उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, काला PHT हाउस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-0(ए), उपस्थितिः श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या: LKO86/09/747/209 श्री अनिल कुमार बाजपेयी t-4/77 सेक्टर 4 विपुल खण्ड, गोमती नगर, लखनऊ। ५..>«>>«««_>«««> परिवीदीगण बनाम उत्तर प्रदेश राज्य औद्योगिक विकास निगम लिमिटेड, UPSIDC (७॥॥9॥९१५४-।/4 लखनपुर, कानपुर 208024 | 0900/%%/5##&#« गरतिवादी आदेश प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध ब्याज सहित भुगतान की गयी संपूर्ण धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्होंने विपक्षी की परियोजना ट्रांस गंगा (हाउसिंग) सेक्टर-3 में एक भू-खण्ड संख्या सी-298 बुक कराया था। जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा रु0 2,74,80.00/- का भुगतान किया जा चुका है। उन्हें नियत अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया अथवा विवरण पुस्तिका के अनुसार कोई भी विकास कार्य नहीं किया गया है। परियोजना की विवरण पुस्तिका के अनुरुप कब्जा दिसम्बर 20:6 तक दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता नें यह भी अंकित किया कि विपक्षी द्वारा जारी आवंटन पत्र में यह उल्लेखित था कि वह भू- खण्ड का कब्जा दिसम्बर 206 में प्रदान करेगें, परन्तु तीन वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी भू-खण्ड का कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को कई बार कब्जे के सम्बन्ध में अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी की ओर से कोई भी कार्यवाही नहीं की गयी। सोसाइटी को अभी तक सौंपा नहीं गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- 4. विवरण पुस्तिका की प्रति। 2. आवंटन पत्र की प्रति। 3, आवेदन पत्र की प्रति। Page lof 6 4. धनराशि अदायगी की रसीदों की प्रति। 5. विपक्षी को भेजे गए पत्र की प्रति।

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक 96.4.20i9 में यह बताया कि वह अपनी परियोजना 90 साल की लीज पर आवंटन करते है। अतः विपक्षी द्वारा वह अपने आवंटियों को भू-खण्ड विक्रय नहीं करते afew 90 वर्ष की लीज पर देते है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन से यह भी संज्ञान में लाया गया कि वह और उनके आवंटी रेरा अधिनियम के उद्देश्य व धारा-2,3 के अन्तर्गत नहीं आते है क्योंकि वह भू-खण्डो/ ईकाई का विक्रय नहीं करते अथवा लीज पर देते है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया कि निगम औद्योगित गतिविधियों के विकास के उद्देश्य के साथ प्रमुखता से काम करता है आवासीय परियोजनाएं केवल सहायक है। 5 7 क्षैत्रों में से केवल 22 क्षेत्रों में आवासीय परियोजनायें है। ट्रांस गंगा परियोजना को UPIDA 7976 की धारा-2(0) के अन्तर्गत औद्योगिक विकास क्षेत्र के रूप में अधिसूचित किया गया था। gama परियोजना का विकास कार्य पूर्ण रूप से गतिशील तरीके से किया जा रहा था, परन्तु पिछले जमींदारों के साथ-साथ तथाकथित भूमि नेताओं द्वारा आन्दोलन और बाधा के कारण विकास अक्टूबर 2077 से निलंबित है। किसानों का आन्दोलन और आवंछित और महत्वपूर्ण समस्या है। इसको हल करने के लिए प्रयास किये जा रहे है एवं मामले को हल करने के बाद विकास कार्य शुरू किया जायेगा। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया कि पूर्व भूस्वामियों- के साथ उपर्युक्त Hot मद्देनजर रखते हुए विपक्षी ने आवंटियों को उनकी समस्त धनराशि को वापस करने का प्रस्ताव देने का निर्णय लिया है, जिसमें धनराशि जमा करने की तारीख से ब्याज 6 प्रतिशत की दर से पूरी जमा धनराशि आवंटियों को दी जायेगी |

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- 4. आवंटन पत्र की प्रति। 2. शिकायतकर्ता को भेजे गये पत्रों की प्रति। सभी पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदु पर पूर्णतः आधारित हैः- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना का रेरा में पंजीयन कराये जाना अनिवार्य है अथवा नहीं ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना उचित है अथवा नहीं ? बिन्दु संख्या -4 जहाँ तक प्रश्न क्या प्रश्नगत परियोजना का ररा में पंजीयन कराया जाना अनिवार्य है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में शिकायत HwT-820:86477, श्री दीपक द्विवेदी के प्रकरण में रेशा सचिव की सुनवाई में यह अंकित है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा के अधिकार क्षेत्र में आती है क्योंकि जिस प्रकार नोएडा, ग्रेटर नोएडा तथा यमुना एक्सप्रेस वे इन्डस्ट्रीयल ant में निजी प्रोमोटर्स को भूमि 90 वर्ष की लीज पर आवंटित की जाती है तथा निजी प्रोमोटर द्वारा आवंटी के पक्ष में सब-लीज की जाती है। तीनों प्राधिकरणों तथा निजी dried द्वारा अपनी परियोजना का नियमानुसार पंजीकरण कराया गया है। राज्य सरकार द्वारा रेरा i Page 2 of 6 अधिनियम के अन्तर्गत जारी एग्रीमेंट फार सेल wee में सेल के अन्तर्गत लीज तथा सब-लीज को सम्मिलित किया गया है। इस प्रकार उनका यह तर्क रेरा अधिनियम के प्राविधानों के प्रतिकूल है । सचिव, रेरा द्वारा अपनी सुनवाई में यह भी विपक्षी को स्पष्ट किया गया की रेरा अधिनियम की धारा 3 के प्राविधानो के अनुसार प्रश्नगत परियोजना का रेरा में पंजीकरण करना अनिवार्य है। पंजीकरण ना कराने पर रेरा अधिनियम की धारा 59 के अन्तर्गत दण्डनीय है।

इस सम्बन्ध में अधिनियम की धारा-3 अत्यंत महत्वपूर्ण है । Section 3 () No Promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of the commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for the registration of the said project within a period of 3 months from the date of commencement of this Act: अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार ऐसे सभी प्रोजेक्ट्स आनगोइंग प्रोजेक्ट्स की श्रेणी में सम्मिलित है, जिन्हें रेरा आने से पूर्व सक्षम सरकारी प्राधिकरण से परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। परियोजना का पंजीयन कराने का दायित्व उत्तर प्रदेश राज्य औद्योगिक विकास निगम लिमिटेड का है। Section 4 () Every Promoter shall make an application to the Authority for registration of the real estate project in such form, manner, within such time and accompanied by such fee as may be specified by the regulations made by the Authority. विपक्षी द्वारा रेरा में पंजीयन न कराकर रेरा अधिनियम की धारा-3 का उल्लंघन किया गया है। उनका यह कृत्य अधिनियम की धारा-59 के अन्तर्गत परियोजना की लागत का 40 प्रतिशत तक धनराशि से दण्डनीय है। Section 59()

If any promoter contravenes the provisions of Section 3, he shall be liable to a penalty which may extend up to 0 percent of the J Page 3 of 6 estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. शिकायत eeN-820:876477, श्री दीपक द्विवेदी में सचिव रेरा द्वारा दिये गये आदेश में वर्णित है कि परियोजना के प्रोमोटर उत्तर प्रदेश राज्य औद्योगिक विकास निगम लिमिटेड को रेरा द्वारा निर्धारित व्यवस्था के अनुसार परियोजना के ऑनलाइन पंजीयन हेतु आवेदन पत्र आवश्यक विवरण सहित 5 दिन के अन्दर प्रस्तुत किया जाना था। ऐसा न करने पर अधिनियम की धारा-59 के अन्तर्गत दण्ड आरोपित करने की कार्यवाही की जाएगी।

Section 59(2) If any promoter does not comply with the orders, decisions or directions issued under sub-section (i) or continues to violate the provisions of section 3, he shall be punishable with imprisonment for a term which may extend up to three years or with fine which may extend up to a further ten percent of the estimated cost of the real estate project, or with both. बिन्दु संख्या- 2 जहाँ तक प्रश्न है कि शिकायतकर्ता को ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना उचित है अथवा नही, इस संबंध मे अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना मे भूखण्ड बुक कराया गया था जिसके संबंध में शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि की अदायगी की गई थी। विपक्षी के विवरण पुस्तिका के अनुसार दिसम्बर 206 तक कब्जा प्रदान किया जाना था परन्तु अभी तक नही किया गया है। उपलब्ध साक्ष्य से शिकायतकर्ता की शिकायत स्वीकार किये जाने योग्य है, क्योंकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की धनराशि का उपभोग किया गया है। अतः शिकायकर्तागण अपनी धनराशि मय ब्याज दर पाने का अधिकारी है। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा0 महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा. लि. आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:-

Section 4(2)(I)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(4)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences “) p Page 4 of 6 laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 78(7)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब नहीं मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of defaults) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% of Page 5 of 6 unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9 (iii में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+% प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धन वापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 90 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार KIT शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करें ud विलम्बित अवधि के लिए दिसम्बर 206 से वास्तविक कब्जा प्रदान करने की तिथि तक स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित |॥0।॥२+% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से शिकायतकर्ता को विलग्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, उत्तर प्रदेश राज्य औद्योगिक विकास निगम लिमिटेड द्वारा रेरा अधिनियम की धारा 3,4 एवं 5 का उल्लंघन किया गया है। अतः रैरा सचिव को इस आदेश की एक प्रति भेजी जाए ताकि रेरा अधिनियम की सुसंगत धाराओं के अधीन कार्यवाही करें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 नहीं अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक::) > / \-7209 Sas : (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 6 of 6