E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-0 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: LKO86/09/00562/2022 सतीश चन्द्र बाजपेयी बनाम यू पी.एस.आई.डी.सी. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रश्नगत शिकायत में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा क्रियान्वयन आवेदन प्रस्तुत किया गया है। क्रियान्वयन आवेदन पर अंतिम सुनवाई, दिनांक 24-02-2024 को वीडियो कान्फ्रेंसिंग के माध्यम से की गयी। प्रार्थी के विद्वान अधिवक्ता श्री दीपक द्विवेदी तथा विपक्षी की विद्वान अधिवक्ता सुश्री सुचिता सिंह उपस्थित हुईं। उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा दिनांक 27-04-2023 को धारा-34 के अन्तर्गत आदेश पारित किया गया था, जिसके क्रियान्वयन हेतु प्रार्थी / शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत क्रियान्वयन आवेदन प्रस्तुत किया है। प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा दिनांक 27-04-2023 को धारा-34 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया थाः- 4, विपक्षी आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकतगिणों से नियमानुसार स्टाम्प Yor ग्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना छुनिश्चित Fe / 2 विपक्षी थिकायतकर्ता को मार्च 2077 से ओसी.,सी सी: ग्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की far जो भी बाद में तक शिकायतकर्ता arr जगा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ॥८॥:+7% प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित Be) ब्याज की यह TART ऑतिन Page 4 of 5 E-Court

= की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-79 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक प्रर्योजना में हुए Mora ey ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही यदि शिकायतकर्ता का ee afer (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि er अधिनियम 2076 की धारा--22०)/) के अनुसार यदि wr लायू होने के are wis ब्याज दर आवंटी के डिफ़ाल्ट से Hex द्वार लिया जाता & तो उसी दर स्रे ब्याज ग्रगोटर द्वारा डिफ़ाल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा/ अतः विलस्बित शुयतान पर (थिकायतकर्ता द्वारा थी ॥॥८7.#+7 ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से ale धनराशि ver लायू होने के बाद maid से fora eg ली गयी है तो era अवधि eg ब्याज की धनयशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी ने आदेश अन्तर्गत धारा-34 के अनुपालन के सम्बन्ध में अपना जवाब, दिनांक 06-04-2024 तथा जवाब, दिनांक 30--07-2024 दाखिल कर यह कथन किया है कि उन्होनें आदेश, दिनांक 27-04-2023 के विरूद्ध मा. अपीलीय अधिकरण में अपील संख्या: 672 /2023 दायर की है तथा धारा-43(5) के अनुपालन में रू.40,94,484 /— की धनराशि भी जमा की है। विपक्षी का कथन है कि उन्‍होंने प्रार्थी को पत्र, दिनांक 27—-0-207 के माध्यम से पट्टा-विलेख निष्पादित कराए जाने हेतु रू.4,66,320 //- का स्टाम्प-पेपर जमा करने को कहा था। उन्होनें दिनांक 42-09-2049 को प्रार्थी को परियोजना में बने रहने अथवा जमा धनराशि मय 06 प्रतिशत ब्याज वापस लेते हुए आवंटन निरस्त करने का विकल्प भी दिया था परन्तु उसके बावजूद भी आवंटी परियोजना में बने रहे और दिनांक 28-06-2022 तक किश्तों का भुगतान भी किया। इसके उपरांत उन्होंने प्रार्थी को पत्र, दिनांक 29-04-2024 तथा 05-06-2024 के माध्यम से सेक्टर-3 में वैकल्पिक भू-खण्ड का प्रस्ताव भी दिया, इसके बावजूद भी प्रार्थी ने अपने सेक्टर-4 में आवंटित भू-खण्ड में बने रहने का विकल्प चुना।

विपक्षी का कथन है कि दिनांक 04-06-2022 को सेक्टर-3 एवं 4 का विकास प्रमाण-पत्र जारी होने के उपरान्त उन्‍होंने प्रार्थी को पत्र, दिनांक 02-08--2022 के माध्यम से कब्जा भी ऑफर किया, परन्तु प्रार्थी ने कब्जा लेने के बजाय प्राधिकरण के समक्ष शिकायत योजित कर दी। विपक्षी का कथन है कि उन्होंने पीठ द्वारा wr अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 27-04-2023 के क्रम में पत्र, दिनांक 48-05-2024 के माध्यम से प्रार्थी को पट्टा-विलेख निष्पादित कराकर भू-खण्ड का कब्जा लेने को कहा है। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रार्थी को प्रेषित पत्र, दिनांक 48-05-2024 oT weit द्वारा कोई भी जवाब नहीं दिया गया है, इसलिये पट्टा-विलेख Page 2 of 5 E-Court = कब्जे की कार्यवाही नहीं करायी जा पा रही है।

विपक्षी द्वारा प्रस्तुत किये गये कथनों पर प्रार्थी ने अपना जवाब, दिनांक 04-02-2024 तथा अतिरिक्त जवाब, दिनांक 2i-:-2024 दाखिल कर यह कथन किया है कि हालांकि परियोजना के सेक्टर-3 एवं 4 का विकास प्रमाण-पत्र, दिनांक 0i-06-2022 को जारी किया जा चुका है, परन्तु अभी भी उन सेकटरों में अपेक्षित विकास कार्य पूर्ण नहीं कराया गया है, इसलिये भू-खण्ड पर कब्जा लिया जाना सम्भव नहीं है। weit or कहना है कि उन्होनें विपक्षी द्वारा प्रेषित पत्र, दिनांक 48-05—2024 का जवाब इसलिए नहीं दिया है क्‍योंकि सेक्टर-3 एवं 4 का जो विकास प्रमाण-पत्र, दिनांक 04-06-2022 को जारी किया गया है, वह पूर्णतः फर्जी है तथा सेक्टर-3 एवं 4 में विकास कार्य अभी भी चल रहा है तथा ऐसी स्थिति में आवंटित भू-खण्ड पर पट्टा-विलेख की कार्यवाही किया जाना एवं कब्जा लिया जाना सम्भव नहीं है। उनका कहना है कि उनके द्वारा पंजीकरण-पुस्तिका /ब्रोशर में उल्लिखित नियम एवं शर्तों का पूर्णतयः पालन किया गया है परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त नियम एवं शर्तों का आज तक पालन नहीं किया गया है। प्रार्थी का कथन है कि उन्हें विपक्षी द्वारा विलम्ब ब्याज की धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। प्रार्थी का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा दायर अपील में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा कोई भी wert आदेश पारित नहीं किया गया है तथा इस आधार पर उन्होनें पीठ से आदेश, दिनांक 27-04-2023 का क्रियान्वयन कराये जाने का अनुरोध किया है।

रेरा अधिनियम का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में आवंटियों, प्रमोटरों तथा एजेण्ट्स के अधिकारों के हितों का संरक्षण किया जाये तथा भू-सम्पदा सेक्टर में उनके मध्य उत्पन्न होने वाले विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाये। इस उद्देश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम. के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी है। रेरा अधिनियम की धारा-44(4)() में यह प्राविधानित है कि प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वे सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र अथवा अभियोग प्रमाण-पत्र प्राप्त कर उसे आवंटी अथवा आवंटियों के समूह को उपलब्ध करायें। इकाई का कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में उ.प्र. भू-सम्पदा (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के साथ संलग्न प्रारूप के प्रस्तर-7.2 में यह उल्लिखित है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र /अभियोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त प्रमोटर लिखित में आवंटी को इकाई का कब्जा ऑफर करेगा। रेरा अधिनियम की धारा-49(0) एवं धारा-49(4) में यह प्राविधानित है कि प्रत्येक आवंटी अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने के 02 माह के अन्दर इकाई का भौतिक कब्जा लेना सुनिश्चित करेगा तथा प्रत्येक आवंटी विक्रय,/पट्टा विलेख कराये जाने की कार्यवाही में भी भाग लेगा। Page 3 of 5 t मु E-Court 3 अधिनियम की धारा-34(9) में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख करते By यह

प्राविधानित किया गया है कि प्राधिकरण अपने विनियमों, आदेशों तथा निर्देशों का अनुपालन सुनिश्चित करा सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियों का उल्लेख करते हुए, यह प्राविधानित किया गया है कि प्राधिकरण, आवंटियों, प्रमोटर तथा एजेण्ट्स पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी उल्लंघन के सम्बन्ध में, रेरा अधिनियम तथा उसके अधीन बनाये गये नियमों एवं विनियमों के अधीन शास्ति अथवा ब्याज अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-40 में प्राविधानित है कि यदि आवंटी, प्रमोटर तथा एजेण्ट इस अधिनियम के अन्तर्गत उस पर अधिरोपित किसी ब्याज या शास्ति का संदाय करने में असफल रहता है तो उक्त ब्याज या शास्ति आवंटी, प्रमोटर अथवा एजेण्ट से भू-राजस्व के बकाये के रूप में वसूल किया जायेगा। धारा-40 में यह भी प्राविधानित है कि यदि प्राधिकरण किसी व्यक्ति को कोई आदेश या निदेश जारी करता है और उस व्यक्ति द्वारा उक्त आदेश या Pree का अनुपालन नहीं किया जाता है तो अनुपालन निर्धारित रीति के अनुसार कराया जायेगा। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों से यह स्पष्ट है कि प्रमोटर ने आवंटी को विकास प्रमाण-पत्र जारी होने के उपरान्त पत्र, दिनांक 02-08-2022 एवं पत्र, दिनांक 48-05-2024 के माध्यम से आवंटित भू-खण्ड का भौतिक कब्जा ऑफर किया परन्तु आवंटी द्वारा भू-खण्ड पर कब्जा नहीं लिया जा रहा है और ना ही पट्टा-विलेख सम्बन्धी औपचारिकतायें पूर्ण करायी जा रही हैं। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा दायर की गयी अपील में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा कोई भी स्थगन आदेश पारित नहीं किया गया है। जहाँ तक विलम्ब ब्याज के भुगतान का प्रश्न है तो यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा विलम्ब ब्याज की धनराशि का भुगतान आवंटी को नहीं किया गया है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं प्राविधानों के दृष्टिगत प्रार्थी द्वारा प्रस्तुत क्रियान्वयन आवेदन में निम्न आदेश पारित किया जाता है:- 4. प्रार्थी / शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाता है कि वे आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिनों के अन्दर विपक्षी को vera शुल्क सहित अवशेष धनराशि (यदि कोई बकाया हो) का भुगतान कर आवंटित भू-खण्ड पर पट्टा-विलेख एवं कब्जा सम्बन्धी कार्यवाही पूर्ण कर भू-खण्ड का भौतिक कब्जा लेना सुनिश्चित करें | 2. प्रार्थी / शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि वे कब्जा लेने के उपरान्त उस सम्बन्ध में दस्तावेज /अभिलेख रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें तथा उनकी भौतिक प्रति रेरा मुख्यालय, लखनऊ में प्राप्त करायें। 3. सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 27-04--2023 के प्रस्तर-2 एवं 3 के अनुसार दिनांक 45-05-2025 से पूर्व ब्याज की धनराशि की गणना orl Page 4 of 5 E-Court तथा वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही करना सुनिश्चित करें | 4. इस आदेश का उल्लंघन रेरा अधिनियम की धारा-67 एवं अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। पत्रावली अग्रिम कार्यवाही हेतु दिनांक 49-05-2025 को प्रस्तुत की जाये। दिनांक: 27-03-2025. Page 5 of 5