भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 सुनवाई पीठ - 04(8) आदेश अन्तर्गत eMe-34 पीठासीन- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) क्र. il शिकायत संख्या | शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या आवंटन की तिशि | 4. | |९0486/05/94052/2022 कुलदीप सिंह नेगी C-592 SECTOR-6 | 42-05-2046 2. | Lk0786/05/03887/2022 गुरमीत सिंह B-226 SECTOR-7 | 06-05-2046 3. | LKO786/04/92464/2022 | अखिलेश चंद्र सक्सेना | C-574 SECTOR-4 | 44-05-2046 4. | LKO786/04/92343/2022 a अंजू यादव C-369 SECTOR-4 | 44-05-2046 5. | LKO786/04/9249/2022 | वंदना जैवाल.|[0-657 SECTOR-6 | 2-05-2046 | 6. | LKOr86/04/o2669/2022 | nature «| F-209SECTOR7 | 29-04-2046 7. | LKO486/05/78350/2022 | महेश सिंह C-24SECTOR-3 | 40-05-2046 | 8. | LKO786/04/93008/2022 ada Rig B-87 SECTOR-7 | 04-05-2046 | 9. | LKO786/05/04406/2022 | आर. एन. पां B-364 SECTOR-8 | 07-05-2046 40.| LKO786/04/93332/2022 अमित सिं 0-34 55टा07-3.._ | 40-05-2046 | 44,] LKO486/05/9456/2022 | अशोक चंद्र गुप्ता C-683 SECTOR-6 | १2-05-2046 72.| LKO786/05/94750/2022 | हरी कृशन गुप्ता _|€874 SECTORS | 73-05-2076 43.| LKO786/05/94904/2022 ‘| राजपाल सिंह गौर B-343 SECTOR-8 | 04-05-206 न शिकायतकर्तागण बनाम उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, यू.पी.एस.आई.डी.सी कॉम्प्लेक्स, ए-4/4, CC A ce विपक्षी

शिकायतकर्ता कुलदीप सिंह नेगी के साथ 42 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है | यह सभी शिकायतें उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, की परियोजना ट्रांस गंगा सिटी, उन्‍नाव से सम्बन्धित हैं, उक्त शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं । अतः इन सभी शिकायतों का निस्तारण एक साथ किया जा रहा है । शिकायत संख्या- LKO786/05/94052/2022, कुलदीप सिंह नेगी अग्रणी शिकायत रहेगी | प्रस्तुत शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जे के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। dy संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ट्रांस गंगा सिटी में प्लाट 0-592 SECTOR-6 बुक कराया गया था, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि BO 23,65,000/- की अदायगी की गयी | शिकायतकर्ता द्वारा यह अंकित किया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 2046 तक दिया जाना था, परन्तु उन्हें अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है । शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित समय से कब्जा न दिये जाने के कारण विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान कराये जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज तथा विपक्षी द्वारा अधिरोपित ब्याज रु० 43,000/- दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है । अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल/अपलोड किए गए हैं - . परियोजना विज्ञापन पुस्तिका की प्रति ।

. आवेदन पत्र दिनांक- 49-09-2045 की प्रति | . आवंटन पत्र दिनांक- 42-05-2046 की प्रति | . भुगतान विवरण के रसीदों की प्रति । . परियोजना से सम्बन्धित नियम/शर्त की प्रति । . बैंक-क्रण आवेदन की प्रति । . त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र की प्रति | ND . fF WN #“-+ प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों के बारे में अवगत कराया गया । विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर दिनांक 47.07.2022 को लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों का खण्डन किया गया | विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सेक्टर-3 एवं 4 का डेवलपमेंट सर्टिफिकेट दिनांक 04.06.2022 को सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त कर लिया गया है। विपक्षी द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- i9 को उद्धरित करते हुए अवगत कराया गया है कि ऑक्टयूपेंसी सर्टिफिकेट की प्राप्ति के पश्चात शिकायतकर्ता को अपने कर्तव्य के अनुसार कब्जा ले लेना चाहिए था | विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्तागण को कब्जे हेतु प्रस्ताव भी दिया गया था परंतु किसी भी शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा नहीं लिया जा रहा है | अन्य आवंटियों द्वारा अपने भूखंडों का कब्जा लेने के बाद निर्माण भी कराया जा रहा है | विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सेक्टर-3 और 4 के रिक्त भूखंडों को Peake करने हेतु विपक्षी द्वारा अन्य सेक्टर के आवंटियों को अपने भूखंडों को सेक्टर-3 और 4 में स्थानांतरित/परिवर्तित करने का प्रस्ताव देने का निर्णय लिया गया है। इसके क्रम में शिकायतकर्ता को भी दिनांक 48.04.2022 को प्रस्ताव प्रेषित किया Qs 2

गया परंतु उनके द्वारा आज तक उक्त पत्र का उत्तर!/प्रतिक्रिया नहीं दिया गया | विपक्षी द्वारा कहा गया है कि पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-25 4H “Tentative” थी, यह क्रेता के संज्ञान में थो कि कब्जे की कोई तिथि निर्धारित नहीं की गयी है तथा आवंटन पत्र में कब्जे की तिथि अंकित नहीं है | ब्रोशर के प्रस्तर-6 में कहा गया है कि प्लाट का कब्जा भुगतान व पंजीकरण के बाद दिया जायेगा व यही बात आवंटन पत्र में भी कही गयी है | विपक्षी द्वारा अपने उत्तर में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश यथा बैंगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक, 2007 को उद्धरित करते हुए कहा है कि क्योंकि क्रेता को पूर्व निर्धारित दर पर वैकल्पिक प्लाट ऑफर किया जा रहा है न कि वर्तमान बाजार दर पर, अतः क्रेता को कोई ब्याज देय न होगा | AO उच्च न्यायालय की लखनऊ खंडपीठ के द्वारा पारित आदेश लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव, 2024 का संदर्भ लेते हुए अवगत कराया है कि इस प्रकरण में यह निर्णय का बिन्दु बनाया गया है कि क्‍या मूल कीमत पर विलम्ब से कब्जा दिये जाने के बाद भी आवंटीं विलम्ब ब्याज पाने का हकदार है । विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि उनके द्वारा प्रश्रगत परियोजना में दिनांक 47.42.2024 को आवासिय भूखंडों की दरों में संशोधन कर रु0 48,000 प्रति वर्ग मीटर से रु0 24,000 प्रति वर्ग मीटर किया गया | उक्त संशोधित दर शिकायकर्तागणों से नहीं ली जाएंगी | इस प्रकार शिकायतकर्तागणों को भूमि की लागत में वृद्धि होने का लाभ मिल रहा है | उक्तानुसार शिकायतकर्ता विलंब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी नहीं है। विपक्षी ने अवगत कराया गया है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास)(विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-9.2(॥) के अंतर्गत केवल Ros में ही शिकायतकर्ता को विलंब ब्याज |॥/0।/२+4% की दर से देय होगा तथा war बिल्डवेल कास्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य तथा हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य में पारित मा0 उच्च न्यायालय के आदेश रिफण्ड से सम्बन्धित होने के कारण विलम्ब ब्याज हेतु नजीर नहीं होंगे । साथ ही अवगत कराया गया कि उ.प्र. tr नियमावली, 20i6 के अधीन कोई ब्याज दर निर्धारित नहीं है। अतः विलम्ब ब्याज देय न होगा | विपक्षी द्वारा अपने उत्तर में मा0 बम्बई उच्च न्यायालय के आदेश नीलकमल रियलटर्स बनाम यूनियन ऑफ इंडिया का भी उल्लेख किया गया है तथा कहा है कि दोनों पक्षों के हितों में सामान्जस्य रखना रेरा का उत्तदायित्व है । यह भी कहा गया है कि यदि शिकायतकर्तागण इच्छुक हो तो उन्हें 6 प्रतिशत साधारण ब्याज की दर से रिफन्ड लेने हेतु निर्देशित किया जाए।

उपरोक्त उत्तर एवं तर्कों के आधार पर विपक्षी ने शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल शिकायतों को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है | विपक्षी द्वारा अपने उत्तर में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल/अपलोड किये गये हैः - l. Waa परियोजना के सेक्टर-3 एवं 4 का डेवलपमेंट सर्टिफिकेट दिनांक 04.06.2022 | 2. विपक्षी द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 48.04.2022 की प्रति | » 3. शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक-43.04.2022 की प्रति | 4. मा0 इलाहाबाद उच्च न्यायालय, लखनऊ खंड पीठ के आदेश- लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव, द्वितीय अपील संख्या- 230/2024 की प्रति | 5. उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट का0 लिमिटेड के कार्यालय आदेश दिनांक 47.42.2024 की प्रति | दोनों पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया | अभिलेखों के अवलोकन से ९५४ है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदुओं पर आधारित है ;- l. क्या विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में उल्लिखित मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश बैंग्लोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक (2007) की नजीर वर्तमान प्रकरण में लागू होगी ? 2. क्या विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में उल्लिखित मा0 उच्च न्यायालय में aaa लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव का अन्तरिम आदेश वर्तमान प्रकरण में लागू होगा ? 3. क्या विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में उल्लिखित निर्धारित ब्याज दर का प्रश्न वर्तमान प्रकरण में लागू होगा अथवा नहीं ? 4. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? 5. क्‍या शिकायतकर्तागण को विलम्ब अवधि का ब्याज देय होगा अथवा नहीं ? यदि हाँ तो निर्धारित ब्याज दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ rq संख्या-4

इस बिन्दु में यह विनिश्रय किया जायेगा कि क्या विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में उल्लिखित WO सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश बैंग्लोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक (2007) की नजीर वर्तमान प्रकरण में लागू होगी ? जहाँ तक विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश बैंग्लोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक (2007) में - l0(c)- Where an alternative site is offered or delivered at the agreed price in view of its inability to deliver the earlier allotted plot/flat/house, or where the delay in delivering imposition of the allotted plot/flat/house is for justifiable reasons, ordinally the allottee will not be entitled to any interest on compensation. 3. As already noticed, where the grievance if one of delay in delivery f को 4 of possession, and the development authority delivers the house during the pendency of the complaint at the agreed price, and such delivery is accepted by the allotee-complainant, the question of awarding any interest on the price paid by him from the date of deposit to date of delivery of possession, does not arise. The Allottee who had the benefit of appreciation of price of the house, is not entitled to interest on the price paid. In this case, the [] houses were delivered in 997 at the agreed prices (%5.5 lakhs per corner HIG houses). In view of it, the order of the Commission awarding interest at 8% per annum on the price of the houses is unsustainable and liable to be set aside.

उक्त के संबंध में विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि क्योंकि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट प्रारंभिक सहमत दर से दिया जा रहा है; इस कारण से शिकायतकर्ता विलंब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी नहीं है। इस सम्बन्ध में मा0 उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.08.2024 ललित मोहन श्रीवास्तव एवं अन्य बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण अपील संख्या-449/2020 के प्रस्तर-44.4 एवं 44.2 में यह स्पष्ट रूप से उद्धरित किया गया है कि अपीलार्थी के विद्वान अधिवक्ता का यह निवेदन है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय पर विनियामक प्राधिकारी गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम. शकुंतला रोहतगी को गलत समझा जाता है क्योंकि उक्त निर्णय रेरा अधिनियम लागू होने से पहले का था| रेरा अधिनियम की घोषणा वर्ष 2046 में भारत सरकार द्वारा की गयी है । रेरा अधिनियम होम Tae एवं सम्प्रवर्तक के मध्य विवाद एवं आवंटियों की शिकायतों के दृष्टिगत लाया गया है | मा0 उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.08.2024 का प्रस्तर- 44.2 निम्नवत है :-

.2 On due consideration we tend to agree with the submission of the learned counsel for the appellants and have no hesitation in saying that in the judgment of Hon’ble Supreme Court in the case of Bangalore Development Authority Vs. Syndicate Bank (supra) which has been relied by Hon’ble Supreme Court in the case of Ghaziabad Development Authority Vs. Shakuntala Rohatgi (supra),while laying down principles for delay in delivery of possession was pleased to observe that if some statute steps in and creates any statutory obligation on the part of the development authority in the contractual field, the matter will be governed by the provisions of that statute and the Act of 206 sets out rights, duties and obligations for Promoter/Developer/Real Estate Agent and the Home Buyer/Allottee and the Regulatory Authority was required to examine the complaint of the appellants as per the provisions of the Act, 206 and the Rules and Regulations framed thereunder. उपरोक्त के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि Bangalore Development Authority Vs. Syndicate Bank के मामले में माननीय सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय में प्राधिकरण द्वारा कब्जा प्रदान करने में विलम्ब का सिद्धांत निर्धारित किया गया है, परन्तु यदि कोई कानून विशेष तौर पर इसी अनुक्रम पर पारित किया गया है तो उस क़ानून के प्राविधान (रेशा अधिनियम, 2046) oy

प्रमोटर/डेवलपर/रियल एस्टेट एजेंट और गृह खरीदार/आवंटी पर पूर्णता लागू होंगे एवं उपरोक्त के कर्तव्यों और दायित्वों का निर्धारण उसी कानून के प्राविधानों के तहत किया जायेगा | अतः उपरोक्त के अवलोकन से विपक्षी द्वारा उठाया गया वैधानिक प्रश्न स्वतः ही समाप्त हो जाता है| तदनुसार उक्त वाद बिन्दु संख्या Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्या विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में उल्लिखित मा0 उच्च न्यायालय में लम्बित लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव का अन्तरिम आदेश वर्तमान प्रकरण में लागू होगा? विपक्षी ने अपने प्रतिवाद पत्र में मा0 उच्च न्यायालय, खण्डपीठ लखनऊ में विचाराधीन द्वितीय अपील GeM-230/202 का उल्लेख करते हुए अंकित किया है कि मा0 उच्च न्यायालय, खण्डपीठ लखनऊ में विचाराधीन परिवाद लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव में मा0 न्यायालय द्वारा दिनांक 25.44.2024 को विधिक बिन्दु विचार हेतु विनिश्चित किया गया है -

Whether the allottee is entitled to interest, if he has been handed over possession of the flat with delay, but on the agreed commercial price ? उपरोक्त अन्तरिम आदेश मा0 उच्च न्यायालय खण्डपीठ, लखनऊ द्वारा लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव के प्रकरण को aaa रखते हुए पारित किया गया है । इस सन्दर्भ में यह भी उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा कि उक्त प्रकरण में विपक्षी लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा कब्जा प्रदान कर दिया गया था, परन्तु वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्तागण को कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है । इस प्रकार विपक्षी अपने इस तर्क के आधार पर प्रतिवाद का लाभ नहीं प्राप्त कर सकते हैं | चूँकि विपक्षी द्वारा अंकित आदेश अनन्तिम (Final) नहीं है तथा वर्तमान प्रकरण के तथ्य एवं साक्ष्य भिन्‍न हैं। तदनुसार उक्त वाद बिन्दु संख्या निस्तारित किया जाता है | निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में उल्लिखित निर्धारित ब्याज दर का प्रश्न वर्तमान प्रकरण में लागू होगा अथवा नहीं ? विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में यह कहा गया है कि मा0 उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या सी-3289/2020 war बिल्डवेल कास्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य तथा Re याचिका संख्या M-0:20/2020 हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य में मा0 न्यायालय द्वारा पारित आदेश वर्तमान प्रकरण में लागू नहीं (होंगे -> 6

क्योंकि दोनों ही प्रकरण रिफन्ड से संबंधित है। उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास)(विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 & WeAR-9.2(ii) के अंतर्गत केवल Rays विकल्प में ही शिकायतकर्ता को विलंब ब्याज MCLR+% की दर से देय होगा। पत्रावली का अवलोकन किया गया, पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा अपने इस कथन के समर्थन में कोई अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये हैं | जहाँ तक विपक्षी द्वारा उठाये गये विधिक बिन्दु का प्रश्न है इस संबंध में यह स्पष्ट करना उचित होगा कि यद्यपि उक्त दोनों ही आदेश रिफन्ड से संबंधित है, परंतु उनका उद्देश्य केवल Ros तक ही सीमित नहीं रखा जा सकता है।

उक्त के संदर्भ में उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास)(विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 का प्रस्तर-9.3(9) निम्नवत है- 9.36) The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: (i) In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; उपरोक्त विधिव्यवस्था अनुसार नियमों के अंतर्गत यदि कोई व्यवस्था स्पष्ट न हो तथा आवंटी द्वारा नोटिस प्राप्त कर लेने के बाद भी संप्रवर्तक को पेमेंट प्लान के अनुसार 2 निरंतर किश्तों का भुगतान समयानुसार नहीं किया जाता है तो आवंटी शेष धनराशि पर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥/0।/२+% की दर से ब्याज देने का उत्तरदाई होगा | इसके अतिरिक्त ter अधिनियम की aer-i8 भी विलम्ब अवधि हेतु ब्याज का प्राविधान प्रदान करती है । धारा-48 में स्पष्ट GTS Prescribed ब्याज की दर का उल्लेख किया गया है, जिसे उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा दिनांक 42.40.2048 को अधिसूचित कर उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास)(विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के माध्यम S Prescribed किया गया है।

अतः विपक्षी द्वारा निर्धारित ब्याज दर के सम्बन्ध में लिया गया तर्क अवैधानिक एवं आधारहीन al तदनुसार उक्त वाद बिन्दु संख्या निस्तारित किया जाता है | निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस बिन्दु में यह विनिश्रय किया जायेगा कि कया विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? ¢ उक्त के सम्बन्ध में आवंटन से सम्बन्धित नियम/शर्त संख्या का प्रस्तर-25 निम्नवत्‌ &- “The Possession of the plot is expected to be delivered by December, 2076.? अग्रणी शिकायत + आवंटन से सम्बन्धित नियम/शर्त से स्पष्ट है कि मूल रूप से प्लाट्स का कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 2046 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक उनकी आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है । उक्त के संबंध में विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जे दिये जाने की तिथि Tentative है । उक्त के अनुसार कब्जे की तिथि अंकित नहीं है तथा यह तिथि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को समयानुसार संसूचित की जाएगी। उपरोक्त के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S Fortune Infrastructure Vs Trevor Dlima & Ors. Civil Appeal No. 3533-3534 of 207 का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगाः- If the seller wants to limit their liability for the breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his efforts and bonafides in discharging the obligation.

उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है। उक्त के संबंध में पत्रावलि पर विपक्षी द्वारा ऐसा कोई भी साक्ष्य नहीं उपलब्ध नहीं कराया गया है जिससे यह प्रमाणित हो सके कि विपक्षी द्वारा विवेकपूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है। अतः यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण करने में विलंब किया गया है | उक्त के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure Vs Trevor Dlima & Ors वाद मे अंकित किया है- रि- Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the plot allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that where there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 2074, Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property- Hence, in view of the above discussion, which draw us to an ~ 8

irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered, When once this Court comes to the conclusion that] there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to? उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई स्पष्ट तिथि न भी दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एक रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। प्रश्नगत प्रकरण में यदि कब्जे की तिथि अंकित न भी होती तो विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागणों को 36 माह में कब्जा दिये जाने हेतु पर्याप्त है। अग्रणी शिकायतकर्ता के पक्ष में उक्त इकाई का आवंटन feaiH-2.05.2046 को किया गया था व इस प्रकार 36 माह Ved हुए कब्जा दिनांक-42.05.2049 तक दिया जाना चाहिए था परन्तु उक्त अवधि तक विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया । अतः प्रश्रगत परियोजना में दिनांक- 42.05.2049 से विलम्बित अवधि की गणना किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है । तदनुसार उक्त वाद बिन्दु संख्या Freaker किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 क्या शिकायतकर्तागणों को विलम्ब अवधि का ब्याज देय होगा अथवा नहीं ? यदि हाँ तो निर्धारित ब्याज दर क्‍या होगी ? भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-48 में यह स्पष्ट प्राविधान है कि: Return of amount and compensation: (7) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as

the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: 4) Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.

(3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा0 बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/2047 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा०लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में निम्नवत अभिनिर्धारित किया गया है किः-

Section 76807) (8) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि sono रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं | इसमें संलग्नक के रूप में S 0

दिये गये विक्रय/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of Default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +49 unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी were 9.30) में निर्धारित है । उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को |८प१+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का व्याज़ दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है | यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा भी कोई धनराशि अतिदेय (Overdue) है, तो रेरा लागू होने के बाद से विपक्षी भी MCLR+l% की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है।

जहाँ तक किस अवधि तक ब्याज दिलाये प्रश्न है, इस सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील WO 6649-60/20i8 सुपरटेक लि0 बनाम रजनी गोयल में अभिनिर्धारित किया गया है किः- “The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे । विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र के संलग्न के रूप में प्रस्तुत अपनी परियोजना के सेक्टर- 3 एवं 4 का डेवलपमेंट सर्टिफिकेट दिनांक 0i.06.2022 का अवलोकन किया गया | विपक्षी द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-9 को उद्धरित करते हुए यह भी अवगत कराया गया है कि ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट की प्राप्ति के पश्चात शिकायतकर्ता को अपने कर्तव्य के अनुसार कब्जा ले लेना चाहिए am शिकायतकर्तागण को कब्जे हेतु प्रस्ताव भी दिया om i/

गया था परंतु किसी भी शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा नहीं लिया जा रहा है | विपक्षी द्वारा यह भी बताया गया है कि परियोजना में कुछ आवंटियों द्वारा कब्जा प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ अपने भूखंडों पर निर्माण भी कराया जा रहा है | इसी आधार पर विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सेक्टर-3 और 4 के रिक्त भूखंडों को निस्तारित करने हेतु विपक्षी द्वारा अन्य सेक्टर के आवंटियों को अपने भूखंडों को सेक्टर-3 और 4 में स्थानांतरित/परिवर्तित करने का प्रस्ताव देने का निर्णय लिया गया | इसके क्रम में शिकायतकर्ता को भी दिनांक 48.04.2022 को प्रस्ताव प्रेषित किया गया था परंतु शिकायतकर्ता द्वारा आज तक उक्त पत्र का उत्तर/प्रतिक्रिया नहीं दिया गया है | अतः इस संबंध में ऐसे शिकायतकर्तागण जिनका आवंटन सेक्टर-3 एवं 4 में हुआ है, उन्हें ओ.सी./सी.सी. दिनांक 04.06.2022 तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायसंगत प्रतीत होता है। विपक्षी के कथनानुसार शेष शिकायतकर्तागण को वैकल्पिक भू-खण्ड परियोजना के पूर्ण हो गये सेक्टर में दिलाया जाना नैसर्गिक न्याय के सिद्धांत के परिप्रेक्ष्य से उचित प्रतीत होता है | इसके अतिरिक्त दिनांक i7.0.20I8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740/8-3-48-66 विविध/48 के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया हैः- 2 POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

7] Schedule for possession of the said ‘Apartment/Plot’. The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’ to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the ‘Apartment/Plot’ along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’. इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक-20.05.2020 को कोविड-9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी | इसको gra रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा | vi 42 तदनुसार उक्त वाद बिन्दु संख्या निस्तारित किया जाता है | आदेश

t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के अन्दर अग्रणी शिकायतकर्ता एवं अन्य 2 शिकायतकर्तागणों से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 2.05.209 से ओ0सी0/सी0सी0 प्राप्त करने जाने की तिथि दिनांक 0.06.2022 तक की अवधि के लिये unde स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+I% दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी । फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक- 25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-2(2०) () के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I% की ब्याज दर से देय होगा । यदि इसके अधिक से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी । 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी |

5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागणों को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- {Lp / ७9 /2022 wae पं ० (राजीव कुमार)” 7 93-4 अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण