भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ -04(ए) उपस्थिति si राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या eee | यूनिट आवंटन | कब्जा प्रदान किये संख्या की तिथि | जाने की तिथि LKO86/07/77249/202 पवन Har सिंह C-96, Sec. 3 0.05.206 दिसम्बर, 2046 LKO86/07/77969/202 विजय कमार गुप्ता B-68 Sec. 7 07.05.20I6 दिसम्बर, 2046 क्‍/९0086/08/78976/202। | आलोक सिंह ८867, 5९८. 6 | 43.05.20i6 | दिसम्बर, 2076 LKO86/08/79284/202 राजेन्द्र सिंह (-642, 56८. 6 | 24.04.2047 | मार्च, 2077 | 2047 मी शिकायतकर्तागण बनाम उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, UPSIDC Complex A-/4 लखनपुर he ररररयरयआयआयआयआयआयआयआयआयआयायायआयआयआयआयआयआखआखऑखऑआऑ“ “ $#$.... विपक्षी शिकायतकर्ता पवन कुमार सिंह के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है। यह सभी शिकायतें उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, की परियोजना 'ट्रांस गंगा fer उन्‍नाव से सम्बन्धित हैं, उक्त शिकायतों के तथ्य एंव साक्ष्य एक समान हैं। अतः इन सभी शिकायतों का निस्तारण एक साथ किया जा रहा है। शिकायत WN-LKOI86/07/77249/200! श्री पवन कुमार सिंह अग्रणी शिकायत रहेगी | प्रस्तुत शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जे के साथ 44 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 'ट्रांस गंगा सिटी' में प्लाट बुक कराये गये थे, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा प्रस्तावित देय धनराशि की अदायगी की गयी। विपक्षी द्वारा पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित अवधि में प्लाट का कब्जा नहीं दिया गया एवं परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना था, परन्तु आवंटियों को अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। बट | / | शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित समय से कब्जा न दिये जाने के कारण विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की asi के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान कराये जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने अधिवक्ता के माध्यम से लिखित बहस दिनांक- 04.09.202 को प्रस्तुत की गई है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा यह veers किया गया है कि उनको इकाई संख्या-सी-96, सेक्टर-3 में आवंटित की गयी थी, जिसका कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 2046 तक दिया जाना प्रस्तावित था। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा ‘gia war feel परियोजन। उन्‍न।व जिले में fetia—i5.08.20i5 को प्रारम्भ कि गयी थी एवं जिसके लिये शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित इकाई के मद में Go 24,60,000 /- एवं ब्याज के रुप में 4,48,000,/- कुल धनराशि 23,08,000/— का भुगतान दिनांक-34.03.2047 तक विपक्षी को किया गया था। उनके द्वारा यह भी veers किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना 04 भागों में रिहायशी, व्यवसायिक, रिक्रिएशनल, औद्योगिक में विभाजित है एवं आवासीय परियोजना का इन्डस्ट्रियल परियोजना से कोई सम्बन्ध नहीं है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा "लीज-होल्ड" (Goad) आधार पर शिकायतकर्ता एवं अन्य शिकायतकर्ता को cree आवंटित किये गये थे। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष, 206 में प्रारम्भ किया गया था एवं विपक्षी द्वारा मूल रुप से कब्जा दिसम्बर, 2046 में प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी की लापरवाही के कारण अराजक तत्वों द्वारा परियोजना स्थल पर कब्जा कर लिया गया, जिसके लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है एवं उपरोकत्त स्थिति में "फोर्स मैज्योर इवेंट्स'' का कोई आधार नहीं बनता है।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस के माध्यम से नैसर्गिक न्याय के सिद्धांत को दृष्टिगत रखते हुए प्लाट/ईकाई का कब्जा एवं बिलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने कि मांग की गई है। जिसके सम्बन्ध में उनके द्वारा रेरा द्वारा पूर्व में पारित आदेश की प्रति भी संलग्न की गई हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किए गए हैं:- . आवेदन पत्र दिनांक-47.09.2045 की प्रति। . आवंटन पत्र दिनांक-40.05.2046 की प्रति। . भुगतान विवरण के रसीदों की प्रति। . परियोजना से सम्बन्धित नियम शर्त की प्रति। प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों के बारे में अवगत कराया गया। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों का खण्डन किया 2) 2 BON = गया। विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक-34.08.2024 एवं 40.09.202 को दाखिल किया गया है। प्रश्नगत परियोजना के सेक्टर-3 से सेक्टर--8 के पंजीकरण करने हेतु रेरा में आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि ट्रांस गंगा सिटी परियोजना का आरम्भ इन्डस्ट्रियल परियोजना के रूप में किया गया था। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि ”उ0प्र0 we इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट अथारिटी“ का गठन इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट एक्ट-4976 की धारा-3 के अन्तर्गत औद्योगिक विकास क्षेत्र के रूप में अधिसूचित किया गया था। ट्रांस गंगा सिटी परियोजना का प्रारम्भ औद्योगिक गतिविधियों के विकास हेतु किया गया है एवं आवासीय परियोजनाएं केवल सहायक रूप स्थापित की गयी है।

विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन दिनांक-34.08.2024 एवं 40.09.2024 के माध्यम से यह भी अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत परियोजना में आवंटन हेतु दिनांक-47.09.205 को आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त दिनांक-40.05.2046 को इकाई संख्या-सी-96, सेक्टर-3 में उनके पक्ष में आवंटित की गयी oft) विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना की भूमि का अधिग्रहण वर्ष, 2002 में किया गया था एवं उसका कब्जा विपक्षी को दिनांक-06.04.2005, दिनांक-09.05.2005 एवं दिनांक-29.03. 2007 को प्रदान किया गया था। वर्ष, 2002 में किये गये भूमि अधिग्रहण में मूल रूप से प्रति एकड धनराशि Go ,54,000/— निर्धारित की गयी थी जो कि बाद में बढ़ाकर wo 6,5,000/— प्रति एकड़ कर दी गयी। इसी के आधार पर किसानों को उनकी भूमि का मुआवजा / भुगतान प्रदान किया गया था। वर्ष, 20:3-204 में पुनः किसानो द्वारा क्षतिपूर्ति / मुआवजा की मांग की गयी जिसके उपरान्त दिनांक-46.04.2044 को उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल कार्पोरेशन लिमिटेड की मीटिंग में यह निर्णय लिया गया कि 07 लाख अतिरिक्त प्रति बीघा एवं 50,000 /- पुर्नास्थापना के लिये किसानो को प्रदान किया जायेगा। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि किसानो को प्रदान की गयी क्षतिपूर्ति के मद में wo 232 करोड़ एवं परियोजना के विकास हेतु wo 226 करोड व्यय किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि मुआवजे के लिये रू0 232 करोड़ रूपये प्रदान किये जाने के बाद भी किसानो द्वारा अतिरिक्त मुआवजे की मांग की गयी, जिसको स्वीकार ना किये जाने के कारण उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य को निरन्तर बाधित किया गया एवं गैरकानूनी रूप से कुछ प्लाटों पर कब्जा कर लिया गया जिसके सम्बन्ध में कमशः दिनांक-02.40.2047, दिनांक-30.05.2048 एवं दिनांक-46.44.2049, को एफ0आई0आर0 भी दर्ज करायी गयी। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उपरोक्त परिस्थितियों के कारण प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य अक्टूबर, 2047 से दिनांक-48.44.209 तक बाधित रहा जो विपक्षी के अनुसार उनके wera से परे थी एवं शिकायतकर्तागण को उनकी इकाई का कब्जा निर्धारित अवधि में प्रदान नहीं किया जा सका एवं आवंटियों को उनकी पूर्ण धनराशि को 6 प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने का निर्णय लिया गया, परन्तु

af 3 शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित अवधि में कोई भी लिखित जवाब एवं सूचना प्रदान नहीं की गयी। विपक्षी द्वारा अपने लिखित बहस के माध्यम से रेरा अधिनियम, की aera का उल्लेख करते हुये यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया है कि रेरा अधिनियम की aN के अधीन “सिंगल मेम्बर” को किया गया प्रतिनिधायन नियमाकूल नहीं है तथा Vat आदेशों को पारित करने का क्षेत्राधिकार एकल पीठ को प्राप्त नहीं है। इस सम्बन्ध में उनके द्वारा ao पंजाब एवं हरियाणा उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश Janta Land Promoters Pvt.Ltd, Vs Union of India & Others CWP No.8548/2020 का veers किया गया है एवं Alo उच्च न्यायालय द्वारा पारित कतिपय अन्य अन्तरिम आदेशों का भी veers किया गया है। विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में दाखिल अपनी लिखित बहस feaip—3i.08.202 एवं 40.09.202 में यह अंकित किया गया है कि किसानों द्वारा निर्माण कार्य बाधित करना एवं गैरकानूनी रूप से कब्जा किये जाने पर “फोर्स मैज्योर gee" का आधार बनता है, जिसके सन्दर्भ में उनके द्वारा Ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश State of M.P v. Narmada Bachao Andolan and Another, (20Il) 7800 639 एवं AIO NCDRC Pradeep Gupta S/o Late KK Gupta & Anr. Vs. M/S. Unitech Limited RT पारित आदेश का भी सन्दर्भ दिया गया है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन में यह भी उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को पत्र दिनांक 04.02.2024 द्वारा सूचित किया गया है की आवंटित यूनिट कब्जा हेतु तैयार है, जिसे शिकायतकर्ता विकय विलेख की औपचारिकताओं को पूर्ण करके कब्जा प्राप्त कर सकता है। उपरोक्त लिखित जवाब एवं लिखित बहस के आधार पर विपक्षी ने शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल शिकायतों को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब / बहस में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये है:- 4, आवंटन पत्र दिनांक-40.05.2046 की प्रति। 2. थाना-गंगा घाट, उन्‍नाव में दर्ज एफ0आई0आर०0 02.40.2047, दिनांक--30.05.2048 एवं दिनांक-46.44.2049 की प्रति। 3. शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक-09.09.2049, 04.02.2024 एवं 09,03.202 की प्रति। 4. Alo उच्च न्यायालय द्वारा पारित अन्तरिम आदेशों की प्रति। दोनों पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदुओं पर आधारित है। 4. क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? क्या विपक्षी किसानों द्वारा परियोजना स्थल पर किये गये विरोध /धरना प्रर्दशन के कारण परियोजना में विलम्ब की अवधि में किसी प्रकार के अनुतोष को प्राप्त करने का ‘5 4 अधिकारी है? 2. क्या प्राधिकरण की एकल पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है अथवा नहीं? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि gar विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं? vad के सम्बन्ध में आवंटन से सम्बन्धित नियम शर्त संख्या का प्रस्तर--25 निम्नवत्‌ है:- “The Possession of the plot is expected to be delivered by December, 206.” अग्रणी शिकायत में आवंटन से सम्बन्धित नियम/शर्त से स्पष्ट है कि मूल रूप से प्लाट्स का कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 2046 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक उनकी आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में Ao उच्चतम न्यायालय पारित आदेश State of M.-P ९. Narmada Bachao Andolan and Another, (20Il) 7500 639 के प्रस्तर-39 में उल्‍लेखित DOCTRINE OF IMPOSSIBILITY का सन्दर्भ दिया गया है एवं Alo NcDRC द्वारा पारित आदेश Pradeep Gupta S/o Late KK Gupta & Anr. Vs. M/S. Unitech Limited का भी उल्लेख किया गया है एवं कहा गया है कि किसानों द्वारा किये गये विरोध प्रदर्शन “फोर्स मैज्योर gre" की परिभाषा के अन्तर्गत है तथा यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया है की जहां विपक्षी अनुबंध-पत्र में उल्‍लेखित कर्तव्य को पूर्ण करने में अक्षम है, जिस पर उनका कोई नियंत्रण नहीं है उसके लिये उसे उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में Alo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S Fortune Infrastructure Vs Trevor Dlima & Ors. Civil Appeal No. 3533-3534 of 20I7 का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगाः- If the seller wants to limit their liability for the breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may ne noted that the onus is on the seller to show his efforts and bonafides in discharging the obligation. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है। “i 5

wou स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट करार्पोरेशन लिग्रिटेड की ओर से यह TH aga किया यया है fe किसानों के आन्दोलन एवं गैरकानूनी रूप से ciel पर अधिग्रहण कर लेने के कारण परियोजना स्थल पर कार्य में विलम्ब हुआ जो कि यू0पी०एस0आई0डी०सी0० द्वारा दर्ज करायी गयी एफए0आई०आरः (िनाक-0270.2077. दिनांक-30.05.2078 VI fea 76.74.2079 की ग्रतियां पत्रावली पर उपलब्ध है। आवंटन में उल्‍लेखित नियम, शर्त के अनुसार शिकायतकतायिण को उनकी आवाडित sare का कब्जा दिसम्बर 2076 तक ग्रदान किया जाना प्रस्तावित था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वार दाखिल एफ0आई०आर० किसी विशिष्ट घटना पर निर्भर करती & जिससे परियोजना में हुये fora को फोर्स गैज्योर नहीं माना जा सकता है। उपरोक्त TART में जिस वाद fry एवं वाद विषय का उल्लेख किय/ Vell हैँ dé BT प्रकरण को वाद विषय गे er है एवं यह थी अंकित किया जाना महत्वपूर्ण होगा fe विपक्षी द्वाए दाखिल एफएआई०आरए वर्ष 2077. वर्ष 2078 एवं वर्ष 2079 की है जबकि कब्जा प्रदान किये जाने की यूल तिथि दिसम्बर 2076 है/ अतः उपरोक्त के आलोक में विपक्षी का यह कथन थी स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। इसके अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा-6 में उललेखित फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगा:- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project.

जिसके सापेक्ष माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." अतः रेरा अधिनियम की धारा-6 एवं मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह Ree & जिसमें की ye बाढ़ सूखा आय; Tar, yor या अन्य ग्रकृतिक आपदा आई हो विचाराधीन प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न होती प्रतीत नहीं हो रही है, प्रकरण भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत पीठ के समक्ष विचाराणीय है, रेरा अधिनियम की धारा-6 में फोर्स मैज्योर को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है। अतः प्रकरण में विपक्षी द्वारा की गयी आपत्ति फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत ‘are’ नहीं करती है एवं ऐसी दशा में विपक्षी फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। हा 6 अग्रणी शिकायत में आवंटन-पत्र दिनांक-40.05.2046 का है व नियमों /शर्तों के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना था। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण संख्या-एशराग्रर७श२7786654 है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि अर्थात feie—2t42.20:6 अंकित की गयी है एवं परियोजना पूर्णता तिथि अर्थात दिनांक-24.42.2024 अंकित है। अतः जिससे यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है एवं ऑनगोइंग की श्रेणी में आती है।

TR वाद बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु रांख्या-2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेग। कि aa प्राधिकरण की एकल पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है अथवा नहीं | भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की ort—et में “डेलिगेशन” एवं उ0प्र0 रियल gee रेगुलेटरी अथॉरिटी रेग्यूलेशन्स, 2049 में उललेखित विनियम संख्या-24(8) का सन्दर्भ महत्वपूर्ण है:- Section- 8 Delegation The Authority may, by general or special order in writing, delegate to any member, officer of the Authority or any other person subject to such conditions, if any, as may bespecified in the order, such of its powers and functions under this Act (except the power tomake regulations under section 85, as it may deem necessary. Regulation 24. (a) For adjudication proceedings with respect to complaints filed with the Authority, the Authority may, by order, direct that specific matters or issues be heard and decided by a single bench of either theChairperson or any Member of the Authority. प्राधिकरण साधारण या विशेष लिखित आदेश द्वारा प्राधिकरण के किसी सदस्य, अधिकारी या किसी अन्य व्यक्ति को, ऐसी शर्तों के, यदि कोई हों, अधीन रहते हुए, जो आदेश में विहित की जाएं, इस अधिनियम के अधीन अपनी ऐसी शक्तियां और कृत्य (धारा-85 के अधीन विनियम बनाने की शक्ति के सिवाय), जो वह आवश्यक समझे, प्रत्यायोजित कर सकेगा। विपक्षी की ओर से एकल पीठ द्वारा पारित आदेशों को क्षेत्राधिकार से परे बताया है एवं

यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम की धारा-24 का veered किया गया है एवं रेरा अधिनियम की ei—si का दुरुपयोग करते हुए एकल पीठ को “पावर aw का डेलिगेशन” किया गया है। उपरोक्त के सम्बन्ध में Alo उच्च न्यायालय द्वारा M/S K.P. Build Well Pvt. Ltd. V. State of U.P. And 4 Others 2248/2020 में पारित आदेश को सन्दर्भित करना उपयुक्त होगा जो कि निम्नवत है:-

We are further not inclined to interfere in the impugned orders on the ground taken by the learned counsel for the petitioner that the order passed by a single member is without jurisdiction as contemplated under Section 247 of the Act and has not been passed in accordance with the provisions of Section 27 of the Act. The argument of the learned counsel for the petitioner appears us to be misconceived. The proposition of Section 24 is not that the complaint could not be decided by a single member of the Authority, whereas it could be decided by a single member or by two members, whichever is better in the interest of justice as per availability of the members and we further observed that Section 87 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 provides "delegation", which says that "The Authority may, by general or special order in writing, delegate to any member, officer of the Authority or any other person subject to such conditions, if any, as may be specified in the order, such of its powers and functions under this Act ( except the power to make regulations under section 85), as it may deem necessary" and having regard to the provision of Section 67 of the Real Estate ( Regulation and Development) Act, 2076, the authority vide their 5th meeting dated 5. /2,2078 as per Agenda I delegated the power to a single member to decide the cases in both the Benches sitting at Lucknow and Gautam Budh Nagar, the delegation of power of the 5th meeting dated उ.72,2078 of U.P. Real Estate Regulatory Authority.

Therefore, in view of the provision contained under Section 87 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20I6 and as per decision taken by the U.P. Real Estate Regulatory Authority in Agenda 7०.7 of meeting dated 05.72,.2078 the impugned orders dated 43.6.2076 and 29.06.20I8 passed by the U.P. Real Estate Regulatory Authority, Gautam Budh Nagar has been rightly passed by the single member and the arguments raised by learned counsel for the petitioner that the impugned order was passed without jurisdiction has no force and is declined. इसी प्रकार मा0 उच्च न्यायालय Rudra Buildwell Constructions Pvt. Ltd.. Vs Poonam Sood And Another 3289/2020 में निम्न निर्णय दिया गया हैं:- We stand fortified in our view by the judgement delivered byanother co- ordinate Bench of this Court in M/S K.D.P. Build Well Pvt. Ltd vs. State of U.P. And 4 others in Writ — C No.2248 of 2020 in which the scope of Section 87 of the Act of 2076, was dealt with in detail andthe Division Bench held that an order passed by single member of the authority is not without jurisdiction. We do not find any reason to take a view to the contrary. In view of the foregoing discussions, we don't find that the impugned order suffers from any illegality or legal infirmity requiring any interference.

मा0 उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका Weaws-2747 / 2020 M/S Proview Realtech Pvt. Ltd. V. State Of U.P. And 5 Others के आदेश दिनांक--42.04.2024 एवं M/S Newtech Promoters And Developers Pvt. Ltd. V. State Of U.P. And 5 Others 26475/ 2020 के आदेश दिनांक-29.04.2024 का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा जो कि निम्नवत है:- The issue has been raised in reference to Section 2 but it is notopen for debate having been decided by this Court in Writ -C No.2248 of 2020 (M/s K.D.P, Build Well Pvt. Ltd. vs. State of U.P. and 4 Others) vide judgment dated 04.02.2020 and in Writ- C No.3289 of 2020 (Rudra Buildwell Constructions Pvt. Ltd. vs. Poonam Sood and Another) vide judgment dated 06.02.2020 holding order by one member to be legal. Theissue regarding composition of RERA was considered in reference toSections 27 and 87 of the Act of 2076, Section 87. provides for delegationof power/function and taking the aforesaid provision into consideration, the argument was not accepted.

Section 24 of Act of 20I6 speaks about composition of the Authority, which shall consist of a Chairperson and not less than two whole time Members to be appointed by the appropriate Government. Section 29, however, talks about the meeting of Authority and perusal of sub-section (2) thereof shows that in absence of Chairperson for anyreason, the other Member chosen by the Members present amongstthemselves at the meeting, shall preside thereby. Sub-section (2) toSection 29 permits adjudication of complaint even in absence ofChairperson so appointed by the appropriate Government. Thus, it is notnecessary that the adjudication of the complaint has to be made by thecomposition of Authority, as given under Section 27 of the Act of 20l6though as per Section 29 also, it should be by two Members in absence of the Chairperson.

Section 30 of Act of 2076 is, however, relevant and address theissue raised in this petition. The vacancies, etc. not to invalidate proceeding of the Authority. It shows that in case of vacancy, or anydefect in the constitution of the Authority or any defect in the appointment of a person acting as a Member of the Authority, the proceeding of theAuthority would not be invalidated. Section 30 of the Act of 206 give complete answer to the objection raised by the petitioner regarding composition of the Authority. It is not that whatever composition given under Section 24 of the Act alone can decide the complaint rather reference of Section 29 has been given to indicate that complaint can be heard even in absence of the Chairperson and, in any case, due to the vacancy or any defect in the constitution of Authority, the proceeding would not be invalidated. This aspect was not brought to the notice of Punjab and Haryana High Court in the case of Janta Land Promoters Private Limited (supra). 28] 9 It is otherwise a fact that the petitioner kept silence on the hearing

of the complaint by one Member and thereby he cannot now be allowed and to seek invalidation of the proceeding going contrary to Section 30 of 5 of 9 the Act of 20I6 and his conduct. The first argument cannot be addressed simply by referring to Section 27 of the Act of 206 but has to be reference of other provisions, more specifically, Section 30 of the Act 2/2076, which was inserted by the legislature to save the proceeding if thevacancy exist in the Authority or other reason. It is otherwise a fact that anorder was issued to delegate the power to a Member for hearing of thecomplaint, which was considered by this Court in earlier judgment. Thus the first ground raised by the petitioner cannot be accepted. The resolution of the Authority has also been challenged but in the light of Section 30 ofthe Act of 2076, we find no ground to set aside the resolution as otherwise Section 87 saves it. उपरोक्त नजीरों में मा0 उच्च न्यायालय द्वारा रेश अधिनियम की धारा-24 व धारा- 84 की व्याख्या की गयी है एवं एकल पीठ को सुनवाई हेतु डेलीगेशन ऑफ पावर प्रतिनिधायन को उचित ठहराया गया है। उपरोक्त अवधारण से स्पष्ट है कि एकल पीठ द्वारा शिकायतों की सुनवाई / निस्तारण हेतु क्षेत्राधिकार उचित है एवं रेरा अधिनियम में उल्लेखित प्राविधान के अनुरूप है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में Civil Writ Petition No.8548/2020 (Janta Land Promoters Private Limited vs. Union of India and others) का veers किया गया 8 | Cat के सम्बन्ध में Alo उच्चतम न्यायालय द्वारा CIVIL APPEAL NO(S) 6745 - 6749 OF 202!, Newtech Promoters And Developers Pvt. Ltd. Vs. State Of U.P. And Others में पारित आदेश दिनांक 44.4.202 का उद्धरण करना आवश्यक होगा जो कि निम्नवत है:- 420... In view of the remedial mechanism provided under the scheme of the Act 2046, in our considered view, the power of delegation under Section 8 of the Act by the authority to one of its member for deciding applications/complaints under Section 3 of the Act is not only well defined but expressly permissible and that cannot be said to be dehors the mandate of law. उपरोक्त आदेश से स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की aRisi के तहत प्राधिकरण द्वारा अधिनियम की isi के अंतर्गत प्रस्तुत आवेदनों / शिकायतों में एकल सदस्य पीठ को निर्णय लेने हेतु प्रत्यायोजन की शक्ति है जोकि अधिनियम में न केवल अच्छी तरह से परिभाषित की गई है बल्कि स्पष्ट रूप से अनुमन्य भी है। अतः रेरा की एकल सदस्यीय पीठ द्वारा इस प्रकरण में निर्णय किये जाने की अधिकारिता बाधित नहीं है व नियमानुसार किए गये डेलीगेशन के अनुरूप है। तदूनुसार वाद बिन्दु संख्या-2 Prema किया जाता है। ‘5 0 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ?

अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत इकाई का आवंटन fevi—i0.05.20i6 को उनके पक्ष में किया गया था एवं नियम»शर्त के प्रस्तर-25 के अनुसार अग्रणी शिकायतकर्ता को उनके wre का कब्जा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना प्रस्तावित था परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,//2047 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन mofo एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

Section 78(72(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि sono रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक i7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid Yy 4 by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3(i)PaiRa है। op प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशतकी ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का art दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा भी कोई धनराशि अतिदेय (Overdue) है, तो रेरा लागू होने के बाद से विपक्षी भी ॥॥00।१+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। “माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 wer बिल्डवेल orga wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugnedorder by the petitioner's counsel that the interest awardedby respondent #0.7 (MCLR+I) is excessive, is alsowithout any merit. It is an admitted fact to the petitionerthat respondent no.I had booked a flat and till the filing ofthe writ petition, the possession of the flat has not beengiven to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2076, The respondent No.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promoter, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 72% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for thepetitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 2046, providing otherwise.

तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या सी-0420,/ 2020 हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:- On 42.09. 2079 the respondent authority directed the petitionerto refund the entire amount along with interest @ MCLR + l%from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was Issued 07.02.2020. and only on complaint underSection 768 authority proceeded to direct for the refund of the money along with ay 42 payment interest @ MCLR + 7%, whichwas in view of Real Estate (Regulation & Development) on (Agreement to Sale) Regulations, 208, Thus power of refund amount along with interest which has been provided under Section 46, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्तानुसार माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+IMfaed, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 04 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है।

जहाँ तक किस अवधि तक ब्याज दिलाये प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-.60,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- “The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार sh. / MAM. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ सी./सी,सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। इसके अतिरिक्त दिनांक ॥7.40.2048 को Bono शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-66 विविध /48 के द्वारा मॉडल एपीभेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT / PLOT: 7. Schedule for possession of the said ‘Apartment/Plot’. The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the वि 43

‘Apartment/Plot’ to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the ‘Apartment/Plot’ along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, Slood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’. इसी क्रम में समस्त रुरांगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक-20.05. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

अतः उपरोक्त अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है तथा विलम्बित अवधि की गणना दिसम्बर, 2046 से अग्रणी शिकायत में आगणित होगी। शेष अन्य मामलों में भी (आवंटन-पत्र में निर्धारित अवधि) के अनुसार उस अवधि की गणना होगी । तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के अन्दर अग्रणी शिकायतकर्ता एवं अन्य 03 शिकायतकर्तागण से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिसम्बर, 2046 से परियोजना का ओ0०सी0 / सी०सी0 प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित mcrrsi% की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक-25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब » 44 हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र / ब्रोशर के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी |

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(>४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH% की ब्याज दर से देय होगा। यदि इसके अधिक से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त क॑ अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि Rr प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। «| हद ली दिनांक:- | /[2//2024 che ay (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण