the said ‘Apartment/Plot’. The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’? to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the ‘Apartment/Plot’ along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on » unless there is delay or failure due to war, 0) 0 flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’. इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक-20.05.2020 को कोविड-9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी | इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा |

अतः उपरोक्त अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है तथा विलम्बित अवधि की गणना दिसम्बर, 20:6 से अग्रणी शिकायत में आगणित होगी । शेष अन्य मामलों में भी (आवंटन-पत्र में निर्धारित अवधि) के अनुसार उस अवधि की गणना होगी । तदनुसार वाद बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। आदेश t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के अन्दर अग्रणी शिकायतकर्ता एवं अन्य 6 शिकायतकर्तागण से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए जनवरी, 20I6 से परियोजना का ओ0सी0/सी0सी0 प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLR+I% की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी । फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक- 25.03.2020 से दिनांक-25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी ।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की emet-2(zay(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+% की ब्याज दर से देय होगा | यदि इसके अधिक से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु By ll ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी । 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी । 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा Ay | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। हा oe ‘ ४८277 . 5५. 2): दिनांक:-.2-7) / 6० /2022 (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण