भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ - 04(¥) पीठासीन -श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) Le शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या oe | की तिथि (0486/09/400254/2022 AT कुमार निगम सी-845, सेक्टर-6 48-04-2047 LKO786/09/00785/2022 — | बी-58,सेक्टर-5 06-05-2046 छ60486/40800806/2022 रीता दी-396, सेक्टर-8 07-05-206 LKO786/09/00758/2022 राजकिरन चौरसिय @-08, सेक्टर-7 03-05-206 LKO786/09/00605/2022 [aes ol सि प्री-65, सेक्टर-3 46-04-2047 ए(0486/09/400580/2022 ० | i | 3-05-2046 7. | ए८0486/09/400562/2022 सतीश चन्द्र बाजपेई 44-05-206 हज . | 00496/09/400484/2022 io जएनमुतन ri 40-05-2046 लि | LKO486/09/0043/2022 अन्नपूर्णा पाल 43-05-2046 7. | 0. | LKO786/09/:00384/2022 अंकुर पाल सिंह 43-05-206 0५. | 4... LKO786/09/40082/2022 अजय सिंह गी-289, सेक्टर-7 07-05-2046

Fin} 2. | ॥(0486/09/400433/2022 रंजीत कुमार तिवारी सी-527, सेक्टर-4 PEE ace | 4-05-206 LKO286/09/0004/2022 SE a ae | कृपलानी सी-44, सेक्टर-3 40-05-2046 ए70486/09/99948/2022 जयसी राम दोहरे सी-567, सेक्टर-4 47-04-207 LK0786/09/99892/2022 ममता गुप्ता एवं प्रवीर कुमार गुप्ता -480, सेक्टर-4 44-05-2046 [॥(0486/09/99750/2022 आलोक तिवारी बी-325, सेक्टर-7 05-05-2046 LKO786/09/99394/2022 अभिषेक कुमार सी-535, सेक्टर-4 49-04-2047 LKO786/08/98762/2022 बैद प्रकाश शर्मा ea | 5, सेक्ट 42-05-2046 LK0786/08/98627/2022 भ्रनिल कुमार बाजपेयी त्ती-247, सेक्टर-3 23-04-2047 LKO286/40/04676/2022 आशीष अवस्थी बी-428, सेक्टर-8 04-05-2046 LKO786/0/0684/2022 मोहित कुमार पाल बी-345, सेक्टर-7 | 04-05-2046 | ६॥(0486/40/400937/2022 राहुल कमल बी-427, सेक्टर-8 | 07-05-2046 | sesdanenecueanes शिकायतकर्तागण बनाम उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड काम्पलेक्स ए-4/4, लखनपुर, कानपुर नगर | उलल्‍न+ मार १८८ +०८तकक>र विपक्षी परिवाद :- शिकायतकर्ता seq कुमार निगम के साथ 23 ' अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है | यह सभी शिकायतें उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट J! Page of 9 कार्पोरेशन लिमिटेड, की परियोजना cia गंगा सिटी, उन्‍नाव से सम्बन्धित हैं, उक्त शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं | अतः इन सभी शिकायतों का निस्तारण एक साथ किया जा रहा है | शिकायत संख्या- ।॥(0486/09/400254/2022, हेमन्‍त कुमार निगम अग्रणी शिकायत रहेगी | प्रस्तुत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्र कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी के प्रोजेक्ट 'ट्रांस गंगा सिटी कानपुर में एक इकाई- सी-845, Sector-6 बुक कराई गई थी, जिसका कुल मूल्य धनराशि 22,68,000/- (बाईस लाख अडसठ हजार रूपये मात्र) था जिसके एवज में उनके द्वारा WO 22,90,433 (बाईस लाख नब्बे हजार एक सौ तैंतीस रूपये मात्र) की अदायगी की गयी | शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी की परियोजना स्थल पर कोई निर्माण एवं विकास कार्य नहीं चल रहा है तथा यह भी अवगत कराया है कि विपक्षी द्वारा आज तक शिकायतकर्ता को इकाई का कब्जा नहीं दिया गया है | शिकायतकर्ता द्वारा यह अंकित किया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा मार्च 2047 तक दिया जाना था, परन्तु उन्हें अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है । शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित समय से कब्जा न दिये जाने के कारण विपक्षी के विरुद्ध उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान कराये जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है । अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे के साथ i4 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज तथा विपक्षी द्वारा अधिरोपित ब्याज रूपये 20,433/- दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है । अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल/अपलोड किए गए हैं - . परियोजना विज्ञापन पुस्तिका की प्रति । . आवेदन पत्र दिनांक 02-44-2046 की प्रति | . आवंटन पत्र दिनांक 48-04-2047 की प्रति | . भुगतान विवरण के रसीदों की प्रति । . परियोजना से सम्बन्धित नियम/शर्त की प्रति । . बैंक-क्रण आवेदन की प्रति | ar nH nA -+ WwW Nd =

Page 2 of 9 7. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र की प्रति | प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को डाक व ई-मेल के माध्यम से नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों के बारे में अवगत कराया गया । विपक्षी को सुनवाई में उपस्थिति होने हेतु नोटिस जारी किया गया परन्तु विपक्षी की ओर से सुनवाई के दौरान कोई उपस्थित नहीं रहा है | प्रथम सुनवाई दिनांक 09-42-2022 को विपक्षी अनुपस्थित रहा तथा उनकी ओर से कोई प्रतिवाद पत्र/अभिलेख रेरा कम्पलेन्ट पेज़ पर अपलोड नहीं किये गये। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु आदेशित किया गया। द्वितीय सुनवाई दिनांक 27-0/-2023 को की गयी, जिक्षमें विपक्षी अनुपस्थित थे एवं उनके द्वारा कोई जवाब दाखिल नहीं किया गया। तृतीय/अंतिम सुनवाई दिनांक 40-03-2023 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित थे और यह पाया गया कि विपक्षी को जवाब अपलोड किये जाने के लिए समुचित अवसर दिया गया, परन्तु उनके द्वारा जवाब अपलोड नहीं किया गया है। इसके बाद भी उभय पक्ष को लिखित बहस दिनांक 25-03-2023 तक अपलोड करनी था परन्तु विपक्षी द्वारा अपना जवाब अपलोड नहीं किये गये। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज़ पर अपलोडेड है। अतः प्रकरण में एक पक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प शेष नहीं है। शिकायतकर्ता के caf को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :-

4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु Wear-4 बिन्दु संख्या-- इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है fh wana यूनिट के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 48-04-2047 को आवंटन पत्र प्रदान किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा ward यूनिट का कब्जा मार्च, 2047 तक दिया जाना था, परन्तु WY Page 3 of 9 विपक्षी द्वारा अभी aa ware यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है तथा न ही निर्माण कार्य प्रगतिशील है। विपक्षी द्वारा wera परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. एवं अन्य आवश्यक दस्तावेज प्राप्त नहीं किये गये हैं और निर्माण कार्य अपूर्ण है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत से अधिक धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष त्रिपक्षीय अनुबन्ध के निष्पादन के साथ गृह ऋण लिया गया था। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र serra यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw Jrom the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्रगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध नियम/शर्त के प्रस्तर-23 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा मार्च, 2047 तक दिया जाना प्रस्तावित था। अतः “NS Page 4 of 9

अनुबन्धानुसार दिनांक मार्च, 2047 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50/20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक मार्च, 2047 से ओ.सी./सी.सी.प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “"नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 76(7)(08 lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw Srom the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on e a Page 5 of 9 the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanalion.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) + प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 7९% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3(i) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ys \ i Page 6 of 9 विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी soe प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289/2020 “रूद्रा fiesta कंस्ट्रक्शन्स uf. बनाम पूनम सूद एवं अन्य" में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.I (MCLR+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2076, The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 2078 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + /%6 unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 2076, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420/2020 “हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 72.09.2079 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + 72% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020....... ... and only on complaint under Section 5 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + 7%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, Bt y Page 7 of 9 2046.......................---५०--+ Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section उ$, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice, माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के ४८.0 + % प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 & अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥(0,२+ % प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4

प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्गुसार बिन्दु संख्या-4 Pree किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु.का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ~ बे आदेश t. विपक्षी आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागणों से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को मार्च, 2047 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ % प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी a Page 8 of 9 इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेर अधिनियम, 206 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥(ट॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 2/04/2023 स्का >> (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9 of 9 "seal ites pen Vv “ee os